May
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ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE EN SAISIE-IMMOBILIERE

Depuis son entrée en vigueur le 1er janvier 2007, la réforme de la saisie immobilière a vue peu à peu sa construction jurisprudentielle évoluer.

La présente intervention a pour objectif de faire le point sur les décisions récentes rendues principalement par la Cour de Cassation dans cette matière.

A titre d'information, pour la jurisprudence antérieure qui brosse un tableau exhaustif depuis l'entrée en vigueur de la réforme de la saisie immobilière, je vous invite à consulter les deux articles suivants ;

- Anne LEBORGNE, DEUX ANNEES DE SAISIE IMMOBILIERE, Revue Procédures n° 1, janvier 2009, pages 6 et suivantes,

- Anne LEBORGNE, DEUX ANS DE SAISIE IMMOBILIERE (janvier 2009 à décembre 2010), Revue Procédures, n° 2, février 2011, pages 13 et suivantes.

Puisque vous avez eu le plaisir d'étudier le déroulement de la procédure de saisie immobilière au cours de cette formation, j'envisagerai la jurisprudence sous l'angle chronologique de cette procédure en commençant par le commandement et en terminant par la procédure de distribution.

1- Le commandement

Plusieurs décisions ont été rendues par la Cour de Cassation ces deux dernières années à propos du commandement de payer valant saisie.

La plus importante à rappeler est celle rendue par la deuxième Chambre Civile le 25 mars 2010 (Civ. 2, 25 mars 2010, n° 08-17196) qui rappelle que la contestation de la validité du commandement de payer valant saisie, soulevée après l'assignation, par le créance poursuivant, constitue une exception de procédure.

Cette contestation doit donc être élevée avant toute défense au fond, pour être recevable.

D'autres arrêts intéressent le commandement saisie :

- Civ. 2, 14 octobre 2010, n° 09-69580, sur l'exigence, pour un huissier de Justice de faire délivrer commandement et non son clerc assermenté,

- Civ. 2, 30 avril 2009, n° 08-12105, le créancier poursuivant n'a pas à dénoncer le commandement au concubin du débiteur qui n'entre pas dans la catégorie visée à l'article 13 alinéa 3 du décret du 27 juillet 2006, qui ne concerne que les époux.

2- La déclaration de créance

La Cour de Cassation a eu à se pencher sur la possibilité d'un relevé de forclusion en matière de déclaration de créance, relevé fondé sur les dispositions de l'article 12 qui le permettent en cas de motif légitime.

Dans un arrêt rendu par la 2ème Chambre Civile le 9 septembre 2010, elle retient que le relevé de forclusion n'est pas possible lorsque l'absence de déclaration de créance n'a pas été effectuée dans les délais en raison de l'indisponibilité de l'avocat qui ne constituerait pas un motif légitime (Civ. 2, 9 septembre 2010, n° 09-15728).

Un arrêt plus récent, puisqu'il est en date du 5 mai 2011 (Civ. 2, 5 mai 2011 n° 10-14066), vient de confirmer le premier avis rendu en la matière par la Cour de Cassation le 16 mai 2008 (voir sur le site de l'AAPPE www.aappe.fr) qui avait déjà rappelé que les déclarations de créance devaient être déposées impérativement sous la constitution d'un avocat inscrit au Barreau du TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE devant lequel la procédure de saisie immobilière était poursuivie.

Cet avis est confirmé par un arrêt de la Cour de Cassation du 5 mai 2011.

Dans les faits de l'espèce, la déclaration de créance avant été effectuée par deux avocats, pour le même créancier, un avocat au barreau de PARIS, d'une part et un avocat au barreau des HAUTS DE SEINE.

La première déclaration de créance a été déclarée irrégulière, car entachée d'une irrégularité de fond, liée à l'absence de constitution d'un avocat postulant et a été annulée.

Cependant, la seconde déclaration de créance ayant été effectuée par un avocat régulièrement constituée et postulant prés le TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE du Barreau devant lequel la procédure se poursuivait, le seconde déclaration a été déclarée régulière et a permis de couvrir l'irrégularité de la première.

3- Sur le cahier des conditions de vente

Pas de décision rendue en la matière sous l'empire du nouveau texte.

Cependant, dans un arrêt rendu par la 1ère Chambre Civile le 25 novembre 2010 (Civ. 1, 25 novembre 2010, n° 09-70767) il a été retenu que l'avocat rédacteur du cahier des charges n'était pas responsable de la désignation du bien saisi dans le cahier des charges, si cette description résultait du procès verbal de description dressé par l'Huissier de Justice, ou d'éléments figurant dans l'acte de vente antérieur publié à la Conservation des Hypothèques.

4- L'audience d'orientation

Plusieurs décisions intéressantes viennent confirmer les décisions des Juges du fond.

Tout d'abord un arrêt important rendu le 10 février 2011 (Civ. 2, 10 février 2011, n° 10-11944 et 10-11946).

La Cour de Cassation avait déjà précisé que les demandes présentées pour la première fois en appel après l'audience d'orientation et qui ne portait pas sur des actes postérieurs à celle-ci devaient déclarées irrecevables (Civ. 11 mars 2010, n° 09-13312).

Elle va encore plus loin dans cette décision du 10 février 2011, en confirmant, en application de l'article 6 du décret n° 2006-936 du 27juillet 2006, que seules les contestations soulevées avant l'audience d'orientation sont recevables, quant bien même, la partie saisie était non comparante en première instance.

D'autres arrêts à signaler, plus anciens :

- Civ. 2, 10 septembre 2009, n° 08-70204 : Les Juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier de l'opportunité de l'autorisation de vendre amiablement un bien immobilier sur le fondement des dispositions de l'article 49 du Décret ;

- Civ. 2, 24 juin 2010, n° 09-67887 : Lorsque l'audience d'orientation a fait l'objet d'un renvoi, pour permettre le respect du principe du contradictoire à la suite du dépôt d'une contestation ou d'une demande incidente, le commandement n'encourt pas la caducité, même si l'audience d'orientation se tient à plus de 3 mois après l'assignation à comparaître.

Un autre arrêt intéressant indirectement l'audience d'orientation, lorsque un jugement d'orientation a autorisé la vente amiable.

A l'issue du délai octroyé à la partie saisie pour vendre amiablement le bien, l'affaire est renvoyée à une audience dite de renvoi.

Lors de cette audience en l'absence d'offre écrite d'acquisition, le Juge de l'Exécution doit ordonner la vente forcée.

La Cour de Cassation a précisé que la reprise de la vente forcée peut alors être sollicitée verbalement à l'audience de renvoi par le créancier poursuivant (Civ. 2, 6 janvier 2011, n° 09-71146).

A ce jour, la Cour de Cassation n'a pas encore tranché sur la portée des dispositions de l'article 51 du décret qui précisent : « Le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais intérêts et autres accessoires ».

De nombreux juges de l'Exécution se sont crus, à la lecture de cet article, investis d'un pouvoir de contrôle de la créance.

Ils n'hésitent pas à réduire d'office le montant de la créance ou à appliquer les dispositions sur la clause pénale pour réduire le montant de la créance.

Un arrêt rendu par la Cour d'Appel de NIMES sur un recours exercé à l'encontre d'un jugement du Juge de l'Exécution d'AVIGNON a rappelé que la réduction de la créance du créancier poursuivant ne pouvait pas être soulevée d'office par le Juge si la partie saisie ne l'avait pas elle-même soulevée et ce par une simple application des règles générales de la procédure civile, mais également celle de l'article L 213-6 du COJ (Cour d'Appel de NIMES, 9 novembre 2010, www.aappe.fr).

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5- L'Appel

Le Décret n° 2009-160 du 12 février 2009 a apporté des modifications importantes quant au régime de l'appel en la matière.

Désormais, l'appel contre le jugement d'orientation est formé, instruit et jugé, selon la procédure à jour fixe, sans que l'appelant ait à se prévaloir, dans sa requête, d'un péril.

La Cour a le devoir de statuer au plus tard un mois avant la date prévue pour l'adjudication et, à défaut de respecter ce délai, le créancier poursuivant, afin de ne pas encourir la caducité de l'article 60, du même Décret, peut solliciter le report de la vente forcée, si ce délai n'a pas été respecté.

Néanmoins, s'est posé le problème de la recevabilité d'un appel effectué selon les conditions du droit commun.

La Cour de Cassation n'a pas encore eu à se pencher sur ce problème, mais un arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE le 10 décembre 2010 précise qu'en l'absence de respect de la procédure à jour fixe telle que visée par l'article 52 ; m'appel formé par simple déclaration est irrecevable (www.aappe.fr).

Bien que cette position de la jurisprudence a déjà été examinée à l'occasion de l'audience d'orientation, il n'est pas inutile de rappeler qu'en cause d'appel un moyen nouveau qui ne figurait pas dans les contestations élevées au plus tard le jour de l'audience d'orientation seront déclarées irrecevables en appel, par application des dispositions de l'article 6 du décret du 27 juillet 2006.

Les Cours d'Appel appliquent très strictement ces dispositions et, à titre d'exemple, déclare irrecevable un moyen tiré de la prescription de la créance, si celle-ci n'a pas élevée avant l'audience d'orientation.

Ainsi le régime du moyen nouveau est beaucoup plus rigoureux que celui de l'appel en droit commun, les dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile permettant d'avantage de flexibilité.

6- L'adjudication

Lorsque la vente par voie d'adjudication est ordonnée par le Juge de l'Exécution, celle-ci doit être requise par le créancier à la date fixée ou par un créancier inscrit subrogé.

A défaut, la sanction est automatique et le Juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie.

Au surplus, le créancier se voir imputer l'ensemble des frais de poursuites qu'il a engagés.

Cependant, il est possible de déroger à cette sanction automatique de la charge des frais de poursuites.

La Cour de Cassation a eu à statuer cette année sur ce point (Civ. 2, 20 janvier 2011, n° 10-30041).

Elle a rappelé que le juge qui constate, au jour fixé pour la vente forcée, la caducité du commandement de payer valant saisie en raison de la défaillance du créancier poursuivant et décide de ne pas mettre à sa charge les frais de saisie, doit spécialement motiver sa décision.

En l'espèce, la décision a été cassée, car le juge de l'Exécution n'avait pas spécialement motivé sa décision de mettre les frais à la charge du débiteur.

Autre illustration en ce qui concerne, cette fois-ci, le jugement d'adjudication, l'article 2210 du Code Civil dispose que le jugement d'adjudication constitue désormais un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.

L'article 92 du Décret du 27 juillet 2006 précise quant à lui que l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter de la consignation du prix de vente et du paiement des frais taxés.

En application de ces deux textes, le jugement d'adjudication permet donc d'expulser le saisi.

Toutefois, que se passe-il en l'absence de formule exécutoire sur la copie du jugement d'adjudication signifié ?

La Cour de Cassation sur ce problème a répondu que le caractère exécutoire du jugement n'étant pas en cause, l'omission de la formule exécutoire sur la copie du jugement signifié est une irrégularité de forme qui exige la preuve d'un grief pour entraîner la nullité de la signification (Civ. 2, 11 février 2010, n° 09-65404).

Quelques jours plus tôt, la Cour de Cassation avait eu à statuer sur l'opposabilité d'un bail à long terme postérieur à la saisie immobilière.

La Cour de Cassation, dans un arrêt de la 3ème Chambre Civile (Civ. 3, 3 février 2010, n° 09-11389), retient que en présence d'un bail conclu avant la saisie pour une durée initiale de 9 ans, laquelle a été portée à 25 ans aux termes d'un avenant qui serait également antérieur à la procédure de vente forcée, le poursuivant soutenait que le bail n'était pas opposable à la procédure de saisie immobilière, pour ne pas avoir été publié à la Conservation des Hypothèques, ce qui est la règle pour les baux de longue durée.

La Cour de Cassation retient cette position et rappelle que l'absence de publication d'un bail à long terme le rand inopposable au tiers pour la période excédant 12 ans.

Il faut rapprocher cette décision d'une décision antérieure (Civ. 3, 7 mars 2007,n° 05-10794) qui avait admis qu'un bail de longue durée, même non publié pouvait être opposable à l'adjudicataire dès lors que ce dernier en avait eu connaissance avant la vente.

7- La surenchère

Peu de décisions en matière de surenchère, une pour la première fois récemment rendu par la Cour de Cassation le 10 mars 2011 (Civ. 2, 10 mars 2011, n° 10-15486).

En application des dispositions de l'article 95 du Décret du 27 juillet 2006, à peine d'irrecevabilité de la surenchère, l'avocat surenchérisseur doit attester s'être fait remettre par le surenchérisseur, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du 10ème du prix principal de la vente.

Dans le cas soumis à l'examen de la Cour de Cassation, le surenchérisseur a remis à son avocat une partie de la somme constituant le 10ème du prix en chèque de banque et pour le solde a fourni une attestation de nantissement délivré par sa banque confirmant qu'il disposait de la somme dans ses livres et l'y réservé exclusivement à la CARA.

La Cour de Cassation a simplement constaté que les dispositions de l'article 95 du décret du 27 juillet 2006 n'étaient pas respectées et a jugé que l'attestation de nantissement délivrée par une Banque ne constituait pas la caution bancaire prévue par ce texte.

Autrement indiqué, l'article 95 doit être interprété strictement.

8- La réitération des enchères

Un premier arrêt vient d'être rendu sur ce problème par la Cour de Cassation le 31 mars 2011 (Civ. 2, 31 mars 2011, n° 09-70920 et 10- 14146).

Une Société adjudicataire contestait la régularité des opérations de réitérations des enchères.

Elle reprochait au créancier poursuivant la réitération des enchères d'avoir fait signifier le jugement fixant la date de réitération des enchères que la veille de la nouvelle audience d'adjudication.

La Cour de Cassation considère que la sanction prévue à l'article 81 du décret du 27 juillet 2006 ne s'applique pas à la notification par le Greffe de la date de la nouvelle audience sur réitération des enchères, cette notification devant obéir aux dispositions de l'article 22 du décret du 31 juillet 1992.

Sur la simple constatation que le jugement par lequel le Juge de l'Exécution avait fixé la date de réitération des enchères avait été signifié à toutes les parties avant la remise en vente du bien, la procédure était régulière et le moyen de nullité a été rejeté.

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9- La procédure de distribution

La Cour de Cassation a eu à statuer sur l'application de la Loi dans le temps.

Dans un arrêt du 17 février 2011 (Civ. 2, 17 février 2011, n° 10-15100).

Les dispositions transitoires de la réforme de la saisie immobilière précisaient que lorsque la procédure d'ordre n'avait pas été ouverte avant le 1er janvier 2007, les procédures de saisie immobilière, même diligentées sous l'empire de l'ancien texte, celui du Décret - Loi de 1938, se voyait affectée la procédure de distribution issue de l'Ordonnance du 21 avril 2006 et du Décret du 27 de la même année.

Le problème qui s'est posé est l'absence d'audience d'orientation et de déclaration de créance antérieure.

Par conséquent, après une vente intervenue sur saisie immobilière sous l'empire de l'ancien texte, le créancier poursuivant qui ouvre la procédure de distribution doit inviter les créanciers inscrits à déclarer leur créance.

Quelle est la sanction du non respect de cette déclaration de créance.

C'est à cette question qu'a répondu la Cour de Cassation dans l'arrêt précité en indiquant que la sanction de l'article 2215 du Code Civil, c'est-à-dire la perte du bénéfice de la sûreté était applicable si le créancier n'avait pas produit le décompte actualisé de leur créance dans les 15 jours de la notification qui leur avait été faite.

Quand bien même la procédure de saisie immobilière aurait elle était menée sous l'empire de l'ancien texte.

Sur la rémunération de l'avocat en charge de la distribution, je ne reviendrai pas sur l'avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010.

Il a abondamment été commenté et la question posée par le Juge de l'Exécution près le TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE de MARSEILLE était beaucoup trop orientée pour pouvoir générer une réponse intelligente.

La Cour de Cassation a donc pu s'adapter à cette mauvaise question et a répondu, ce qui n'était pas contestable, savoir que des honoraires n'étaient pas des frais au sens des dispositions de l'article 695 du Code de Procédure Civil.

Ainsi, à la différence des frais de justice énumérés à l'article 695, parmi lesquels figurent les émoluments tarifés des avocats qui bénéficient d'un privilège, les honoraires n'en bénéficient pas et ne peuvent donc être payés par priorité par prélèvements sur le prix.

Cependant, la Cour de Cassation a répondu sur un avis dans une espèce bien déterminée, mais rien n'a jamais interdit de déroger conventionnellement à des rangs hypothécaires par des cessions d'antériorité.

Dans la mesure où la distribution amiable a une nature conventionnelle, si le projet de distribution prévoit conventionnellement que les honoraires d'avocat seront payés par prélèvements sur le prix et que les créanciers inscrits ou privilégiés cèdent leur rang pour ce règlement, la solution de la Cour de Cassation aurait pu être différente.

Il n'en demeure pas moins que les auteurs ayant commenté cet avis sont unanimes pour solliciter de la chancellerie qu'elle intervienne afin de prévoir une tarification particulière pour cette prestation, car, dans ce cas de figure l'avocat peut difficilement être honoré, l'honoraire était payé par son client, puisqu'il agit en vertu d'un mandat de justice et que son travail n'intéresse pas seulement son propre client mais l'ensemble des créanciers inscrits.

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A la frontière de la procédure de saisie immobilière, quelques décisions importantes.

En matière de vente sur licitation dans le cadre d'une indivision, l'arrêt du 17 novembre 2010 répond à une question pratique (Civ. 1, 17 novembre 2010, n° 09-68013).

Le CNB a édicté trois types de cahier des conditions de vente qui s'imposent à tous les barreaux, l'un pour les procédures de saisie immobilière de droit commun, l'autre pour les ventes en procédure collective et le dernier pour les ventes en matière de licitation.

Dans celui-ci il existe deux articles dont l'un des deux prévoit la possibilité pour un co indivisaire de se substituer à l'adjudicataire dans un formalisme qui est visé dans la clause du CCV.

Que se passe t'il, si l'adjudicataire était lui-même un co indivisaire ?

Autrement indiqué, un co indivisaire, même adjudicataire peut il se prévaloir de la clause de substitution insérée aux clauses du CCV national en matière de licitation aux lieu et place de l'adjudicataire lui-même co indivisaire ?

Dans cet arrêt la Cour de Cassation a répondu par la négative en indiquant que la Cour d'Appel avait forts justement jugé que cette clause ne permettait pas l'exercice de ce droit de substitution lorsque l'adjudicataire était lui-même co indivisaire.

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Voila donc un inventaire non exhaustif de la jurisprudence la plus récente en matière de saisie immobilière.

Beaucoup de questions restent encore en attente de décisions et la route est encore longue avant d'atteindre la stabilité qui avait été celle de l'ancienne saisie immobilière, la jurisprudence ayant pu se construire efficacement de 1938 à 2007...

Cette réforme aura-t-elle la chance de vivre aussi longtemps...

Que sera sera...

Lille, Vendredi 27 mai 2011

Frédéric Kieffer

Vice-Président de l'AAPPE,

Avocat au barreau de Grasse

Commentaires

Nom: 
bellicha
Site: 
http://

Maître, dans le cas d'une enchère, l'adjudicataire doit fournir, entre autres, un chèque de banque de 10 % de la MAP, avec un mini de 3 000 € en cas de MAP inférieure à 30 000 € (article 74 loi 2006).

Quand en final le montant de la 1ère adjudication est inférieur ou égal à 27 000 €, la surenchère du 10è porte donc le prix à un montant lui-même inférieur à 30 000 €.

Quid du montant du chèque à établir pour le surenchérisseur, qui lui-même est un enchérisseur comme un autre, à priori. A tel point que si personne d'autre ne se présente, il de vient l'adjudicataire final.

Doit-il lui aussi faire la preuve de sa solvabilité en fournissant à son avocat un chèque de 3 000 € dès sa dénonciation de surenchère ?

Ou peut-il apporter simplement un chèque du 10è à ce moment-là, puis un chèque du complément pour aller jusqu'à 3 000 € le jour de l'audience de surenchère s'il veut enchérir ?

Ou même ne rien y apporter de plus que ses 10 % inférieurs à 3 000 € ?

Ce qui reviendrait à exiger moins de lui, en définitive, qu'à celui qui se présente à la 1ère audience...

Votre éclairage serait le bienvenu

w.bell@free.fr

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