Par frederic.cattoni le 04/12/08

Dans toutes les matières du droit, il est parfois nécessaire de produire aux débats des attestations afin d'étayer une argumentation.

En droit immobilier, ces attestations sont notamment très utiles dans l'hypothèse de troubles de voisinage, de sous-location irrégulière ou d'absence d'occupation.

Vous pouvez télécharger ce modèle, établi par l'Administration, en format acrobat reader (.pdf).


attestation

Par frederic.cattoni le 24/11/08

Le CNB s'apprête à présenter à la Chancellerie un barème indicatif d'honoraires pour les procédures de divorce par consentement mutuel.

Bien que cela ne soit pas d'actualité, un tel barème pourrait par la suite voir le jour pour nombre de procédures.

Etes-vous pour ou contre le principe d'un barème ?

Par frederic.cattoni le 07/11/08

Je souhaite ici rappeler les principaux textes intéressant le bailleur confronté à un locataire ayant accepté l'orientation (proposée par la Commission de surendettement) de son dossier vers une procédure de rétablissement personnel.

A noter , à titre préliminaire, que jusqu'à la Loi du Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 (art. 71 JORF 6 mars 2007), la procédure de surendettement et la procédure de rétablissement personnel n'avaient aucune incidence sur la procédure d'expulsion.

Désormais, l'article L331-3-1 du code de la consommation stipule :

"La saisine du juge aux fins de rétablissement personnel emporte suspension des voies d'exécution, y compris des mesures d'expulsion du logement du débiteur, jusqu'au jugement d'ouverture".

L'éventuelle responsabilité de l'Etat pour non concours de la force publique à la réalisation de l'expulsion est donc suspendue pendant cette période et il faut en tenir compte lors du dépôt des recours gracieux ou contentieux.

Par contre la procédure, et par suite la responsabilité de l'Etat, ne se trouve suspendue que jusqu'au jugement d'ouverture.

Il convient ensuite de rappeler les termes de l'article L332-12 du code de la consommation :

"A tout moment de la procédure, le juge peut, s'il estime que la situation du débiteur n'est pas irrémédiablement compromise, renvoyer le dossier à la commission."

Dans cette hypothèse, la Commission de surendettement pourra faire application de l'article L333-1-1 du code de la consommation :

"Dans les procédures ouvertes en application du présent titre, les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et aux crédits visés aux articles L. 311-1 et suivants."

Même si le Juge n'opte pas pour un renvoi devant la commission de surendettement, il pourra néanmoins établir un plan conformément aux dispositions de l'article L332-10 du code la consommation :

"A titre exceptionnel, s'il estime que la liquidation judiciaire peut être évitée, le juge établit, le cas échéant sur proposition du mandataire, un plan comportant les mesures visées à l'article L. 331-7."

et faire application du principe posé par l'article L333-1-1...

Pour conclure, les bailleurs ont de nombreux arguments à faire valoir (dont certains que je n'ai pas dévoilés, les réservant exclusivement à mes clients...(petit clin d'oeil destiné à mes confrères)) lorsqu'ils sont confrontés à une procédure de rétablissement personnel.

Il faut donc impérativement qu'ils soient représentés dès l'audience destinée à statuer sur l'ouverture de la procédure, et ce d'autant plus que dans de nombreux cas, un Jugement de clôture de la procédure sera rendu en même temps que le Jugement d'ouverture, entraînant par suite un effacement complet de toutes les créances.

Par frederic.cattoni le 12/02/08

 

Je tiens tout d'abord à remercier tous ceux qui ont participé à mon petit sondage sur la question.

 

Même si le nombre de participants a été relativement limité, il apparaît que les avis sont partagés.

 

Je vous donnerai bien évidemment le mien.

 

Autrefois, le référé était incontournable en la matière, car il permettait d'assigner sans avoir à respecter le délai de 15 jours obligatoire au fond, et sans être non plus contraint de respecter le délai de 8 jours pour le placement.

 

On pouvait ainsi assigner pour une audience de la semaine suivante !

 

...car en effet nombreux étaient les tribunaux d'instance qui n'obligeaient pas à réserver une date !

 

Ce temps est malheureusement révolu.

 

La quasi totalité des greffes obligent désormais le demandeur à réserver au préalable une date, afin de maitriser le nombre d'affaires pour une audience donnée.

 

Parfois la date donnée par le Greffe est très éloignée (les habitués du TI de SAINT OUEN ne me démentiront pas).

 

Sauf rares exceptions, on ne peut donc plus (en tous cas en région parisienne) assigner sans obtenir une autorisation du greffe.

 

Par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture étant obligatoire, il faut désormais (depuis la loi sur l'exclusion) respecter un délai de 2 mois avant l'audience.

 

Cette notification se faisant en général par courrier recommandé, il est plus prudent de prévoir 2 mois et demi.

 

Selon moi le principal avantage du référé a donc disparu.

 

Certains tribunaux (notamment le TI de MELUN) ont d'ailleurs purement et simplement supprimé le référé en matière locative, ne prévoyant qu'une audience spéciale au fond.

 

Reste l'exécution provisoire de plein droit attaché aux ordonnances de référé, mais la plupart des tribunaux d'instance accordent l'exécution provisoire au fond.

 

Il faut également rappeler qu'une décision rendue en référé n'est jamais définitive, ce qui peut réserver des surprises parfois désagréables, notamment si l'egagement de caution peut finalement être remis en cause ou encore s'il apparait, par la suite, que le commandement était nul, en raison d'une erreur de date par exemple...

 

Il convient par ailleurs de mesurer le risque qui existe, en référé, de se voir renvoyer au fond sous le prétexte de l'existence d'une contestation sérieuse.

 

Or, de multiples incidents peuvent apparaître en cours de procédure, et ce d'autant plus que celle-ci est relativement longue (ne serait-ce que par suite du délai de dénonciation de l'assignation, de l'encombrement des tribunaux et des éventuels renvois ordonnés au visa de l'article 471 du NCPC = lorsque le locataire est défaillant et que l'assignation a été délivrée en l'Etude de l'Huissier (autrefois en mairie))

 

... à suivre

CABINET SALLARD CATTONI

Par frederic.cattoni le 19/01/08

Ce sondage s'adresse principalement aux praticiens du contentieux locatif, avocats, gestionnaires ou responsables contentieux.

On a l'habitude, dans le cadre du contentieux des impayés de loyers concernant les baux d'habitation, de demander à l'avocat ou l'huissier d'introduire une procédure de "référé expulsion".

Pensez-vous que cette procédure de référé ait encore véritablement un intérêt, notamment depuis l'obligation de dénonciation de l'assignation à la préfecture deux mois avant l'audience, obligation introduite par la Loi sur l'exclusion ?

Globalement, êtes-vous, à l'heure actuelle, plutôt favorable au référé ou au fond ?

Je rédigerai par la suite une note à ce sujet et publierai bien évidemment les résultats de ce sondage.

Merci par avance de votre aimable contribution.