Par christophe.ducellier le 19/01/10

La mise en place de la réforme des organismes de régularisation comptable français avance.

L'Autorité des normes comptables (ANC) devrait se réunir pour la première fois prochainement. Alors que les deux organismes de normalisation comptable précédents (Comité de la réglementation comptable et Conseil National de la Comptabilité) avaient un rôle essentiellement consultatif, l'ANC, comme son nom l'indique est une Autorité.

A ce titre, elle dispose d'un pouvoir réglementaire important en matière de définition des normes comptables.

Par christophe.ducellier le 14/01/10

Le Figaro du 14 janvier dresse le "Maigre bilan pour la cellule de régulatisation" : 250 contribuables ont déposé un dossier à la cellule, 6 milliards d'euros régularisés.

A propos des fichiers volés, le journal cite ensuite l'entourage du ministre, pour qui " cette liste est légale, car transmise par la justice. Et le fisc ne se contentera pas d'invoquer la liste mais apportera la preuve qu'il y a motif à redressement...".

S'agissant d'un compte dissimulé, sans trace de transaction en France, on voit mal comment l'Administration s'y prendra pour ne pas utiliser les fameux fichiers.

Mais là n'est pas la vraie question et admettons que les redressements seront techniquement justifiés et ne seront pas censurés.

Il n'en demeure pas moins que l'origine du fichier est un vol.

L'intéressé l'a reconnu et les services du ministre (sinon lui même) aussi.

Utiliser des moyens de droit pour expliquer (et justifier à terme devant la justice) que l'utilisation de ce fichier mal acquis est légale est une chose....

Mais cette publicité ne vient elle pas affaiblir la position morale du ministre ?

En utilisant des fichiers volés, il affirme que pour lui la fin justifie les moyens.

Mais n'est ce pas exactement ce que prétendent aussi les contribuables concernés, pour qui la préservation du patrimoine passe avant les principes de solidarité et d'égalité devant l'impôt ?

En utilisant des fichiers volés le ministre a affaibli la portée civique et morale de sa cause.

Il reconnait qu'il n'agit pas au nom de nos principes de droit, mais au nom de la nécessité financière.

Le message n'a donc plus la même force....

Par christophe.ducellier le 12/01/10

 

Si vous êtes intéressé par ce sujet, voici un article que j'ai publié sur le site du Village de la Justice :

 

http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html

 

 

La démonstration en est faite régulièrement, le démembrement de propriété d'un immeuble d'activité ou des parts d'une SCI détenant un tel immeuble est un très efficace moyen de structurer un patrimoine privé, ou, pour une entreprise, d'utiliser à moindre coût un immeuble d'exploitation .

 

La réflexion qui conduit à de telles conclusions intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financières (la valorisation de l'usufruit et de la nue propriété à partir de la méthode des cash-flows actualisés implique notamment de prendre en compte la réduction des incertitudes).

 

Jean Aulagnier et Pierre Fernoux (V. son article de synthèse dans le Bulletin Fiscal F. Lefebvre de mars 2009 : BF 3/09 p 181) ont très largement et brillamment oeuvré pour défricher la matière et la sécuriser.

 

Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passées les limites du monde connu...il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière ou même de praticiens non spécialisés évoquent souvent, à propos du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire, le terrible risque de l'abus de droit.

 

Il faut dire que cette technique est bien trop souvent présentée comme une technique de défiscalisation, ce qu'elle n'est pas.

 

Tout au contraire, le démembrement temporaire de propriété est une technique d'optimisation du financement d'un immeuble et de structuration d'un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future. Elle permet par exemple aussi de se constituer un capital retraite dans de meilleures conditions économiques.

 

Elle permet aussi à une entreprise d'utiliser un immeuble pour un coût de trésorerie moindre que si elle était locataire.

 

Il coûte en effet moins cher à l'exploitant (quel qu'il soit) de supporter le financement d'un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est amortie sur la durée conventionnellement arrêtée avec le nu propriétaire) que de supporter le paiement d'un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.

 

Prétendre qu'il s'agit là d'une technique de défiscalisation ou d'un abus de droit conduit à supposer que les intéressés n'ont pas véritablement compris l'intérêt et la portée de la technique ainsi mise en oeuvre...ou que leur service marketing (le terme "défiscalisation" est très vendeur il faut le reconnaitre..) a pris le dessus sur le technicien.

 

De nombreux auteurs, voulant peut être surfer sur ce qui est en train de devenir une mode, se sont également intéressés au sujet, mais semblent s'être égarés dans les méandres de la technique.

 

Comparons l'intérêt d'un schéma de démembrement de propriété avec les schémas traditionnels recourant à une SCI pour investir dans un immeuble d'activité (quel que soit sa taille).

 

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation. La question que se posent alors tant les praticiens que les investisseurs est de savoir s'il faut ou non opter pour l'impôt sur les sociétés.

 

Pourtant, cette solution génère des charges de loyer proportionnelles à la valeur totale de l'immeuble pour la société d'exploitation et donc ampute d'autant sa trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) alors que la valeur d'un usufruit temporaire, d'une durée maximale de 30 ans (quand l'usufruitier est une société) sera toujours inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété.

 

L'entreprise utilisatrice devra donc financer uniquement la valeur de l'usufruit temporaire et non la valeur de la pleine propriété de l'immeuble.

 

Si la SCI est à l'IR la solution implique la déclaration des revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants. Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

Si la SCI est à l'IS la solution implique une fiscalité latente importante lors de la revente de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement).

 

Face à ce type de solution qui, finalement, génère d'importantes sorties de trésoreries pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, la solution du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire apparaît comme beaucoup plus économe en trésorerie.

 

En effet, l'objectif du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire : est de permettre à l'utilisateur de disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à son exploitation afin de préserver sa trésorerie .

 

Rappelons, en effet, que le but d'une entreprise commerciale ou industrielle, n'est pas de financer de l'immobilier et encore moins de permettre à ses actionnaires de se constituer un patrimoine à moindre coût.

 

Son but est de développer son activité. Pour cela elle doit chercher, certes, à utiliser des immeubles de la meilleure qualité possible, mais à moindre coût pour elle.

 

Le schéma est le suivant :

 

l'acquisition de la nue propriété du bâtiment est effectuée par des investisseurs dont l'objectif est le même que ceux qui ont recours à un contrat de capitalisation : ils acceptent d'investir une somme relativement peu importante, puis d'attendre 15 à 20 ans avant de récupérer la pleine propriété de l'immeuble ;

 

l'usufruit temporaire est acquis par la société d'exploitation :

 

Ce schéma permet :

 

d'amortir l'usufruit temporaire ;

de récupérer éventuellement la TVA grevant la construction ou l'acquisition.

 

Conséquences juridiques et financières : La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble et en maîtrise ainsi l'usage pour son propre compte. A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

soit d'alléger le coût d'une transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné qui est cédé à une société d'exploitation) ;

 

soit l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières de la société d'exploitation.

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser un loyer, toujours trop important car il sert de façon directe ou indirecte à financer la valeur de l'immeuble en pleine propriété alors que la valeur de l'usufruit est, par définition, inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété. Cette solution permet donc à la société utilisatrice de l'immeuble et usufruitière de dégager une trésorerie disponible supérieure à celle d'une société locataire.

 

Le graphique figurant en pièce jointe compare, à titre d'exemple, le coût de toutes les techniques d'acquisition (y compris le crédit bail ou l'acquisition de la pleine propriété par la société d'exploitation) sur la base d'une acquisition type de 500.000 €.

 

Bien évidemment, ce genre d'opération doit être abordé avec circonspection quand il s'agit d'établir les valeurs d'usufruit et les taux de capitalisation à retenir.

 

Trop souvent, on voit encore des « spécialistes » effectuer des calculs de valeur de nue propriété par soustraction (tout en prétendant déterminer les valeurs par capitalisation puis actualisation des flux...mais en ce qui concerne uniquement l'usufruit... !).

 

Les sources de contentieux à venir proviendront (et proviennent déjà) d'une certaine rusticité dans l'approche de la valeur économique tant de l'usufruit temporaire que de la nue propriété.

 

 

 

 

 

Par christophe.ducellier le 04/01/10

Puisque le projet de transférer les cendres d'Albert Camus au Panthéon à fait couler un peu d'encre en novembre dernier, pourquoi ne pas commencer 2010 en le citant :

" A voir tant d'actes héroïques et si peu de vies accomplies, on serait tenté de croire que l'homme se dépasse plus facilement qu'il ne s'atteint".

Puissiez vous éprouver, en 2010, le sentiment d'accomplir votre vie !

Par christophe.ducellier le 31/12/09

Dans sa décision du 29 décembre dernier, le Conseil Constitutionnel a sensuré certains éléments de la loi de finance pour 2010 dont la médiatique taxe carbone.

Il a aussi sensuré le volet de la CET qui concerne les professions libérales employant moins de 5 salariés et qui reprenait, dans ses grandes lignes, le principe de taxation de la taxe professionnelle pour les professions libérales, assise sur les recettes.

Il faut saluer ici les efforts de l'UNAPL qui bataillait contre cette mesure, discriminatoire pour les professionnels libéraux. Ces derniers sont en effet traités différemment des autres agents économiques qu'ils soient artisans ou grands groups nternationaux. Il s'agit là, pour le Conseil Constitutionnel, d'une rupture de l'égalité du citoyen devant l'impôt.

Ci dessous le lien vers le communiqué de presse du Conseil Constitutionnel:

http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/les-decisions/acces-par-date/decisions-depuis-1959/2009/2009-599-dc/communique-de-presse.46805.html

Par christophe.ducellier le 29/12/09

( article à jour au 25/05/2018)

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

 

 

Cette solution :

 

génère des charges proportionnelle à la valeur totale de l'immeuble au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) ;

 

 

Si la SCI est à l'IR :

 

* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

 

- qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

 

- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants.

 

 

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

 

Si la SCI est à l'IS :

 

* implique une fiscalité latente importante à la sortie de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement)

 

 

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

 

Objectif du démembrement de propriété :

 

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation afin de préserver la trésorerie de la société utilisatrice de l'immeuble.

 

 

Schéma :

 

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:

 

- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;

 

- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation :

 

ce qui lui permet :

 

- d'amortir cet usufruit temporaire ;

- de récupérer en outre la TVA.

 

 

 

Conséquences juridiques et financières :

 

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

 

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

 

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;

 

- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

 

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

 

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.

 

Par christophe.ducellier le 29/12/09

Le fichier joint est constitué des quelques diapositives présentées et commentées lors d'un séminaire organisé par la CCI du littoral normand-picard le 14/12/2009.

Le séminaire a duré une demie journée aussi ces diapositives appellent de nombreux commentaires et explications.

Il me semble qu'avant d'aborder la technique juridique, fiscale ou financière d'une transmission, il faut d'abord permettre au dirigeant en partance d'aborder cette transition que représente pour lui la transmission, avec sérénité et clairvoyance sur ses objectifs futurs, ce qui est rarement le cas.

Par christophe.ducellier le 24/12/09

A lire dans Le Monde du 22/12/2009 un article de synthèse intéressant sur ce sujet :

http://www.lemonde.fr/societe/article/2009/12/22/taxe-professionnelle-une-suppression-emblematique_1283972_3224.html#xtor=AL-32280270

Quelques extraits :

"Agir pour la compétitivité : L'objectif de la réforme est d'abord économique. Il s'agit de "renouer avec des créations d'emplois plus dynamiques, (de) redonner vie au tissu économique local et (de) restaurer l'attractivité de nos territoires", écrit le gouvernement. L'allégement fiscal accordé aux entreprises représente 11,7 milliards d'euros en 2010 et 4,3 milliards en régime de croisière.".....

"Le Medef, très impliqué dans la réforme, y voit "une étape importante en faveur du redressement de la compétitivité de l'économie française".

"Malgré d'ultimes tensions suscitées par le gouvernement, qui a imposé, après le vote de la commission mixte-paritaire, une quarantaine d'amendements la réforme est votée, instituant un début de spécialisation des impôts locaux."....

Par christophe.ducellier le 24/12/09

Manifestement, M. Hervé Novelli, Secrétaire d'Etat chargé du Commerce, de l'Artisanat et des PME a su entendre le besoin des entrepreneurs en créant le statut d'auto-entrepreneur et les chiffres le prouvent.

C'est, en effet, près de 310.000 auto-entrepreneurs qui devraient s'être déclarés d'ici la fin de l'année 2009, dépassant très largement les prévisions les plus optimistes sur le sujet.

On pourrait penser que ce succès s'est fait au détriment des autres créations d'entreprises, mais il n'en est rien puisqu'il s'en est aussi créé 250.000 cette année.

Ainsi, comme le soulignent Le Figaro et Wansquare (le 24/12/09 p. 23) 560.000 entreprises ont été créées en France en 2009, année la plus noire de l'économie Française !!!

Peut faut il voir dans l'importance de ces chiffres l'incidence de la désindustrialisation du territoire, contraignant les salariés de l'industrie privé d'emploi (mais non de qualification technique) à prendre leur destin en mains.

Par christophe.ducellier le 23/12/09

Les dividendes distribués par une société française à une société mère européenne sont en principe exonérés de retenue à la source dans la mesure où les conditions suivantes sont remplies :

- la filiale française distributrice doit être une société ou un organisme soumis à l'IS au taux normal.

- La société mère doit quant à elle :

o pour les distributions effectuées depuis le 1er janvier 2009, détenir directement, de façon ininterrompue depuis deux ans ou plus, 10% au moins du capital de la société distributrice ou prendre l'engagement de conserver une telle participation de façon ininterrompue pendant deux ans au moins et désigner un représentant responsable du paiement de la retenue en cas de non-respect de cet engagement

o avoir son siège de direction effective dans un Etat membre de la Communauté Européenne.

o être passible à l'IS dans l'Etat où elle a son siège de direction effective

L'exonération de retenue à la source s'applique aussi aux dividendes distribués à l'établissement stable des sociétés mères ainsi définies lorsque ces établissements sont situés en France ou dans un autre Etat de la communauté.

Lorsque les conventions fiscales permettent d'obtenir la suppression de la retenue à la source à des conditions plus favorables que celles prévues à l'article 119 ter du CGI, ce sont les clauses conventionnelles qui s'appliquent.

Par ailleurs, l'administration exonère de retenue à la source, en l'absence de montage artificiel, les dividendes de source française afférents à une participation au moins égal à 5% versés à une société mère ayant son siège de direction effectives dans un Etat membre de la Communauté européenne. Qui ne peut l'imputer dans son Etat de résidence à condition que la mère européenne conserve les tires de participation pendant deux ans au moins.