Par christophe.ducellier le 18/02/10

Mesure emblématique de la loi de finances pour 2010, la supression de la taxe professionnelle s'accompagne de la création d'une nouvelle Contribution, la CET (Contribution économique territoriale).

La nouvelle contribution se décompose en deux éléments distincts: la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

On a pu lire dans de nombreux commentaires que le champ d'application de la Contribution Foncière des Entreprises serait presque identique à celui de la taxe professionnelle.

C'est en grande partie vrai (v. l'article 1447 du CGI dans sa nouvelle rédaction).

Une exeption mérite toutefois d'être soulignée : l'extension du champ d'application de la CFE aux locations nues d'immeubles autres qu'à usage d'habitation, quand ces locations génèrent des recettes brutes supérieures à 100.000 euros par an (art. 1447, I du CGI).

Les conséquences de cette taxation n'ont pas encore été analysées en détail.

Il apparait toutefois que la rentabilité des investissements dans ce type d'immeubles (à savoir des immeubles industriels, commerciaux ou de bureaux) sera directement impactée ce qui ne pourra, immanquablement, qu'avoir des répercussions sur leur valorisation.

Contrairement à la taxe foncière en effet, la CFE ne pourra être mise à la charge des locataires.

A cela viendra bien évidemment s'ajouter la question de la révision des valeurs locatives par l'administration fiscale.

On sait que la taxe foncière et la CFE pour l'instant, ont pour assiette la valeur locative des immeubles. On sait aussi que ces valeurs locatives n'ont, pour les immeubles anciens, pas été révisées depuis 1970.

Chaque année, la valeur locative fiscale de l'année précédente est actualisée au moyen d'un coefficient forfaitaire de majoration, fixé pour 2010 à 1,012.

Lorsque le grand chantier de la révision des valeurs locatives interviendra (et certains le prédisent pour 2010) les taxes foncières et CFE ne pourront qu'augmenter en raison de l'actualisation des valeurs locatives.

L'investisseur avisé devra donc tenir compte de ces nouvelles charges dans la valorisation des immeubles, surtout si l'on ajoute à cette perspective la baisse historique enregistrée par l'indice du coût de la construction qui a reculé de 5,77% au 3e trimestre 2009 par rapport à la même période de 2008, ce qui ne manquera pas d'impacter à la baisse les loyers commerciaux...

Par christophe.ducellier le 17/02/10

Dans la droite ligne de l'arcenal répressif dont s'est dotée l'admnistration fiscale dans le cadre de la loi de finance rectificative pour 2009 afin de lutter contre l'évasion et la fraude fiscale, l'arrêté ministériel établissant jusqu'à la fin de l'année 2010 la liste des états non coopératifs au plan fiscal à été signé par les ministres concernés en fin de semaine dernière.

Figurent sur la liste : Anguilla, Belize, BruneÏ,Costa Rica, Dominique, Grenade, Guatemala, iles Cook, Iles Marshall, Liberia, Montserrat, Nauru,, Niue, Panama, Phillipines, Saint Kitts et Nevis, Sainte Lucie, Saint Vincent et les Grenadines.

Rappel du nouveau dispositif résultant de la loi de finances rectificative pour 2009 :

La loi de finance rectificative pour 2009 insert dans le CGI à l'article 238-0 A, la notion d' « Etat ou territoire non coopératif », et l'application de mesures fiscales différenciées, plus strictes, pour les opérateurs localisés ou réalisant des transactions dans ces Etats membres.

Les critères (cumulatifs) retenus pour caractériser ces Etats sont les suivants :

* Etat ou territoire qui n'est pas membre de la Communauté européenne.

* Sa situation au regard de la transparence et de l'échange d'informations en matière fiscale a fait l'objet d'un examen par l'OCDE

* Il n'a pas conclu avec la France une convention administrative permettant l'échange de tout renseignement nécessaire à l'application de la législation des parties, ni signé avec au moins douze Etats ou territoires une telle convention.

Il s'en suit un durcissement des prélèvements à la source pour ces Etats ou territoires non coopératifs :

* Retenues à la source de 50% des revenus distribués par les sociétés françaises lorsque le bénéficiaire des revenus n'a pas son domicile fiscal ou son siège social hors de France dans un Etat ou territoire non coopératif.

* Prélèvement obligatoire de 50% pour les produits de l'assurance-vie lorsque le bénéficiaire est fiscalement domicilié ou établi dans un Etat non coopératif.

* Prélèvement obligatoire de 50% pour les produits de placement à revenu fixe payés à un établissement financier établi dans un Etat ou territoire non coopératif.

* Prélèvement à la source au taux de 50% sur les profits immobiliers habituels, les plus-values immobilières occasionnelles et les plus-values de cession de droits sociaux lorsque ces profits sont réalisés par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués dans un Etat ou territoire non coopératif.

Plus-values professionnelles.

La loi de finance rectificative pour 2009 exclut les plus values de cession de titres de sociétés établies dans des Etas ou territoires non coopératifs du régime d'imposition des plus-values à long terme.

Cette disposition s'applique aux plus-values réalisées par des personnes morales assujetties à l'impôt sur les sociétés ou par des entreprises imposées à l'impôt sur le revenu.

Le dispositif exclut également du régime du long terme les distributions opérées par les sociétés de capital-risque.

Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011, les plus-values constatées à l'occasion des cessions de titres de sociétés établies dans un Etat ou territoire non coopératif son t exclues du champ d'application du régime du long terme et taxées dans les conditions applicables au résultat courant.

Les moins-values subies à raison de la cession de ces mêmes titres ne peuvent s'imputer sur le plus-values de même nature et non sur le résultat d'exploitation.

Régime de sociétés mères et filiales.

La loi de finances rectificative exclut du champ d'application du régime des mères et filiales les dividendes perçus des filiales établies dans les Etats ou territoire non coopératifs au sens de l'article 238-0 A du CGI.

Cette mesure s'applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011.

Procédure d'enquête fiscale:

Une procédure d'enquête judiciaire menée par des agents des services fiscaux et dirigée par le parquet est créée pour les cas de fraude fiscale recourant notamment à l'utilisation de comptes détenus directement ou indirectement dans des Etats non coopératifs.

Par christophe.ducellier le 04/02/10

La question se pose souvent : bien des contribuables pensent ne pas avoir à déclarer à l'impôt sur le revenu une somme qui leur est payée par une société au moyen de l'inscription de cette dernière en compte courant d'associé.

Pourtant, en matière d'impôt sur le revenu, les revenus imposables sont les revenus disponibles.

L'inscription au crédit d'un compte courant d'associé vaut donc (en principe) paiement des sommes en question.

S'il s'agit de dividendes, intérêts de compte courant ou de toute somme pouvant être qualifiée de revenu, il convient donc de les déclarer.

Il en irait différemment si le titulaire du compte courant peut démontrer qu'il ne pouvait disposer des sommes inscrites au crédit du compte courant.

Pour apporter une telle démonstration, il faut prouver que l'indisponibilité ne résultait pas de la volonté du titulaire : clause d'insdisponibilité, convention de blocage du compte, décision de blocage par un administrateur judiciaire etc...

Notons enfin qu'une somme inscrite en charges à payer n'est pas disponible...sauf bien sûr, si l'administration peut démontrer que c'est en raison des pouvoirs du titulaire de la créance que les sommes n'ont pas été virées en compte courant .

Par christophe.ducellier le 01/02/10

Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d'habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...).

Le sujet, on le sait est d'importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant.

Il commence à faire polémique chez les politiques.

Martine Aubry, première secrétaire du Parti socialiste, a affirmé que la France devait faire "une priorité nationale du logement", ne jugeant "pas normal" qu'un tiers du budget aille "vers la défiscalisation". Intervenant devant la Fondation Abbé-Pierre pour le logement des défavorisés, Mme Aubry a demandé : "Quand va-t-on en faire une priorité ? On a besoin de huit cent mille à neuf cent mille logements sociaux en France. On sait bien qu'on ne le fera pas comme cela."

De son côté, le gouvernement ne reste pas inactif.

Le Secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu incite les sociétés anonymes de HLM à se regrouper et à vendre davantage de logements à leurs occupants.

Le problème est connu : compte tenu du déficite abyssal du déficit de l'Etat, les moyens alloués au logement social ne risquent pas de progresser.

Il va donc falloir trouver d'autres moyens de financement plutôt que de générer encore des déficits.

C'est dans cette perspective que se situe la démarche du secrétaire d'Etat.

La cession de logement devrait permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources pour financer la construction de nouveaux logements.

Parallèlement, depuis une petite vingtaine d'années, les gouvernements successifs ont réussi à faire prendre en charge par des investisseurs privés la construction de logements intermédiaires et ce, au moyens d'incitations fiscales (lois Périssol, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, etc...)

Notons que certains de ces régimes sont arrivés ou vont arriver à leur échéance : le régime de défiscalisation expirant, les contraintes en termes de plafonnement de loyer vont disparaitre, sans qu'il soit proposé aux propriétaires un nouveau régime incitatif pour maintenir le montant du loyer dans une fourchette qui lui confère un caractère social.

UNE SOLUTION... PARMIS D'AUTRES :

Depuis plusieurs années maintenant, des voix s'élèvent pour démontrer que le démembrement de propriété peut apporter des solutions à certains bailleurs sociaux.

Rappelons que la détention de la propriété immobilière n'est pas nécessaire à l'activité d'un bailleur social, comme elle ne l'est pas, non plus, à l'activité d'une société commerciale ou même d'une société hotelière.

L'exemple du groupe Accor qui se désengage massivement de l'investissement immobilier, trop consommateur de capitaux, est à ce titre fort intéressant voir exemplaire.

Ce n'est, en effet, pas parce que ce groupe cède son immobilier qu'il est moins efficace dans son métier d'hotelier, tout au contraire : ses capitaux sont mieux utilisés et plus rentables dans l'exploitation proprement dite.

Il en est de même pour un bailleur social.

Celui-ci a, avant tout, besoin de disposer de l'usage d'un immeuble d'habitation et non de sa propriété.

Un usufruit temporaire portant sur l'immeuble permet justement de disposer de cet usage.

Or cet usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à celle de la pleine propriété puisqu'il est l'un des éléments composant cette pleine propriété..

Cette valeur se détermine par capitalisation puis actualisation des flux de loyers à attendre du bien immobilier sur la période considérée.

Dans la mesure où elle sera (forcément) inférieure à la valeur de la pleine propriété du même bien immobilier, l'effort financier du bailleur social et en conséquence l'immobilisation corrélative de ses capitaux seront donc diminués.

A capacité financière équivalente, un bailleur social utilisant la technique de l'usufruit temporaire aura capacité de création de logements supérieure à celle d'un bailleur social plein propriétaire.

Quel sera le sors réservé à la nue propriété ?

C'est certainement là que réside la clé du succès d'une telle opération.

La nue propriété peut être, d'un point de vue économique, analysée en un contrat de capitalisation (on paye aujourd'hui une somme X qui permettra d'obtenir à terme la pleine propriété de l'immeuble qui vaudra alors X majoré d'une plus value).

Or le régime fiscal du nu propriétaire est particulièrement intéressant : la nue propriété ne donne pas lieu au versement annuel d'un revenu imposable et ne génère donc pas d'impôt sur le revenu.

En outre, la nue propriété n'est pas imposable à l'ISF.

En outre et pour aider à l'investissement dans la nue propriété, le législateur fiscal a spécialement autorisé la déduction des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition d'une nue propriété en permettant leur imputation sur les autres revenus fonciers (art.82 de la loi 2008-1443 du 30. 12. 2008)

Compte tenu de ce contexte fiscal favorable, un marché existe donc pour ce type d'acquisitions, puisqu'elles répondent au besoin de certains investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.

Actuellement, on voit d'ailleurs des promoteurs proposer sur le marché des nues propriétés d'appartements dont l'usufruit temporaire a été cédé à des bailleurs sociaux.

Toutefois, à y regarder de près, il est possible de "deviner" que, concernant ces produits, la rentabilité du capital investi n'est pas la même pour le nu propriétaire ou pour l'usufruitier temporaire.

Or si l'on veut utiliser cette technique pour développer la construction de logements sociaux, il faut qu'elle soit attractive financièrement pour chacune des parties.

UNE INITIATIVE INTERESSANTE QUI OUVRE DE BELLES PERSPECTIVES :

Forts de ce constat, des bailleurs sociaux sont en train de recourir seuls à la même technique : ils construisent un programme neuf, souvent par l'intermédiaire d'une structure ad'hoc, l'usufruit temporaire est cédé au bailleur social et la nue propriété à des investisseurs privés.

Afin de rendre le programme attractif un soin particulier doit être attaché à la détermination des valeurs de nue propriété et d'usufruit temporaire, afin d'offrir des taux de rendement du capital investis tout aussi intéressants pour l'un comme pour l'autre.

Beaucoup de calculs sont, sous cet aspect, pour le moins approximatifs, pour ne pas dire rustiques!

Ces approximations peuvent entrainer des conséquences fiscales dommageables.

En effet, dans la mesure où la commercialisation des nue propriétés peut prendre un certain temps, le bailleur social pourra être tenté de faire porter par une structure de son groupe et constituée à cet effet, la nue propriété des lots non encore vendus.

Or, si l'on veut éviter toute remise en cause par l'administration fiscale des valeurs retenues (usufruit temporaire comme nue propriété) principalement pour se prémunir de toute critique au titre de l'acte anormal de gestion ou d'utilisation à des fins privées d'argent public, il conviendra bien évidemment au bailleur social d'être à même de démontrer que les valeurs sont équilibrées et justifiées objectivement.

Cet écueil technique peut parfaitement être maitrisé pourvu que l'on sache effectuer les valorisations de façon indépendante l'une de l'autre et prendre en compte puis réduire les incertitudes résultant des calculs d'actualisation (rappelons que la détermination de la valeur de la nue propriété par soustraction de la valeur de l'usufruit temporaire à celle de la pleine propriété ne conduit à rien de pertinent...)

Dans les conditions résumées ci-dessus, le démembrement de propriété pourra être un véritable outil au service des bailleurs sociaux et du logement social.

Il constitue, en outre, une nouvelle façon d'associer capitaux publics et privés au service de l'intérêt général et, à ce titre également, il est un moyen de financement innovant.

REFERENCES:

http://wiki.societal.org/tiki-index.php?page=Demembrement

http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html

Par christophe.ducellier le 20/01/10

L'investissement dans l'énergie photovoltaïque se développe de plus en plus et nombre d'investisseurs sont à la recherche soit de toitures soit de terrains pour y installer leurs équipements de production. D'autres, déjà propriétaires sont à la recherche de solutions pour augmenter la rentabilité financière de leurs projets.

Le propos de cet article n'est pas de s'intéresser aux flux financiers découlant de la production d'énergie proprement dite mais plutôt de réfléchir à la structuration de l'investissement immobilier préalable à l'implantation des installations techniques pour augmenter la rentabilité de l'ensemble.

Cet aspect de la question est rarement traité et finalement, que l'on soit déjà propriétaire d'un terrain ou non, les deux solutions qui sont proposées pour implanter une ferme solaire sont la location ou l'achat des terrains d'assise.

? Pour optimiser les flux financiers, ne peut on aussi envisager de faire acheter par la société de production d'énergie un usufruit temporaire portant sur le terrain ?

Qu'il s'agisse de location, d'acquisition ou d'usufruit temporaire, la question est avant tout économique et pratique : quel avantage financier l'investisseur pourra t'il en retirer et quel en seront les avantages et inconvénients juridiques ?

1- La location des terrains :

Elle présente l'intérêt d'être une charge étalée dans le temps ne nécessitant pas de concours bancaire.

Elle parait parfaitement adaptée à des investissements d'un montant modérés, concernant par exemple une toiture d'usine.

Le loyer présente cependant pour l'exploitant l'inconvénient de croitre avec le temps, puisqu'il est indexé.

En outre, il ne m'apparaît pas que, sur des terrains d'une surface importante le fait de proposer un bail au propriétaire soit un argument décisif.

En effet, la contrepartie de l'immobilisation des terrains ne sera que le loyer, perçu de façon échelonnée chaque année.

2- L'achat des terrains :

Son inconvénient majeur réside dans l'immobilisation des capitaux et dans l'impossibilité d'en amortir la valeur, puisqu'au contraire celle-ci augmentera très certainement avec le temps.

3- L' acquisition d'un usufruit temporaire :

- acquisition par la société de production d'énergie :

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le démontrer en matière d'investissement d'immobilier d'entreprise (v .http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html), l'acquisition d'un usufruit temporaire par une société d'exploitation est de loin l'option la plus rentable économiquement.

Une telle solution permet dans le cas de l'acquisition d'une ferme solaire de ne financer que la valeur de l'usufruit temporaire et non celle de la pleine propriété des terrains.

La valeur de cet usufruit temporaire se dépréciant avec le temps peut donc être amortie (puisqu'à l'arrivée de son terme l'usufruit s'éteint), améliorant ainsi la capacité d'autofinancement de la société de production d'électricité.

On pourra rétorquer que cet amortissement se comportera en terme de résultat de la même façon qu'un loyer, puisqu'il s'agit d'une charge d'exploitation.

A mon avis, il n'en est rien.

En effet, le loyer est une dépense qui croit avec le temps puisqu'il augmentera chaque année en fonction de son indice de référence.

Au contraire, l'amortissement de l'usufruit ne correspond pas à une sortie de trésorerie et il constitue surtout une charge linéaire...la différence, à terme, du point de vue de la trésorerie est considérable :

Exemple : Un terrain sur lequel on souhaite implanter une ferme solaire d'une valeur de 100.000 euros.

La valeur locative est fixée à 10.000 euros.

Le taux d'accroissement annuel moyen du loyer sur 20 ans est de 2,52%.

En conséquence, un loyer de 10.000 euros en année N sera de 17.310 euros en année N+20.

Autrement dit, le total des loyers versés sur 20 ans ne sera pas de 20 X 10.000 = 200.000 euros mais de 275.263 euros.

La valeur d'un usufruit temporaire de 20 sur ce terrain sera d'environ 83.000 euros.

La société de production devra emprunter pour financer l'acquisition de l'usufruit temporaire et devra donc supporter des frais financiers.

Sur 15 ans, ces frais peuvent être estimés à 35.000 euros.

Ainsi l'amortissement de l'usufruit temporaire et les frais financiers correspondants représentent une charge de 118.000 euros à étaler sur la durée d'utilisation de 20 ans.

Elle doit être comparer aux 275.263 euros que représentent le versement d'un loyer sur la même période....

Dans cet exemple et sur la période, l'économie de charges d'exploitation si l'on recourt à l'usufruit temporaire plutôt qu'à la location est de 157.263 euros, pour la société de production d'énergie !

Par ailleurs, si l'investisseur n'est pas propriétaire du terrain, et du stricte point de vue de la négociation, il me semble que l'acquisition d'un usufruit temporaire présente aussi un sérieux avantage.

Dans la mesure où il s'agit de geler un terrain pendant une vingtaine d'années, un propriétaire préfèrera, dans bien des cas, percevoir la valeur de l'usufruit temporaire au moment de la signature de l'acte de cession de cet usufruit, plutôt que de percevoir un loyer dont le versement sera étalé sur la période d'occupation :

? dans notre exemple le propriétaire percevrait 83.000 euros qu'il pourrait placer ou utiliser comme il le souhaite, alors que dans le cas d'une location, il ne percevrait que le loyer.

Enfin, si l'investisseur est déjà propriétaire des terrains, le fait de céder l'usufruit temporaire de ceux-ci à la société de production d'énergie lui permettra d'en toucher le prix (la société de production empruntera pour payer).

Ainsi, il pourra réinvestir ce capital et augmentera d'autant la rentabilité financière de son patrimoine.

Un détail technique : attention à la valorisation de l'usufruit temporaire.

Il ne s'agit pas de se lancer dans une telle opération, qui aura des répercussions fiscales importantes, sans prendre garde aux méthodes retenues.

La sécurité est à ce prix.

Dans bien des cas, la valeur de l'usufruit temporaire et de la nue propriété sont calculées de façons pour le moins rustiques et approximatives.

Le seul calcul acceptable pour mettre en évidence un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voir une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l'usufruit temporaire, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété du terrain.

Le bon technicien veillera aussi à prendre en compte les risques d'erreurs dans ses prévisions et s'attachera à réduire les incertitudes mathématiques en découlant.

Pour conclure :

L'utilisation de la technique du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire fait ses preuves en matière d'investissement immobilier industriel ou commercial.

Elle est un excellent moyen d'accroitre la rentabilité d'un tel investissement quel qu'il soit.

Cette technique est toute aussi pertinente pour accroitre la rentabilité financière d'une ferme solaire, que l'on soit déjà propriétaire des terrains ou que l'on en soit utilisateur.

Par christophe.ducellier le 19/01/10

La mise en place de la réforme des organismes de régularisation comptable français avance.

L'Autorité des normes comptables (ANC) devrait se réunir pour la première fois prochainement. Alors que les deux organismes de normalisation comptable précédents (Comité de la réglementation comptable et Conseil National de la Comptabilité) avaient un rôle essentiellement consultatif, l'ANC, comme son nom l'indique est une Autorité.

A ce titre, elle dispose d'un pouvoir réglementaire important en matière de définition des normes comptables.

Par christophe.ducellier le 12/01/10

 

Si vous êtes intéressé par ce sujet, voici un article que j'ai publié sur le site du Village de la Justice :

 

http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html

 

 

La démonstration en est faite régulièrement, le démembrement de propriété d'un immeuble d'activité ou des parts d'une SCI détenant un tel immeuble est un très efficace moyen de structurer un patrimoine privé, ou, pour une entreprise, d'utiliser à moindre coût un immeuble d'exploitation .

 

La réflexion qui conduit à de telles conclusions intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financières (la valorisation de l'usufruit et de la nue propriété à partir de la méthode des cash-flows actualisés implique notamment de prendre en compte la réduction des incertitudes).

 

Jean Aulagnier et Pierre Fernoux (V. son article de synthèse dans le Bulletin Fiscal F. Lefebvre de mars 2009 : BF 3/09 p 181) ont très largement et brillamment oeuvré pour défricher la matière et la sécuriser.

 

Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passées les limites du monde connu...il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière ou même de praticiens non spécialisés évoquent souvent, à propos du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire, le terrible risque de l'abus de droit.

 

Il faut dire que cette technique est bien trop souvent présentée comme une technique de défiscalisation, ce qu'elle n'est pas.

 

Tout au contraire, le démembrement temporaire de propriété est une technique d'optimisation du financement d'un immeuble et de structuration d'un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future. Elle permet par exemple aussi de se constituer un capital retraite dans de meilleures conditions économiques.

 

Elle permet aussi à une entreprise d'utiliser un immeuble pour un coût de trésorerie moindre que si elle était locataire.

 

Il coûte en effet moins cher à l'exploitant (quel qu'il soit) de supporter le financement d'un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est amortie sur la durée conventionnellement arrêtée avec le nu propriétaire) que de supporter le paiement d'un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.

 

Prétendre qu'il s'agit là d'une technique de défiscalisation ou d'un abus de droit conduit à supposer que les intéressés n'ont pas véritablement compris l'intérêt et la portée de la technique ainsi mise en oeuvre...ou que leur service marketing (le terme "défiscalisation" est très vendeur il faut le reconnaitre..) a pris le dessus sur le technicien.

 

De nombreux auteurs, voulant peut être surfer sur ce qui est en train de devenir une mode, se sont également intéressés au sujet, mais semblent s'être égarés dans les méandres de la technique.

 

Comparons l'intérêt d'un schéma de démembrement de propriété avec les schémas traditionnels recourant à une SCI pour investir dans un immeuble d'activité (quel que soit sa taille).

 

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation. La question que se posent alors tant les praticiens que les investisseurs est de savoir s'il faut ou non opter pour l'impôt sur les sociétés.

 

Pourtant, cette solution génère des charges de loyer proportionnelles à la valeur totale de l'immeuble pour la société d'exploitation et donc ampute d'autant sa trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) alors que la valeur d'un usufruit temporaire, d'une durée maximale de 30 ans (quand l'usufruitier est une société) sera toujours inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété.

 

L'entreprise utilisatrice devra donc financer uniquement la valeur de l'usufruit temporaire et non la valeur de la pleine propriété de l'immeuble.

 

Si la SCI est à l'IR la solution implique la déclaration des revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants. Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

Si la SCI est à l'IS la solution implique une fiscalité latente importante lors de la revente de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement).

 

Face à ce type de solution qui, finalement, génère d'importantes sorties de trésoreries pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, la solution du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire apparaît comme beaucoup plus économe en trésorerie.

 

En effet, l'objectif du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire : est de permettre à l'utilisateur de disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à son exploitation afin de préserver sa trésorerie .

 

Rappelons, en effet, que le but d'une entreprise commerciale ou industrielle, n'est pas de financer de l'immobilier et encore moins de permettre à ses actionnaires de se constituer un patrimoine à moindre coût.

 

Son but est de développer son activité. Pour cela elle doit chercher, certes, à utiliser des immeubles de la meilleure qualité possible, mais à moindre coût pour elle.

 

Le schéma est le suivant :

 

l'acquisition de la nue propriété du bâtiment est effectuée par des investisseurs dont l'objectif est le même que ceux qui ont recours à un contrat de capitalisation : ils acceptent d'investir une somme relativement peu importante, puis d'attendre 15 à 20 ans avant de récupérer la pleine propriété de l'immeuble ;

 

l'usufruit temporaire est acquis par la société d'exploitation :

 

Ce schéma permet :

 

d'amortir l'usufruit temporaire ;

de récupérer éventuellement la TVA grevant la construction ou l'acquisition.

 

Conséquences juridiques et financières : La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble et en maîtrise ainsi l'usage pour son propre compte. A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

soit d'alléger le coût d'une transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné qui est cédé à une société d'exploitation) ;

 

soit l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières de la société d'exploitation.

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser un loyer, toujours trop important car il sert de façon directe ou indirecte à financer la valeur de l'immeuble en pleine propriété alors que la valeur de l'usufruit est, par définition, inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété. Cette solution permet donc à la société utilisatrice de l'immeuble et usufruitière de dégager une trésorerie disponible supérieure à celle d'une société locataire.

 

Le graphique figurant en pièce jointe compare, à titre d'exemple, le coût de toutes les techniques d'acquisition (y compris le crédit bail ou l'acquisition de la pleine propriété par la société d'exploitation) sur la base d'une acquisition type de 500.000 €.

 

Bien évidemment, ce genre d'opération doit être abordé avec circonspection quand il s'agit d'établir les valeurs d'usufruit et les taux de capitalisation à retenir.

 

Trop souvent, on voit encore des « spécialistes » effectuer des calculs de valeur de nue propriété par soustraction (tout en prétendant déterminer les valeurs par capitalisation puis actualisation des flux...mais en ce qui concerne uniquement l'usufruit... !).

 

Les sources de contentieux à venir proviendront (et proviennent déjà) d'une certaine rusticité dans l'approche de la valeur économique tant de l'usufruit temporaire que de la nue propriété.

 

 

 

 

 

Par christophe.ducellier le 29/12/09

( article à jour au 25/05/2018)

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

 

 

Cette solution :

 

génère des charges proportionnelle à la valeur totale de l'immeuble au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) ;

 

 

Si la SCI est à l'IR :

 

* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

 

- qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

 

- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants.

 

 

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

 

Si la SCI est à l'IS :

 

* implique une fiscalité latente importante à la sortie de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement)

 

 

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

 

Objectif du démembrement de propriété :

 

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation afin de préserver la trésorerie de la société utilisatrice de l'immeuble.

 

 

Schéma :

 

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:

 

- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;

 

- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation :

 

ce qui lui permet :

 

- d'amortir cet usufruit temporaire ;

- de récupérer en outre la TVA.

 

 

 

Conséquences juridiques et financières :

 

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

 

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

 

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;

 

- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

 

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

 

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.

 

Par christophe.ducellier le 05/11/08

J'interviens avec Laurence Petit, coach de dirigeants, lors d'une conférence organisée par EFE à Paris le 25 novembre 2008 sur la conception d'un bilan patrimonial de dirigeant d'entreprise :

1- entreprises et préoccupations familiales : les différentes sphères à gérer

2- comment accompagner efficacement un dirigeant pendants les différentes étapes de se vie familiale et professionnelle

3- aborder la question de la transmission et de la retraite....

http://efe.fr/fiche-formation/Ingenierie-patrimoniale-dirigeant-7305

vous pouvez nous retrouver sur le site du cabinet :

ducellier avocats