Par francis.masson le 27/03/13

Même en dehors du droit de la consommation, la nullité d'une vente

immobilière entraîne, pour la 3e chambre civile de la Cour de cassation,

la nullité du prêt souscrit en vue de l'achat.

Se fondant sur la cause du prêt, les autres chambres retiennent la

solution inverse.

Une SCI avait acquis un ensemble immobilier et l'avait revendu par lots.

Son achat et les reventes avaient été annulés pour défaut de pouvoir

du gérant de la SCI.

La banque qui avait accordé des prêts aux sous-acquéreurs avait

alors recherché la responsabilité du notaire rédacteur des actes.

Une cour d'appel avait refusé de lui octroyer des dommages-intérêts

en se fondant sur l'argumentation suivante : le préjudice de la banque

était hypothétique dès lors que les contrats de prêt avaient été conclus

pour une durée de deux ans de sorte qu'à la date d'annulation des

ventes immobilières, les prêts étaient censés être entièrement

remboursés et que le dommage qu'avait pu subir la banque à ce

titre était dépourvu de tout lien de causalité avec la faute du notaire.

Après avoir posé pour principe que la nullité de la vente a pour

conséquence la nullité du prêt, la Haute Juridiction a cassé cette

décision : la banque qui avait perdu les intérêts conventionnels

auxquels elle avait droit avait bien subi un préjudice.

Solution contraire à celle retenue par les autres chambres

de la Cour de cassation.

Ces dernières considèrent que la cause de l'obligation de

l'emprunteur réside dans la mise à sa disposition du montant

du prêt de telle sorte que, après la résolution du contrat de

vente, l'emprunteur doit être condamné à rembourser le

prêteur, quand bien même le prêt litigieux eût été affecté

à l'achat d'un bien déterminé, dès lors qu'il n'était pas

prétendu que le vendeur et le prêteur avaient agi de

concert (Cass. com. 5-3-1996 n° 93-20.778 : RJDA 5/96

n° 599 ; dans le même sens, Cass. 1e civ. 20-12-1994

n° 92-21.317).

Pour les crédits souscrits en vue d'un achat relevant du droit

de la consommation, la solution est différente. Le contrat de

crédit à la consommation est résolu ou annulé de plein droit

lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même

judiciairement résolu ou annulé (C. consom. art. L 311-32).

En matière de crédit immobilier consenti à un consommateur,

il a été jugé que l'annulation ou la résolution de la vente

entraîne de plein droit la résolution du contrat de prêt

(Cass. 1e civ. 16-12-1992 n° 90-18151 : Bull. civ. I n° 316 ;

Cass. 1e civ. 1-12-1993 n° 91-20.539 : RJDA 3/94 n° 316 ;

Cass. 1e civ. 7-7-1998 n° 96-15.098 : RJDA 10/98 n° 1148).

Cette jurisprudence est fondée sur l'article L 312-12 du

Code de la consommation, texte propre aux crédits immobiliers

consentis à des non-professionnels, prévoyant que l'offre de

prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la

non-conclusion, dans le délai de quatre mois de son acceptation,

du contrat pour lequel le prêt est demandé.

La 3e chambre civile étend cette solution aux ventes ne relevant

pas du droit de la consommation. Elle laisse ainsi entendre que

le prêt et la vente sont interdépendants et forment une opération

unique de sorte que l'annulation (ou la résolution) de la vente

entraîne l'annulation (ou la résolution) du prêt.

Cass. 3e civ. 30 janvier 2013 n° 11-26.074 (n° 78 FS-PB),

Sté de gestion commerciale privée c/ Sté P.B

Source: Editions Francis Lefebvre

Par francis.masson le 18/03/13

Les frais inhérents à la cession de titres de participation engagés par le cédant

(par exemple les honoraires versés à un intermédiaire pour la conclusion de la

vente) sont déduits du prix de vente pour déterminer le montant de la plus-value

et pris en compte pour l'assiette de la quote-part de frais et charges.

L'absence de reprise de cette solution dans la base Bofip mise en ligne en

septembre 2012 avait pu laisser croire qu'en cas de réalisation d'une plus-value

de cession de titres exonérée, les frais inhérents à l'opération pouvaient être

admis dans les charges d'exploitation déductibles.

Par francis.masson le 15/03/13

Une société créée pour l'acquisition d'une société cible peut déduire

le coût de ces prestations, nécessaires à l'accomplissement du

projet d'acquisition, alors même qu'elles sont antérieures

à sa création et qu'elles profitent également à ses associés.

TA Montreuil 20 juin 2012 n° 1012829, 1e ch., Sté Rexel SA

Par francis.masson le 15/03/13

Cass. com. 29 janvier 2013 n° 11-27.333, Sté Elixens c/ Autorité des marchés financiers

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=

rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000027020822&fastReqId=905916844&fastPos=1

Les enquêteurs de l'Autorité des marchés financiers peuvent se faire remettre

des documents couverts par le secret professionnel sans avoir informé leur

détenteur qu'il peut se faire assister d'un conseil, dès lors qu'ils n'ont pas

été prévenus de la teneur de ces documents.

Au cours d'une enquête de l'AMF visant une société cotée et son dirigeant

pour manquement à l'obligation de communiquer au public une information

exacte, précise et sincère, les enquêteurs s'étaient fait remettre une copie

des mails de deux salariés de la société dont certains contenaient des

échanges avec l'avocat de celle-ci.

La société et le dirigeant, condamnés à des sanctions pécuniaires sur

la base des éléments recueillis au cours de l'enquête, reprochaient aux

enquêteurs d'avoir manqué au principe de loyauté dans la recherche des

preuves en demandant la copie des mails, sans avoir informé au préalable

le dirigeant qu'il pouvait se faire assister d'un conseil.

Cet argument est écarté par la Cour de cassation : d'une part, la copie des

mails remis aux enquêteurs n'avait pas été annexée au rapport d'enquête ;

d'autre part, avant de remettre celle-ci, le dirigeant n'a fourni aux enquêteurs

aucun élément de nature à établir que des mails contenaient des

correspondances couvertes par le secret des échanges entre un avocat et son client.

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les correspondances électroniques

que le représentant légal de la société avait accepté de remettre en copie aux enquêteurs

n'avaient pas été annexées au rapport d'enquête, et dés lors qu'il n'était

pas allégué qu'avaient été fournis aux enquêteurs, préalablement

à ces remises, des éléments propres à établir que les messageries

contenaient des correspondances couvertes par le secret des échanges

entre un avocat et son client, la cour d'appel a légalement justifié

sa décision »

La phase de l'enquête, qui précède l'ouverture éventuelle d'une procédure de

sanction, n'est pas entourée des mêmes garanties que cette dernière.

Elle n'est pas soumise au respect du principe du contradictoire

(Cass. com. 6-2-2007 n° 147 : RJDA 5/07 n° 494).

Néanmoins, elle doit être loyale de façon à ne pas compromettre

irrémédiablement les droits de la défense (Cass. com. 1-3-2011

n° 09-71.252 : RJDA 6/11 n° 547).

Toute personne entendue par les enquêteurs doit avoir été informée

au préalable du droit de se faire assister par un conseil et elle ne peut

renoncer à ce droit avant l'audition que de façon expresse

(Cass. com. 24-5-2011 n° 10-18.267 : BRDA 11/11 inf. 7 et, sur renvoi,

CA Paris 13-9-2012 n° 2011/17362 : BRDA 19/12 inf. 8).

Si les enquêteurs sont autorisés à se faire communiquer tous documents,

quel qu'en soit le support, pour les nécessités de l'enquête (C. mon. fin.

art. L 621-10), la société peut refuser de les communiquer, que ces documents

soient couverts ou non par le secret professionnel.

En effet, l'article L 642-2 du Code monétaire et financier, qui réprime par

de lourdes peines (deux ans de prison et 300 000 € d'amende) le fait de

faire obstacle à une mission de contrôle ou d'enquête « effectuée dans les

conditions prévues aux articles L 621-9 à L 621-9-2 » ou le fait de

communiquer des renseignements inexacts, ne vise pas l'article L 621-10,

auquel les articles L 621-9 à L 621-9-2 ne renvoient pas non plus.

Le principe d'interprétation stricte de la loi pénale (C. pén. art. 111-4) s'oppose

donc à ce qu'une personne refusant de remettre des documents aux enquêteurs

soit condamnée pour entrave à la mission de l'AMF.

Toutefois, le projet de loi sur la séparation et la régulation des activités

bancaires en cours de discussion au Parlement prévoit que l'AMF pourra

sanctionner toute personne qui refusera de communiquer un document

aux enquêteurs (Projet AN n° 87 art. 12).

La société ou le dirigeant opposant un tel refus s'exposera donc après

l'entrée en vigueur de la loi à une sanction pécuniaire dont le montant,

à fixer en fonction de la gravité du manquement, pourra s'élever

à 100 millions d'euros (C. mon. fin. art. L 621-15, III-c).

Source : EFL 5/3/2013

Par francis.masson le 14/03/13

De jurisprudence constante, il y a abus de minorité lorsqu'un associé minoritaire

a adopté une attitude contraire à l'intérêt général de la société en interdisant

une opération essentielle, dans l'unique dessein de favoriser ses intérêts au

détriment des autres associés.

Ces éléments sont cumulatifs : il ne suffit pas de démontrer que la décision

en cause était conforme à l'intérêt social et vitale pour la société et que

l'associé minoritaire à eu une attitude contraire à cet intérêt social en votant

contre ce projet ; il faut également prouver que cet associé minoritaire a agi

ainsi uniquement pour favoriser son intérêt au détriment des autres, ce qui

est relativement difficile sachant que des raisons personnelles de s'opposer

au vote ne suffisent pas.

La Cour de cassation le rappelle: lors de l'AG d'une SAS, une société

associée minoritaire avait rejeté un projet d'accord de collaboration

entre la SAS et l'associé majoritaire en vue de concourir à un appel

d'offres de marchés publics.

Pour les juges du fond, cette attitude constituait bien un abus de

minorité notamment parce que, dans une note adressée au président

de la SAS, l'associée minoritaire reconnait que ce projet était essentiel

pour l'avenir et la pérennité de la société.

La Cour de cassation censure l'arrêt, car il n'est pas démontré

en quoi le vote négatif contraire aux intérêts de la SAS avait été

émis dans l'unique dessein de favoriser les intérêts du minoritaire

au détriment des autres associés.

Cass. Com. 4 décembre 2012, n°11-25408

Par francis.masson le 04/03/13

Par Christophe Palierse | 04/03 | 07:00

L'enseigne contrôlée par New World Group devrait reprendre la gestion de l'hôtel.

Cela pourrait passer pour un symbole de la mondialisation croissante.

Selon nos informations, le célèbre établissement parisien Hôtel de Crillon,

situé place de la Concorde et propriété d'un membre de la famille royale

saoudienne depuis la fin 2010, devrait être exploité, à partir du printemps 2015,

par l'opérateur américain de luxe Rosewood Hotels & Resorts,

lui-même contrôlé par un conglomérat de Hong Kong, New World Group.

Rosewood est en effet entré en négociation exclusive avec le propriétaire

du Crillon, les discussions étant susceptibles d'être finalisées

avant la fin du premier semestre.

Dans la dernière ligne droite, Rosewood a été préféré à Sofitel, l'enseigne

de luxe d'Accor, en tant que futur exploitant dans le cadre d'un contrat

de management de long terme avec des garanties en termes de performance.

Accord social

L'Hôtel de Crillon (147 chambres et suites) sortira du réseau Concorde

le 31 mars et fermera alors ses portes pour deux ans de travaux et une

rénovation impérieuse au regard d'une concurrence renforcée dans l'hôtellerie

de luxe parisienne.

Elle permettra, entre autres, la création d'un spa.

Cette opération, qui a donné lieu à un accord social entre la direction

et la CGT confirmant l'absence de licenciement économique, est chiffrée

à 80 millions d'euros.

Ce montant s'ajoute aux 250 millions qu'aurait versés le nouveau

propriétaire au précédent, Starwood Capital.

L'arrivée à Paris de Rosewood, une chaîne créée en 1979 et basée à

Dallas, témoignerait de l'accélération de son expansion, tangible depuis

son rachat, en juillet 2011, pour 229,5 millions de dollars par

New World Hospitality, la branche hôtelière du chinois New World Group.

A ce jour, L'américain exploite 8 hôtels seulement, dont 4 aux Etats-Unis

et 3 en Arabie saoudite, ainsi que 8 complexes de loisirs.

Parmi ses hôtels figurent The Carlyle à New York et des

établissements à Ryad et Djeddah.

Ce dernier serait également détenu par le propriétaire du Crillon,

ce qui pourrait expliquer son choix final pour l'hôtel de la place de la Concorde.

Rosewood a, par ailleurs, annoncé la semaine dernière son retour

à Londres à partir d'octobre prochain avec la reprise de l'exploitation

d'un hôtel rénové moyennant 130 millions de dollars.

Cette année, il devrait également ouvrir les portes d'un

établissement à Beijing et d'un à Abu Dhabi, en attendant pour 2014

celui de Dubaï et un « resort » à Phuket, en Thaïlande.

Un autre complexe de loisirs est programmé pour 2015 à Nassau.

Rosewood profite aussi du soutien de son actionnaire chinois qui

a 8 projets hôteliers en Asie à placer sous son enseigne.

L'arrivée de l'enseigne américaine à Paris constitue enfin un coup

dur pour Accor. Le champion français de l'hôtellerie y cherche depuis

des années une adresse prestigieuse pour installer un Sofitel Legend,

le nec plus ultra de sa chaîne haut de gamme.

À noter

En 2007, Accor s'était positionné pour reprendre les clés du Royal Monceau

mais l'hôtel avait été finalement confié à l'opérateur de Singapour Raffles.

Source : http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/

0202610749291-rosewood-prefere-a-sofitel-pour-gerer-l-hotel-de-crillon-543757.php

Par francis.masson le 22/02/13

Les lecteurs qui ont des projets de créations d'entreprise se reporteront utilement

au rapport volumineux de la Cour des Comptes de décembre 2012 en 4 volumes

sur les dispositifs de soutien à la création d'entreprises et à d'autres articles publiés

sur ce blog concernant les réformes des lois de Finances rectificatives 2012, à la Loi

de Finances 2013 et aux modifications en matière sociale notamment pour les

entrepreneurs,professions libérales, commerçants, auto-entrepreneurs et ventes de

titres et se documenteront bien avant de lancer leur projet.

Voir Site de la Cour des Comptes: http://www.ccomptes.fr/Publications/Publications/Les-dispositifs-de-sout...

http://www.ccomptes.fr/

Par francis.masson le 28/07/08

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juin 2006

Monsieur le Directeur de l'urbanisme

Direction de l'urbanisme

Préfecture du xx

Bld. du 112ème Régiment d'Infanterie

Monsieur le Directeur,

L'un de mes clients souhaite réaliser un hôtel 4 étoiles luxe d'exception, comportant environ 115 suites de 65 m², sur la commune de xxxxxxxxx, dont l'impact positif pourrait être considérable sur le développement de celle-ci, notamment en termes d'apport touristique et de créations d'emplois.

Ceci dans le respect des réglementations applicables en la matière, notamment en ce qui concerne la protection des paysages et de l'environnement.

Ce client examine les possibilités de construire cet hôtel sur un terrain actuellement classé en zone naturelle Nv, propriété de l'établissement public du CREPS du ministère de la jeunesse et des sports à BXXXX.

Je vous prie de bien me confirmer :

- qu'aucun schéma de cohérence territoriale n'est actuellement applicable à S-R ; mais,

- qu'un périmètre de SCOT incluant cette commune a été délimité avant le 1er janvier 2006.

Nous souhaitons en outre connaître votre interprétation de l'Article L. 122-2 du Code de l'urbanisme dont le texte est le suivant :

« Dans les communes qui sont situées à moins de quinze kilomètres de la périphérie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants au sens du recensement général de la population ou à moins de quinze kilomètres du rivage de la mer et qui ne sont pas couvertes par un schéma de cohérence territoriale applicable, le plan local d'urbanisme ne peut être modifié ou révisé en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone naturelle.

Dans les communes mentionnées au premier alinéa et à l'intérieur des zones à urbaniser ouvertes à l'urbanisation après l'entrée en vigueur de la loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat, il ne peut être délivré d'autorisation d'exploitation commerciale en application des 1º à 6º et du 8º du I de l'article L. 720-5 du code de commerce ou d'autorisation de création des salles de spectacles cinématographiques en application du I de l'article 36-1 de la loi nº 73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat.

Il peut être dérogé aux dispositions des deux alinéas précédents soit avec l'accord du préfet donné après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites et de la chambre d'agriculture, soit, lorsque le périmètre d'un schéma de cohérence territoriale incluant la commune a été arrêté, avec l'accord de l'établissement public prévu à l'art L. 122-4.

La dérogation ne peut être refusée que si les inconvénients éventuels de l'urbanisation envisagée pour les communes voisines, pour l'environnement ou pour les activités agricoles sont excessifs au regard de l'intérêt que représente pour la commune la modification ou la révision du plan ».

Nous comprenons de la lecture de ce texte :

- qu'en l'absence de SCOT, le PLU ne peut être modifié ou révisé en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone naturelle;

- que les établissements hôteliers relevant de l'Article L. 720-5 I 7°du Code de commerce ne sont pas visés par l'interdiction de délivrance d'une autorisation d'exploitation commerciale du deuxième alinéa;

- qu'en présence d'un périmètre de SCOT arrêté et en l'absence de SCOT applicable, il peut être dérogé à l'interdiction du premier alinéa de l'Article L. 122-2 avec l'accord de l'établissement public de coopération intercommunale dans les conditions visées au dernier alinéa de cet article.

Au-delà de cette interprétation littérale, faut-il comprendre que la construction en zone naturelle d'un hôtel d'exception parfaitement intégré au paysage et à l'environnement suppose nécessairement une révision du PLU dans les conditions de l'Article L. 123-13 du Code de l'Urbanisme ?

Et s'agissant « de la réalisation d'une construction ou d'une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général pour la commune », cette révision pourrait-elle, à l'initiative du maire, être effectuée selon une procédure simplifiée, selon ce même Article L. 123-13 ? Après enquête publique.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie de croire, Monsieur le Directeur, en l'expression de ma considération très distinguée.

Francis Masson

Avocat à la Cour

PS La réponse fut négative avec avis défavorable du Préfet

Par francis.masson le 24/07/08

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Agent immobilier, « Consultant hôtelier » et droit international privé par Me. Francis Masson, Avocat à la Cour, 8/4/2008. Loi française d'ordre public

Avec l'internationalisation et la diffusion d'internet, de plus en plus d'intermédiaires établis dans des pays à fiscalité privilégiée et charges sociales réduites, opèrent sur le marché parisien de la transaction immobilière et hôtelière et faussent le jeu de la concurrence. Analyse préliminaire des risques encourus.

I/ Absence de carte d'agent immobilier du « consultant hôtelier » établi à l'étranger pour la vente d'un hôtel (murs et fonds) sis à Paris et loi étrangère convenue entre les parties:

1.1 La loi française:

La convention des parties ne peut mettre en échec les Articles 1, 3, 5 et 6 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, modifiée, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à des opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce situés en France, dite Loi Hoguet.

Cette loi est d'ordre public et il n'est pas possible d'écarter ses dispositions par la volonté contraire des parties, par exemple par l'application d'une loi étrangère convenue entre les parties, si l'immeuble, le fonds de commerce ou la société française les détenant est situé en France.

1.2. Les principales dispositions de la Loi Hoguet modifiée sont les suivantes:

Article 1

" Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se "livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :

" 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles "bâtis ou non bâtis ;

" 2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

"3° La cession d'un cheptel mort ou vif ;

" 4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution "de locaux en jouissance ou en propriété ;

" 5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de "commerce ;

" 6° La gestion immobilière.

" 7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la "location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.

" 8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation. »

L'expression « se livrent ou prêtent leur concours » est interprétée très largement par les tribunaux et vise la participation de l'intermédiaire à la réalisation de l'opération par une intervention directe et déterminante ou l'accomplissement de certains actes, tels que visites des lieux, publication d'annonces, rendez-vous avec les contractants ou négociation du contrat, voir rédaction de l'acte sous seing privé, etc.

Cette activité doit être exercée de manière habituelle et suppose la répétition d'actes de même nature sur les biens d'autrui, qu'elle soit rémunérée ou non.

Article 3

« Les activités visées à l'Article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.

« Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :

« 1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;

« 2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et "spécialement affectée à ce dernier ;

« 3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;

« 4° Ne pas être frappées d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II ci-après.

« La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance "spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code "monétaire et financier... »

L'Article 14 de la même loi prévoit les sanctions pénales suivantes:

« Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait :

« a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à "l'Article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'Article 3 ou après l'avoir restituée ou en ayant omis de la "restituer après injonction de l'autorité administrative compétente ;

« b) Pour toute personne qui assume la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, de "n'avoir pas effectué la déclaration préalable d'activité prévue au dixième alinéa de l'article 3 ;

« c) Pour toute personne qui exerce les fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale, de se livrer "ou de prêter son concours, même à titre accessoire, d'une manière habituelle à des opérations visées à l'article 1er "sans remplir ou en ayant cessé de remplir les conditions prévues aux 1° et 4° de l'article 3.

« Est puni des mêmes peines le fait de négocier, s'entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle, sans y avoir été habilité dans les conditions de l'Article 4 ci-dessus."

L'Article 16 des sanctions plus lourdes :

« Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende le fait :

« 1° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion d'opérations visées à "l'Article 1er, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques :

« a) Soit en violation de l'Article 3 ;

« b) Soit en violation des conditions prévues par l'Article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus, "lorsque ces documents et reçus sont légalement requis ;

« 2° D'exiger ou d'accepter des sommes d'argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions "de l'Article 6. »

2. Jurisprudence :

La Cour d'Appel de Dijon (JurisData : 2002-173876) a écarté l'application de la Convention de Rome du 19 juin 1980 applicable aux obligations contractuelles, sollicitée par l'intermédiaire suisse qui revendiquait l'application de la loi suisse pour la vente d'un bien sis en France et jugé dans un arrêt du 28 Mars 2002:

« Tous les éléments de la situation étant localisés dans un seul pays, le droit français est applicable.

« Et ce type d'opérations est régi en France par une législation d'ordre public soumettant les intermédiaires et les modalités de leurs interventions à des règles strictes et précises.

« Ainsi la loi suisse, dont l'application est revendiquée par l'intermédiaire, ne peut faire échec à cette réglementation "nationale, puisqu'il n'est pas possible d'appliquer une loi manifestement incompatible avec l'ordre public du for.

« ...Ces règles impératives n'ont pas été respectées, ce qui entraîne la nullité du contrat et donc l'impossibilité pour l'intermédiaire de revendiquer une rémunération au titre de ce contrat. »

1.3 La Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, Chambre correctionnelle 5 (JurisData : 2007-341524) a jugé le 13 Juin 2007 :

« ...Le prévenu est poursuivi pour avoir exercé illégalement la profession d'agent immobilier. En effet, le prévenu a "exercé une activité d'entremise et de gestion d'immeubles et de fonds de commerce, sans être titulaire de la carte "professionnelle, faute d'en avoir sollicité le renouvellement.

« L'infraction est constituée, même si le prévenu remplit par ailleurs les conditions d'aptitude professionnelle requises "par la loi et a déposé des fonds à titre de cautionnement de garantie d'agent immobilier.

« Par ailleurs, la circonstance que le prévenu ait présenté, postérieurement à la « commission des faits, une demande "de renouvellement de sa carte professionnelle est sans effet sur la constitution de l'infraction.

« Par conséquent, le prévenu est déclaré coupable d'exercice illégal de la profession d'agent immobilier. »

La nullité des accords intervenus entre un « consultant hôtelier » étranger avec application de la loi étrangère pour la vente d'un hôtel sis en France est encourue, avec le risque d'avoir à rembourser les sommes perçues par le consultant étranger de l'acheteur ou du vendeur et d'être poursuivi pénalement.

Les intermédiaires concernés seront avisés de consulter un professionnel du droit avant de se lancer dans cette aventure.

L'acheteur et le vendeur concernés ou un agent titulaire de la carte seront les premiers à dénoncer l'exercice illégal de la profession d'agent immobilier pour refuser le paiement de toute commission ou honoraire de transaction ou en demander la restitution après avoir utilisé les services de celui-ci, sans parler des risques de poursuites pénales et fiscales, si l'intermédiaire en question s'est organisé pour exercer au départ d'un pays sans convention fiscale avec la France.

L'acheteur ou le vendeur établi en France ou à l'étranger et rémunérant lesdits intermédiaires devront être également très prudents en ce qui concerne la TVA due, la déductibilité des sommes payées au regard de l'IS et la retenue à la source applicable pour tous paiements de commissions ou honoraires à ceux-ci.

2/ Application de la loi française convenue entre le « Consultant hôtelier » étranger et son client français pour l'achat d'un hôtel situé à Londres, lieu de la prestation spécifique (A suivre).

Par francis.masson le 09/07/08

AVOCAT D'AFFAIRES - AVOCAT INTERNATIONAL TRILINGUE ANGLAIS ALLEMAND

Droit des Societes et des Affaires - Achats - Ventes -Réorganisations de Sociétés -

Droit immobilier - Investissements étrangers en France

Anglais professionnel et allemand courant

Francis Masson

Avocat au barreau de Paris

26, Avenue de la Grande Armée

75017 Paris - France

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Twitter @Fgth016masson

@: massonfd@aol.fr

COMPETENCES : Fusacs, droit des sociétés et des affaires, fiscalité

et investissements internationaux, droit international des affaires

- Audits juridiques, achat et vente de sociétés et fonds de commerce

par des investisseurs industriels, commerciaux, bancaires, immobiliers,

hôteliers français et étrangers; financements et sûretés; réorganisation

de sociétés ou groupes; lettres d'intention, protocoles d'accord,

promesses et contrats d'achat/vente, garanties de passif, etc.; création

de filiales communes, pactes d'actionnaires ; appels d'offres; IPO, LBO,

OPA, OC, TSDI, private equity, cross border M&A; produits dérivés.

- Fiscalité française et internationale des sociétés, groupes et personnes

physiques, contrôles fiscaux et pratique des conventions fiscales

internationales.

- Contrats de fourniture industrielle, baux commerciaux, contrats de

fabrication, d'agence commerciale, distribution, licence, publicité,

assistance technique, etc.

- Négociations, transactions et contentieux civils et commerciaux,

français et internationaux.

PARCOURS PROFESSIONNEL :

2010 - 26, Avenue de la Grande Armée - Paris 17.

2007-2009 130, rue de la Pompe - 75116 Paris.

1990-2007 Masson Piéron Swartz & Beaucourt

6, rue Jean Goujon - 75008 Paris.

1977-1990 Conseil Juridique - Law Offices of Samuel Pisar

(Paris/New York/Washington)

68, Boulevard de Courcelles - 75017 Paris.

Francis Masson a conseillé et conseille des groupes tels que Alfa group

(Russie), St-Gobain Pont-à-Mousson (Usine clés en mains et

transferts de technologie), H. J. Heinz Company et ses filiales

Star Kist Foods Inc. et Weight Watchers, International Data Group

Inc. (Le Monde Informatique), Independent Newspapers Ltd.

et leurs filiales françaises (Publicité extérieure), Maxwell

Communication Corp. et des PME françaises ou étrangères,

côtées ou non, pour de nombreux investissements, financements,

levées de fonds et achats/ventes de sociétés dans les industries

du luxe, des médias, du satellite, de la presse, des imprimeries,

le groupe suédois Reinhold pour des investissements de 10 à 300 MEuro;

dans l'hôtellerie et les bureaux, des investisseurs américains, anglais,

irlandais, suédois, russes, etc. Il a fréquemment travaillé pour des

cessions de portefeuilles d'actis ou de sociétés aux côtés de

grandes banques françaises ou internationales, telles que la

CDC, CCF, CDE, Goldman Sachs, Morgan Stanley, City Group,

Caisse de Dépôt du Quebec, etc..

Il est fondateur du Monde Informatique, de la SAGA-Défense

(SA de la Grande Arche), associé et membre fondateur de

Leonardo Finance SA, WellcomeSat Europe Ltd.(GB),

l'Internationaler Juristenverein, Düsseldorf, RFA, et a créé avec

le groupe Reinhold le 1er centre d'affaires Regus sis au

72, rue du Faubourg St-Honoré, Paris 8, en face de l'Elysée.

Il a travaille avec de nombreux cabinets européens à Londres,

Berlin, Rome, nord-américains (NYC, Washington, LA), russes,

etc.

Missions à l'étranger: Londres, New-York, Philadelphie, Berlin,

Dublin, Stockholm, Moscou, Suisse, Espagne, etc.

Formation :

- 1976-1977: Programme d'initiation au droit privé allemand -

Ministère de la Justice de Rhénanie du Nord-Westphalie.

Stages chez Mannesman et le Cabinet Loschelder, Heuking,

Kühn & Partner: Düsseldorf, RFA.

- 1975-1976: Traducteur-interprète Comités parlementaires et

Cour Fédérale du Canada, Ottawa.

- 1975: Maîtrise de droit des affaires et droit international -

Paris II Assas, France.

- 1972: Maîtrise d'allemand - Université de la Sarre, RFA.

Loisirs, autres centres d'intérêts :

Course à pieds, tennis, ski, opéra, lecture.