Par christophe.ducellier le 16/12/13

Vous avez été nombreux à nous interroger sur la portée des récentes déclarations du Ministre du Budget sur l'imminence d'une nouvelle Circulaire "Cazeneuve 2" modifiant les conditions des régularisations pour tenir compte de l'entrée en vigueur de la loi réprimant la fraude fiscale.

 

En particulier, certains ont cru que les conditions allaient changer pour tous les dossiers déposés après le 1er janvier 2014.

 

voici donc le lien vers cette circulaire pour vous permettre de faire le point.

 

Dès lors, les années actuellement non prescrites (IR 2006 à 2012 et ISF 2007 à 2013) pourront continuer à être régularisées aux conditions de la Circulaire "Cazeneuve 1".

Par christophe.ducellier le 14/12/13

Il reste encore quelques jours aux retardataires pour déclarer l'existence de leurs comptes à l'étranger.

Pour les aider dans leur décision, voici le résumé d'une conférence qui s'est tenue dans le cadre de l'IACF (Institut des Avocats Conseils Fiscaux) le 23 octobre dernier.

 

Par christophe.ducellier le 05/07/13

Voici le texte de la réponse ministérielle du 2 juillet 2013 à M. Jérôme Lambert concernant les démembrement ab initio et la qualification des usufruits cédés à une société.

Cette réponse et la doctrine administrative concernant l'article 13,5 du CGI appeleront bien évidemment quelques commentaires à venir .

texte de la question

M. Jérôme Lambert attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé

du budget, sur la modification des modalités d'imposition à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de la

cession à titre onéreux d'usufruit temporaire introduite par l'article 12 du projet de loi de finances rectificative pour 2012.

Cette mesure a pour finalité de combattre les montages de cession temporaire d'usufruit que l'administration fiscale ne

pouvait remettre en cause que par le biais de l'abus de droit. Il est assez courant, en zone viticole, de procéder à une

cession en démembrement, la nue-propiété étant acquise par des personnes physiques ou un groupement foncier

agricole et l'usufruit par la société d'exploitation. Les actes réalisés selon ces modalités n'ont pas fait l'objet de critiques

au titre de l'abus de droit. Dans cette opération, l'usufruit cédé à la société d'exploitation est bien viager (puisqu'il prend

fin dès le décès du cédant), mais est également forcément limité à trente ans conformément à l'article 619 du code civil

("l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans") et, en cela, il est temporaire. S'il est clair que

les cessions d'usufruit viager ne sont pas concernées par la réforme, des précisions doivent être apportées quant à la

qualification de l'usufruit cédé dans le cas présenté. C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir préciser si, au sens de

l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 2012, l'usufruit cédé doit être qualifié d'usufruit viager ou d'usufruit

temporaire.

Texte de la réponse

En application de l'article 15 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 (n° 2012-1510 du 29 décembre 2012),

le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est, par dérogation aux

dispositions relatives à l'imposition des plus-values, imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à

laquelle se rattache au jour de la cession le revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur

lequel porte l'usufruit cédé. Cette mesure, qui s'applique aux cessions à titre onéreux d'un même usufruit temporaire

intervenues à compter du 14 novembre 2012, poursuit une double finalité : - d'une part, elle contribue à lutter contre des

stratégies d'optimisation fiscale détournant l'esprit de la loi ; en cela, elle s'inscrit naturellement dans le plan global de

renforcement de la lutte contre la fraude et l'optimisation fiscales et sociales mis en oeuvre par le Gouvernement ; -

d'autre part, elle vise aussi à rétablir la réalité écoonomique de l'opération et à permettre l'imposition du revenu cédé

sous forme d'usufruit temporaire, en tant que revenu (et non plus comme une plus-value), selon les modalités propres à

chaque catégorie de revenu, à la fois à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les cessions d'usufruit viager

ne sont pas concernées par ces nouvelles dispositions. Sont en revanche concernées les cessions d'un usufruit

temporaire, qui s'entend du droit, consenti pour une durée fixe, d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits. A cet égard,

l'usufruit consenti à une société constitue par principe un usufruit temporaire, la durée de cet usufruit ne pouvant

excéder trente ans conformément aux dispositions de l'article 619 du code civil. L'usufruit temporaire cédé est souvent

constitué sur un bien détenu en pleine propriété, le propriétaire cédant conservant la nue-propriété dans son patrimoine

et ayant vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à l'extinction du terme de l'usufruit cédé. Certes, la cession d'un

usufruit temporaire peut conduire au dessaisissement définitif du cédant des attributs attachés à ce droit. Tel est le cas

lorsque le propriétaire cède concomitamment l'usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété

à un second. Pour autant, même si dans cette situation l'usufruit n'a pas vocation à faire retour au cédant, la cession,

qui porte sur un usufruit temporaire, entre dans le champ d'application des dispositions fiscales issues de l'article 15

précité de la troisième loi de finances rectificative pour 2012. En tout état de cause, la qualité du cessionnaire, la nature

et l'affectation du bien sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé sont sans incidence sur l'application de ce nouveau

régime d'imposition. Ces précisions, qui feront l'objet de commentaires à paraître au Bulletin officiel des finances

publiques - Impôts, sont de nature à répondre aux interrogations de l'auteur de la question.

Par christophe.ducellier le 17/05/13

La question est souvent posée : qu'en est il de la TVA au regard des loyers d'habitation perçus par une société commerciale (soumise à l'IS) ?

S'il s'agit de locaux nus (à la différence de locaux meublés), la location d'une habitation est exonérée de TVA (CGI article 261 D, 2°) car elle s'analyse en une opération de caractère civile, donc hors champ de la TVA, quand bien même elle est réalisée par une société commerciale.

Attention toutefois aux exeptions prévues par cet article 261 D, 2° du CGI qui concernent les situations dans lequel l'immeuble serait alors réputé commercial.

Attention aussi : dans la mesure où la location n'est pas assujettie à la TVA, il n'est évidemment pas question de récupérer la TVA sur les travaux .

Christophe Ducellier

Par christophe.ducellier le 15/05/13

Comme chaque année, EFE organise les journées du démembrement qui auront lieu les 4 et 5 juillet prochain.

Il est prévu que j'y intervienne 2 heures le 4 juillet : programme à suivre.

Voici le texte de "l'avis d'expert" qu'il m'a été demandé de rédiger à cette occasion :

L'article 15 de la loi 2012-1510 du 29 décembre 2012 codifié au CGI à l'article 13,5 est venu modifier le régime d'imposition des cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire.

Désormais, ce n'est pas la simple plus value résultant de la cession d'un usufruit temporaire qui est taxée, mais l'intégralité du produit de cession.

Beaucoup ont donc considéré que cette réforme sonnait le glas des opérations de démembrement à titre onéreux par cession d'usufruit temporaire.

Pourtant cette technique recèle de nombreuses opportunités de structuration ou de restructuration patrimoniales principalement pour ceux qui cherchent à en tirer les bénéfices économiques plutôt que fiscaux.

D'un point de vue plus général, il convient de se féliciter de la réforme sur un point : celui de la légalité du démembrement temporaire à titre onéreux. Par le passé, de nombreux praticiens se sont interrogés sur la légalité de cette technique au regard de l'abus de droit (beaucoup moins nombreux sont ceux qui ont évoqué les risques d'acte anormal de gestion et d'abus de biens sociaux, et pourtant ...).

Or, en décidant de taxer les cessions d'usufruit temporaire, le législateur reconnaît ainsi la parfaite légalité de l'opération. Si celle-ci avait consisté purement et simplement en un abus de droit comme beaucoup l'ont évoqué, il n'eut pas été besoin de légiférer pour restreindre ou faire cesser l'usage du démembrement de propriété à titre onéreux...

Exclu du champ d'application de l'article 13,5 du CGI, le démembrement temporaire à titre gratuit ouvre lui aussi d'intéressantes opportunités patrimoniales. Toutefois, convient-il de rappeler qu'au regard du droit civil, si cette technique offre de multiples avantages, elle doit être utilisée avec discernement. Il conviendra par exemple d'éviter d'avantager le donataire si l'on ne veut pas porter atteinte à la réserve avec les conséquences en terme de réduction et de rapport que cela suppose .

Quant au démembrement de parts sociales, principalement dans les sociétés à prépondérance immobilière, il parait nécessaire, avant de le mettre en oeuvre, de s'interroger sur sa pertinence comparée à celle d'un démembrement d'immeuble. Les questions sous-jacentes sont bien évidemment celles de l'intérêt social mais aussi celles de valorisation et de fiscalité.

A bien y réfléchir, il n'est décidément pas du tout certain que la réforme de l'article 13,5 du CGI sonne le glas du démembrement temporaire à titre onéreux.

Christophe Ducellier

Par christophe.ducellier le 11/02/13

L'associé d'une EURL dont il est également le gérant statutaire ne peut pas être considéré comme n'y exerçant pas une activité professionnelle au sens de l'article 151 nonies du CGI au seul motif qu'il a confié un mandat de gestion de la société à un tiers.

Cette confirmation résulte d'une décision du Conseil d'Etat en date du 28 décembre 2012 (10e et 9e ss section, n°340135).

dansd cette affaire où une EURL avait investi dans une résidence de tourisme à St Martin, l'administration puis la Cour Administrative d'Appel remettaient en cause la déduction des intérêts d'un emprunt du revenu global de l'associé au motif qu'il n'exerçait pas d'activité professionnelle dans la société.

Le critère de participation effective retenue par les juridictions précédentes est une erreur de droit sanctionnée par le Conseil d'Etat.

Voici une solution récente qui devrait rassurer nombre d'investisseurs en défiscalisation

Par christophe.ducellier le 11/12/12

ci joint un pdf du journal LES ECHOS du 23 novembre 2012 sur ce sujet.

A l'appuis de cet article, voici quelques commentaires que j'avais été amené à faire au rédacteur et qui précisent l'article :

1) Liste des principaux impôts locaux concernés :

Taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe foncière sur les propriétés non bâties, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe d'habitation , taxe additionnelle sur le foncier non bâti, taxe spéciale d'équipement, bénéfice forfaitaire forestier, taxe annuelle sur les logements vacants,

Et, pour les entreprises : contribution foncière des entreprises, taxe annuelle sur les bureaux en ile de France.

2) Concernant les 8 catégories : c'est l'administration qui a déterminé les coefficients d'évaluation, d'abord dans le cadre de la révision générale de 1970 et pour les immeubles construits postérieurement, l'administration exploite les renseignements fournis par les contribuables dans leurs déclarations modèle H. (voir ci-dessous, je vous ai mis des liens et explications sur le sujet).

Les caractéristiques générales ne sont toutefois pas « exclusivement » subjective et laissées à l'appréciation des agents des impôts. En effet, l'article 324 H de l'annexe III du code général des impôts fixe les caractéristiques générales selon des critères pré-déterminés.

3) Pour chaque catégorie d'immeuble ressortant de la classification ci-dessus, l'administration est tenue de déterminer un immeuble de référence dans la commune. Cet immeuble permet justement la comparaison « objective » avec l'immeuble imposé.

4) La contestation, vous le comprenez maintenant en entrant dans le détail est assez fastidieuse...toutefois ...elle paye !

Les sources de réclamation, proviennent à mon sens principalement d'erreurs commises par les contribuables dans l'établissement des déclaration modèle H et dans la référence retenue par l'administration pour le « local type de référence ».

Ces éléments viennent en effet directement impacter les coefficients d'ajustement et donc les valeurs locatives.

Il est certain que compte tenu de l'augmentation régulière et systématique de la fiscalité locale, de plus en plus de contribuables vont chercher à vérifier leurs bases d'imposition. Pour un particulier, compte tenu des informations disponibles notamment sur le net, on peut penser qu'un ou deux dimanches sont nécessaires à la vérification et à la rédaction d'une réclamation.

Toutefois, force est de constater qu'il est d'abord difficile d'obtenir en une fois tous les documents nécessaires au contrôle des bases d'impositions et qu'ensuite, s'agissant de revenir sur une évaluation établie, il est difficile de faire modifier spontanément les bases retenues.

La plupart du temps, ces bases ayant été établies en fonction de déclarations remplies par le contribuable (ou le propriétaire précédent), il appartient au contribuable de fournir des éléments de preuve à l'appui de sa demande, ce qui n'est pas si facile (constat d'huissier, expertise immobilière etc...).

christophe ducellier

Par christophe.ducellier le 19/09/12

GLOBE LAW AND BUSINESS annonce la publication de son guide qui s'adresse à tous ceux qui ont à pratiquer des investissements immobiliers dans différents pays. Il résume par pays (32 pays abordés) les principales spécificités juridiques et fiscales de l'investissement immobilier.

Voici un lien versl'éditeur .

Par christophe.ducellier le 11/05/12

La nouvelle ne s'est pas faite attendre.

Le Parti socialiste a déjà annoncé que le barême de l'ISF sera réformé dès 2012.

Le seuil de l'impôt ne devrait pas être modifié et seraient donc imposables les contribuables dont le patrimoine taxable est supérieur à 1,3 M euro;.

Concernant ces contribuables, le nouveau barème tel qu'il devait s'appliquer à partir de 2012 va être modifié et c'est l'ancien barème, avec ses tranches comprises entre 0,55 et 1,8% qui va de nouveau trouver à s'appliquer.

Les contribuables ne seront pas taxés dès le 1er euro, mais sur la valeur de leur patrimoine excédant 800.000 euros.

Dans la mesure où le bouclier fiscal est supprimé, le plafonnement "Rocard" permettant de plafonner les impôts d'un contribuable à 85% de ses revenus sera remis en vigueur.

Cette réforme serait présentée à l'assemble nationale dans le collectif budgétaire de juillet prochain.

Les dates de paiements ne sont pas encore définitivement fixées.

Par christophe.ducellier le 09/03/12

La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix ( article 1589 du code civil)

Il ne faut donc pas sous estimer la porté d'une offre d'achat écrite adressée par le candidat acquéreur au vendeur, quand ce dernier l'acceptée. 

 

( pour un modèle d'offre d'achat écrite, v. ici)

 

I. Définition de l'offre d'achat

 

A. qu'est ce que l'offre d'achat ?

 

L'offre d'achat est un acte unilatéral signé par un candidat à l'acquisition (1589-1 du Code civil). Il faut la distinguer de la promesse unilatérale d'achat qui elle, met face à face un promettant, futur et éventuel acquéreur, et un bénéficiaire, le propriétaire de l'immeuble.

vous trouverez ici, sur le site de DUCELLIER-AVOCATS la suite de cet article...