Par christophe.ducellier le 01/04/10

 

Vous trouverez ici mon article publié dans Les Nouvelles Fiscales no 1043 du 1er avril (cet article a également été publié par la revue Droit et Patrimoine du mois de juin) :

La technique du démembrement de propriété pose la question des équilibres économiques et financiers de l'opération mise en place.

La valorisation de l'usufruit temporaire, inscrit à l'actif d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés, doit impliquer une approche mathématique pour le définir de façon aussi précise que possible malgré les incertitudes qui entourent le choix de chaque paramètre, ce qui est très rarement évoqué jusqu'à présent.

Si la notion mathématique de propagation des erreurs n'est pas abordée dans la détermination de la valeur d'un usufruit, comment les calculs pourront ils être justifiés ?

 

 

 

 

 

 

 

Par christophe.ducellier le 24/03/10

Vous êtes nombreux à vous poser des questions sur les règles applicables aux opérations engagées avant le 11 mars et qui seront régularisées après.

Le principe est que les règles applicables au contrat de vente sont celles en vigueur à la date de la signature de l'acte notarié chez le notaire, c'est-à-dire lorsque l'acheteur devient propriétaire. La règle voudrait donc que s'il y a eu un compromis de vente le 15 décembre 2009 et que l'acte notarié a été signé le 15 mars 2010, les règles applicables à la vente soit celle relative à la réforme de la TVA du 11 mars 2010.

Cependant, cette règle peut bouleverser l'équilibre financier mise en place lors de la signature de l'avant-contrat. Elle risque aussi de conduire à mettre à la charge des acheteurs des frais qu'ils n'avaient pas prévu.

Il donc est admis par l'administration (voir mon post précédent) que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte, quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.

Ainsi, même si les règles concernant la vente ont changée, du fait de la réforme sur la TVA immobilière, pour les avant-contrats signés antérieurement au 11 mars 2010 il est admis que les règles restent celle qui étaient en vigueur à la signature de cet avant contrat.

Pour les avant-contrats qui n'auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n'ont pas été présentés à la formalité de l'enregistrement notamment), la preuve que l'acte a bien été conclu avant l'entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l'accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d'un professionnel agissant dans l'exercice d'une activité immobilière réglementée).

Par christophe.ducellier le 19/03/10

Ce blog peut en témoigner : l'adoption du nouveau régime de TVA immobilière applicable à compter du 11 mars 2010 suscite de nombreuses questions chez les particuliers.

Bien souvent, en effet, une vente immobilière est précédée de la signature d'un protocole (ou promesse etc...). Dans cet avant contrat, le prix de cession est fixé de façon généralement définitive.

Il l'a été, bien évidemment, en fonction de la fiscalité alors en vigueur et tout changement qui intervient avant la signature de l'acte définitif vient bouleverser l'opération.

C'est en considérant cette situation que l'administration a publié l'instruction jointe ci-dessous.

Elle devrait fournir toute l'information nécessaire à ceux qui ont signé un protocole avant le 11 mars 2010 et qui signeront l'acte authentique définitif après cette date..

Par christophe.ducellier le 15/03/10

La récente réforme de la TVA immobilière (loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 publiée au Journal officiel du 10 mars 2010 ) inquiète de nombreux particuliers qui s'interrogent sur le prix et les frais de leurs futures acquisitions.

Concernant les particuliers (non professionnels) seront seulement soumises à TVA les premières mutations d'un immeuble neuf de moins de 5 ans acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) .

A noter que la vente d'un terrain à bâtir par un particulier n'est plus soumise à TVA, sans possibilité d'option.

Quand elle est applicable (1ere mutation dans les 5 ans d'un immeuble neuf acquis en VEFA), la TVA est calculée sur le prix de la transaction.

Les frais de notaire restent réduits et comprennent :

- les émoluments du notaire (proportionnels), qui s'appliquent sur la totalité du prix

- les émoluments de formalités et les frais divers

- la taxe de publicité foncière.

Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3% du prix TTC, soit 3 à 4% de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits.

Conformément à l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, adoptée le 25 février 2010, le vendeur va en quelque sorte agir comme un « professionnel » (ce cas est particulier à la TVA immobilière).

Il sera redevable de la TVA sur le prix de vente en vertu de l'article 257 du CGI.

Cela signifie que le prix de vente comprendra une TVA calculée au taux de 19,60%.

Celle-ci sera versée immédiatement à l'administration fiscale le jour de la vente par le notaire.

Cependant, le vendeur va pouvoir imputer sur cette TVA due celle qu'il aura collectée, c'est-à-dire celle qu'il aura lui-même payée aux entreprises ayant participé à la construction de l'immeuble.

Par exemple, si le vendeur a payé dans le cadre d'un achat en VEFA, il y a moins de 5 ans, un prix de 119 600 euros TTC, il pourra, lors de la vente de ce bien, récupérer la TVA afférente à son achat, c'est-à-dire 19 600 euros.

Ainsi si le vendeur revend le bien 130 000 euros, la TVA collectée sera alors de 25 480 euros.

Toutefois le vendeur ne devra reverser au titre de la TVA Immobilière que la différence entre 25 480 euros (TVA collectée) et 19 600 euros (TVA déductible) soit 5 880 euros.

Il lui restera donc net, sur son prix de vente 124 120 euros (et non 104 520 euros ).

En ce qui concerne les achats d'immeuble entre particuliers autre que les immeubles acquis en VEFA : pas de changement. Ces immeubles restent hors du champ d'application de la TVA Immobilière, et on applique toujours les droits de mutations de 5,09%.

Par christophe.ducellier le 11/03/10

Afin de mieux comprendre la réforme de la TVA immobilière qui alimente bien des forums en ce moment, voici ci joint un extrait du rapport, sur le sujet, de M. Etienne Blanc ,député.

Le rapport peut être consulté sur ce lien .

Vos questions sont les bienvenues pour nous permettre de mesurer la portée de la réforme.

Par christophe.ducellier le 09/03/10

La question de la preuve de la notification d'un acte de procédure par l'admininstration fiscale est toujours une question délicate qui nourrit un important débat devant les tribunaux.

Trois décisions du Conseil d'Etat de décembre 2008 sont l'opportunité de revenir sur cette question :

CE 19 décembre 2008 n° 304781, Khalifat :

Le contribuable qui prétend que le plis recommandé lui notifiant un redressement n'a pas été reçu par lui et qu'il n'a pas signé l'accusé de réception doit établir que le signataire de l'avis n'avait pas qualité pour recevoir le plis en question.

Le contribuable ne peut alors se contenter de prétendre qu'il ne connait pas le signataire de l'accusé de réception. Il doit à tout le moins fournir une liste des personnes qui, en l'absence de toute habilitation, auraient pu signer l'avis en question. A défaut, il ne peut être regardé comme ayant démontré que le signataire n'était pas habilité.

Un pli recommandé présenté au domicile du contribuable et dont l'accusé de réception a été signé dans ces conditions doit être regardé comme ayant été régulièrement notifié.

CE 19 décembre 2008 n° 284065, Gallois et n° 284064, Me Moyrand :

Visant les articles R 256-6 et R 256-6 du Livre des Procédures Fiscales le Conseil d'Etat rappelle qu'un pli qui n'a pu êtreprésenté au destinataire ou à son fondé de pouvoir, doit être retourné au service des impôts expéditeur revêtu de la date de sa 1ere présentation et du motif de sa non délivrance.

Si le pli est retourné à l'expéditeur revêtu du cachet "non réclamé" et si le contribuable soutient que ce plis ne lui a effectivement pas été présenté, l'administration n'apporte pas la preuve de la notification en l'absence, sur le pli retourné, des mentions prévus aux articles cités ci-dessus et de la mention de ce que le contribuable a été avisé de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste.

Par christophe.ducellier le 02/03/10

Le projet de loi de finances rectificative pour 2010 a été définitivement adopté le 25 février 2010. Il emporte réforme de la TVA immobilière (art. 16, v. http://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2009-2010/305.html)

Le but de cette réforme est d'assurer la mise en conformité des règles de TVA applicables aux opérations immobilières avec la directive de 2006 relative au système commun de la TVA (Dir. CE n° 2006/112, 28 nov. 2006) et de simplifier le champ d'application de la TVA immobilière (opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, livraisons à soi-même, etc.).

Par christophe.ducellier le 20/02/10

Une société mère détenant en nue propriété des titres de participation peut elle bénéficier du régime mère-fille lors d'une distribution de dividendes ?

Pour le tribunal administratif de Paris (8 juillet 2009, n° 0417286 et n° 0803363, sté Sof-Invest), l'article 54 de l'annexe II au CGI (qui réserve le régime mère-fille aux titres détenus au moins deux ans en pleine propriété) ajoute une condition aux dispositions législatives de l'article 145 du CGI.

La qualité de nu propriétaire ne s'oppose donc pas à l'application du régime mère-fille.

Par christophe.ducellier le 01/02/10

Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d'habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...).

Le sujet, on le sait est d'importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant.

Il commence à faire polémique chez les politiques.

Martine Aubry, première secrétaire du Parti socialiste, a affirmé que la France devait faire "une priorité nationale du logement", ne jugeant "pas normal" qu'un tiers du budget aille "vers la défiscalisation". Intervenant devant la Fondation Abbé-Pierre pour le logement des défavorisés, Mme Aubry a demandé : "Quand va-t-on en faire une priorité ? On a besoin de huit cent mille à neuf cent mille logements sociaux en France. On sait bien qu'on ne le fera pas comme cela."

De son côté, le gouvernement ne reste pas inactif.

Le Secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu incite les sociétés anonymes de HLM à se regrouper et à vendre davantage de logements à leurs occupants.

Le problème est connu : compte tenu du déficite abyssal du déficit de l'Etat, les moyens alloués au logement social ne risquent pas de progresser.

Il va donc falloir trouver d'autres moyens de financement plutôt que de générer encore des déficits.

C'est dans cette perspective que se situe la démarche du secrétaire d'Etat.

La cession de logement devrait permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources pour financer la construction de nouveaux logements.

Parallèlement, depuis une petite vingtaine d'années, les gouvernements successifs ont réussi à faire prendre en charge par des investisseurs privés la construction de logements intermédiaires et ce, au moyens d'incitations fiscales (lois Périssol, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, etc...)

Notons que certains de ces régimes sont arrivés ou vont arriver à leur échéance : le régime de défiscalisation expirant, les contraintes en termes de plafonnement de loyer vont disparaitre, sans qu'il soit proposé aux propriétaires un nouveau régime incitatif pour maintenir le montant du loyer dans une fourchette qui lui confère un caractère social.

UNE SOLUTION... PARMIS D'AUTRES :

Depuis plusieurs années maintenant, des voix s'élèvent pour démontrer que le démembrement de propriété peut apporter des solutions à certains bailleurs sociaux.

Rappelons que la détention de la propriété immobilière n'est pas nécessaire à l'activité d'un bailleur social, comme elle ne l'est pas, non plus, à l'activité d'une société commerciale ou même d'une société hotelière.

L'exemple du groupe Accor qui se désengage massivement de l'investissement immobilier, trop consommateur de capitaux, est à ce titre fort intéressant voir exemplaire.

Ce n'est, en effet, pas parce que ce groupe cède son immobilier qu'il est moins efficace dans son métier d'hotelier, tout au contraire : ses capitaux sont mieux utilisés et plus rentables dans l'exploitation proprement dite.

Il en est de même pour un bailleur social.

Celui-ci a, avant tout, besoin de disposer de l'usage d'un immeuble d'habitation et non de sa propriété.

Un usufruit temporaire portant sur l'immeuble permet justement de disposer de cet usage.

Or cet usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à celle de la pleine propriété puisqu'il est l'un des éléments composant cette pleine propriété..

Cette valeur se détermine par capitalisation puis actualisation des flux de loyers à attendre du bien immobilier sur la période considérée.

Dans la mesure où elle sera (forcément) inférieure à la valeur de la pleine propriété du même bien immobilier, l'effort financier du bailleur social et en conséquence l'immobilisation corrélative de ses capitaux seront donc diminués.

A capacité financière équivalente, un bailleur social utilisant la technique de l'usufruit temporaire aura capacité de création de logements supérieure à celle d'un bailleur social plein propriétaire.

Quel sera le sors réservé à la nue propriété ?

C'est certainement là que réside la clé du succès d'une telle opération.

La nue propriété peut être, d'un point de vue économique, analysée en un contrat de capitalisation (on paye aujourd'hui une somme X qui permettra d'obtenir à terme la pleine propriété de l'immeuble qui vaudra alors X majoré d'une plus value).

Or le régime fiscal du nu propriétaire est particulièrement intéressant : la nue propriété ne donne pas lieu au versement annuel d'un revenu imposable et ne génère donc pas d'impôt sur le revenu.

En outre, la nue propriété n'est pas imposable à l'ISF.

En outre et pour aider à l'investissement dans la nue propriété, le législateur fiscal a spécialement autorisé la déduction des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition d'une nue propriété en permettant leur imputation sur les autres revenus fonciers (art.82 de la loi 2008-1443 du 30. 12. 2008)

Compte tenu de ce contexte fiscal favorable, un marché existe donc pour ce type d'acquisitions, puisqu'elles répondent au besoin de certains investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.

Actuellement, on voit d'ailleurs des promoteurs proposer sur le marché des nues propriétés d'appartements dont l'usufruit temporaire a été cédé à des bailleurs sociaux.

Toutefois, à y regarder de près, il est possible de "deviner" que, concernant ces produits, la rentabilité du capital investi n'est pas la même pour le nu propriétaire ou pour l'usufruitier temporaire.

Or si l'on veut utiliser cette technique pour développer la construction de logements sociaux, il faut qu'elle soit attractive financièrement pour chacune des parties.

UNE INITIATIVE INTERESSANTE QUI OUVRE DE BELLES PERSPECTIVES :

Forts de ce constat, des bailleurs sociaux sont en train de recourir seuls à la même technique : ils construisent un programme neuf, souvent par l'intermédiaire d'une structure ad'hoc, l'usufruit temporaire est cédé au bailleur social et la nue propriété à des investisseurs privés.

Afin de rendre le programme attractif un soin particulier doit être attaché à la détermination des valeurs de nue propriété et d'usufruit temporaire, afin d'offrir des taux de rendement du capital investis tout aussi intéressants pour l'un comme pour l'autre.

Beaucoup de calculs sont, sous cet aspect, pour le moins approximatifs, pour ne pas dire rustiques!

Ces approximations peuvent entrainer des conséquences fiscales dommageables.

En effet, dans la mesure où la commercialisation des nue propriétés peut prendre un certain temps, le bailleur social pourra être tenté de faire porter par une structure de son groupe et constituée à cet effet, la nue propriété des lots non encore vendus.

Or, si l'on veut éviter toute remise en cause par l'administration fiscale des valeurs retenues (usufruit temporaire comme nue propriété) principalement pour se prémunir de toute critique au titre de l'acte anormal de gestion ou d'utilisation à des fins privées d'argent public, il conviendra bien évidemment au bailleur social d'être à même de démontrer que les valeurs sont équilibrées et justifiées objectivement.

Cet écueil technique peut parfaitement être maitrisé pourvu que l'on sache effectuer les valorisations de façon indépendante l'une de l'autre et prendre en compte puis réduire les incertitudes résultant des calculs d'actualisation (rappelons que la détermination de la valeur de la nue propriété par soustraction de la valeur de l'usufruit temporaire à celle de la pleine propriété ne conduit à rien de pertinent...)

Dans les conditions résumées ci-dessus, le démembrement de propriété pourra être un véritable outil au service des bailleurs sociaux et du logement social.

Il constitue, en outre, une nouvelle façon d'associer capitaux publics et privés au service de l'intérêt général et, à ce titre également, il est un moyen de financement innovant.

REFERENCES:

http://wiki.societal.org/tiki-index.php?page=Demembrement

http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html

Par christophe.ducellier le 20/01/10

L'investissement dans l'énergie photovoltaïque se développe de plus en plus et nombre d'investisseurs sont à la recherche soit de toitures soit de terrains pour y installer leurs équipements de production. D'autres, déjà propriétaires sont à la recherche de solutions pour augmenter la rentabilité financière de leurs projets.

Le propos de cet article n'est pas de s'intéresser aux flux financiers découlant de la production d'énergie proprement dite mais plutôt de réfléchir à la structuration de l'investissement immobilier préalable à l'implantation des installations techniques pour augmenter la rentabilité de l'ensemble.

Cet aspect de la question est rarement traité et finalement, que l'on soit déjà propriétaire d'un terrain ou non, les deux solutions qui sont proposées pour implanter une ferme solaire sont la location ou l'achat des terrains d'assise.

? Pour optimiser les flux financiers, ne peut on aussi envisager de faire acheter par la société de production d'énergie un usufruit temporaire portant sur le terrain ?

Qu'il s'agisse de location, d'acquisition ou d'usufruit temporaire, la question est avant tout économique et pratique : quel avantage financier l'investisseur pourra t'il en retirer et quel en seront les avantages et inconvénients juridiques ?

1- La location des terrains :

Elle présente l'intérêt d'être une charge étalée dans le temps ne nécessitant pas de concours bancaire.

Elle parait parfaitement adaptée à des investissements d'un montant modérés, concernant par exemple une toiture d'usine.

Le loyer présente cependant pour l'exploitant l'inconvénient de croitre avec le temps, puisqu'il est indexé.

En outre, il ne m'apparaît pas que, sur des terrains d'une surface importante le fait de proposer un bail au propriétaire soit un argument décisif.

En effet, la contrepartie de l'immobilisation des terrains ne sera que le loyer, perçu de façon échelonnée chaque année.

2- L'achat des terrains :

Son inconvénient majeur réside dans l'immobilisation des capitaux et dans l'impossibilité d'en amortir la valeur, puisqu'au contraire celle-ci augmentera très certainement avec le temps.

3- L' acquisition d'un usufruit temporaire :

- acquisition par la société de production d'énergie :

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le démontrer en matière d'investissement d'immobilier d'entreprise (v .http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html), l'acquisition d'un usufruit temporaire par une société d'exploitation est de loin l'option la plus rentable économiquement.

Une telle solution permet dans le cas de l'acquisition d'une ferme solaire de ne financer que la valeur de l'usufruit temporaire et non celle de la pleine propriété des terrains.

La valeur de cet usufruit temporaire se dépréciant avec le temps peut donc être amortie (puisqu'à l'arrivée de son terme l'usufruit s'éteint), améliorant ainsi la capacité d'autofinancement de la société de production d'électricité.

On pourra rétorquer que cet amortissement se comportera en terme de résultat de la même façon qu'un loyer, puisqu'il s'agit d'une charge d'exploitation.

A mon avis, il n'en est rien.

En effet, le loyer est une dépense qui croit avec le temps puisqu'il augmentera chaque année en fonction de son indice de référence.

Au contraire, l'amortissement de l'usufruit ne correspond pas à une sortie de trésorerie et il constitue surtout une charge linéaire...la différence, à terme, du point de vue de la trésorerie est considérable :

Exemple : Un terrain sur lequel on souhaite implanter une ferme solaire d'une valeur de 100.000 euros.

La valeur locative est fixée à 10.000 euros.

Le taux d'accroissement annuel moyen du loyer sur 20 ans est de 2,52%.

En conséquence, un loyer de 10.000 euros en année N sera de 17.310 euros en année N+20.

Autrement dit, le total des loyers versés sur 20 ans ne sera pas de 20 X 10.000 = 200.000 euros mais de 275.263 euros.

La valeur d'un usufruit temporaire de 20 sur ce terrain sera d'environ 83.000 euros.

La société de production devra emprunter pour financer l'acquisition de l'usufruit temporaire et devra donc supporter des frais financiers.

Sur 15 ans, ces frais peuvent être estimés à 35.000 euros.

Ainsi l'amortissement de l'usufruit temporaire et les frais financiers correspondants représentent une charge de 118.000 euros à étaler sur la durée d'utilisation de 20 ans.

Elle doit être comparer aux 275.263 euros que représentent le versement d'un loyer sur la même période....

Dans cet exemple et sur la période, l'économie de charges d'exploitation si l'on recourt à l'usufruit temporaire plutôt qu'à la location est de 157.263 euros, pour la société de production d'énergie !

Par ailleurs, si l'investisseur n'est pas propriétaire du terrain, et du stricte point de vue de la négociation, il me semble que l'acquisition d'un usufruit temporaire présente aussi un sérieux avantage.

Dans la mesure où il s'agit de geler un terrain pendant une vingtaine d'années, un propriétaire préfèrera, dans bien des cas, percevoir la valeur de l'usufruit temporaire au moment de la signature de l'acte de cession de cet usufruit, plutôt que de percevoir un loyer dont le versement sera étalé sur la période d'occupation :

? dans notre exemple le propriétaire percevrait 83.000 euros qu'il pourrait placer ou utiliser comme il le souhaite, alors que dans le cas d'une location, il ne percevrait que le loyer.

Enfin, si l'investisseur est déjà propriétaire des terrains, le fait de céder l'usufruit temporaire de ceux-ci à la société de production d'énergie lui permettra d'en toucher le prix (la société de production empruntera pour payer).

Ainsi, il pourra réinvestir ce capital et augmentera d'autant la rentabilité financière de son patrimoine.

Un détail technique : attention à la valorisation de l'usufruit temporaire.

Il ne s'agit pas de se lancer dans une telle opération, qui aura des répercussions fiscales importantes, sans prendre garde aux méthodes retenues.

La sécurité est à ce prix.

Dans bien des cas, la valeur de l'usufruit temporaire et de la nue propriété sont calculées de façons pour le moins rustiques et approximatives.

Le seul calcul acceptable pour mettre en évidence un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voir une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l'usufruit temporaire, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété du terrain.

Le bon technicien veillera aussi à prendre en compte les risques d'erreurs dans ses prévisions et s'attachera à réduire les incertitudes mathématiques en découlant.

Pour conclure :

L'utilisation de la technique du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire fait ses preuves en matière d'investissement immobilier industriel ou commercial.

Elle est un excellent moyen d'accroitre la rentabilité d'un tel investissement quel qu'il soit.

Cette technique est toute aussi pertinente pour accroitre la rentabilité financière d'une ferme solaire, que l'on soit déjà propriétaire des terrains ou que l'on en soit utilisateur.