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UNE RESIDENCE EN INDIVISION

Question :

Mon frère souhaiterait que j'achète avec lui une résidence secondaire située dans le sud de la France, que nos deux familles respectives partageraient par moitié.

Il m'a indiqué que nous pourrions mettre en place un régime d'indivision.

De quoi s'agit-il ?

Ce système est-il efficace et quels sont ses avantages ?

Réponse :

L'indivision va naître lorsque deux personnes acquièrent en commun un bien.

La loi du 31 décembre 1976 a défini la situation juridique des indivisaires en déterminant leurs droits et obligations.

Dans un premier temps, l'article 815-9, alinéa 1er, du Code civil, reconnaît expressément un droit d'usage et de jouissance des biens indivis à tout indivisaire :

"Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. À défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal".

Dans le cas où ce droit ne pourrait toutefois être exercé par un des indivisaires, l'alinéa 2 de l'article 815-9 du Code civil prévoit, sauf convention contraire, une indemnité d'occupation à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement du bien indivis.

L'exercice du droit d'usage et de jouissance est subordonné à plusieurs conditions.

Un indivisaire ne peut jouir et user du bien indivis que conformément à l'usage auquel il est destiné.

Aussi, il ne peut dénaturer la destination d'un bien indivis sans porter atteinte aux droits de ses indivisaires.

La conformité de l'usage du bien indivis à sa destination doit être entendu au sens du respect de l'affectation de ce bien.

Ainsi, la cour d'appel de Paris dans un arrêt en date du 13 mars 1997 a considéré que l'affectation d'un immeuble à l'usage de résidence secondaire justifie l'usage et la jouissance de ce bien par chaque indivisaire un mois sur deux.

La destination d'une résidence secondaire n'est pas, en effet, d'être habitée de manière permanente, ce qui justifie un tel mode de résidence alternée.

D'autre part, le patrimoine indivis va s'accroître de tous les fruits et revenus produits pendant l'indivision.

Ces fruits et revenus forment un élément de l'actif à partager qui profite à tous les indivisaires.

Tous les bénéfices qui pourraient être réalisés à partir du bien indivis, dans l'hypothèse par exemple d'une location, seront en principe eux-mêmes indivis et appartiendront à tous les indivisaires à proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision.

En contrepartie les pertes doivent être réparties, elles aussi, proportionnellement aux droits indivis de chacun des indivisaires.

Enfin, en ce qui concerne les améliorations et détériorations apportées aux biens indivis, il est de règle, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, qu'il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.

Il doit lui être pareillement tenu compte des impenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Par exemple, dans le cas où un indivisaire fait disparaître des éléments de décoration ou d'équipement, tels que le système de fermeture automatique d'un portail, cuve à mazout...

Ce régime très encadré permet de régler de manière efficace un achat et une occupation commune.

Maître Corine GAUDILLIERE

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