Dec
21
les conséquences fiscales d'une requalification en marchand de biens

 

A l'image de Monsieur JOURDAIN qui faisait de la prose sans même le savoir, de nombreux contribuables réalisent des opérations de marchands de biens tout en ignorant les conséquences fiscales redoutables d'une telle situation.

 

C'est notamment le cas de nombreux investisseurs gros ou petits qui ont profité de l'explosion du marché de l'immobilier ces dix dernières années pour réaliser de confortables plus values immobilières.

 

C'est l'occasion de rappeler quelques grands principes applicables en matière de requalification en marchand de biens.

 

Les conséquences fiscales de la requalification en marchand de biens :

 

La requalification en marchand de biens conduit à une double conséquence en matière de TVA et de BIC.

 

En matière de TVA (conformément à l'article 257-6° du CG) les opérations immobilières litigieuses sont imposables à la TVA.

La base taxable à la TVA est déterminée par la différence entre le prix de vente (ramené HT) et le prix d'acquisition (ramené HT).

La TVA collectée est calculée sur la marge (en excluant le cas échéant la TVA ayant grevé les frais d'acquisition).

 

Exemple :

Immeuble 1 :

Valeur d'acquisition : 150 000,00 euros TTC ;

Valeur d'acquisition HT : 125 418,06 euros HT.

 

Prix de cession TTC : 230 000,00 euros TTC ;

Prix de cession HT : 192 307,69 euros HT.

 

Base d'imposition à la TVA : 192 307,69 – 125 418,06 = 66 889 euros

TVA sur la marge : 13 110,24 euros.

 

 

En matière de BIC :

Il faut rappeler que l'article 35-I-1° soumet à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC, les bénéfices réalisées qui de manière habituelle achètent des immeubles en vue de les revendre.

Le profit à retenir pour la détermination du BIC est donc constitué par la différence entre le prix de vente du bien en cause et le prix de revient de ce bien ( prix d'acquisition + frais engagés).

 

Exemple :

Immeuble 1 :

Valeur d'acquisition : 150 000,00 euros TTC ;

Valeur d'acquisition HT : 125 418,06 euros HT.

 

Prix de cession TTC : 230 000,00 euros TTC ;

Prix de cession HT : 192 307,69 euros HT.

 

 

Le profit réalisé est de 66 889,63 euros qui sera soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

 

Nous allons comparer les conséquences financières d'une requalification en marchand de biens pour celui qui est requalifié en marchand de biens (le cédant)

 

Exemple :

Valeur d'acquisition : 150 000 € TTC

Valeur d'acquisition HT : 125 418 €

 

Prix de cession TTC : 230 000 € TTC

Prix de cession HT : 192 307 € HT

 

Conséquences financières:

 

Régime du Marchand de biens:

TVA sur marge: 13 110 €

IRPP en BIC (TMI 40%): 27 556 €

Total: 40 666 €

 

Régime des Plus values immobilières:

Impôt sur les plus values immobilières + prélèvements sociaux (28,1%): 22 199 €

 

Ce calcul ne tient pas compte ni des éventuelles pénalités de mauvaise foi auxquelles serait soumis le contribuable redressé (40%) ni même des conséquences en résultant en matière de cotisations sociales TNS sur le bénéfice dégagé.

 

L'autre conséquence terrible qui peut en résulter provient de la détermination de la valeur des immeubles en stock au titre du premier exercice non prescrit dans l'hypothèse où les immeubles ont été acquis au cours d'un exercice prescrit.

Cette correction peut conduire l'administration à dégager un profit sur le premier exercice non prescrit totalement fictif mais qui résulte de l'application de la théorie de la correction symétrique des bilans avec la mise en lumière d'une variation de stock qui sera imposable en BIC.

 

C'est une construction totalement fictive économiquement qu'il convient de combattre avec force car le stock a bien été acquis moyennant un prix qui en constitue la contrepartie.

 

La définition du marchand de biens:

 

L'administration fonde ses redressements à partir de l'article 35-I-1° du CGI :

 

Il résulte de cet article qu'au point de vue fiscal, sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles.

Cette définition est reprise par la doctrine administrative (D. adm. 8 D-1 n° 1, 30 juin 1998).

 

Pour caractériser l'activité de marchand de biens, deux conditions doivent donc être remplies :

 

- La notion d'habitude ;

- L'intention spéculative.

 

 

Comment contester la requalification en marchand de biens ?

 

C'est la caractérisation de ces deux notions (l'habitude et l'intention spéculative) qu'il faut combattre.

 

L'habitude s'apprécie à la lumière du nombre d'opérations réalisées (achat-revente).

 

Il est clair que plus les opérations seront nombreuses sur un laps de temps très court, plus il sera difficile de contester cette habitude.

 

De ces deux notions (habitude et intention spéculative), c'est sans doute la démonstration de l'intention spéculative qui est le plus difficile à apporter pour l'administration.

 

L'intention spéculative doit s'apprécier au moment où le bien immobilier est acheté.

 

C'est donc à ce moment là que l'on doit constater la volonté d'acheter pour revendre.

 

Pour autant l'administration s'appuie bien souvent sur l'habitude pour caractériser l'intention spéculative.

 

Pour le contribuable pour échapper aux conséquences financières redoutables que l'on a exposées plus haut, il faudra prouver que ce sont d'autres circonstances qui l'ont conduit à aliéner son patrimoine immobilier.

 

Il ne faut pas hésiter en amont à causer juridiquement et factuellement chaque acquisition et chaque cession.

 

Les conséquences financières pourront être atténuées en exigeant notamment le remboursement de l'impôt sur les plus values immobilières.

 

Pour me contacter à ce sujet:

Franck DEMAILLY

Avocat

 

franck.demailly@orange.fr

03.22.54.21.21

 

Commentaires

un redressement qui fait "froid dans le dos".

Nom: 
Ian Wryatt
Site: 
http://

Bonsoir,

J'ai lu votre article avec beaucoup d'attention et il n'est pas coutûme de trouver de telles analyses sur le net !

Dans la continuité de votre propos, je viens de prendre connaissance d'un arrêt du conseil d'état, qui semble avoir débouté l'administration vis à vis de particuliers qui se sont livrés à quelques allées retour.

Pour référence :

http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/ViewRoot.asp?View=H...

Qu'en pensez vous ?

Merci de votre réponse (et de votre blog ;)

merci pour votre message mais désolé, je n'arrive pas à accéder à votre lien.

Nom: 
Ian Wryatt
Site: 
http://

Re bonjour,

Ci dessous l'arrêt auquel je faisais référence dans mon message précédent

Bonne soirée !

Conseil d'État

N° 311260

Inédit au recueil Lebon

Section du Contentieux

M. Jouguelet, président

Mme Cécile Isidoro, rapporteur

Mme Legras Claire, rapporteur public

SCP BARADUC, DUHAMEL, avocats

Lecture du lundi 19 juillet 2010

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 décembre 2007 et 4 mars 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. et Mme Daniel A, demeurant ... ; M. et Mme A demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 5 octobre 2007 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté leur requête tendant à l'annulation du jugement du 21 avril 2005 du tribunal administratif de Melun rejetant leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 1995 et 1996 et des pénalités correspondantes ;

2°) réglant l'affaire au fond, de prononcer la décharge des impositions en litige ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Cécile Isidoro, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Baraduc, Duhamel, avocat de M. et Mme A,

- les conclusions de Mme Claire Legras, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Baraduc, Duhamel, avocat de M. et Mme A ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que les déclarations de revenus de M. et Mme A ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces portant sur les années 1994, 1995 et 1996 ; que l'administration fiscale, estimant à l'issue de ce contrôle que M. A exerçait une activité habituelle d'achat et de revente d'immeubles au sens des dispositions du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts, a diligenté une vérification de comptabilité de cette activité puis a mis à la charge de M. et Mme A des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre des années 1994, 1995 et 1996, en conséquence de la requalification en bénéfices industriels et commerciaux des gains et produits résultant de la cession et de l'exploitation d'immeubles, que M. et Mme A avaient respectivement déclarés en tant que plus-values de cession réalisées par un particulier et en tant que revenus fonciers ; que l'administration fiscale a partiellement fait droit à la réclamation contentieuse introduite par les contribuables à l'encontre de ces impositions supplémentaires en prononçant le dégrèvement des redressements afférents à l'année 1994 ; que M. et Mme A se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 5 octobre 2007 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté leur requête tendant à l'annulation du jugement du 21 avril 2005 du tribunal administratif de Melun rejetant leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 1995 et 1996 et des pénalités correspondantes ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant qu'aux termes de l'article 35 du code général des impôts : I. Présentent (...) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (...) ; qu'il résulte de ces dispositions que l'application du régime d'imposition relatif aux bénéfices industriels et commerciaux est subordonnée à la réalisation de telles opérations à titre habituel dans une intention spéculative ; qu'une telle intention doit être recherchée à la date de l'acquisition des biens immobiliers, fonds de commerces ou titres concernés et ne saurait être présumée du seul fait qu'une personne a réalisé à plusieurs reprises de telles opérations et n'apporte pas la preuve de l'absence d'intention spéculative ; que par suite, en se fondant, pour juger que l'ensemble des opérations immobilières effectuées par M. A entre 1975 et 1996 devait être présumé relever de l'activité de marchand de biens définie par les dispositions précitées du I de l'article 35 du code général des impôts, d'une part, sur la circonstance que l'intéressé avait procédé de 1975 à 1990 à quinze achats de terrains, puis effectué, entre 1977 et 1996, vingt-cinq opérations de revente d'immeubles, portant sur des terrains acquis en l'état ou qu'il avait lotis ou sur des logements édifiés par lui sur des terrains qu'il avait achetés et d'autre part, sur la circonstance qu'il dirigeait les sociétés ayant participé à ces opérations de lotissement dans le cadre de leur activité d'achat et de revente de biens immobiliers, et en jugeant que M. A n'apportait pas la preuve que les immeubles litigieux auraient été acquis dans un but autre que spéculatif, la cour administrative d'appel de Paris a entaché son arrêt d'erreur de droit ; que par suite, M. et Mme A sont fondés à en demander l'annulation ;

D E C I D E :

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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 5 octobre 2007 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Paris.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme Daniel A et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat.

Merci pour votre veille,

cet arrêt est intéressant et il confirme (ce que l'administration a tendance a oublié) :

L'intention spéculative doit être recherchée à la date de l'acquisition des biens "litigieux" et cette intention spéculative ne se présume pas du seul fait d'un certain nombre d'opérations.

moralité: il faut tenir son dossier lorsque l'on est requalifié en marchand de biens

Nom: 
Benet Roberto
Site: 
http://www.agence-m.fr

Bonjour

Je me présente Roberto BENET, agent immobilier.

Je traite actuellement le cas d'un client qui a acheté un terrain, a fait construire un programme de 11 lots, le tous en nom propre, il a vendu par notre intermédiaire 4 lots 2 en 2010 et 2 actables en 2011. Le notaire et nous même, au vue de la forme juridique utilisé ( nom propre),lui avons conseillé de cesser la vente sous risque d'une reclassification en marchand de biens.

Ma question est, existe t-il une solution différente pour ce problème et qu'en est t-il depuis les nouvelles dispositions du 11 mars concernant les particuliers en nom propre et la TVA.

Cordialement.

Nom: 
Jérémie D.
Site: 
http://

Bonjour,

Qu'en est-il pour des particuliers qui investissent en nom propre dans des rémérés (vente avec faculté de rachat pour le vendeur initial) ?

En effet, en cas de rachat du bien par le vendeur initial, il s'agit en terme juridique, d'une "annulation de vente" (achat du bien à Mr Pierre D. et revente à ce même monsieur Pierre D.) c'est pourquoi l'on ne paie pas d'impôts sur la plus-value dégagée.

Renseignements pris auprès de 2 notaires, les avis divergent. L'un me soutient que je peux investir sans problème en nom propre tandis que l'autre me conseille vivement de m'établir en tant que marchand de biens.

Pourriez-vous m'éclairer sur ce sujet ?

En vous remerciant par avance.

Cordialement.

pour des consultations personnalisées, je vous laisse le soin de me contacter en mon cabinet.

cordialement

Nom: 
Anne PEUDECOEUR
Site: 
http://

Bonjour,

Tout d'abord merci pour vos informations; il est difficile de trouver des infos claires sur le net concernant les marchands de biens.

Nos sommes 4 associés et avons dèjà réalisé chacun une opération de MDB en tant que particulier, pour les opérations suivantes nous hésitons à créer une SARL et vos infos nous sont donc précieuses.

Nous aurions cependant besoin de qqes précisions:

1- Si l'état vous requalifie en marchand de biens, il doit normalement vous rembourser l'impôt que vous avez payé sur la plus value ainsi que le trop perçu en frais de notaires; est-ce exact ?

2- Vos infos restent-elles valables malgré la modification du régime des MDB de mars 2010 et du changement dans l'assujetissement à la TVA qui en découle ?

Par avance merci,

Cordialement

Anne PEUDECOEUR

Bonjour

1- effectivement l'état doit vous rembourser l'impôt sur les plus values payé (sur réclamation).

Les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acquéreur pas du vendeur qui serait redressé en MDB

2- les requalifications en MDB restent possibles sous le nouveau régime TVA

Nom: 
hugo
Site: 
http://

Bonjour,

Vous écrivez "Les conséquences financières pourront être atténuées en exigeant notamment le remboursement de l'impôt sur les plus values immobilières." Est-ce à dire que les marchands de bien n'y sont pas assujetis ?

Si tel est le cas, d'après votre exemple, un particulier paiera 22 199 € de plus-value EN LIEU ET PLACE des 40 666 € du marchand de bien. La différence est importante, mais sur des opérations de ce type, avec une marge de 80 000 € (appréciable !), il semble valable de faire 2 opérations taxée à 40 000€ plutôt qu'une seule taxée à 20 000 € : le marchand de bien qui réussit 2 opérations encaisse tout de même 2*40 000 = 80 000 € après impôt là où le particulier s'est "limité" à 60 000 € sur une seule pour éviter la requalification.

Je me trompe ? Y a-t-il d'autres coûts liés au fait d'être marchand de bien ?

Vous noterez que cet article a été rédigé avant la réforme TVA sur les marchands de biens.

cette réforme TVA a sensiblement fait évoluer les choses en ce qui concerne l'impact d'un redressement en marchand.

Le marchand n'est pas soumis au régime des plus-values immobilières privées mais sa marge sera taxée en BIC.

Nom: 
gery.descamps
Site: 
http://

bonjour,

Vos echanges sont interessants quant aux particuliers qui peuvent être requalifiés en MDB, mais qu'en est-il du MDB déjà organisé en société ?

exemple achat bien ancien 100 000 ( pas de récup de TVA)

travaux de rénovation = 50 000 euros HT

TVA payée sur achats travaux ( 19.6%) = 9800 euros

Prix revente notarial: 220 000 euros. perçu.

Selon vous, marge fiscale = ( PV reconstitué HT - P.Revient reconstitué HT)

soit dans le cas présent= ( 220 000 *0.804) - ((100 000*0.804)+50000)= 46480 euros

l'état taxe cette marge fiscale à 19.6% soit 9110 euros TVA ( que vous qualifiez de collectée???)

Donc en qualité de marchand de biens, je paye donc à l'état la TVA sur achats travaux ( 9800 euros) + cette TVA/marge (9110 euros) soit un total de:

18910 euros,

Est-ce bien cela ?

merci d'avance de votre réponse .

Nom: 
Fred
Site: 
http://

Merci d avoir repris le calcul en prenant en compte le cout des travaux et recalculé les donnees chiffrees car je me pose exactement la meme question puisqu a la lecture de l exemple il semble en effet que les frais engendres n aient pas ete pris en compte. Dans l attente de la repose de maitre Demailly. salutations

Je vous rappelle que ce post date de 2009.... et qu'une réforme de la TVA immobilière est intervenue qui impacte notamment les marchands de biens.

ce post n'est pas mis jour à ce titre...

Nom: 
frederic
Site: 
http://

Bonjour,

Suite à votre texte : "il faudra prouver que ce sont d'autres circonstances qui l'ont conduit à aliéner son patrimoine immobilier.

Il ne faut pas hésiter en amont à causer juridiquement et factuellement chaque acquisition et chaque cession"

J'aimerai savoir si vous pensez que notre projet pourrait éviter d'être requalifié en Marchand de bien :

Nous aimerions (la sci de gestion de ma femme et moi) construire sur un terrain nous apparteant 10 appartements afin de les louer. A aujourd'hui nous avons les finances pour en construire 6. Pour nous constituer l'épargne pour les 4 appartements supplémentaire nous avons 2 possibilité :

. vendre une partie du terrain

. construire 16 appartements et en vendre 6 (afin de générer des plus values) pour nous constituer de l'épargne afin de financer le projet

En fait le projet dans ce cas se ferait en 3 étapes:

en 2014 : 6 construits : 3 loués 3 vendus

en 2015/2016 :6 construits : 3 loués 3 vendus

en 2017/2018 :4 construits : 4 loués

Pensez vous que l'administration risquerait de nous requalifier?

Nous appuyons nos espoirs sur ces 2 points

. L'objet social peut néanmoins autoriser, de façon exceptionnelle et dans le cadre d'une bonne gestion du patrimoine, la vente d'un immeuble, à condition que cette vente ne prive pas la société de sa substance

. Une SCI peut revendre un bien, mais cela doit présenter un objectif de développement de la SCI

Vaudrait t il mieux se contenter de vendre une partie du terrain nu même si les bénéfices seraient moindre

Merci d'avance .

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