Par frederic.cattoni le 18/12/08

Pour information, voici quelques résultats de l'audience d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de PARIS à laquelle j'ai assisté ce jour :

* à ISSY LES MOULINEAUX (92), allée de la ferme, un duplex (loué) au 2ème étage d'environ 84 m2, ainsi que 2 emplacements de véhicule = 251.000 euros

* à MILLY LA FORET (91), rue Saint Pierre, un pavillon = 146.000 euros

* à PARIS 18ème, rue Véron, un studio (libre) d'environ 15 m2 = 71.000 euros

* à PARIS 10ème, rue Sainte Marthe, un appartement (occupé) d'environ 47 m2 = 195.000 euros

* à PARIS 9ème, rue de la bruyere, un local commercial = 140.000 euros

Par frederic.cattoni le 10/11/08

La Cour de Cassation réunie en assemblée plénière a rendu un Arrêt important le 9 mai 2008 (n°07-12.449).

Aux termes de cet Arrêt, alors même que sur le plan contractuel l'acquéreur n'était pas le débiteur de la commission de l'agent immobilier (hypothèse d'un mandat prévoyant la rémunération de l'intermédiaire à la charge du vendeur), il devait néanmoins réparer le préjudice résultant pour ce dernier de la privation par sa faute de la commission, et ce sous forme de dommages et intérêts, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil (responsabilité civile délictuelle).

A noter que le montant du préjudice de l'agent immobilier (et par suite le montant des dommages et intérêts alloués) a été fixé au même montant que la commission prévue dans le mandat initial.

Il convient de rappeler qu'en l'espèce, afin d'évincer l'agent immobilier, l'acquéreur s'était présenté sous un faux nom pour visiter un immeuble et identifier le vendeur.

Il avait ensuite et sous son véritable nom conclu la vente directement avec le vendeur, sans bien évidemment le concours de l'agence immobilière.

Dans une pareille hypothèse et en présence d'un mandat prévoyant la rémunération de l'intermédiaire à la charge du vendeur, il convient donc pour l'agent immobilier de se prévaloir, non pas des dispositions de la Loi HOGUET, mais de celles de l'article 1382 du code civil.

Par frederic.cattoni le 07/11/08

Je souhaite ici rappeler les principaux textes intéressant le bailleur confronté à un locataire ayant accepté l'orientation (proposée par la Commission de surendettement) de son dossier vers une procédure de rétablissement personnel.

A noter , à titre préliminaire, que jusqu'à la Loi du Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 (art. 71 JORF 6 mars 2007), la procédure de surendettement et la procédure de rétablissement personnel n'avaient aucune incidence sur la procédure d'expulsion.

Désormais, l'article L331-3-1 du code de la consommation stipule :

"La saisine du juge aux fins de rétablissement personnel emporte suspension des voies d'exécution, y compris des mesures d'expulsion du logement du débiteur, jusqu'au jugement d'ouverture".

L'éventuelle responsabilité de l'Etat pour non concours de la force publique à la réalisation de l'expulsion est donc suspendue pendant cette période et il faut en tenir compte lors du dépôt des recours gracieux ou contentieux.

Par contre la procédure, et par suite la responsabilité de l'Etat, ne se trouve suspendue que jusqu'au jugement d'ouverture.

Il convient ensuite de rappeler les termes de l'article L332-12 du code de la consommation :

"A tout moment de la procédure, le juge peut, s'il estime que la situation du débiteur n'est pas irrémédiablement compromise, renvoyer le dossier à la commission."

Dans cette hypothèse, la Commission de surendettement pourra faire application de l'article L333-1-1 du code de la consommation :

"Dans les procédures ouvertes en application du présent titre, les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et aux crédits visés aux articles L. 311-1 et suivants."

Même si le Juge n'opte pas pour un renvoi devant la commission de surendettement, il pourra néanmoins établir un plan conformément aux dispositions de l'article L332-10 du code la consommation :

"A titre exceptionnel, s'il estime que la liquidation judiciaire peut être évitée, le juge établit, le cas échéant sur proposition du mandataire, un plan comportant les mesures visées à l'article L. 331-7."

et faire application du principe posé par l'article L333-1-1...

Pour conclure, les bailleurs ont de nombreux arguments à faire valoir (dont certains que je n'ai pas dévoilés, les réservant exclusivement à mes clients...(petit clin d'oeil destiné à mes confrères)) lorsqu'ils sont confrontés à une procédure de rétablissement personnel.

Il faut donc impérativement qu'ils soient représentés dès l'audience destinée à statuer sur l'ouverture de la procédure, et ce d'autant plus que dans de nombreux cas, un Jugement de clôture de la procédure sera rendu en même temps que le Jugement d'ouverture, entraînant par suite un effacement complet de toutes les créances.

Par frederic.cattoni le 26/06/08

Beaucoup m'interrogent quant aux prix auxquels sont adjugés les biens vendus à la barre du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

Pour information, je vous indique ci-après quelques résultats d'une audience récente (juin 2008) à laquelle j'ai personnellement assisté.

Il convient de rappeler qu'aux montants indiqués, il faut ajouter le montant des frais taxés (qui sont en général d'un montant d'environ 7.000 euros mais qui peuvent parfois atteindre 15.000 euros), puis des droits de mutation et de l'émolument global de vente.

Il faut aussi prendre en considération que certains biens sont vendus occupés par l'ancien propriétaire, ou loués à un tiers, ou parfois même occupés par des personnes sans droit ni titre.

Une procédure d'expulsion est donc dans certains cas à envisager, et son coût, ainsi que la durée probable d'immobilisation du bien sont des éléments à intégrer dans le prix d'acquisition global.

¤ Paris 19ème, rue de Meaux, un appartement de 94.90 m2 avec cave = 359.000 euros (F.T. = 15.000)

¤ Paris 1er, rue de la grande truanderie, un studio de 20.20 m2 = 153.000 euros

¤ Paris 19ème, rue Burnouf, un local commercial de 32.50 m2 et une cave = 130.000 euros (F.T. = 9.600)

¤ Paris 8ème, rue de la Ville l'Evêque, un logement de 15.75 m2 = 66.000 euros (F.T. = 11.000)

¤ Paris 13ème, bd Auriol, un appartement de 36.90 m2 avec cave = 134.000 euros.

Par frederic.cattoni le 18/04/08

Le 28 mars dernier, le Ministère du logement faisait part de son intention de recentrer l'offre de logements HLM vers les populations les plus démunies.

 

Le Gouvernement envisage ainsi de réduire de 10% les plafonds de ressources des candidats à la location d'un logement HLM.

 

Pour les locataires qui sont actuellement en place, et qui dépassent ces plafonds d'éligibilité, il serait envisagé de relever le montant du "surloyer" (ou "SLS" = supplément de loyer solidarité).

 

 

A ce propos, vous pouvez vous référer à mon précédent article, en cliquant =

ici

Par frederic.cattoni le 26/12/07

A propos de la polémique engendrée par l'affaire concernant le logement de Mr Jean-Paul Bolufer, ancien directeur de cabinet de Mme Christine Boutin.

Sans entrer dans cette polémique, je souhaitais profiter de cet espace pour soumettre aux lecteurs quelques réflexions sur ce problème récurrent qui concerne tous les bailleurs et locataires de logements soumis à la réglementation HLM.

Le principal problème à l'heure actuelle n'est pas au niveau des critères d'attribution mais réside dans l'insuffisance de prise en compte par la législation des évolutions de revenus des occupants.

Certes il y a l'application du supplément de loyer solidarité (SLS), qui est exigible dès lors que les ressources des occupants dépassent un certain plafond, mais ce "surloyer" n'est pas suffisant pour créer un véritable "turn-over" dans les habitations à loyer modéré qui serait indispensable pour ne faire bénéficier de ces logements que les personnes en ayant un besoin vital, n'ayant pas les ressources nécessaires pour se loger ailleurs dans des conditions décentes.

Le problème réside en fait dans le fameux "droit au maintien dans les lieux" hérité de la loi de 1948, dérogatoire au droit commun, et qui interdit au bailleur HLM de donner congé à son locataire.

Il conviendrait de réformer ce droit au maintien dans les lieux et de le supprimer pour tous les locataires dépassant un certain plafond de ressources (plafond qui pourrait être relativement élevé dans un premier temps), en prévoyant cependant des aménagements, afin de laisser un délai suffisant aux intéressés pour se reloger (un délai de 2 ans par exemple).

On conférerait ainsi aux organismes HLM le droit de délivrer un congé, qui pourrait être dénommé "congé solidarité" en référence au SLS (supplément de loyer solidarité), pour un motif lié aux ressources des occupants.

Il pourrait aussi être envisagé d'augmenter fortement le montant du supplément de loyer solidarité afin d'inciter les locataires concernés à se reloger dans le secteur privé.

Une combinaison équilibrée de ces deux mesures permettrait, selon moi, assez rapidement, de résoudre le problème de manque de place dans les habitations à loyer modéré et d'éviter ainsi à terme que l'Etat ne voit sa responsabilité engagée dans le cadre du droit au logement opposable...

Ces mesures permettraient également de supprimer une pratique inadmissible qui consiste pour certains à essayer de conserver "à vie" un logement HLM afin de le sous-louer à d'autres personnes ou d'en faire profiter des proches qui ne satisfont pas aux critères légaux d'attribution.

Je vous remercie par avance de vos remarques.