christophe.ducellier

Par christophe.ducellier le 12/02/13
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Le premier ministre a précisé le 11/02/2013 que des consultations allaient être lancées sur l'abaissement, à 1.000 euros du seuil de paiement en espèces, actuellement de 3 000 euros, afin de lutter contre la fraude fiscale.

Ce seuil serait abaissé à 10 000 euros pour les non-résidents contre 15 000 euros par achat aujourd'hui.

Par christophe.ducellier le 11/02/13
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L'associé d'une EURL dont il est également le gérant statutaire ne peut pas être considéré comme n'y exerçant pas une activité professionnelle au sens de l'article 151 nonies du CGI au seul motif qu'il a confié un mandat de gestion de la société à un tiers.

Cette confirmation résulte d'une décision du Conseil d'Etat en date du 28 décembre 2012 (10e et 9e ss section, n°340135).

dansd cette affaire où une EURL avait investi dans une résidence de tourisme à St Martin, l'administration puis la Cour Administrative d'Appel remettaient en cause la déduction des intérêts d'un emprunt du revenu global de l'associé au motif qu'il n'exerçait pas d'activité professionnelle dans la société.

Le critère de participation effective retenue par les juridictions précédentes est une erreur de droit sanctionnée par le Conseil d'Etat.

Voici une solution récente qui devrait rassurer nombre d'investisseurs en défiscalisation

Par christophe.ducellier le 08/02/13
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Sur l'article 15 :

10. Considérant que le paragraphe I de l'article 15 complète l'article 13 du code général des impôts, relatif à l'assiette de l'impôt sur le revenu, par un 5, relatif au produit résultant de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire ; qu'il a pour objet d'imposer ce produit au titre de la catégorie de revenus à laquelle se rattachent, au jour de la cession, les fruits susceptibles d'être procurés par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire ; que le paragraphe II de l'article 15 rend le paragraphe I applicable aux cessions à titre onéreux d'un usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012 ;

11. Considérant que, selon les requérants, ces dispositions conduiraient à « déformer l'équilibre séculaire du code civil », porteraient atteinte au principe d'égalité devant la loi en traitant différemment les cessions en usufruit et les cessions en pleine propriété et auraient un effet rétroactif ;

12. Considérant qu'en vertu de l'article 6 de la Déclaration de 1789, la loi « doit être la même pour tous, soit qu'elle protège, soit qu'elle punisse » ; que le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit ;

13. Considérant qu'il est à tout moment loisible au législateur, statuant dans le domaine de sa compétence, de modifier des textes antérieurs ou d'abroger ceux-ci en leur substituant, le cas échéant, d'autres dispositions ; que, ce faisant, il ne saurait priver de garanties légales des exigences constitutionnelles ; qu'en particulier, il méconnaîtrait la garantie des droits proclamée par l'article 16 de la Déclaration de 1789 s'il portait aux situations légalement acquises une atteinte qui ne soit justifiée par un motif d'intérêt général suffisant ;

14. Considérant que, d'une part, les dispositions contestées n'ont pas pour effet de traiter différemment des personnes placées dans une situation identique ; que, par suite, le grief tiré de l'atteinte au principe d'égalité devant la loi doit être écarté ;

15. Considérant que, d'autre part, les dispositions de l'article 15 de la loi déférée, qui sont applicables aux impositions qui seront dues en 2013 au titre de l'année 2012, modifient, pour les seules cessions à titre onéreux qui ont pris date certaine à compter du 14 novembre 2012, un régime fiscal dont aucune règle constitutionnelle n'impose le maintien ; qu'elles n'affectent pas des situations légalement acquises et ne sont, dès lors, pas contraires à la garantie des droits proclamée par l'article 16 de la Déclaration de 1789 ;

16. Considérant que l'article 15, qui ne méconnaît aucune autre exigence constitutionnelle, doit être déclaré conforme à la Constitution ;

Par christophe.ducellier le 24/01/13
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Ci-joint une étude publiée dans la revue Gestion de Fortune de janvier 2013.

Un extrait : "Or, en faisant l'acquisition d'un usufruit temporaire plutôt que de la pleine propriété d'un bien, il engagera moins de capitaux que s'il était propriétaire et percevra pourtant le même montant de loyer, souligne Christophe Ducellier, avocat fiscaliste spécialiste du démembrement "

christophe ducellier

Par christophe.ducellier le 11/12/12
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ci joint un pdf du journal LES ECHOS du 23 novembre 2012 sur ce sujet.

A l'appuis de cet article, voici quelques commentaires que j'avais été amené à faire au rédacteur et qui précisent l'article :

1) Liste des principaux impôts locaux concernés :

Taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe foncière sur les propriétés non bâties, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe d'habitation , taxe additionnelle sur le foncier non bâti, taxe spéciale d'équipement, bénéfice forfaitaire forestier, taxe annuelle sur les logements vacants,

Et, pour les entreprises : contribution foncière des entreprises, taxe annuelle sur les bureaux en ile de France.

2) Concernant les 8 catégories : c'est l'administration qui a déterminé les coefficients d'évaluation, d'abord dans le cadre de la révision générale de 1970 et pour les immeubles construits postérieurement, l'administration exploite les renseignements fournis par les contribuables dans leurs déclarations modèle H. (voir ci-dessous, je vous ai mis des liens et explications sur le sujet).

Les caractéristiques générales ne sont toutefois pas « exclusivement » subjective et laissées à l'appréciation des agents des impôts. En effet, l'article 324 H de l'annexe III du code général des impôts fixe les caractéristiques générales selon des critères pré-déterminés.

3) Pour chaque catégorie d'immeuble ressortant de la classification ci-dessus, l'administration est tenue de déterminer un immeuble de référence dans la commune. Cet immeuble permet justement la comparaison « objective » avec l'immeuble imposé.

4) La contestation, vous le comprenez maintenant en entrant dans le détail est assez fastidieuse...toutefois ...elle paye !

Les sources de réclamation, proviennent à mon sens principalement d'erreurs commises par les contribuables dans l'établissement des déclaration modèle H et dans la référence retenue par l'administration pour le « local type de référence ».

Ces éléments viennent en effet directement impacter les coefficients d'ajustement et donc les valeurs locatives.

Il est certain que compte tenu de l'augmentation régulière et systématique de la fiscalité locale, de plus en plus de contribuables vont chercher à vérifier leurs bases d'imposition. Pour un particulier, compte tenu des informations disponibles notamment sur le net, on peut penser qu'un ou deux dimanches sont nécessaires à la vérification et à la rédaction d'une réclamation.

Toutefois, force est de constater qu'il est d'abord difficile d'obtenir en une fois tous les documents nécessaires au contrôle des bases d'impositions et qu'ensuite, s'agissant de revenir sur une évaluation établie, il est difficile de faire modifier spontanément les bases retenues.

La plupart du temps, ces bases ayant été établies en fonction de déclarations remplies par le contribuable (ou le propriétaire précédent), il appartient au contribuable de fournir des éléments de preuve à l'appui de sa demande, ce qui n'est pas si facile (constat d'huissier, expertise immobilière etc...).

christophe ducellier

Par christophe.ducellier le 22/10/12
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A compter du 1er janvier 2013 (décret du 2 octobre 2012 pris en application de la loi n°2012-387 dite loi « WARSMANN » du 22 mars 2012 ) tout professionnel en situation de retard de paiement sera de plein droit débiteur, à l'égard du créancier, d'une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement et ce, en sus des pénalités de retard de l'art L 441-6 C Com.

Le montant de cette indemnité a été fixé par le décret du 2 octobre 2012 à 40 €.

Pour mémoire, lorsque les frais réellement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier conservera la possibilité d'obtenir le remboursement des frais complémentaires sur justification.

Cette nouvelle disposition fait partie intégrante de l'art. L 441-6 C COM , qui précise que les conditions de règlement ainsi que les factures des professionnels doivent obligatoirement comporter le montant de cette indemnité forfaitaire minimale de 40 € pour frais de recouvrement.

Le non respect de cette indication expose les contrevenants à une amende de 15.000 euros.

Par christophe.ducellier le 08/10/12
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Une société civile option IS (ou une société commerciale) qui pratique la location auprès d'une société commerciale ayant une communauté d'intérêt avec elle, doit faire face soit à des problèmes de transmission soit à une volonté de sortie du régime de l'IS.

 

La sortie du régime IS est classiquement considérée comme impossible sauf à accepter de payer un impôt sur plus value important (il s'agit de plus values à court terme, principalement).

 

Jusqu'à présent, nous proposions de procéder à la cession de la nue propriété de l'immeuble au profit d'une SCI translucide, dans laquelle une transmission familiale était organisée.

 

Cette solution, satisfaisante au demeurant, pose souvent le problème du financement de la nue propriété, et laisse perdurer le bail commercial en cours.

 

A la réflexion, une alternative est possible :

 

Une SCI translucide acquiert bien la nue propriété de l'immeuble, mais la société commerciale (jusqu'à présent locataire), achète la pleine propriété des titres de la SCI IS (ou autre)aux associés ,personnes physiques.

 

Le prix de ces titres tient compte de la valeur de l'usufruit restant, de la trésorerie (ou de la créance) liée à la cession de la nue propriété (sous déduction de l'IS correspondant), de la situation nette comptable de la SCI.

 

Cette opération réalisée, les cédants des titres acquittent leur plus value (régime des particuliers-cession de titres de société IS) et constatent une situation de trésorerie positive (-achat de la NP+la cession des titres-la plus value)

 

La société commerciale qui détient maintenant 100% des titres en pleine propriété de la SCI, va fusionner avec cette dernière (fusion simplifiée).

 

Le bail commercial sera donc résilié, et la société commerciale réalisera une substantielle économie, en devenant usufruitière.

 

CHRISTOPHE DUCELLIER

Par christophe.ducellier le 05/10/12
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Ci-dessous un post que je viens de publier dans Le Cercle Les Echos :

Un rapide succès : réduire la taxation des plus values de sortie

Un paradoxe criant : les repreneurs d'entreprise sont exclus de la réduction d'impôt pour participation au capital d'une PME

Votre succes après une rapide et efficace mobilisation semble pour l'instant indeniable et le sera définitivement dès que la de loi de finances votée par le parlement cet hiver le confirmera.

Je rappelle cependant, après avoir entendu les premiers commentaires sur le sujet, qu'un entrepreneur qui aura créé son entreprise il y a 30 ans et qui la revend sans prendre sa retraite ni réinvestir, sera davantage taxé qu'une propriétaire d'immeuble qui revend son bien après 30 ans de détention.....

J'avais pourtant compris que l'objectif proclamé par le gouvernement est de libérer les énergies créatrices et de taxer la rente plutôt que le risque.

Ce n'est pas le moindre des paradoxes des récentes annonces.

S'il parait juste de ne pas taxer, en tranche marginale, les plus values de cession de titres a plus de 60% pourquoi exclure depuis 2011 les repreneurs d'entreprise ( au travers une holding constituée a cet effet) du dispositif de réduction d' impot sur le revenu pour participation au capital des PME ?

Si les entrepreneurs peuvent se sentir rassurés de savoir que leurs éventuelles plus values de sortie seront moins taxées qu'envisagé, leur énergie serait trés probablement davantage libérée s'ils pouvaient bénéficier dès la constitution de leur holding de reprise de la réduction d'impôts pour participation au capital d'une société nouvelle.

Or,depuis la publication de la loi de finances pour 2011 ils ne le peuvent plus, les modifications apportées au dispositif les en excluant de fait alors qu'ils devaient en être les 1ers bénéficiaires.

Ce dispositif formaté s'applique désormais à ceux qui cherchent à défiscaliser mais plus à ceux qui prennent le risque de reprendre une entreprise dans les conditions économiques actuelles en devant y investir leur argent personnel (après qu'ils l'aient économisé sur leur revenu après impôt) avant d'en tirer un éventuel bénéfice, parfois plusieurs années après avoir investi.

Apprécions le paradoxe, "taxons la rente et pas le risque" et comprenne qui voudra !

Toutefois si au cours des échanges que vous pourriez encore avoir avec le gouvernement, mesdames et messieurs les pigeons, vous pouviez aborder la question, celà permettrait aux entrepreneurs de se sentir mieux considérés, car avant de penser à vendre une entreprise, nombre d'entre eux pensent d'abord à y investir.

Par christophe.ducellier le 19/09/12
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GLOBE LAW AND BUSINESS annonce la publication de son guide qui s'adresse à tous ceux qui ont à pratiquer des investissements immobiliers dans différents pays. Il résume par pays (32 pays abordés) les principales spécificités juridiques et fiscales de l'investissement immobilier.

Voici un lien versl'éditeur .

Par christophe.ducellier le 11/05/12
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La nouvelle ne s'est pas faite attendre.

Le Parti socialiste a déjà annoncé que le barême de l'ISF sera réformé dès 2012.

Le seuil de l'impôt ne devrait pas être modifié et seraient donc imposables les contribuables dont le patrimoine taxable est supérieur à 1,3 M euro;.

Concernant ces contribuables, le nouveau barème tel qu'il devait s'appliquer à partir de 2012 va être modifié et c'est l'ancien barème, avec ses tranches comprises entre 0,55 et 1,8% qui va de nouveau trouver à s'appliquer.

Les contribuables ne seront pas taxés dès le 1er euro, mais sur la valeur de leur patrimoine excédant 800.000 euros.

Dans la mesure où le bouclier fiscal est supprimé, le plafonnement "Rocard" permettant de plafonner les impôts d'un contribuable à 85% de ses revenus sera remis en vigueur.

Cette réforme serait présentée à l'assemble nationale dans le collectif budgétaire de juillet prochain.

Les dates de paiements ne sont pas encore définitivement fixées.