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VENTES IMMOBILIERES - PRETS - NULLITE

Même en dehors du droit de la consommation, la nullité d'une vente

immobilière entraîne, pour la 3e chambre civile de la Cour de cassation,

la nullité du prêt souscrit en vue de l'achat.

Se fondant sur la cause du prêt, les autres chambres retiennent la

solution inverse.

Une SCI avait acquis un ensemble immobilier et l'avait revendu par lots.

Son achat et les reventes avaient été annulés pour défaut de pouvoir

du gérant de la SCI.

La banque qui avait accordé des prêts aux sous-acquéreurs avait

alors recherché la responsabilité du notaire rédacteur des actes.

Une cour d'appel avait refusé de lui octroyer des dommages-intérêts

en se fondant sur l'argumentation suivante : le préjudice de la banque

était hypothétique dès lors que les contrats de prêt avaient été conclus

pour une durée de deux ans de sorte qu'à la date d'annulation des

ventes immobilières, les prêts étaient censés être entièrement

remboursés et que le dommage qu'avait pu subir la banque à ce

titre était dépourvu de tout lien de causalité avec la faute du notaire.

Après avoir posé pour principe que la nullité de la vente a pour

conséquence la nullité du prêt, la Haute Juridiction a cassé cette

décision : la banque qui avait perdu les intérêts conventionnels

auxquels elle avait droit avait bien subi un préjudice.

Solution contraire à celle retenue par les autres chambres

de la Cour de cassation.

Ces dernières considèrent que la cause de l'obligation de

l'emprunteur réside dans la mise à sa disposition du montant

du prêt de telle sorte que, après la résolution du contrat de

vente, l'emprunteur doit être condamné à rembourser le

prêteur, quand bien même le prêt litigieux eût été affecté

à l'achat d'un bien déterminé, dès lors qu'il n'était pas

prétendu que le vendeur et le prêteur avaient agi de

concert (Cass. com. 5-3-1996 n° 93-20.778 : RJDA 5/96

n° 599 ; dans le même sens, Cass. 1e civ. 20-12-1994

n° 92-21.317).

Pour les crédits souscrits en vue d'un achat relevant du droit

de la consommation, la solution est différente. Le contrat de

crédit à la consommation est résolu ou annulé de plein droit

lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même

judiciairement résolu ou annulé (C. consom. art. L 311-32).

En matière de crédit immobilier consenti à un consommateur,

il a été jugé que l'annulation ou la résolution de la vente

entraîne de plein droit la résolution du contrat de prêt

(Cass. 1e civ. 16-12-1992 n° 90-18151 : Bull. civ. I n° 316 ;

Cass. 1e civ. 1-12-1993 n° 91-20.539 : RJDA 3/94 n° 316 ;

Cass. 1e civ. 7-7-1998 n° 96-15.098 : RJDA 10/98 n° 1148).

Cette jurisprudence est fondée sur l'article L 312-12 du

Code de la consommation, texte propre aux crédits immobiliers

consentis à des non-professionnels, prévoyant que l'offre de

prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la

non-conclusion, dans le délai de quatre mois de son acceptation,

du contrat pour lequel le prêt est demandé.

La 3e chambre civile étend cette solution aux ventes ne relevant

pas du droit de la consommation. Elle laisse ainsi entendre que

le prêt et la vente sont interdépendants et forment une opération

unique de sorte que l'annulation (ou la résolution) de la vente

entraîne l'annulation (ou la résolution) du prêt.

Cass. 3e civ. 30 janvier 2013 n° 11-26.074 (n° 78 FS-PB),

Sté de gestion commerciale privée c/ Sté P.B

Source: Editions Francis Lefebvre

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