Par frederic.cattoni le 29/05/13

Les personnes intéressées par les ventes aux enchères s'interrogent souvent sur les frais préalables, également appelés "frais taxés".

 

Ceux-ci sont une des particularités des ventes forcées.

 

Ils correspondent à l'ensemble des frais exposés par le créancier poursuivant la vente pour parvenir à celle-ci = états hypothécaires, commandement de saisie, publication au service de publication hypothécaire, PV de description des biens, assignation à l'audience d'orientation, diagnostics, publicité, frais de visite....

 

Le montant des frais préalables est assez conséquent en raison notamment du coût moyen de la publicité (environ 4.000 euros), laquelle est obligatoire en la matière afin de garantir la transparance de la procédure de vente.

 

Il est en général compris entre 8.000 et 12.000 euros (avec une moyenne à 10.000 euros).

 

Le montant précis est annoncé à l'audience d'adjudication, juste avant la vente.

 

Il est cependant possible de connaître ce montant environ 10 jours avant la vente en interrogeant l'avocat du créancier poursuivant, celui-ci étant dans l'obligation de déposer un dossier au moins 8 jours avant la vente afin de faire vérifier par le Tribunal les frais exposés.

 

Ce montant est particulièrement important pour l'amateur car en matière de ventes à la barre du Tribunal, les frais préalables sont à la charge de l'adjudicataire.

 

Il doit donc en être tenu compte pour la fixation de son enchères maximale.

 

En pratique, le montant de ces frais sera réglé par l'avocat de l'adjudicataire au moyen du chèque de banque libellé à l'ordre de la CARPA qui lui aura été remis par son client avant la vente.

 

Pour plus de renseignements, vous pouvez consulter notre guide des enchères immobilières ou nous appeler (01.40.29.90.28).

Par frederic.cattoni le 30/06/12

Récemment, le Cabinet SALLARD CATTONI a obtenu pour le compte d'un de ses clients une décision du Juge de l'exécution (service des saisies immobilières) annulant la procédure de saisie immobilière poursuivie par un syndicat des copropriétaires à l'encontre du représentant légal d'un mineur.

 

Le Magistrat a fait droit à l'argumentation du Cabinet SALLARD CATTONI selon laquelle :

 

* d'une part, il appartenait au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve qu'il avait respecté les termes de l'article 2197 alinéa 1 du code civil : "Les immeubles d'un mineur, même émancipé, ou d'un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles."

 

* d'autre part, le commandement de saisie étant un acte de disposition (article 13 alinéa 2 du Décret du 27 juillet 2006), le créancier poursuivant ne pouvait se contenter de ne le délivrer qu'à un seul des représentants légaux du mineur, étant rappelé qu'aux termes de l'article 389-5 du code civil :

 

"Dans l'administration légale pure et simple, les parents accomplissent ensemble les actes qu'un tuteur ne pourrait faire qu'avec l'autorisation du conseil de famille.

A défaut d'accord entre les parents, l'acte doit être autorisé par le juge des tutelles.

Même d'un commun accord, les parents ne peuvent ni vendre de gré à gré, ni apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur, ni contracter d'emprunt en son nom, ni renoncer pour lui à un droit, sans l'autorisation du juge des tutelles. La même autorisation est requise pour le partage amiable, et l'état liquidatif doit être approuvé par le juge des tutelles.

Si l'acte cause un préjudice au mineur, les parents en sont responsables solidairement."

Par frederic.cattoni le 13/11/08

Pour information, voici le résultat de l'audience d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de PARIS à laquelle j'ai assisté ce jour :

* à SAINT MANDE (94), rue Jeanne d'arc, un appartement de 3 pièces et une cave = 273.000 euros

* à SAINT MANDE (94), ave Sainte-Marie, un studio d'environ 20 m2 et une cave = 87.000 euros

* à PARIS 15ème, bd de Grenelle, un logement d'environ 27 m2 = 121.000 euros

* à PARIS 19ème, bd Sérurier, un appartement de 3 pièces d'environ 60 m2 avec parking et cave = 216.000 euros

Par frederic.cattoni le 19/02/08

En matière de ventes sur adjudication, les amateurs doivent être obligatoirement représentés par un avocat inscrit au barreau du Tribunal où se déroulent les enchères.

Celui-ci ne peut enchérir ni pour le saisi, ni pour les personnes notoirement insolvables.

Il demandera à l'amateur une garantie financière sous forme d'un chèque de banque.

Le montant de ce chèque devra couvrir tous les frais de l'adjudication (frais taxés) plus 10 % de l'enchère maximum que l'amateur souhaitera porter.

En plus de cette garantie l'avocat réclamera un justificatif d'identité et fera régulariser un pouvoir mentionnant l'enchère maximum.

Si vous êtes intéressés par un bien faisant l'objet d'une vente à la barre, vous avez la faculté d'assister ou non à l'audience.

Il est cependant préférable d'être présent.

Avant que l'adjudication ne commence, il est indiqué le montant des frais préalables à la charge de l'adjudicataire.

Le greffier allume ensuite une petite mèche (appelée " premier feu ") qui marque le début des enchères.

Chaque avocat enchérit alors au nom de son client.

Le feu est entretenu par la flamme d'une nouvelle mèche chaque fois que la précédente vient à s'éteindre.

Au moment où les enchères se tarissent une nouvelle mèche est allumée (" deuxième feu "), puis une troisième (" dernier feu ").

A son extinction le président déclare adjudicataire celui qui a porté l'enchère la plus élevée.

Si vous n'êtes pas adjudicataire le chèque de consignation vous est restitué.

Vous ne serez alors redevables que des honoraires de votre avocat (qui doivent être librement fixées avec celui-ci).

Si vous êtes adjudicataire, vous ne serez définitivement propriétaire qu'à l'expiration du délai de surenchère (10 jours).