christophe.ducellier

Par christophe.ducellier le 17/05/13
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La question est souvent posée : qu'en est il de la TVA au regard des loyers d'habitation perçus par une société commerciale (soumise à l'IS) ?

S'il s'agit de locaux nus (à la différence de locaux meublés), la location d'une habitation est exonérée de TVA (CGI article 261 D, 2°) car elle s'analyse en une opération de caractère civile, donc hors champ de la TVA, quand bien même elle est réalisée par une société commerciale.

Attention toutefois aux exeptions prévues par cet article 261 D, 2° du CGI qui concernent les situations dans lequel l'immeuble serait alors réputé commercial.

Attention aussi : dans la mesure où la location n'est pas assujettie à la TVA, il n'est évidemment pas question de récupérer la TVA sur les travaux .

Christophe Ducellier

Par christophe.ducellier le 15/05/13
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 2 mois

Comme chaque année, EFE organise les journées du démembrement qui auront lieu les 4 et 5 juillet prochain.

Il est prévu que j'y intervienne 2 heures le 4 juillet : programme à suivre.

Voici le texte de "l'avis d'expert" qu'il m'a été demandé de rédiger à cette occasion :

L'article 15 de la loi 2012-1510 du 29 décembre 2012 codifié au CGI à l'article 13,5 est venu modifier le régime d'imposition des cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire.

Désormais, ce n'est pas la simple plus value résultant de la cession d'un usufruit temporaire qui est taxée, mais l'intégralité du produit de cession.

Beaucoup ont donc considéré que cette réforme sonnait le glas des opérations de démembrement à titre onéreux par cession d'usufruit temporaire.

Pourtant cette technique recèle de nombreuses opportunités de structuration ou de restructuration patrimoniales principalement pour ceux qui cherchent à en tirer les bénéfices économiques plutôt que fiscaux.

D'un point de vue plus général, il convient de se féliciter de la réforme sur un point : celui de la légalité du démembrement temporaire à titre onéreux. Par le passé, de nombreux praticiens se sont interrogés sur la légalité de cette technique au regard de l'abus de droit (beaucoup moins nombreux sont ceux qui ont évoqué les risques d'acte anormal de gestion et d'abus de biens sociaux, et pourtant ...).

Or, en décidant de taxer les cessions d'usufruit temporaire, le législateur reconnaît ainsi la parfaite légalité de l'opération. Si celle-ci avait consisté purement et simplement en un abus de droit comme beaucoup l'ont évoqué, il n'eut pas été besoin de légiférer pour restreindre ou faire cesser l'usage du démembrement de propriété à titre onéreux...

Exclu du champ d'application de l'article 13,5 du CGI, le démembrement temporaire à titre gratuit ouvre lui aussi d'intéressantes opportunités patrimoniales. Toutefois, convient-il de rappeler qu'au regard du droit civil, si cette technique offre de multiples avantages, elle doit être utilisée avec discernement. Il conviendra par exemple d'éviter d'avantager le donataire si l'on ne veut pas porter atteinte à la réserve avec les conséquences en terme de réduction et de rapport que cela suppose .

Quant au démembrement de parts sociales, principalement dans les sociétés à prépondérance immobilière, il parait nécessaire, avant de le mettre en oeuvre, de s'interroger sur sa pertinence comparée à celle d'un démembrement d'immeuble. Les questions sous-jacentes sont bien évidemment celles de l'intérêt social mais aussi celles de valorisation et de fiscalité.

A bien y réfléchir, il n'est décidément pas du tout certain que la réforme de l'article 13,5 du CGI sonne le glas du démembrement temporaire à titre onéreux.

Christophe Ducellier