Par frederic.cattoni le 29/06/10

Pour information, à l'audience des ventes immobilières du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 3 juin dernier, le Cabinet a été déclaré adjudicataire pour le compte d'un de ses clients d'un appartement de 2 pièces principales (38 m2) situé à PARIS 8ème, 3 rue de Miromesnil (5ème étage) moyennant le prix de 310.000 euros.

http://www.immobilier-avocat.fr/

Par frederic.cattoni le 26/06/08

Beaucoup m'interrogent quant aux prix auxquels sont adjugés les biens vendus à la barre du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

Pour information, je vous indique ci-après quelques résultats d'une audience récente (juin 2008) à laquelle j'ai personnellement assisté.

Il convient de rappeler qu'aux montants indiqués, il faut ajouter le montant des frais taxés (qui sont en général d'un montant d'environ 7.000 euros mais qui peuvent parfois atteindre 15.000 euros), puis des droits de mutation et de l'émolument global de vente.

Il faut aussi prendre en considération que certains biens sont vendus occupés par l'ancien propriétaire, ou loués à un tiers, ou parfois même occupés par des personnes sans droit ni titre.

Une procédure d'expulsion est donc dans certains cas à envisager, et son coût, ainsi que la durée probable d'immobilisation du bien sont des éléments à intégrer dans le prix d'acquisition global.

¤ Paris 19ème, rue de Meaux, un appartement de 94.90 m2 avec cave = 359.000 euros (F.T. = 15.000)

¤ Paris 1er, rue de la grande truanderie, un studio de 20.20 m2 = 153.000 euros

¤ Paris 19ème, rue Burnouf, un local commercial de 32.50 m2 et une cave = 130.000 euros (F.T. = 9.600)

¤ Paris 8ème, rue de la Ville l'Evêque, un logement de 15.75 m2 = 66.000 euros (F.T. = 11.000)

¤ Paris 13ème, bd Auriol, un appartement de 36.90 m2 avec cave = 134.000 euros.

Par frederic.cattoni le 18/04/08

Le 28 mars dernier, le Ministère du logement faisait part de son intention de recentrer l'offre de logements HLM vers les populations les plus démunies.

 

Le Gouvernement envisage ainsi de réduire de 10% les plafonds de ressources des candidats à la location d'un logement HLM.

 

Pour les locataires qui sont actuellement en place, et qui dépassent ces plafonds d'éligibilité, il serait envisagé de relever le montant du "surloyer" (ou "SLS" = supplément de loyer solidarité).

 

 

A ce propos, vous pouvez vous référer à mon précédent article, en cliquant =

ici

Par frederic.cattoni le 12/02/08

 

Je tiens tout d'abord à remercier tous ceux qui ont participé à mon petit sondage sur la question.

 

Même si le nombre de participants a été relativement limité, il apparaît que les avis sont partagés.

 

Je vous donnerai bien évidemment le mien.

 

Autrefois, le référé était incontournable en la matière, car il permettait d'assigner sans avoir à respecter le délai de 15 jours obligatoire au fond, et sans être non plus contraint de respecter le délai de 8 jours pour le placement.

 

On pouvait ainsi assigner pour une audience de la semaine suivante !

 

...car en effet nombreux étaient les tribunaux d'instance qui n'obligeaient pas à réserver une date !

 

Ce temps est malheureusement révolu.

 

La quasi totalité des greffes obligent désormais le demandeur à réserver au préalable une date, afin de maitriser le nombre d'affaires pour une audience donnée.

 

Parfois la date donnée par le Greffe est très éloignée (les habitués du TI de SAINT OUEN ne me démentiront pas).

 

Sauf rares exceptions, on ne peut donc plus (en tous cas en région parisienne) assigner sans obtenir une autorisation du greffe.

 

Par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture étant obligatoire, il faut désormais (depuis la loi sur l'exclusion) respecter un délai de 2 mois avant l'audience.

 

Cette notification se faisant en général par courrier recommandé, il est plus prudent de prévoir 2 mois et demi.

 

Selon moi le principal avantage du référé a donc disparu.

 

Certains tribunaux (notamment le TI de MELUN) ont d'ailleurs purement et simplement supprimé le référé en matière locative, ne prévoyant qu'une audience spéciale au fond.

 

Reste l'exécution provisoire de plein droit attaché aux ordonnances de référé, mais la plupart des tribunaux d'instance accordent l'exécution provisoire au fond.

 

Il faut également rappeler qu'une décision rendue en référé n'est jamais définitive, ce qui peut réserver des surprises parfois désagréables, notamment si l'egagement de caution peut finalement être remis en cause ou encore s'il apparait, par la suite, que le commandement était nul, en raison d'une erreur de date par exemple...

 

Il convient par ailleurs de mesurer le risque qui existe, en référé, de se voir renvoyer au fond sous le prétexte de l'existence d'une contestation sérieuse.

 

Or, de multiples incidents peuvent apparaître en cours de procédure, et ce d'autant plus que celle-ci est relativement longue (ne serait-ce que par suite du délai de dénonciation de l'assignation, de l'encombrement des tribunaux et des éventuels renvois ordonnés au visa de l'article 471 du NCPC = lorsque le locataire est défaillant et que l'assignation a été délivrée en l'Etude de l'Huissier (autrefois en mairie))

 

... à suivre

CABINET SALLARD CATTONI

Par frederic.cattoni le 11/01/08

Dans un arrêt rendu le 16 mai 2007, la Cour de cassation a censuré un arrêt de la Cour d'appel de Versailles qui avait annulé un congé adressé aux locataires par le fils de la propriétaire au motif que, la signature de ce dernier étant illisible, le signataire du congé n'était pas identifiable et il ne pouvait par suite pas être vérifié que celui-ci avait effectivement été mandaté pour délivrer congé au nom du propriétaire bailleur.

La Cour de cassation justifie sa décision en rappelant que le congé est valable dès lors qu'il mentionne le nom et l'adresse du propriétaire, peu important que le mandataire signataire du congé soit ou non identifiable.

Par frederic.cattoni le 26/12/07

A propos de la polémique engendrée par l'affaire concernant le logement de Mr Jean-Paul Bolufer, ancien directeur de cabinet de Mme Christine Boutin.

Sans entrer dans cette polémique, je souhaitais profiter de cet espace pour soumettre aux lecteurs quelques réflexions sur ce problème récurrent qui concerne tous les bailleurs et locataires de logements soumis à la réglementation HLM.

Le principal problème à l'heure actuelle n'est pas au niveau des critères d'attribution mais réside dans l'insuffisance de prise en compte par la législation des évolutions de revenus des occupants.

Certes il y a l'application du supplément de loyer solidarité (SLS), qui est exigible dès lors que les ressources des occupants dépassent un certain plafond, mais ce "surloyer" n'est pas suffisant pour créer un véritable "turn-over" dans les habitations à loyer modéré qui serait indispensable pour ne faire bénéficier de ces logements que les personnes en ayant un besoin vital, n'ayant pas les ressources nécessaires pour se loger ailleurs dans des conditions décentes.

Le problème réside en fait dans le fameux "droit au maintien dans les lieux" hérité de la loi de 1948, dérogatoire au droit commun, et qui interdit au bailleur HLM de donner congé à son locataire.

Il conviendrait de réformer ce droit au maintien dans les lieux et de le supprimer pour tous les locataires dépassant un certain plafond de ressources (plafond qui pourrait être relativement élevé dans un premier temps), en prévoyant cependant des aménagements, afin de laisser un délai suffisant aux intéressés pour se reloger (un délai de 2 ans par exemple).

On conférerait ainsi aux organismes HLM le droit de délivrer un congé, qui pourrait être dénommé "congé solidarité" en référence au SLS (supplément de loyer solidarité), pour un motif lié aux ressources des occupants.

Il pourrait aussi être envisagé d'augmenter fortement le montant du supplément de loyer solidarité afin d'inciter les locataires concernés à se reloger dans le secteur privé.

Une combinaison équilibrée de ces deux mesures permettrait, selon moi, assez rapidement, de résoudre le problème de manque de place dans les habitations à loyer modéré et d'éviter ainsi à terme que l'Etat ne voit sa responsabilité engagée dans le cadre du droit au logement opposable...

Ces mesures permettraient également de supprimer une pratique inadmissible qui consiste pour certains à essayer de conserver "à vie" un logement HLM afin de le sous-louer à d'autres personnes ou d'en faire profiter des proches qui ne satisfont pas aux critères légaux d'attribution.

Je vous remercie par avance de vos remarques.