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LOI LITTORAL ET CREATION D ' UN HOTEL 4 * luxe sur la côte d'azur

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juin 2006

Monsieur le Directeur de l'urbanisme

Direction de l'urbanisme

Préfecture du xx

Bld. du 112ème Régiment d'Infanterie

Monsieur le Directeur,

L'un de mes clients souhaite réaliser un hôtel 4 étoiles luxe d'exception, comportant environ 115 suites de 65 m², sur la commune de xxxxxxxxx, dont l'impact positif pourrait être considérable sur le développement de celle-ci, notamment en termes d'apport touristique et de créations d'emplois.

Ceci dans le respect des réglementations applicables en la matière, notamment en ce qui concerne la protection des paysages et de l'environnement.

Ce client examine les possibilités de construire cet hôtel sur un terrain actuellement classé en zone naturelle Nv, propriété de l'établissement public du CREPS du ministère de la jeunesse et des sports à BXXXX.

Je vous prie de bien me confirmer :

- qu'aucun schéma de cohérence territoriale n'est actuellement applicable à S-R ; mais,

- qu'un périmètre de SCOT incluant cette commune a été délimité avant le 1er janvier 2006.

Nous souhaitons en outre connaître votre interprétation de l'Article L. 122-2 du Code de l'urbanisme dont le texte est le suivant :

« Dans les communes qui sont situées à moins de quinze kilomètres de la périphérie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants au sens du recensement général de la population ou à moins de quinze kilomètres du rivage de la mer et qui ne sont pas couvertes par un schéma de cohérence territoriale applicable, le plan local d'urbanisme ne peut être modifié ou révisé en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone naturelle.

Dans les communes mentionnées au premier alinéa et à l'intérieur des zones à urbaniser ouvertes à l'urbanisation après l'entrée en vigueur de la loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat, il ne peut être délivré d'autorisation d'exploitation commerciale en application des 1º à 6º et du 8º du I de l'article L. 720-5 du code de commerce ou d'autorisation de création des salles de spectacles cinématographiques en application du I de l'article 36-1 de la loi nº 73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat.

Il peut être dérogé aux dispositions des deux alinéas précédents soit avec l'accord du préfet donné après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites et de la chambre d'agriculture, soit, lorsque le périmètre d'un schéma de cohérence territoriale incluant la commune a été arrêté, avec l'accord de l'établissement public prévu à l'art L. 122-4.

La dérogation ne peut être refusée que si les inconvénients éventuels de l'urbanisation envisagée pour les communes voisines, pour l'environnement ou pour les activités agricoles sont excessifs au regard de l'intérêt que représente pour la commune la modification ou la révision du plan ».

Nous comprenons de la lecture de ce texte :

- qu'en l'absence de SCOT, le PLU ne peut être modifié ou révisé en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone naturelle;

- que les établissements hôteliers relevant de l'Article L. 720-5 I 7°du Code de commerce ne sont pas visés par l'interdiction de délivrance d'une autorisation d'exploitation commerciale du deuxième alinéa;

- qu'en présence d'un périmètre de SCOT arrêté et en l'absence de SCOT applicable, il peut être dérogé à l'interdiction du premier alinéa de l'Article L. 122-2 avec l'accord de l'établissement public de coopération intercommunale dans les conditions visées au dernier alinéa de cet article.

Au-delà de cette interprétation littérale, faut-il comprendre que la construction en zone naturelle d'un hôtel d'exception parfaitement intégré au paysage et à l'environnement suppose nécessairement une révision du PLU dans les conditions de l'Article L. 123-13 du Code de l'Urbanisme ?

Et s'agissant « de la réalisation d'une construction ou d'une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général pour la commune », cette révision pourrait-elle, à l'initiative du maire, être effectuée selon une procédure simplifiée, selon ce même Article L. 123-13 ? Après enquête publique.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie de croire, Monsieur le Directeur, en l'expression de ma considération très distinguée.

Francis Masson

Avocat à la Cour

PS La réponse fut négative avec avis défavorable du Préfet

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