Par christophe.ducellier le 18/11/10

Si ce nouveau statut vous intéresse, voici le power point d'une réunion d'information que j'ai animée avec Mr Bruno Desrumaux, expert comptable au cabinet Galéos Expertise.

Par christophe.ducellier le 21/10/10

Dans le cadre d'un précédent post ( ici ) j'ai évoqué l'intérêt de placer des titres non côté dans un PEA.

Se pose alors la question de la taxation des éventuels dividendes distribués.

C'est ici le droit commun qui s'applique : pendant la durée du PEA les dividendes, plus values et autres produits ne sont pas imposables à l'impôt sur le revenu s'ils sont réinvestis dans le PEA.

S'agissant d'actions ou parts de sociérs non côtés, leurs produits (dividendes) ne bénéficient de cette exonération que dans la limite de 10% du montant de ces placements.

Les dividendes excédant 10% de la valeur des titres non côtés sont imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu, sans option possible pour le prélèvement forfaitaire libératoire.

Par christophe.ducellier le 05/10/10

Ci-joint l'article que j'ai écrit pour le magazine "Gestion de Fortune" du mois d'octobre 2010.( les graphiques apparaissent sur le pdf de l'article publié: v. fichier joint)

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LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : UNE TECHNIQUE DONT LES CHARMES NE VIEILLISSENT PAS

Par Christophe Ducellier, avocat au barreau d'Amiens, spécialiste en droit fiscal et en droit des sociétés. Article publié dans la revue GESTION DE FORTUNE d'octobre 2010

Alors que, jusqu'à présent, le démembrement à titre onéreux de la propriété d'un immeuble avec constitution d'usufruit temporaire restait une pratique marginale, la prise en compte croissante des possibilités offertes par cette technique incite de plus en plus de praticiens et d'intervenants économiques à proposer la mise en place de telles solutions.

La raison en est simple. Le démembrement de propriété d'un immeuble qu'il s'agisse d'un immeuble d'activité ou d'un immeuble locatif est un moyen très efficace de répondre aux différents besoins, parfois différents et complémentaires des utilisateurs ou des investisseurs.

Pour un investisseur privé, il peut s'agir, par exemple, de constituer ou structurer un patrimoine, pour une entreprise, d'utiliser à moindre coût un immeuble d'exploitation, pour une foncière ou un bailleur social, il peut s'agir de n'investir que dans « l'usage » d'un immeuble et non dans sa pleine propriété, plus onéreuse ne permettant pas nécessairement de mieux réaliser l'objet de la société.

Il n'est pas ici question d'évoquer le démembrement successoral, connu de tous et, en général, davantage subi que choisi.

Il s'agit ici de montrer comment une très vieille technique juridique peut toujours répondre aux besoins des acteurs économiques contemporains, pourvu que soient mis en lumière certains de ses attraits financiers.

La réflexion qui conduit à une telle proposition intègre non seulement un éclairage en droit civil et en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financières (la valorisation de l'usufruit et de la nue propriété à partir de la méthode des cash-flows actualisés implique notamment de prendre en compte la réduction des incertitudes).

Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passées les limites du monde connu...il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière évoquent souvent, à propos du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire, le risque de l'abus de droit.

On pourrait le comprendre tant cette technique est trop souvent présentée comme un instrument de défiscalisation, ce qu'elle n'est pas. En revanche, le présent propos est de montrer comment le démembrement de propriété peut permettre de réaliser d'indéniables gains en trésorerie, ce qui lui confère un intérêt tout différent de la fiscalité.

Toutefois, force est de constater que, bien souvent, l'intérêt des solutions de démembrement de propriété est mal perçu ou mal mis en évidence. Par nature, le démembrement de propriété est une opération de structuration patrimoniale à vocation économique (I).

Quelques explications doivent également être fournies si l'on veut en appréhender le fonctionnement (II).

I- UNE STRUCTURATION PATRIMONIALE A VOCATION ECONOMIQUE

1.1- La solution la plus économique pour une entreprise

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé d'entreprises patrimoniales la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation. La question que se posent alors tant les praticiens que les investisseurs est de savoir s'il faut ou non opter pour l'impôt sur les sociétés.

Pourtant, cette solution, quelque soit la fiscalité retenue, génère des charges de loyer proportionnelles à la valeur totale de l'immeuble et donc ampute d'autant la trésorerie de la société utilisatrice (qui ne peut plus l'utiliser au développement de son activité) alors que la valeur d'un usufruit temporaire (d'une durée maximale de 30 ans quand l'usufruitier est une société) sera toujours inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété.

L'entreprise utilisatrice, si elle est usufruitière, devra donc financer uniquement la valeur de l'usufruit temporaire et non rémunérer par le loyer valeur de la pleine propriété de l'immeuble.

Or, la vocation d'une entreprise (industrielle, commerciale ou de services) est de développer son activité (son métier).

Pour cela elle a besoin d'utiliser des locaux adaptés, de la meilleure qualité possible et à moindre coût pour elle A ce titre, elle doit chercher la solution d'investissement qui lui permette d'utiliser le moins de capitaux pour atteindre son objectif (utiliser des locaux adaptés) tout en préservant sa trésorerie pour l'investir dans son métier propre.

De ce point de vue, l'objectif du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire est de permettre à l'utilisateur de disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à son exploitation afin de préserver sa trésorerie

Dans la mesure où l'usufruit temporaire d'un immeuble à une valeur toujours inférieure à la pleine propriété de ce même immeuble d'une part, et que, d'autre part, l'usufruitier peut pendant la durée de l'usufruit, utiliser l'immeuble comme il l'entend, la question de l'investissement en pleine propriété, de la location ou de l'usufruit temporaire devient, avant tout, économique et pratique : quel avantage financier l'investisseur pourra t'il en retirer et quel en seront les avantages et inconvénients juridiques ?

Voici la comparaison du coût net d'utilisation d'un immeuble pour une société utilisatrice :

Bien évidemment, si l'entreprise décide d'acquérir l'usufruit temporaire de l'immeuble qu'elle s'est choisi, cela suppose qu'un autre investisseur ait fait le choix d'investir dans la nue propriété de ce même immeuble.

1.2- Une solution tout aussi intéressante pour l'investisseur patrimonial

Les buts poursuivis par un investisseur patrimonial peuvent être multiples. Pour simplifier, considérons que l'on puisse dégager deux catégories principales d'investisseurs : ceux qui cherchent à constituer ou développer un patrimoine et ceux qui cherchent à le transmettre, sans que ces deux catégories soient étanches, bien évidemment.

L'investisseur patrimonial qui investira dans la nue propriété de l'immeuble d'activité dont une entreprise sera usufruitière sera dans la même situation qu'un investisseur ayant recours à un contrat de capitalisation : il accepte d'investir une somme relativement peu importante au regard de l'investissement en pleine propriété, puis d'attendre 15 à 20 ans avant de récupérer la pleine propriété de l'immeuble.

A l'extinction de l'usufruit, il récupère en effet la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer ou décider de constituer un nouvel usufruit temporaire au profit de la même entreprise ou d'une autre société (qu'il aura éventuellement constituée dans cet objectif, nous en verrons l'intérêt ci-dessous).

L'intérêt d'un tel investissement est multiple :

- la nue propriété ne génère pas de revenu imposable. Le nu propriétaire ne dégage donc pas de revenu foncier taxable. Son investissement sera néanmoins rentable puisqu'à terme il récupère la pleine propriété de l'immeuble alors qu'il n'aura généralement investi que 20 à 30% du prix de l'immeuble lors de son acquisition ;

- l'investissement en nu propriété permet d'alléger le coût d'une transmission puisque la donation d'une nue propriété sera inférieur à celui d'une pleine propriété ;

- toujours dans l'objectif d'une transmission, l'investisseur patrimonial peut aussi décider de constituer un usufruit à titre onéreux au profit de l'occupant de son immeuble et d'utiliser les capitaux dégagés de l'opération pour doter un contrat d'assurance vie au bénéfice de l'un de ses enfants (par exemple celui qui n'a pas repris l'entreprise)...ainsi, à terme, les conflits d'intérêt entre enfants pourrons être évités : celui qui a repris l'entreprise pourra racheter la nue propriété de l'immeuble à ses parents et sera donc intégralement « chez lui », l'autre ou les autres pouvant bénéficier du capital placer en assurance vie.

- compte tenu des considérations ci-dessus ou d'autres qui lui seront propres, le nu propriétaire peut aussi avoir pour stratégie de considérer que l'activité de loueur d'immeuble incombe à une société qui doit être constituée pour ce faire.

L'intérêt sera le même que celui décrit au paragraphe 1.1 pour une entreprise utilisatrice des locaux : la société ainsi constituée acquiert un usufruit temporaire, dont la valeur, fixe, est amortie linéairement chaque année. Elle donne alors ses locaux en locations à un utilisateur qui lui versera un loyer (qui progressera chaque année en fonction de son indice de référence).

Voici la comparaison de la trésorerie dégagée par une telle société et de celle dégagée par une SCI transparente :

II - QUELQUES EXPLICATIONS

2.1- Le secret d'une trésorerie confortable

Bien souvent, le démembrement est présenté et parfois utilisée comme une méthode de défiscalisation ou d'optimisation fiscale, ce qui implique, dès lors, dans l'esprit de ceux qui y ont recours, la nécessité de devoir aborder la question de l'objectif réellement poursuivi et de le justifier (bien souvent de façon artificielle) puisqu'il n'a pas été l'élément déterminant de leur décision.

Si la fiscalité a été la première motivation du recours au démembrement, la question des équilibres économiques sera d'autant moins facile à mettre en évidence qu'elle n'aura pas été l'élément déterminant du choix de structuration retenu.

Le démembrement est avant tout un outil d'optimisation du financement d'un immeuble. Son efficacité n'est pas due à la fiscalité. Elle est due aux économies de charges d'utilisation des locaux réalisées par l'usufruitier pendant la période d'occupation.

L'amortissement par une société de l'usufruit temporaire d'un immeuble d'exploitation et le versement des intérêts de l'emprunt ayant permis l'acquisition de l'usufruit coûteront moins cher à cette société que le paiement d'un loyer portant sur la même durée d'occupation.

En effet, les loyers sont indexés (contrairement à la valeur de l'usufruit qui est, elle, déterminée pour toute la durée du démembrement) et vont donc progresser au rythme de l'indice retenu.

Ainsi et mécaniquement, la somme des loyers versés pendant la période d'occupation, puisqu'elle progresse, sera supérieure à celle qu'aurait payée la même société si elle avait occupé l'immeuble d'exploitation en recourant à l'acquisition d'un usufruit temporaire .

On le voit bien, il n'est pas ici question de fiscalité.

Mieux : la charge fiscale est inversement proportionnée à ce que l'on pourrait penser. Puisque la somme des loyers versés sera supérieure à la somme des amortissements d'usufruit temporaire constatés pour la même période, majorée des intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition de cet usufruit temporaire, l'impôt « économisé » grâce aux loyers versés sera supérieur dans le cas d'un locataire à celui économisé par un usufruitier amortissant son usufruit.

Si le but recherché est la « défiscalisation », la location fait économiser davantage d'impôts sur les sociétés que l'amortissement de l'usufruit.

L'utilisation de la trésorerie, en revanche, ainsi que le coût du capital utilisé ne seront pas les mêmes du tout.

Certains pourront alors rétorquer que si le démembrement n'est pas une technique de défiscalisation pour l'usufruitier, il en est alors une pour le nu propriétaire.

Il est vrai que le nu propriétaire n'acquitte pas d'impôt sur le revenu, mais il est une bonne raison à cela : il ne perçoit aucun revenu imposable. Il ne s'agit donc pas de défiscalisation, puisqu'il n'y a pas de matière taxable en l'occurrence.

2.2- Erreur et mesure d'incertitude

Bien évidemment, ce genre d'opération doit être abordé avec circonspection quand il s'agit d'établir les valeurs d'usufruit et de nue propriété.

Il ne s'agit pas de se lancer dans une telle opération, qui a des répercussions fiscales importantes sans prendre garde aux méthodes retenues.

Dans bien des cas, la valeur de l'usufruit temporaire et de la nue propriété sont abordées de façon approximative.

Les sources de contentieux à venir proviendront (et proviennent déjà) d'une certaine rusticité dans l'approche de la valeur économique tant de l'usufruit temporaire que de la nue propriété.

Le seul calcul acceptable pour mettre en évidence un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voir une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l'usufruit temporaire, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété du terrain.

Le moyen d'y arriver avec suffisamment de pertinence est l'actualisation de tous les flux futurs, y compris ceux à percevoir par le nu propriétaire à l'extinction de l'usufruit : il s'agit donc de déterminer la valeur à terme de la pleine propriété.

Pour déterminer une telle valeur il ne suffit pas de capitaliser la valeur actuelle de la pleine propriété de l'immeuble en lui appliquant un taux, généralement considéré comme « raisonnable » mais qui ne tient aucun compte des sources d'erreur possibles, le raisonnement considérant que l'accroissement de la valeur de l'immeuble serait linéaire.

Sait on, à ce propos et par exemple que l'indice Insee du coût de la construction à évolué d'environ 2,65% par an depuis les 20 dernières années ...mais sait on aussi et surtout que cette évolution s'inscrit dans un écart type dont le taux de dispersion est de 65% ?

Il ne s'agit pas ici de spéculer sur le sexe des anges.

Les conséquences d'un calcul mal maitrisé sont très concrètes : dans la mesure où la valeur de l'usufruit est inscrite à l'actif du bilan d'une société, l'Administration Fiscale tout comme les Commissaires aux Comptes de la société sont susceptibles de vérifier la pertinence de la valeur retenue.

Prenons un exemple : demandons à un acquéreur de mesurer, en hiver, la surface du terrain qu'il veut acheter avec une chaine d'arpenteur, puis demandons lui de refaire la même mesure en été. Admettons qu'en fonction du froid d'une part, puis de la chaleur d'autre part, le jeu du métal de la chaine d'arpenteur ne lui permet pas d'obtenir le même résultat.

Il lui faudra bien prendre en compte l'incertitude mathématique résultant de l'erreur que comporte ses mesures pour déterminer la surface du terrain.

Déterminer un cash-flow futur constitue donc un processus de description d'une situation à venir au moyen d'approximations qui doivent tenir compte de la variabilité des critères et des erreurs qui pourront avoir été commises. Il faut donc déterminer les incertitudes en découlant (ainsi que leur variance, pour caractériser la dispersion des valeurs par rapport à la moyenne).

Il faut bien évidemment, pour que l'approche des valeurs soit pertinente, avoir d'abord pris conscience que l'on peut commettre des erreurs dans l'approche des cash-flows ( puisque l'on se projette dans le temps) et mettre en place une méthode de calcul qui permette néanmoins d'atteindre suffisamment de précision dans la réduction des incertitudes qui en résultent pour être capable de justifier la précision des calculs réalisés.

Déterminer une valeur à terme suppose donc de veiller à prendre en compte les risques d'erreurs dans les calculs et de s'attachera à réduire les incertitudes mathématiques en découlant (ce qui suppose de savoir comment elles peuvent évoluer), pour être ainsi capable de démontrer la stabilité des valeurs retenues.



La souplesse d'utilisation du démembrement de propriété lui permet aussi de répondre aux besoins d'acteurs aux intérêts a priori divergents : l'analyse des situations de chacun pourra permettre de se rendre compte que certains seront investisseurs en usufruit temporaire, d'autres le seront en nue propriété.

Ce bref propos a pour vocation de montrer comment une très ancienne technique juridique peut toujours répondre aux besoins des utilisateurs et des investisseurs immobiliers contemporains, pourvu que l'on puisse en démontrer la pertinence financière.

CHRISTOPHE DUCELLIER

Par christophe.ducellier le 11/09/10

Une hausse de la TVA (et par conséquent des tarifs d'abonnement internet) sur les offres box internet (téléphone fixe, internet haut débit et bouquet de chaines de télévision) est désormais hautement probable.

Les tarifs hexagonaux d'abonnement internet sont actuellement parmi les plus bas d'Europe, avec le plancher de 29,99 euros par mois, taxes comprises, instauré par Iliad (Free) en 2002, sur lequel le reste de la concurrence s'est aligné.

Actuellement, le taux de TVA sur les box internet est de 5,5% calculé sur la moitié de l'abonnement et de 19,6% sur l'autre moitié.

Selon la réglementation européenne, le taux réduit de 5,5% n'est pas applicable à l'intégralité d'un abonnement triple play mais seulement aux services de télévision et la Commission Européenne aurait mis, en mars dernier, la France en demeure de se conformer à la réglementation.

Selon elle, la part télé dans l'abonnement triple play ne représenterait pas 50% de la facture (mais plus certainement 33 %).

Toutefois, dans le contexte actuel, il semble que Bercy ait pris la décision non de réduire de 50% à 33% la part de l'abonnement box internet sur lequel s'appliquerait le taux réduit de TVA, mais d'en profiter pour supprimer purement et simplement ce taux réduit dans les abonnements triple play qui seraient donc taxés intégralement à 19,6%.

D'après les opérateurs, il s'en suivra certainement une augmentation de l'abonnement internet d'environ 2€ par mois.

Pour l'instant il s'agit d'un projet.

Il convient d'attendre la confirmation avec le projet de budget pour 2011 qui sera publié fin septembre ou début octobre, puis le vote de la loi de finances en fin d'année.

Toutefois, le débat est déja ouvert avec les opérateurs, car une augmentation généralisée des abonnements semble aussi se profiler.

En effet, les opérateurs pourraient être plus gourmands. La secrétaire d'Etat à l'Economie numérique Nathalie Kosciusko-Morizet craint que ces derniers profitent de ce nouveau calcul pour imposer des augmentations bien plus importantes. Manière de déplacer le débat ou réel danger ?

"En fait, les opérateurs envisagent depuis des mois la possibilité d'augmenter les forfaits (...) il ne faut pas prendre ce problème de TVA qui est connu depuis des mois comme prétexte et comme prétexte unique", a-t-elle indiqué à l'AFP.

"Je comprends bien que (la hausse de la TVA) soit un problème pour les opérateurs, ce n'est pas agréable pour eux", a poursuivi Nathalie Kosciusko-Morizet.

"Mais de là à le prendre comme prétexte unique et à lui faire porter le chapeau de toute augmentation du forfait, y compris une augmentation importante comme certains opérateurs ont l'air d'en caresser l'idée, c'est mensonger", a-t-elle ajouté rejoignant ainsi les inquiétudes de l'UFC Que Choisir.

"C'est leur liberté économique, mais on voit bien qu'on est là dans des proportions qui n'ont rien à voir avec la TVA", a-t-elle insisté.

Par christophe.ducellier le 10/09/10

Voici une décision surprenante rendu par le tribunal administratif de Strasbourg (TA Strasbourg 2 juillet 2009 n° 06-1713, 3e ch., Wurtz) :

Selon le tribunal, le nu-propriétaire d'un immeuble vétuste qu'il a démoli puis reconstruit ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement Périssol pour cette reconstruction, alors même que l'usufruitier a renoncé à la perception des loyers à son profit dans la mesure où, pour le tribunal, l'abandon des loyers d'un immeuble au profit du nu-propriétaire ne constitue pas pour l'usufruitier une renonciation à son usufruit.

Les loyers versés à raison de la location de cet immeuble restent donc, selon le tribunal imposables entre les mains de l'usufruitier.

Quant à ceux encaissés par le nu-propriétaire, ils sont également imposables, cette fois non pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices non commerciaux en application de l'article 92 du CGI.

La solution conduit donc, de façon très surprenante, à une double imposition d'un même revenu !

Gageons qu'une telle décision ne fera pas jurisprudence, car elle s'oppose au principe général du droit fiscal selon lequel un même revenu ne peut subir une double taxation....

EXTRAIT DU JUGEMENT:

"Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. W... a perçu, au cours des années en litige, des sommes correspondant aux loyers versés par les locataires de l'immeuble sis à Souffelweyersheim dont sa mère était usufruitière ; qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, M. W..., en sa qualité de nu-propriétaire, n'était pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers à raison de la perception de ces sommes ; que, dès lors, l'administration a pu, à bon droit, regarder ces sommes comme constituant des profits qui ne s'attachent à aucune activité professionnelle et se renouvellent régulièrement, et les imposer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux "

Par christophe.ducellier le 10/09/10

Le succès des véhicules N1 ne se dément pas et les listes d'attentent augmentent chez les concessionnaires de véhicule.

(voir ici mon précédent post expliquant l'intérêt de cette nouveau segment de véhicule)

L'achat d'un tel véhicule est il véritablement sans risque fiscal ?

Il me semble en effet que l'acquisition d'un véhicule N1 par certaines entreprises soumises à l'IS mais dont l'activité (même indirectement) n'implique pas le transport de marchandises ou de matérieux pourra impliquer une contestation, par l'administration, des charges générées par le véhicule sur la base de l'acte anormal de gestion.

En effet, selon l'article 38 du CGI seuls peuvent être admis dans les charges de l'entreprise les actes ou opérations qui ont été réalisés aux fins de satisfaire les besoins ou, de manière générale, servir les intérêts de l'entreprise. Seuls ces actes peuvent être regardés comme relevant d'une gestion normale de celle-ci...(CE, sect., 1er juill. 1983, req. n° 28315 : Dr. fisc. 1984, n° 5, comm. 148, concl. P. Rivière).

Je doute que les entreprises du secteur tertiaires aient (dans leur majorité) besoin d'un véhicule de transport de marchandises.

Sur cette base, les charges générées par les véhicules achetés par des entreprises n'en ayant pas vraiment besoin pourraient donc être rejetées par l'administration.

De mon point de vue, toutes les entreprises ne peuvent donc acheter un véhicule N1 et l'amortir comme elles le feraient de n'importe quel matériel utile à leur activité.

Seules celles pouvant démontrer l'utilité de ce véhicule pour leur exploitation le feront sans risque.

Par christophe.ducellier le 09/09/10

Pour les investissements réalisés à compter de 2011, les plafonds de loyers seront réduits. Sauf à Paris et dans 29 communes limitrophes, les plafonds de la zone A baisseront de 26 %. Les plafonds des zones B1 et B2 seront réduits de 14 %.

Pour consulter le dossier de presse du ministère de l'écologie du 26 août 2010 relatif à ce sujet cliquez ici.

Par christophe.ducellier le 08/09/10

Il résulte des deux décisions suivantes: CE 16 juin 2010 n° 311756, 3e et 8e s.-s., min. c/ Rondot et CE 16 juin 2010 n° 311752, 3e et 8e s.-s., min. c/ Proveux qu'une entreprise ne peut se plaindre d'avoir été privée d'un débat oral avec le vérificateur si elle n'a pas désigné, comme l'y invitait l'administration, un représentant pour suivre les opérations de contrôle .

texte de l'arrêt ci-dessous :

CE 16 juin 2010 n° 311752, 3e et 8e s.-s., min. c/ Proveux

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'en réponse à l'avis de vérification de comptabilité qui lui a été adressé le 9 septembre 2002, la société en nom collectif Paille-en-Queue, dont M. et Mme Proveux sont associés et dont le siège social est à Saint-Denis de La Réunion, a informé l'administration fiscale que le service chargé de la tenue et de la conservation de sa comptabilité était situé à Paris ; qu'après que l'administration lui eut indiqué que la vérification de comptabilité ne pouvait avoir lieu en dehors de La Réunion et l'eut invitée à faire parvenir sa comptabilité dans ce département et à désigner la personne chargée de la représenter, la société a indiqué au vérificateur que son siège social à La Réunion n'était qu'une adresse de domiciliation dépourvue de locaux pour le recevoir, que pouvait seul le recevoir sur place le gérant d'une société tierce, qui n'avait pas les compétences techniques pour la représenter afin de mener un débat oral et contradictoire et que, si l'administration consignait des questions par écrit, il lui serait répondu par écrit ou par téléphone ; qu'après l'envoi de la comptabilité de la société Paille-en-Queue à La Réunion, le vérificateur, après avoir rappelé à cette société la possibilité de se faire assister par un conseil de son choix, a procédé aux opérations de vérification au siège de la société ; qu'à l'issue de ces opérations, M. et Mme Proveux ont été assujettis à des suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 1999, assortis de pénalités, résultant de la réintégration de diverses subventions dans les bénéfices de la société ; que le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 30 octobre 2007 par lequel la cour administrative d'appel de Douai, faisant droit à l'appel de M. et Mme Proveux, a d'une part, annulé le jugement du 24 octobre 2006 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté la demande de ces derniers tendant à la décharge de ces impositions, et d'autre part, prononcé la décharge demandée au motif que la société Paille-en-Queue avait été privée d'un débat oral et contradictoire et que la procédure de vérification de sa comptabilité était donc irrégulière ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi ;

Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L 13 du LPF : « Les agents de l'administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent Livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables. » ; que ces dispositions ont pour conséquence que la vérification de comptabilité doit en principe se dérouler dans les locaux de l'entreprise vérifiée, en présence de personnes habilitées à la représenter, sauf dans le cas où l'administration, à la demande du contribuable, procède à cette vérification dans un lieu extérieur à l'entreprise, où se trouve la comptabilité ; que lorsqu'une entreprise, bien qu'invitée à le faire par l'administration, n'a pas désigné une personne chargée de la représenter pour suivre les opérations de contrôle, elle n'est pas fondée à soutenir qu'elle a été privée, du fait de l'absence d'une telle personne, d'un débat oral avec le vérificateur ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'après avoir relevé que la vérification de la comptabilité de la société Paille-en-Queue avait eu lieu à son siège social à Saint-Denis de la Réunion, où cette entreprise exerce son activité de location de bâtiments industriels et où elle souscrit ses déclarations fiscales, la cour administrative d'appel n'a pu, sans commettre d'erreur de droit, juger que, alors même qu'il ressortait des pièces du dossier qui lui était soumis que la société n'avait pas donné suite à l'invitation qui lui avait été faite de désigner une personne pour la représenter, celle-ci avait été privée de la garantie d'un débat oral et contradictoire avec le vérificateur faute d'un « examen contradictoire de la comptabilité de l'entreprise vérifiée en présence de son représentant légal au lieu où elle se trouvait » ; que par suite, le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique est fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque ;

Décide : 1° Annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel ; 2° Renvoi de l'affaire à la cour administrative d'appel.

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Par christophe.ducellier le 08/09/10

Il résulte de l'arrêt reproduit ci-dessous que la cession des titres d'une société ayant pour seul actif un hôtel inexploité depuis cinq ans relève du régime d'imposition des plus-values immobilières.

CE 18 juin 2010 n° 307318, 10e et 9e s.-s., Walter

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société anonyme « Relais Nationale 19 », dont le siège social est à Vesoul, avait pour activité l'exploitation commerciale d'un hôtel-restaurant et était propriétaire de l'immeuble affecté à cette exploitation ; qu'à partir de décembre 1994, l'exploitation de l'hôtel a cessé ; qu'à cette même date, la société « Relais nationale 19 » a été mise en sommeil et que cette situation a donné lieu à une inscription au registre du commerce et des sociétés de Vesoul le 30 mai 1995 et a été portée à la connaissance du public par l'insertion d'une annonce dans une publication locale habilitée à recevoir les annonces légales ; qu'en décembre 1999, M. et Mme Walter ont cédé les 1 900 actions de la société qu'ils détenaient, et dont l'immeuble antérieurement exploité comme hôtel était le seul actif, réalisant à cette occasion une plus-value d'un montant de 1 258 010 F ; qu'ils ont estimé que cette plus-value devait être imposée selon le régime applicable aux cessions de biens des sociétés à prépondérance immobilière alors prévu par l'article 150 A bis du CGI ; que, toutefois, l'administration a estimé que la plus-value de cession des titres devait être imposée au taux de 16 % par application des dispositions de l'article 160 du CGI, et a mis à la charge de M. et Mme Walter, au titre de l'année 1999, le complément d'impôt sur le revenu correspondant, majoré des contributions sociales et des intérêts de retard ; que M. Walter se pourvoit en cassation contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy du 10 mai 2007 ayant rejeté la demande en décharge de ces impositions ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant qu'aux termes de l'article 150 A bis du CGI : « Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de valeurs mobilières ou de droits sociaux de sociétés non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens relèvent exclusivement du régime d'imposition prévu pour les biens immeubles. Pour l'application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) » ; qu'aux termes de l'article 74 A bis de l'annexe II au CGI, alors en vigueur : « Pour l'application de l'article 150 A bis du CGI, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés non cotées en bourse, autres que les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) » ; qu'en se fondant, par les motifs adoptés des premiers juges, sur les seules circonstances, d'une part, que l'immeuble n'avait subi aucune transformation ni changement d'affectation, d'autre part, que ni les statuts ni l'objet social de la société n'avaient été modifiés, pour en déduire que l'immeuble détenu par la société anonyme « Relais Nationale 19 » devait être regardé comme étant toujours affecté à l'exploitation de l'entreprise au sens des dispositions précitées de l'article 150 A bis du CGI à la date de la cession malgré l'arrêt de l'activité hôtelière depuis cinq ans, la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. Walter est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application de l'article L 821-2 du Code de justice administrative ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'activité de gestion de l'hôtel-restaurant à laquelle la société anonyme « Relais Nationale 19 » avait affecté l'immeuble qui constituait son unique actif a été mise en sommeil en 1994 et que l'hôtel, dont l'exploitation avait matériellement et totalement cessé, n'avait été affecté à aucune autre activité à la date de la cession des parts de la société en décembre 1999 ; que les circonstances que l'aménagement intérieur de l'immeuble abritant l'hôtel et l'objet social de la société n'aient pas été modifiés ne sont, ni l'une, ni l'autre, de nature à faire regarder l'immeuble comme étant toujours affecté à une exploitation au sens de l'article 150 A bis du CGI ; que, dès lors, M. et Mme Walter étaient fondés à revendiquer, pour la société dont ils ont cédé les actions, la qualification de société à prépondérance immobilière et, par suite, le bénéfice des dispositions de cet article ; qu'ainsi, M. et Mme Walter sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Besançon a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des contributions sociales correspondantes, majorées des intérêts de retard, auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 1999 ;

Décide : 1° Annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel et du jugement du tribunal administratif ; 2° Décharge.

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Par christophe.ducellier le 07/09/10

Un commandement de payer des impositions n'est régulier que si son signataire est identifiable

Voici en substance ce que vient de confirmer la Cour de Cassation dans un arrêt du 1er juin 2010 ( Cass. com. 1er juin 2010 n° 09-17.085, Paoli).

Un contribuable fait valoir que le commandement de payer qu'il a reçu est revêtu d'une signature illisible (ainsi quand même que du cachet de la trésorerie) et qu'il est donc irrégulier.

Il obtient gain de cause.

La Cour de cassation rappelle, en effet, que tout acte de poursuites doit comporter les mentions permettant d'identifier son signataire et donc de vérifier sa compténce compétence pour agir.

Il faut aussi noter que l'administration ne peut, a posteriori, régulariser le commandement .