Par christophe.ducellier le 01/04/10

 

Vous trouverez ici mon article publié dans Les Nouvelles Fiscales no 1043 du 1er avril (cet article a également été publié par la revue Droit et Patrimoine du mois de juin) :

La technique du démembrement de propriété pose la question des équilibres économiques et financiers de l'opération mise en place.

La valorisation de l'usufruit temporaire, inscrit à l'actif d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés, doit impliquer une approche mathématique pour le définir de façon aussi précise que possible malgré les incertitudes qui entourent le choix de chaque paramètre, ce qui est très rarement évoqué jusqu'à présent.

Si la notion mathématique de propagation des erreurs n'est pas abordée dans la détermination de la valeur d'un usufruit, comment les calculs pourront ils être justifiés ?

 

 

 

 

 

 

 

Par christophe.ducellier le 24/03/10

Vous êtes nombreux à vous poser des questions sur les règles applicables aux opérations engagées avant le 11 mars et qui seront régularisées après.

Le principe est que les règles applicables au contrat de vente sont celles en vigueur à la date de la signature de l'acte notarié chez le notaire, c'est-à-dire lorsque l'acheteur devient propriétaire. La règle voudrait donc que s'il y a eu un compromis de vente le 15 décembre 2009 et que l'acte notarié a été signé le 15 mars 2010, les règles applicables à la vente soit celle relative à la réforme de la TVA du 11 mars 2010.

Cependant, cette règle peut bouleverser l'équilibre financier mise en place lors de la signature de l'avant-contrat. Elle risque aussi de conduire à mettre à la charge des acheteurs des frais qu'ils n'avaient pas prévu.

Il donc est admis par l'administration (voir mon post précédent) que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte, quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.

Ainsi, même si les règles concernant la vente ont changée, du fait de la réforme sur la TVA immobilière, pour les avant-contrats signés antérieurement au 11 mars 2010 il est admis que les règles restent celle qui étaient en vigueur à la signature de cet avant contrat.

Pour les avant-contrats qui n'auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n'ont pas été présentés à la formalité de l'enregistrement notamment), la preuve que l'acte a bien été conclu avant l'entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l'accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d'un professionnel agissant dans l'exercice d'une activité immobilière réglementée).

Par christophe.ducellier le 19/03/10

Ce blog peut en témoigner : l'adoption du nouveau régime de TVA immobilière applicable à compter du 11 mars 2010 suscite de nombreuses questions chez les particuliers.

Bien souvent, en effet, une vente immobilière est précédée de la signature d'un protocole (ou promesse etc...). Dans cet avant contrat, le prix de cession est fixé de façon généralement définitive.

Il l'a été, bien évidemment, en fonction de la fiscalité alors en vigueur et tout changement qui intervient avant la signature de l'acte définitif vient bouleverser l'opération.

C'est en considérant cette situation que l'administration a publié l'instruction jointe ci-dessous.

Elle devrait fournir toute l'information nécessaire à ceux qui ont signé un protocole avant le 11 mars 2010 et qui signeront l'acte authentique définitif après cette date..

Par christophe.ducellier le 11/03/10

Afin de mieux comprendre la réforme de la TVA immobilière qui alimente bien des forums en ce moment, voici ci joint un extrait du rapport, sur le sujet, de M. Etienne Blanc ,député.

Le rapport peut être consulté sur ce lien .

Vos questions sont les bienvenues pour nous permettre de mesurer la portée de la réforme.

Par christophe.ducellier le 02/03/10

Le projet de loi de finances rectificative pour 2010 a été définitivement adopté le 25 février 2010. Il emporte réforme de la TVA immobilière (art. 16, v. http://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2009-2010/305.html)

Le but de cette réforme est d'assurer la mise en conformité des règles de TVA applicables aux opérations immobilières avec la directive de 2006 relative au système commun de la TVA (Dir. CE n° 2006/112, 28 nov. 2006) et de simplifier le champ d'application de la TVA immobilière (opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, livraisons à soi-même, etc.).

Par christophe.ducellier le 18/02/10

Mesure emblématique de la loi de finances pour 2010, la supression de la taxe professionnelle s'accompagne de la création d'une nouvelle Contribution, la CET (Contribution économique territoriale).

La nouvelle contribution se décompose en deux éléments distincts: la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

On a pu lire dans de nombreux commentaires que le champ d'application de la Contribution Foncière des Entreprises serait presque identique à celui de la taxe professionnelle.

C'est en grande partie vrai (v. l'article 1447 du CGI dans sa nouvelle rédaction).

Une exeption mérite toutefois d'être soulignée : l'extension du champ d'application de la CFE aux locations nues d'immeubles autres qu'à usage d'habitation, quand ces locations génèrent des recettes brutes supérieures à 100.000 euros par an (art. 1447, I du CGI).

Les conséquences de cette taxation n'ont pas encore été analysées en détail.

Il apparait toutefois que la rentabilité des investissements dans ce type d'immeubles (à savoir des immeubles industriels, commerciaux ou de bureaux) sera directement impactée ce qui ne pourra, immanquablement, qu'avoir des répercussions sur leur valorisation.

Contrairement à la taxe foncière en effet, la CFE ne pourra être mise à la charge des locataires.

A cela viendra bien évidemment s'ajouter la question de la révision des valeurs locatives par l'administration fiscale.

On sait que la taxe foncière et la CFE pour l'instant, ont pour assiette la valeur locative des immeubles. On sait aussi que ces valeurs locatives n'ont, pour les immeubles anciens, pas été révisées depuis 1970.

Chaque année, la valeur locative fiscale de l'année précédente est actualisée au moyen d'un coefficient forfaitaire de majoration, fixé pour 2010 à 1,012.

Lorsque le grand chantier de la révision des valeurs locatives interviendra (et certains le prédisent pour 2010) les taxes foncières et CFE ne pourront qu'augmenter en raison de l'actualisation des valeurs locatives.

L'investisseur avisé devra donc tenir compte de ces nouvelles charges dans la valorisation des immeubles, surtout si l'on ajoute à cette perspective la baisse historique enregistrée par l'indice du coût de la construction qui a reculé de 5,77% au 3e trimestre 2009 par rapport à la même période de 2008, ce qui ne manquera pas d'impacter à la baisse les loyers commerciaux...

Par christophe.ducellier le 01/02/10

Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d'habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...).

Le sujet, on le sait est d'importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant.

Il commence à faire polémique chez les politiques.

Martine Aubry, première secrétaire du Parti socialiste, a affirmé que la France devait faire "une priorité nationale du logement", ne jugeant "pas normal" qu'un tiers du budget aille "vers la défiscalisation". Intervenant devant la Fondation Abbé-Pierre pour le logement des défavorisés, Mme Aubry a demandé : "Quand va-t-on en faire une priorité ? On a besoin de huit cent mille à neuf cent mille logements sociaux en France. On sait bien qu'on ne le fera pas comme cela."

De son côté, le gouvernement ne reste pas inactif.

Le Secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu incite les sociétés anonymes de HLM à se regrouper et à vendre davantage de logements à leurs occupants.

Le problème est connu : compte tenu du déficite abyssal du déficit de l'Etat, les moyens alloués au logement social ne risquent pas de progresser.

Il va donc falloir trouver d'autres moyens de financement plutôt que de générer encore des déficits.

C'est dans cette perspective que se situe la démarche du secrétaire d'Etat.

La cession de logement devrait permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources pour financer la construction de nouveaux logements.

Parallèlement, depuis une petite vingtaine d'années, les gouvernements successifs ont réussi à faire prendre en charge par des investisseurs privés la construction de logements intermédiaires et ce, au moyens d'incitations fiscales (lois Périssol, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, etc...)

Notons que certains de ces régimes sont arrivés ou vont arriver à leur échéance : le régime de défiscalisation expirant, les contraintes en termes de plafonnement de loyer vont disparaitre, sans qu'il soit proposé aux propriétaires un nouveau régime incitatif pour maintenir le montant du loyer dans une fourchette qui lui confère un caractère social.

UNE SOLUTION... PARMIS D'AUTRES :

Depuis plusieurs années maintenant, des voix s'élèvent pour démontrer que le démembrement de propriété peut apporter des solutions à certains bailleurs sociaux.

Rappelons que la détention de la propriété immobilière n'est pas nécessaire à l'activité d'un bailleur social, comme elle ne l'est pas, non plus, à l'activité d'une société commerciale ou même d'une société hotelière.

L'exemple du groupe Accor qui se désengage massivement de l'investissement immobilier, trop consommateur de capitaux, est à ce titre fort intéressant voir exemplaire.

Ce n'est, en effet, pas parce que ce groupe cède son immobilier qu'il est moins efficace dans son métier d'hotelier, tout au contraire : ses capitaux sont mieux utilisés et plus rentables dans l'exploitation proprement dite.

Il en est de même pour un bailleur social.

Celui-ci a, avant tout, besoin de disposer de l'usage d'un immeuble d'habitation et non de sa propriété.

Un usufruit temporaire portant sur l'immeuble permet justement de disposer de cet usage.

Or cet usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à celle de la pleine propriété puisqu'il est l'un des éléments composant cette pleine propriété..

Cette valeur se détermine par capitalisation puis actualisation des flux de loyers à attendre du bien immobilier sur la période considérée.

Dans la mesure où elle sera (forcément) inférieure à la valeur de la pleine propriété du même bien immobilier, l'effort financier du bailleur social et en conséquence l'immobilisation corrélative de ses capitaux seront donc diminués.

A capacité financière équivalente, un bailleur social utilisant la technique de l'usufruit temporaire aura capacité de création de logements supérieure à celle d'un bailleur social plein propriétaire.

Quel sera le sors réservé à la nue propriété ?

C'est certainement là que réside la clé du succès d'une telle opération.

La nue propriété peut être, d'un point de vue économique, analysée en un contrat de capitalisation (on paye aujourd'hui une somme X qui permettra d'obtenir à terme la pleine propriété de l'immeuble qui vaudra alors X majoré d'une plus value).

Or le régime fiscal du nu propriétaire est particulièrement intéressant : la nue propriété ne donne pas lieu au versement annuel d'un revenu imposable et ne génère donc pas d'impôt sur le revenu.

En outre, la nue propriété n'est pas imposable à l'ISF.

En outre et pour aider à l'investissement dans la nue propriété, le législateur fiscal a spécialement autorisé la déduction des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition d'une nue propriété en permettant leur imputation sur les autres revenus fonciers (art.82 de la loi 2008-1443 du 30. 12. 2008)

Compte tenu de ce contexte fiscal favorable, un marché existe donc pour ce type d'acquisitions, puisqu'elles répondent au besoin de certains investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.

Actuellement, on voit d'ailleurs des promoteurs proposer sur le marché des nues propriétés d'appartements dont l'usufruit temporaire a été cédé à des bailleurs sociaux.

Toutefois, à y regarder de près, il est possible de "deviner" que, concernant ces produits, la rentabilité du capital investi n'est pas la même pour le nu propriétaire ou pour l'usufruitier temporaire.

Or si l'on veut utiliser cette technique pour développer la construction de logements sociaux, il faut qu'elle soit attractive financièrement pour chacune des parties.

UNE INITIATIVE INTERESSANTE QUI OUVRE DE BELLES PERSPECTIVES :

Forts de ce constat, des bailleurs sociaux sont en train de recourir seuls à la même technique : ils construisent un programme neuf, souvent par l'intermédiaire d'une structure ad'hoc, l'usufruit temporaire est cédé au bailleur social et la nue propriété à des investisseurs privés.

Afin de rendre le programme attractif un soin particulier doit être attaché à la détermination des valeurs de nue propriété et d'usufruit temporaire, afin d'offrir des taux de rendement du capital investis tout aussi intéressants pour l'un comme pour l'autre.

Beaucoup de calculs sont, sous cet aspect, pour le moins approximatifs, pour ne pas dire rustiques!

Ces approximations peuvent entrainer des conséquences fiscales dommageables.

En effet, dans la mesure où la commercialisation des nue propriétés peut prendre un certain temps, le bailleur social pourra être tenté de faire porter par une structure de son groupe et constituée à cet effet, la nue propriété des lots non encore vendus.

Or, si l'on veut éviter toute remise en cause par l'administration fiscale des valeurs retenues (usufruit temporaire comme nue propriété) principalement pour se prémunir de toute critique au titre de l'acte anormal de gestion ou d'utilisation à des fins privées d'argent public, il conviendra bien évidemment au bailleur social d'être à même de démontrer que les valeurs sont équilibrées et justifiées objectivement.

Cet écueil technique peut parfaitement être maitrisé pourvu que l'on sache effectuer les valorisations de façon indépendante l'une de l'autre et prendre en compte puis réduire les incertitudes résultant des calculs d'actualisation (rappelons que la détermination de la valeur de la nue propriété par soustraction de la valeur de l'usufruit temporaire à celle de la pleine propriété ne conduit à rien de pertinent...)

Dans les conditions résumées ci-dessus, le démembrement de propriété pourra être un véritable outil au service des bailleurs sociaux et du logement social.

Il constitue, en outre, une nouvelle façon d'associer capitaux publics et privés au service de l'intérêt général et, à ce titre également, il est un moyen de financement innovant.

REFERENCES:

http://wiki.societal.org/tiki-index.php?page=Demembrement

http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html

Par christophe.ducellier le 29/12/09

( article à jour au 25/05/2018)

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

 

 

Cette solution :

 

génère des charges proportionnelle à la valeur totale de l'immeuble au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) ;

 

 

Si la SCI est à l'IR :

 

* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

 

- qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

 

- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants.

 

 

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

 

Si la SCI est à l'IS :

 

* implique une fiscalité latente importante à la sortie de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement)

 

 

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

 

Objectif du démembrement de propriété :

 

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation afin de préserver la trésorerie de la société utilisatrice de l'immeuble.

 

 

Schéma :

 

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:

 

- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;

 

- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation :

 

ce qui lui permet :

 

- d'amortir cet usufruit temporaire ;

- de récupérer en outre la TVA.

 

 

 

Conséquences juridiques et financières :

 

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

 

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

 

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;

 

- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

 

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

 

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.

 

Par christophe.ducellier le 29/12/09

Le fichier joint est constitué des quelques diapositives présentées et commentées lors d'un séminaire organisé par la CCI du littoral normand-picard le 14/12/2009.

Le séminaire a duré une demie journée aussi ces diapositives appellent de nombreux commentaires et explications.

Il me semble qu'avant d'aborder la technique juridique, fiscale ou financière d'une transmission, il faut d'abord permettre au dirigeant en partance d'aborder cette transition que représente pour lui la transmission, avec sérénité et clairvoyance sur ses objectifs futurs, ce qui est rarement le cas.

Par christophe.ducellier le 11/04/09

La réforme de la taxe professionnelle (TP) est en marche. Le 10 avril, s'est tenu à Bercy le 1er atelier de travail sur le sujet (v. Le Figaro des 11 et 12 avril p. 21).

Il semble que la suppression de la TP sur les immobilisations (autres que les immeubles) ne se fera pas en une seule fois, mais qu'elle sera étalée, sans que pour l'instant la durée de cet étalement ait été précisée.

Les experts du ministère de l'intérieur et ceux du ministère de l'économie vont par ailleurs multiplier les réunions avec les représentants des collectivités pour déterminer comment l'Etat pourra restituer aux collectivités les 22 milliards d'euros de budget qui devraient leur être supprimés du fait de la réforme.

L'Etat envisage cette restitution de la façon suivante :

- hausse de la fiscalité locale pour 2,3 milliards

- dotations de l'Etat pour 7 à 8 milliards

- transferts d'impôts nationaux pour 13 à 14 milliards

Evidemment, les représentants des collectivités objectent qu'elles n'ont aucune influence sur le taux des impots qui seraient transférés (TIPP, cotisation minimale de TP,taxe spéciale sur les conventions d'assurance etc..) ce qui leur hôte une part de leur autonomie.

Concernant les 2,3 milliards qui seraient constitués par une hausse de la fiscalité locale, les travaux évoquent notamment une hausse d ela part foncière de la TP.

La taxation de la valeur ajoutés, à ce stade des réflexions, n'aurait pas été évoquée, mais l'Etat doit encore trouver environ 8 milliards pour compenser les effets de la réforme.

Nul doute que la piste de la valeur ajoutée, ainsi que celle de la revalorisation des bases de valeur locative seront alors évoquées.