Par christophe.ducellier le 07/06/11

De plus en plus d'intervenants semblent préférer le démembrement de parts sociales de SCI plutôt que le démembrement de l'immeuble.

En général, lorsque le bien propriété de la SCI est un immeuble d'activité (commercial, unsine, professionnel), c'est la société d'exploitation qui est utilisatrice de l'immeuble. Elle se trouve donc à la fois locataire de la SCI et généralement usufruitière des titres de cette même SCI.

La raison de l'engouement pour ce montage est simple : en procédant ainsi, on évite de devoir auto-financer la valeur de la nue propriété de l'immeuble.

En effet, la SCI qu'elle ait un gros capital non libéré ou un faible capital, emprunte l'intégralité du prix de l'immeuble.

Dans cette mesure ses titres ont une valeur initiale faible, la nue propriété également, ce qui facilite l'opération.

Toutefois deux questions me semblent non résolues et pourtant elles sont essentielles :

- comment peut on valoriser substanciellement l'usufruit temporaire compte tenu de ces éléments et compte tenu du fait que la SCI ne pourra dégager de trésorerie positive avant la fin de l'amortissement de son emprunt ?

- quel est l'intérêt à agir de la société d'exploitation ? (et, de façon sous jacente : est on certain que l'opération est plus avantageuse pour cette société qu'une simple location ?)

J'aimerais pousser plus avant la réflexion sur ce sujet dont je ne fais pour l'instant que pressentir les réponses, c'est pour celà que votre avis m'intéresse. N'hésitez pas à me laisser vos commentaires ou retour d'expériences sur le sujet. Merci.

CHRISTOPHE DUCELLIER

Par christophe.ducellier le 18/02/11

La technique du démembrement de titres de sociétés est un art délicat.

il ne s'agit pas ici de s'interroger sur l'intérêt que peut avoir une société utilisatrice de locaux à acheter un usufruit temporaire portant sur les titres d'une autre société qui serait elle, propriétaire de ces mêmes locaux. J'aurais l'occasion d'y revenir lors d'un prochain post.

Il s'agit ici de rappeler l'insécurité et les incertitudes qui découlent du simple démembrement de titres de sociétés entre deux personnes, physiques ou morales. Il s'agit d'un cas de figure souvent rencontré dans des sociétés familiales.

La définition de l'usufruit par l'article 578 du code civil est malaisée à mettre en oeuvre lorsque les associés doivent aborder la question des distributions de réserves ou de dividendes et ce, d'un point de vue juridique comme d'un point de vue fiscal.

La jurisprudence et les commentateurs ont eu l'occasion de se plonger régulièrement et depuis longtemps sur la question : qui a la qualité s'associé? La distribution de réserves à l'usufruitier n'est elle pas une donation? etc...

La question est encore plus délicate en cas de dissolution de la société : sur quoi portent ou ne portent pas les droits de l'usufruitier?

Bien évidemment, les statuts des sociétés sont généralement bien silencieux à ce sujet ou trop imprécis et des conventions de démembrement peuvent avoir été rédigées entre usufruitiers et nu propriétaires pour aménager leurs droits réciproques.

La rédaction d'une convention de démembrement est un art délicat, réservé aux spécialistes de la nuance !...

L'usage du démembrement de titres, quelqu'en soit le but et quand bien même s'agirait il d'un démembrement temporaire reste délicat et compliqué. Il est donc à utiliser avec circonspection, contrairement à la pratique actuelle qui en fait un usage croissant mais pas toujours controlé.

CHRISTOPHE DUCELLIER