Par christophe.ducellier le 20/01/10

L'investissement dans l'énergie photovoltaïque se développe de plus en plus et nombre d'investisseurs sont à la recherche soit de toitures soit de terrains pour y installer leurs équipements de production. D'autres, déjà propriétaires sont à la recherche de solutions pour augmenter la rentabilité financière de leurs projets.

Le propos de cet article n'est pas de s'intéresser aux flux financiers découlant de la production d'énergie proprement dite mais plutôt de réfléchir à la structuration de l'investissement immobilier préalable à l'implantation des installations techniques pour augmenter la rentabilité de l'ensemble.

Cet aspect de la question est rarement traité et finalement, que l'on soit déjà propriétaire d'un terrain ou non, les deux solutions qui sont proposées pour implanter une ferme solaire sont la location ou l'achat des terrains d'assise.

? Pour optimiser les flux financiers, ne peut on aussi envisager de faire acheter par la société de production d'énergie un usufruit temporaire portant sur le terrain ?

Qu'il s'agisse de location, d'acquisition ou d'usufruit temporaire, la question est avant tout économique et pratique : quel avantage financier l'investisseur pourra t'il en retirer et quel en seront les avantages et inconvénients juridiques ?

1- La location des terrains :

Elle présente l'intérêt d'être une charge étalée dans le temps ne nécessitant pas de concours bancaire.

Elle parait parfaitement adaptée à des investissements d'un montant modérés, concernant par exemple une toiture d'usine.

Le loyer présente cependant pour l'exploitant l'inconvénient de croitre avec le temps, puisqu'il est indexé.

En outre, il ne m'apparaît pas que, sur des terrains d'une surface importante le fait de proposer un bail au propriétaire soit un argument décisif.

En effet, la contrepartie de l'immobilisation des terrains ne sera que le loyer, perçu de façon échelonnée chaque année.

2- L'achat des terrains :

Son inconvénient majeur réside dans l'immobilisation des capitaux et dans l'impossibilité d'en amortir la valeur, puisqu'au contraire celle-ci augmentera très certainement avec le temps.

3- L' acquisition d'un usufruit temporaire :

- acquisition par la société de production d'énergie :

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le démontrer en matière d'investissement d'immobilier d'entreprise (v .http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html), l'acquisition d'un usufruit temporaire par une société d'exploitation est de loin l'option la plus rentable économiquement.

Une telle solution permet dans le cas de l'acquisition d'une ferme solaire de ne financer que la valeur de l'usufruit temporaire et non celle de la pleine propriété des terrains.

La valeur de cet usufruit temporaire se dépréciant avec le temps peut donc être amortie (puisqu'à l'arrivée de son terme l'usufruit s'éteint), améliorant ainsi la capacité d'autofinancement de la société de production d'électricité.

On pourra rétorquer que cet amortissement se comportera en terme de résultat de la même façon qu'un loyer, puisqu'il s'agit d'une charge d'exploitation.

A mon avis, il n'en est rien.

En effet, le loyer est une dépense qui croit avec le temps puisqu'il augmentera chaque année en fonction de son indice de référence.

Au contraire, l'amortissement de l'usufruit ne correspond pas à une sortie de trésorerie et il constitue surtout une charge linéaire...la différence, à terme, du point de vue de la trésorerie est considérable :

Exemple : Un terrain sur lequel on souhaite implanter une ferme solaire d'une valeur de 100.000 euros.

La valeur locative est fixée à 10.000 euros.

Le taux d'accroissement annuel moyen du loyer sur 20 ans est de 2,52%.

En conséquence, un loyer de 10.000 euros en année N sera de 17.310 euros en année N+20.

Autrement dit, le total des loyers versés sur 20 ans ne sera pas de 20 X 10.000 = 200.000 euros mais de 275.263 euros.

La valeur d'un usufruit temporaire de 20 sur ce terrain sera d'environ 83.000 euros.

La société de production devra emprunter pour financer l'acquisition de l'usufruit temporaire et devra donc supporter des frais financiers.

Sur 15 ans, ces frais peuvent être estimés à 35.000 euros.

Ainsi l'amortissement de l'usufruit temporaire et les frais financiers correspondants représentent une charge de 118.000 euros à étaler sur la durée d'utilisation de 20 ans.

Elle doit être comparer aux 275.263 euros que représentent le versement d'un loyer sur la même période....

Dans cet exemple et sur la période, l'économie de charges d'exploitation si l'on recourt à l'usufruit temporaire plutôt qu'à la location est de 157.263 euros, pour la société de production d'énergie !

Par ailleurs, si l'investisseur n'est pas propriétaire du terrain, et du stricte point de vue de la négociation, il me semble que l'acquisition d'un usufruit temporaire présente aussi un sérieux avantage.

Dans la mesure où il s'agit de geler un terrain pendant une vingtaine d'années, un propriétaire préfèrera, dans bien des cas, percevoir la valeur de l'usufruit temporaire au moment de la signature de l'acte de cession de cet usufruit, plutôt que de percevoir un loyer dont le versement sera étalé sur la période d'occupation :

? dans notre exemple le propriétaire percevrait 83.000 euros qu'il pourrait placer ou utiliser comme il le souhaite, alors que dans le cas d'une location, il ne percevrait que le loyer.

Enfin, si l'investisseur est déjà propriétaire des terrains, le fait de céder l'usufruit temporaire de ceux-ci à la société de production d'énergie lui permettra d'en toucher le prix (la société de production empruntera pour payer).

Ainsi, il pourra réinvestir ce capital et augmentera d'autant la rentabilité financière de son patrimoine.

Un détail technique : attention à la valorisation de l'usufruit temporaire.

Il ne s'agit pas de se lancer dans une telle opération, qui aura des répercussions fiscales importantes, sans prendre garde aux méthodes retenues.

La sécurité est à ce prix.

Dans bien des cas, la valeur de l'usufruit temporaire et de la nue propriété sont calculées de façons pour le moins rustiques et approximatives.

Le seul calcul acceptable pour mettre en évidence un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voir une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l'usufruit temporaire, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété du terrain.

Le bon technicien veillera aussi à prendre en compte les risques d'erreurs dans ses prévisions et s'attachera à réduire les incertitudes mathématiques en découlant.

Pour conclure :

L'utilisation de la technique du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire fait ses preuves en matière d'investissement immobilier industriel ou commercial.

Elle est un excellent moyen d'accroitre la rentabilité d'un tel investissement quel qu'il soit.

Cette technique est toute aussi pertinente pour accroitre la rentabilité financière d'une ferme solaire, que l'on soit déjà propriétaire des terrains ou que l'on en soit utilisateur.

Par christophe.ducellier le 19/01/10

La mise en place de la réforme des organismes de régularisation comptable français avance.

L'Autorité des normes comptables (ANC) devrait se réunir pour la première fois prochainement. Alors que les deux organismes de normalisation comptable précédents (Comité de la réglementation comptable et Conseil National de la Comptabilité) avaient un rôle essentiellement consultatif, l'ANC, comme son nom l'indique est une Autorité.

A ce titre, elle dispose d'un pouvoir réglementaire important en matière de définition des normes comptables.

Par christophe.ducellier le 12/01/10

 

Si vous êtes intéressé par ce sujet, voici un article que j'ai publié sur le site du Village de la Justice :

 

http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html

 

 

La démonstration en est faite régulièrement, le démembrement de propriété d'un immeuble d'activité ou des parts d'une SCI détenant un tel immeuble est un très efficace moyen de structurer un patrimoine privé, ou, pour une entreprise, d'utiliser à moindre coût un immeuble d'exploitation .

 

La réflexion qui conduit à de telles conclusions intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financières (la valorisation de l'usufruit et de la nue propriété à partir de la méthode des cash-flows actualisés implique notamment de prendre en compte la réduction des incertitudes).

 

Jean Aulagnier et Pierre Fernoux (V. son article de synthèse dans le Bulletin Fiscal F. Lefebvre de mars 2009 : BF 3/09 p 181) ont très largement et brillamment oeuvré pour défricher la matière et la sécuriser.

 

Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passées les limites du monde connu...il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière ou même de praticiens non spécialisés évoquent souvent, à propos du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire, le terrible risque de l'abus de droit.

 

Il faut dire que cette technique est bien trop souvent présentée comme une technique de défiscalisation, ce qu'elle n'est pas.

 

Tout au contraire, le démembrement temporaire de propriété est une technique d'optimisation du financement d'un immeuble et de structuration d'un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future. Elle permet par exemple aussi de se constituer un capital retraite dans de meilleures conditions économiques.

 

Elle permet aussi à une entreprise d'utiliser un immeuble pour un coût de trésorerie moindre que si elle était locataire.

 

Il coûte en effet moins cher à l'exploitant (quel qu'il soit) de supporter le financement d'un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est amortie sur la durée conventionnellement arrêtée avec le nu propriétaire) que de supporter le paiement d'un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.

 

Prétendre qu'il s'agit là d'une technique de défiscalisation ou d'un abus de droit conduit à supposer que les intéressés n'ont pas véritablement compris l'intérêt et la portée de la technique ainsi mise en oeuvre...ou que leur service marketing (le terme "défiscalisation" est très vendeur il faut le reconnaitre..) a pris le dessus sur le technicien.

 

De nombreux auteurs, voulant peut être surfer sur ce qui est en train de devenir une mode, se sont également intéressés au sujet, mais semblent s'être égarés dans les méandres de la technique.

 

Comparons l'intérêt d'un schéma de démembrement de propriété avec les schémas traditionnels recourant à une SCI pour investir dans un immeuble d'activité (quel que soit sa taille).

 

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation. La question que se posent alors tant les praticiens que les investisseurs est de savoir s'il faut ou non opter pour l'impôt sur les sociétés.

 

Pourtant, cette solution génère des charges de loyer proportionnelles à la valeur totale de l'immeuble pour la société d'exploitation et donc ampute d'autant sa trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) alors que la valeur d'un usufruit temporaire, d'une durée maximale de 30 ans (quand l'usufruitier est une société) sera toujours inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété.

 

L'entreprise utilisatrice devra donc financer uniquement la valeur de l'usufruit temporaire et non la valeur de la pleine propriété de l'immeuble.

 

Si la SCI est à l'IR la solution implique la déclaration des revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants. Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

Si la SCI est à l'IS la solution implique une fiscalité latente importante lors de la revente de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement).

 

Face à ce type de solution qui, finalement, génère d'importantes sorties de trésoreries pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, la solution du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire apparaît comme beaucoup plus économe en trésorerie.

 

En effet, l'objectif du démembrement de propriété avec constitution d'un usufruit temporaire : est de permettre à l'utilisateur de disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à son exploitation afin de préserver sa trésorerie .

 

Rappelons, en effet, que le but d'une entreprise commerciale ou industrielle, n'est pas de financer de l'immobilier et encore moins de permettre à ses actionnaires de se constituer un patrimoine à moindre coût.

 

Son but est de développer son activité. Pour cela elle doit chercher, certes, à utiliser des immeubles de la meilleure qualité possible, mais à moindre coût pour elle.

 

Le schéma est le suivant :

 

l'acquisition de la nue propriété du bâtiment est effectuée par des investisseurs dont l'objectif est le même que ceux qui ont recours à un contrat de capitalisation : ils acceptent d'investir une somme relativement peu importante, puis d'attendre 15 à 20 ans avant de récupérer la pleine propriété de l'immeuble ;

 

l'usufruit temporaire est acquis par la société d'exploitation :

 

Ce schéma permet :

 

d'amortir l'usufruit temporaire ;

de récupérer éventuellement la TVA grevant la construction ou l'acquisition.

 

Conséquences juridiques et financières : La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble et en maîtrise ainsi l'usage pour son propre compte. A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

soit d'alléger le coût d'une transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné qui est cédé à une société d'exploitation) ;

 

soit l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières de la société d'exploitation.

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser un loyer, toujours trop important car il sert de façon directe ou indirecte à financer la valeur de l'immeuble en pleine propriété alors que la valeur de l'usufruit est, par définition, inférieure à la valeur de l'immeuble en pleine propriété. Cette solution permet donc à la société utilisatrice de l'immeuble et usufruitière de dégager une trésorerie disponible supérieure à celle d'une société locataire.

 

Le graphique figurant en pièce jointe compare, à titre d'exemple, le coût de toutes les techniques d'acquisition (y compris le crédit bail ou l'acquisition de la pleine propriété par la société d'exploitation) sur la base d'une acquisition type de 500.000 €.

 

Bien évidemment, ce genre d'opération doit être abordé avec circonspection quand il s'agit d'établir les valeurs d'usufruit et les taux de capitalisation à retenir.

 

Trop souvent, on voit encore des « spécialistes » effectuer des calculs de valeur de nue propriété par soustraction (tout en prétendant déterminer les valeurs par capitalisation puis actualisation des flux...mais en ce qui concerne uniquement l'usufruit... !).

 

Les sources de contentieux à venir proviendront (et proviennent déjà) d'une certaine rusticité dans l'approche de la valeur économique tant de l'usufruit temporaire que de la nue propriété.

 

 

 

 

 

Par christophe.ducellier le 10/01/10

La seconde loi de finances rectificatives pour 2009 du 20-04-2009 à instauré un régime d'étalement de l'imposition des plus values de cession d'immeubles réalisées avant le 31 décembre 2010 à l'occasion d'opérations de lease back.

Si elle réalise une telle opération dans le délai imparti, une entreprise qui continuerait d'occuper l'immeuble serait autorisée à étaler le paiement de l'impôt sur la plus value réalisée sur la durée du contrat de lease back ou sur 15 ans.

Dans une instruction du 1er décembre 2009, l'Administration commente ce régime exceptionnel, destiné à améliorer la trésorerie des entreprises pendant la crise économique ( instruction 4 B-5-09).

Qu'en retenir ?

- que le dispositif est ouvert aux entreprises, soumises ou non à l'IS, y compris celles soumises aux BNC ou aux Bénéfices Agricoles;

- qu'une SCI interposée entre l'entreprise occupante et le crédit bailleur n'empêche pas la mise en place paiement étalé de la plus value;

- l'acquisition de l'immeuble par le crédit preneur ou la résiliation du contrat de crédit bail mettent fin à l'étalement d'imposition.

Par christophe.ducellier le 08/01/10

La récente décision du Conseil Constitutionnel déclarant inconstitutionnelles les dispositions de la loi de finances pour 2010 instaurant une CET assise sur une partie sur les recettes pour les professions libérales employant moins de 5 salariés conduisent à une nouvelle interrogation.

En effet, pour déclarer les dispositions de la loi de finances pour 2010 concernant la CET des professions libérales inconstitutionnelles, le Conseil Constitutionnel a considérer que la loi créait une rupture d'égalité des citoyens devant l'impôt.

Mais n'en est il pas de même des anciennes dispositions de l'article 1467 2° du CGI concernant la taxe professionnelle des professionnels libéraux employant moins de 5 salariés ?

A ma connaissance, le texte instituant l'article 1467 du CGI n'a pas été soumis au Conseil Constitutionnel.

Cette question serait d'autant plus intéressante à poser dans le cadre d'un recours en inconstitutionnalité qui est désormais ouvert à tout un chacun dans le cadre d'un contentieux.

Rappelons qu'en matière de taxe professionnelle, le délai de réclamation expire 31 décembre de l'année suivant celle où est intervenue la mise en recouvrement

Par christophe.ducellier le 31/12/09

Dans sa décision du 29 décembre dernier, le Conseil Constitutionnel a sensuré certains éléments de la loi de finance pour 2010 dont la médiatique taxe carbone.

Il a aussi sensuré le volet de la CET qui concerne les professions libérales employant moins de 5 salariés et qui reprenait, dans ses grandes lignes, le principe de taxation de la taxe professionnelle pour les professions libérales, assise sur les recettes.

Il faut saluer ici les efforts de l'UNAPL qui bataillait contre cette mesure, discriminatoire pour les professionnels libéraux. Ces derniers sont en effet traités différemment des autres agents économiques qu'ils soient artisans ou grands groups nternationaux. Il s'agit là, pour le Conseil Constitutionnel, d'une rupture de l'égalité du citoyen devant l'impôt.

Ci dessous le lien vers le communiqué de presse du Conseil Constitutionnel:

http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/les-decisions/acces-par-date/decisions-depuis-1959/2009/2009-599-dc/communique-de-presse.46805.html

Par christophe.ducellier le 29/12/09

( article à jour au 25/05/2018)

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

 

 

Cette solution :

 

génère des charges proportionnelle à la valeur totale de l'immeuble au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie (qui ne peut plus être utilisée au développement de l'activité) ;

 

 

Si la SCI est à l'IR :

 

* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

 

- qu'il n'y a pas de distribution de trésorerie (à cause des remboursements d'emprunts) ;

 

- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils la complètent par le biais de leurs comptes courants.

 

 

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

 

 

Si la SCI est à l'IS :

 

* implique une fiscalité latente importante à la sortie de l'immeuble (puisqu'il aura été amorti totalement ou partiellement)

 

 

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

 

Objectif du démembrement de propriété :

 

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation afin de préserver la trésorerie de la société utilisatrice de l'immeuble.

 

 

Schéma :

 

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:

 

- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;

 

- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation :

 

ce qui lui permet :

 

- d'amortir cet usufruit temporaire ;

- de récupérer en outre la TVA.

 

 

 

Conséquences juridiques et financières :

 

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

 

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

 

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

 

 

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

 

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;

 

- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

 

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

 

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

 

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.

 

Par christophe.ducellier le 29/12/09

Le fichier joint est constitué des quelques diapositives présentées et commentées lors d'un séminaire organisé par la CCI du littoral normand-picard le 14/12/2009.

Le séminaire a duré une demie journée aussi ces diapositives appellent de nombreux commentaires et explications.

Il me semble qu'avant d'aborder la technique juridique, fiscale ou financière d'une transmission, il faut d'abord permettre au dirigeant en partance d'aborder cette transition que représente pour lui la transmission, avec sérénité et clairvoyance sur ses objectifs futurs, ce qui est rarement le cas.

Par christophe.ducellier le 24/12/09

Manifestement, M. Hervé Novelli, Secrétaire d'Etat chargé du Commerce, de l'Artisanat et des PME a su entendre le besoin des entrepreneurs en créant le statut d'auto-entrepreneur et les chiffres le prouvent.

C'est, en effet, près de 310.000 auto-entrepreneurs qui devraient s'être déclarés d'ici la fin de l'année 2009, dépassant très largement les prévisions les plus optimistes sur le sujet.

On pourrait penser que ce succès s'est fait au détriment des autres créations d'entreprises, mais il n'en est rien puisqu'il s'en est aussi créé 250.000 cette année.

Ainsi, comme le soulignent Le Figaro et Wansquare (le 24/12/09 p. 23) 560.000 entreprises ont été créées en France en 2009, année la plus noire de l'économie Française !!!

Peut faut il voir dans l'importance de ces chiffres l'incidence de la désindustrialisation du territoire, contraignant les salariés de l'industrie privé d'emploi (mais non de qualification technique) à prendre leur destin en mains.

Par christophe.ducellier le 23/12/09

Voici, ci-joint, le discours prononcé le 22 décembre 2009 par Madame Michèle Alliot-Marie à propos de l'accord signé entre la profession de notaire et celle d'avocat concernant l'acte contresigné par un avocat.

Cet accord permettra le dépôt d'un projet de loi au début de l'année 2010 qui contiendra la reconnaissance d'effets de droits au contreseing d'un acte par un avocat.