Jul
01
LA VENTE AMIABLE SUR AUTORISATION JUDICIAIRE

COLLOQUE DU 23 MAI 2008

REALISATION DES SURETES IMMOBILIERES

Intervention portant sur :

La Vente amiable

(ou la valse à trois temps)

Introduction

Après une matinée déjà dense, qui s'est achevée par les multiples difficultés qui surgissent lors de l'audience d'orientation et de l'appel du jugement d'orientation, le cocktail réparateur permet d'envisager, avec sérénité, le thème qui m'est proposé de traiter : la vente amiable.

C'est un thème majeur, car il constitue la principale innovation de la réforme de la saisie immobilière en offrant la possibilité au débiteur saisi de solliciter l'autorisation du juge de l'Exécution pour vendre à l'amiable l'immeuble saisi.

Cette faculté nouvelle est destinée à remplacer le mécanisme de la conversion de la vente forcée en vente volontaire, lequel ne constituait qu'un aménagement de la vente judiciaire forcée.

La circulaire de la Direction des Affaires Civiles et du sceau précisait, à ce sujet :

« Symboliquement, cette nouvelle issue de la saisie immobilière est placée avant

« la vente forcée, pour marquer l'ambition de la réforme de favoriser cette solution

« amiable ».

C'est d'ailleurs ce que rappelait le rapport du Président de la République, lors de la présentation de la réforme, dont l'un des objectifs était de : « favoriser la vente amiable ».

Le principe posé par l'article 2201 du Code Civil qui dispose, dans son alinéa 1 :

« Les biens sont vendus, soit à l'amiable, sur autorisation judiciaire, soit par

« adjudication ».

Le second alinéa de l'article interdisant la clause de voie paré selon laquelle, le créancier procède lui-même à la vente du bien.

Dans le prolongement de la réforme des procédures civiles d'exécution immobilière (loi du 9 juillet 1991 et décret du 31 juillet 1992), dont cette nouvelle faculté s'inspire en permettant au débiteur de vendre amiablement son bien immobilier.

Cette faculté se déroule en plusieurs temps et voit, selon l'évolution et l'état d'avancement de la procédure, le nombre d'intervenant évoluer.

C'est un peu comme dans la valse à mille temps de Jacques BREL.

Nous envisagerons donc les trois temps de cette «valse ».

I- Au premier temps de la valse : la solitude du débiteur :

En effet, l'article 49, alinéa 1 du décret précise que, seul le débiteur est autorisé à formuler une demande de vente amiable.

Ainsi, elle ne peut pas émaner du créancier poursuivant ou d'un créancier inscrit.

Le débiteur est donc seul et au surplus, cette solitude est accrue car, conformément à l'article 50, il est dispensé pour formuler cette demande aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble, du ministère d'avocat.

Il convient d'envisager à quel moment il peut formuler cette demande et comment.

1- A quel moment ? :

Inspirée par des travaux déjà anciens de l'A.A.P.P.E, l'audience d'orientation était destinée à vider la procédure de saisie immobilière de toutes les contestations et incidents qu'elle est susceptible de rencontrer pour permettre de parvenir à la fixation d'une date d'adjudication épurée et ainsi assurer une certaine sécurité et donc une meilleure réalisation de l'immeuble poursuivi.

Malheureusement, le texte a quelque peu vidé de sa substance cet objectif en permettant notamment, sur le fondement de l'article 53 du décret, au débiteur de présenter une demande de vente amiable avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation.

Ainsi, le débiteur, solitaire, peut présenter sa demande avant l'audience d'orientation ou, à l'occasion de l'audience d'orientation.

Dans l'un ou l'autre cas, comment doit-il s'y prendre ?

2- Comment ? :

Le débiteur solidaire va, s'il souhaite opter pour la solution, en apparence, la plus rapide, se heurter à une première difficulté.

La demande présentée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation n'est possible qu'à la condition, pour le débiteur, de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.

La circulaire de novembre 2006 explique cette exigence, en indiquant que :

« Un débat avec les créanciers inscrits s'impose puisque la vente amiable, sur

« autorisation judiciaire prive ces derniers du droit de surenchérir qu'ils tiennent

« pour les ventes amiables de droit commun, de l'article 2480 du Code Civil ».

En effet, en application de l'article 2213 du Code Civil, la vente amiable autorisée par le Juge produit un effet inédit de purge de plein droit de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur, dès la consignation du prix et le paiement des frais de vente.

Cependant, sa solitude se marie mal avec les exigences techniques de cette solution car, il devra faire délivrer plusieurs assignations, prendre contact avec le greffe du Juge de l'Exécution pour connaître une date d'audience et, préalablement à l'établissement des assignations, obtenir les documents hypothécaires nécessaires auprès de la conservation des hypothèques compétentes, pour connaître les coordonnées des créanciers inscrits figurant sur son bien et leur domicile élu.

Il conviendra également qu'il présente sa demande auprès du Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance devant lequel se poursuit la saisie, seul compétent en la matière par combinaison des articles 2 du décret du 27 juillet 2006 et de l'article L 213 – 6 du Code de l'organisation judiciaire.

Or, là encore, son parcours sera semé d'embûches car, il peut être induit en erreur et saisir le Juge de l'Exécution du lieu où il est domicilié, qui n'est pas nécessairement, si sa résidence principale n'est pas l'objet de la saisie immobilière, le lieu dans le ressort duquel se trouve le bien saisi et d'autre part, il existe également devant les juridictions, deux audiences des Juges de l'Exécution, celle réservée aux procédures civiles d'exécution mobilières et celle réservée à la saisie immobilière.

La pratique démontre que de nombreuses fois, le Juge de l'Exécution Mobilière est saisi à tort d'une demande qui concerne le Juge de l'Exécution Immobilier.

Le poursuivant, il lui semblera opportun d'attendre l'audience d'orientation pour formuler sa demande, ce qui lui permettra d'ailleurs, de consacrer son temps à la préparation de cette demande, plus tôt qu'à des problèmes procéduraux pour gagner un ou deux mois.

Mais, comment doit – il s'y prendre ?

Préalablement à l'audience d'orientation, la technicité et la complexité exigées par cette Loi, semblent fermer, pour le débiteur, solitaire.

C'est la raison pour laquelle je ne l'examinerai pas.

Si la demande est formulée à l'occasion de l'audience d'orientation, dans la mesure où la demande, ainsi que les actes consécutifs étant dispensée du ministère d'avocat et qu'elle peut être formée verbalement à l'audience d'orientation, il n'y a aucune forme particulière à respecter.

Cependant, dans cette phase, le débiteur n'est plus solitaire.

C'est le deuxième temps de la valse.

II – Au deuxième temps de la valse : les créanciers, le débiteur et le Juge de

l'Exécution :

1- L'autorisation de vendre :

Lors de l'audience d'orientation, le débiteur ne sera plus solidaire, participeront à la « valse », le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et le Juge de l'Exécution.

En principe, le débiteur qui présente une demande d'autorisation de vente amiable doit apporter les justificatifs qui démontreront qu'une vente non judiciaire doit être conclue dans des conditions satisfaisantes (article 39 – 6°).

Le Juge doit également s'assurer que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, en tenant compte de trois paramètres, la situation du bien, les conditions économiques du marché et les diligences éventuelles du débiteur.

Il est donc préférable que le débiteur ait mis à profit l'intervalle le séparant de la délivrance du commandement à l'audience d'orientation pour communiquer au Juge des mandats de vente, voir une promesse synallagmatique de vente.

Il est également important que ce dernier ait réuni auprès d'agences immobilières ou d'experts immobiliers, des éléments permettant d'évaluer avec une certaine rigueur le bien immobilier pour permettre au Juge de fixer le prix minimum.

A ce titre, la circulaire du 8 novembre 2006 donne quelques exemples, le débiteur pourrait communiquer au Juge et aux autres parties, dans le respect du principe du contradictoire, les attestations ou estimations des professionnels de l'immobilier, agent immobilier ou notaire.

Bien sûr, au cours de cette audience, le créancier poursuivant est entendu et pourra faire connaître sa position sur la proposition formulée par le débiteur, notamment quant au prix minimum, si ce dernier dispose d'informations, telle qu'une évaluation ou d'autres éléments qu'il a pu recueillir dans la rédaction du cahier des conditions de vente.

A ce sujet, la circulaire précise (article 3.3.1) :

« En cas de demande de vente amiable formée verbalement par le débiteur, le

« créancier poursuivant doit être en mesure de débattre de cette demande,

« notamment parce qu'il connaît précisément la valeur vénale du bien, pour

« avoir élaborer le cahier des conditions de vente. Si tel n'était pourtant pas

« le cas, le Juge de l'Exécution dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour

« renvoyer l'orientation de l'affaire à une audience ultérieure, afin d'assurer

« le respect du principe de la contradiction ».

Bien sûr, les autres créanciers inscrits, s'ils ont constitué avocat, pourront également faire part de leur position.

Leur intervention est intéressante, car elle permettra de savoir si le montant du prix offert permet de désintéresser l'ensemble des créanciers inscrits.

Quant au Juge de l'Exécution, sur le fondement des positions de chacun et à l'appui des pièces qui lui seront communiquées, il devra fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, déterminer, éventuellement, les conditions particulières de la vente, taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois.

Une petite précision sur la taxation des frais de poursuite : L'article 2203 du Code Civil précise que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés.

Quant à l'article 57, alinéa 2 du décret, il rappelle que les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur, en sus du prix de vente.

Il est donc impératif que la taxation intervienne.

Ici, les positions des Juges de l'Exécution divergent car de nombreux barreaux, sont présentés à la taxe les émoluments sur le fondement de l'article 37 b du décret du 2 avril 1960.

Le nouveau Juge de l'Exécution taxe cet émolument dans les frais taxés en s'appuyant sur le prix de vente minimum fixé dans le jugement d'orientation et, si un compromis de vente a été communiqué, sur le prix de vente fixé.

D'autres Juges de l'Exécution estiment que cette sollicitation est prématurée.

Pourtant, dans la mesure où le texte précise que c'est à l'acquéreur de supporter ces frais taxés, il est impératif que l'émolument figure dans la taxation car, à défaut, d'une part, l'acquéreur n'aura pas une totale information sur le coût de son acquisition et d'autre part, le recouvrement s'avèrera ultérieurement plus délicat.

En tout état de cause, cela me semble un peu prématuré, dans la mesure où si la vente amiable n'intervient pas, le Juge ordonnera la vente forcée et le Notaire ne règlera pas les frais taxés.

Par conséquent, il n'y a pas de risque de sur paiement.

En tout état de cause, la décision du Juge faisant droit à la demande, suspendra le court de la procédure (article 53, alinéa 2 du décret) et cette décision est susceptible d'appel, dans les 15 jours à compter de sa notification par le Greffe (article 52 du décret).

2- La décision du JEX et ses suites :

L'article 55 du décret énonce que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.

En effet, il convient de s'assurer que la décision du JEX est respectée et à ce titre, plusieurs obligations vont peser sur le débiteur :

- Il est tout d'abord enfermé dans un calendrier, car le Juge de l'Exécution, après avoir

fait droit à la demande, comme nous l'avons vu, fixe une nouvelle audience pour

« faire le point » dans un délai qui ne peut excéder quatre mois à compter de sa

décision ;

- Il est, par ailleurs, placé sous le contrôle du créancier poursuivant auquel il doit

rendre compte sur sa demande des démarches accomplies.

Si le créancier poursuivant estime que le saisi ne fait pas preuve d'une diligence suffisante, il peut, à tout moment, l'assigner devant le Juge de l'Exécution, afin de voir constater sa carence et faire ordonner la reprise de la procédure de vente forcée (article 55 alinéa 2).

L'assignation doit être délivrée pour la première audience utile du Juge de l'Exécution, en application du 1ier alinéa de l'article 15 du décret du 31 juillet 1992 (circulaire, article 4.1.3.1).

Lors de cette audience, le Juge de l'Exécution, s'il constate la carence du débiteur, fixera une nouvelle date d'adjudication qui doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois de sa décision.

Cette décision n'est pas susceptible d'appel.

Si cependant, le débiteur est diligent, l'établissement de l'acte de vente se fera et c'est l'occasion d'envisager le troisième temps de la « valse ».

III- Au troisième temps de la valse : les créanciers, le débiteur, le notaire,

l'acquéreur et le Jex :

Une fois la décision autorisant la vente amiable rendue, le débiteur doit se montrer diligent et trouver, s'il ne l'avait pas fait préalablement à l'audience d'orientation, un acquéreur au prix minimum fixé par le Juge et dans les conditions figurant dans la décision.

Une fois trouvé, l'acte doit être rédigé.

Il convient d'envisager les rôles respectifs de l'avocat et du notaire, dans cette rédaction et les différentes issues.

1- Les alliés substantiels (ou providentiels) : l'avocat et le notaire :

Le débiteur et l'acquéreur devront charger un ou plusieurs notaires d'établir l'acte de vente.

Comme le précise l'article 2202 du Code Civil, la vente amiable sur autorisation judiciaire est assimilée, dans ses effets, à une vente volontaire.

L'ensemble des dispositions relatives aux ventes en droit commun, notamment celles du Code Civil, est donc applicable à cette vente.

Toutefois, les parties sont tenues de respecter certaines règles et notamment les conditions particulières de la vente qu'auraient pu imposer le Juge dans son jugement d'orientation et l'obligation, par application des dispositions de l'article 2203 du Code Civil, de consigner le prix et les frais de vente et de payer les frais taxés.

Le texte n'indique pas comment s'opère cette consignation.

Toutefois, il convient de le rapprocher des dispositions de l'article 2211 du Code Civil qui indiquent que :

« L'adjudicataire doit consigner le prix sur un compte séquestre ou à la caisse des

« dépôts et consignations ».

Dans le cadre d'une bonne relation entre le notaire et l'avocat, il est donc important de collaborer étroitement.

Tout d'abord, l'article 57 du Décret précise que le notaire chargé d'établir l'acte de vente peut obtenir la remise, par le créancier poursuivant de documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente.

Il ajoute, les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur, en sus du prix de vente.

Nous avons vu que le Juge de l'Exécution devait, dans son jugement d'orientation, taxer les frais de poursuite (article 54, alinéa 2 du décret).

Ainsi, une fois le jugement d'orientation rendu, le rôle de l'avocat est encore très important.

Contrairement à une idée reçue, les notaires ne semblent pas s'être réellement beaucoup intéressés à la réforme de la procédure de saisie immobilière.

Bien souvent, par ailleurs, les débiteurs n'avisent pas toujours le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente, de leur situation qui n'est alors découverte qu'à réception des documents hypothécaires.

Il est donc opportun d'être vigilent.

Pour inviter la partie saisie à respecter les obligations mises à sa charge, il convient de la sommer de rapporter la preuve qu'elle respecte les diligences mises à sa charge par le Juge, en communiquant, notamment, le compromis de vente si elle en a signé un et le nom et les coordonnées de son notaire.

Une fois ces coordonnées connues, l'avocat du créancier poursuivant devra alors faire preuve de pédagogie.

Il semble indispensable de prendre alors contact avec le Notaire pour lui rappeler, en le lui communiquant, le cas échéant, l'existence du jugement d'orientation, en lui rappelant les dispositions de l'article 57 du décret du 25 juillet 2006, notamment en insistant sur l'information importante qu'il convient d'apporter à l'acquéreur sur le surcoût que représentera, à sa charge, le paiement des frais taxés, en sus du prix de vente.

Il conviendra, le cas échéant là encore, de lui communiquer l'ordonnance de taxe et de lui proposer de lui communiquer tout ou partie des pièces qui ont servi à l'élaboration du cahier des conditions de vente.

Il est également nécessaire de rappeler que le prix devra être consigné auprès du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente.

A ce sujet, il apparaît important de le prévoir dès la délivrance de l'assignation à l'audience d'orientation, en envisageant, dans le dispositif de l'assignation de demander au Tribunal, de dire que le notaire devra consigner le prix de vente en un chèque établi à l'ordre du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente.

Si le Juge de l'Exécution reprend cette sollicitation dans son jugement d'orientation autorisant la vente amiable, le notaire en tiendra compte et la décision de justice s'imposera à lui.

Cette participation active de l'avocat permettra au Notaire d'avoir une connaissance de la situation juridique et évitera certaines difficultés qui ont pu être rencontrées en pratique, notamment lors de la signature de promesses de vente prévoyant un prix net vendeur inférieur au prix de vente minimum fixé par le Juge, en raison de la prise en considération de la commission d'agence.

D'où la nécessité, peut être, d'organiser des rencontrer entre les chambres régionales des notaires et les ordres des avocats pour envisager la marche à suivre dans ce type de situation.

Dans le cadre des prises de contact avec les notaires, il sera opportun également de leur rappeler que la procédure de distribution obéira aux règles des articles 107 et suivants du décret et que c'est le Juge de l'Exécution qui prononcera la radiation des inscriptions.

2- Les issues :

Si à l'audience à laquelle l'affaire est rappeler, la vente a été conclue, l'acte de vendre dressé et signé, il conviendra de faire notifier auprès du Juge que le prix a été consigné auprès du séquestre désigné par le cahier des conditions de vente, que l'état ordonné des créances a été dressé et que les frais taxés ont été payés.

Il conviendra également de solliciter du Juge qu'il ordonne alors, comme le prévoit le texte, la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.

En pratique, dans les cas que j'ai eu à connaître, les notaires avec lesquels j'ai travaillé en faisant preuve de pédagogie, en amont, m'ont communiqué la preuve du récépissé de consignation, une copie de l'acte de vente, et j'ai personnellement préparé l'état des créances ordonné, déposé au Greffe, quinze jours au moins avant l'audience de rappel.

Quant à la radiation des inscriptions et privilège et à l'effacement du commandement, la mention du jugement, en marge du commandement, le permet au regard des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 58 du décret.

En revanche, si à cette date l'acte n'est pas signé, et que le notaire a besoin d'un temps supplémentaire pour compléter son dossier, sur justificatifs, le Juge de l'Exécution peut accorder un délai supplémentaire afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique et uniquement pour ça, dans un délai qui ne peut excéder trois mois.

En revanche, lors de cette nouvelle audience, ou si aucun justificatif ne permet le délai supplémentaire de trois mois, le Juge de l'Exécution ordonnera alors la vente forcée et fixera une date d'adjudication en vertu d'une décision qui ne pourra pas faire l'objet d'un appel.

Au surplus, le second alinéa de l'article 56 précise alors que toutes les sommes versées par l'acquéreur restent acquises au créancier si la vente n'est pas réalisée de son fait.

Cependant, comme l'a rappelé la circulaire, cette attribution ne peut pas faire échec à la faculté de rétractation d'ordre public, prévue par l'article L 271 – 2 du Code de la Constructions et de l'Habitation qui impose le remboursement de toutes sommes versées par l'acquéreur qui exerce cette faculté dans le délai imparti par le texte.

Bien sûr, se posera le problème de la publication de la vente car, bien que le texte de l'article 58 n'invite le Juge de l'Exécution qu'à constater la vente que lorsque les conditions sont remplies, cette constatation se rapproche d'une homologation.

Par conséquent, tant que le jugement n'est pas rendu, constatant que les conditions de la vente ont été respectées, la vente n'est pas réellement efficace.

Il est donc possible que les notaires préfèrent attendre la décision avant de procéder à la publication.

Toutefois, si l'acquéreur a financé cette acquisition par un crédit garanti par un privilège, il est important de faire coïncider les dates de signature de l'acte de vente à une date proche de l'audience de rappel, pour qu'à cette audience, le Juge soit invité à rendre une décision rapide pour permettre la prise du privilège dans les délais requis par les textes pour permettre certaine efficacité.

Cela permettra au notaire de publier son acte de vente, auquel il pourra joindre une copie ou une expédition de la décision du Juge de l'Exécution autorisant la vente et la décision constatant la conformité de cette vente aux exigences fixées par la Loi et le Juge.

Quant à l'avocat, il procèdera à la publication du jugement ou du moins à sa mention en marge, pour permettre la radiation des inscriptions et privilèges.

CONCLUSIONS :

La vente amiable apparaît bien comme une innovation majeure de la réforme.

Les premiers exemples pratiques permettent de constater que ce système est efficace, à la condition d'une étroite collaboration et d'une parfaite connaissance des droits et devoirs de chacun entre notaire et avocat.

Seul le succès de cette entente permettra aux ventes amiables d'être efficaces.

Cependant, il convient que tous les partenaires à la procédure respectent le texte et qu'à partir du moment où le commandement saisie est publié, le tracé imposé par l'ordonnance du 21 avril 2006 et le décret du 27 juillet 2006 soit respecté.

Il apparaît frauduleux que de permettre la réalisation d'une vente amiable postérieurement à une jugement d'orientation à un prix inférieur au prix minimum fixé par le Juge de l'Exécution et ce, même si l'ensemble des parties a donné son accord.

L'objectif des rédacteurs du texte était de protéger la partie saisie contre d'éventuelles manœuvres, cette protection n'existe plus dans ce cas de figure, même si juridiquement, elle peut paraître objectivement fondée.

Frédéric KIEFFER, le 23 Mai 2008

Commentaires

Nom: 
pierre
Site: 
http://

bonjour,

je suis acquéreur d'une maison en vente à l'amiable. Je trouve la position de l'acquéreur bien difficile dans mon cas: à 2 jours de signer la vente, je suis alerté qu'il existe une saisie, que je vais devoir payer des frais de poursuite, que le bien ne m'appartiendra qu'une semaine après avoir signé, lorsque la vente aura été constaté au 2° jugement.

Enfin, cette vente est repoussée car il manque le cahier des charges. Je ne sais pas quelle position prendre,quel couts seront à ma charge si j'annule la vente...

Si votre vente amiable s'était réellement inscrite dans le cadre de la vente amiable sur autorisation judiciaire – ce qui ne semble pas être le cas puisque vous ne semblez avoir été avisé de l'existence de la saisie immobilière qu'après vous être engagé à acquérir – vous ne seriez pas perdant.

En effet, dans ce cas de figure, vous auriez eu toutes les informations pour offrir un prix en tenant compte des frais supplménetaires à supporter.

Au surplus, en général, si vous n'intervenez pas par l'intermédiaire d'une agence, vous pouvez faire l'économie de ses honoraires.

Quant prétendu retard du transfert de propriété, il résulte d'une mauvaise connaissance du texte par le notaire (article 2202 du code civil).

Votre vente sera parfaite dès sa signature. Lors de l'audience de rappel le juge de l'exécution n'intervient pas pour en assurer ou en confirmer l'efficacité, il doit simplement vérifier que la vente est conforme aux conditions qu'il a fixé dans son jugement d'orientation (prix, consignation du prix et état ordonné des créances), article 58 du décret du 27 juillet 2006.

Enfin, le motif du report de la signature de la vente me semble très curieux car si le notaire travaille en équipe avec l'avocat poursuivant la saisie – ce que je pratique – il peut obtenir la copie du cahier des conditions de vente dans la journée par télécopie ou courrier électronique.

Il est vrai qu'il lui appartenait de lever des documents hypothécaires dès qu'il a été mandaté, ce qui lui aurait permis de constater l'existence d'une saisie – puisque le comandement de payer valant saisie est publié – ce qui semble avoir été fait un peu tard, si je tiens compte de votre information sur la découverte récente de l'existence de cette procédure.

Nom: 
PIERRE
Site: 
http://

Merci ppur votre réponse très rapide,

pensez-vous que je puisse obtenir un dédommagement de l'agence immobilière compte tenu du défaut d'information au moment de la signature du compromis. De plus, la vente étant repoussée, j'ai des frais de location supplémentaire, pensez-vous que ce soit à moi de les payer?

Enfin, compte tenu des circonstances, pensez-vous que je puisse annuler la vente, et dans ce cas, aurai je des frais? de la part du notaire et également les 1500€ versés à l'agence immobilière au moment di compromis?

Merci encore pour votre aide

Nom: 
pierre
Site: 
http://

Maître,

j'imagine bien que votre temps est compté, j'aurai néanmoins besoin d'une aide concernant mon porjet immobilier: si vous pouvez y répondre, merci d'avance.

Comme vous l'avez remarqué, le fait que la vente soit réalisée à l'amiable n'a pas été signalé dans la promesse de vente, ainsi n'apparaissent pas le transfert de propriété à l'issue du 2° jugement, ni les frais de poursuite à notre charge. En outre, d'après mon notaire, le vendeur n'avait pas le pouvoir pour signer un compromis pusiqu'il était en redressement. Cependant, le jugement d'orientation a autorisé la vente et "régularisé" la situation. Les choses ne bougeant pas, (le notaire du vendeur est resté incertain quand au paiement des frais d'acquéreurs), nous avons envoyé un courrier A/R pour annuler la vente compte tenu des éléments pré-cités. Depuis, le notaire ns a envoyé un A/R avec sommation de payer en ns disant que les frais de poursuite ne seraient pas à notre charge (et encore, la formulation est hasardeuse). Compte tenu des soucis que nous a procuré ce projet, et de la perte de confiance qui s'est établi, ma femme et moi même souhaiterions abandonner l'achat comme nous l'avons signalé par lettre A/R. Pensez-vous que notre dossier puisse être facilement défendu en justice?

Merci à l'avance pour votre aide, dans la mesure du possible.

Nom: 
SORGE Alain
Site: 
http://louey.eur.st

Bonjour,

Dans les jugements et les arrêts, des délais sont donnés pour déposer le "cahier des charges". dans les 3 mois pour l'avocat poursuivant ==> si non fait 3 mois pour l'avocat défendant ... Mais si après 6 mois personne n'a déposé le cahier des charges .. que se passe -t -il ? ??

Explication: Le débiteur veut faire une vente amiable il a un sousseing et il veut bien signer une sorte de convention donnant ordre au notaire de verser la somme due au créancier .. Il n'y a pas l'intervention du JEX (est-ce normal et est-ce possible).. avec ces aller-retour de papier et ces promesses ne va-t-on pas dépasser les délais et ALORS ?? Que risque-t-il de se passer ???

Merci de me donner votre avis

alain.sorge@wanadoo.fr

Nom: 
SORGE
Site: 
http://

Re bonjour,

Bonjour,

J'ai obtenu par jgt 1er instance et arrêt de cour d'appel la vente aux enchères d'une maison que mon débiteur possède en indivision avec son frère. Avant le dépôt du cahier des charges (OBJET DE MA 1ere QUESTION ) ils ont vendu la maison directement à la mairie. Je crois qu'ils n'en ont pas le droit sans mon accord ?? Non ?? c'est illégal et malhonnête car à la barre la maison se serait vendue certainement + chere. J'avais en plus 3 hypothèques sur l'immeuble qui dépassaient la somme due. Somme due 63000 Euros – Prix de vente de la maison 90000Euros (Indivis 50X50%). Le notaire savait qu'il y avait un Jgt de licitation .. N'a-t-il pas engagé sa responsabilité en vendant avec les hypothèques et le Jgt pendant ?? ?

Que risquent légalement les vendeurs ...et le Notaire ?? Que dois-je faire ??

Cette question est posée pour aider mon avocat et faire avancer la chose dans le bon sens ...et sans faux pas

J'aimerais donc avoir des références art. de loi, jurisprudences etc .....Merci

Nom: 
LANDAIS
Site: 
http://

Maître,

Je vous saisi d'une question générale relative au moment du tranfert de propriété dans le cadre de la vente amiable.

Je précise: en cas de vente amiable, le débiteur et le furtur acquéreur sont renvoyés devant notaire, qui dresse un acte en conformité (en principe) avec le cahier des conditions de la vente.

Je me pose une question: la propriété est-elle tranférée au moment de cet acte ? au moment de la consignation du prix de vente ? au moment de l'audience de constatation de la vente amiable ? ou même plus tard ?

En réalité se rajoute même la question de la jouissance de l'immeuble.

Même a la lecture du cahier des conditions de la vente type proposé par le CNB, je n'arrive pas à déterminer à quel moment se font les transferts de propriété et de jouissance.

Cette question n'est pas anodine quand on connait le nombre de vente amiable, et surtout les conséquences pratiques: res perit domino, moment pour déclencher la procédure d'expulsion, etc...

Par avance merci pour votre réponse,

A vous lire.

Nom: 
Muriel
Site: 
http:/

Il n'y a pas de message...

Nom: 
jerome
Site: 
http://

Bonjour j'achète actuellement une maison dans le cadre d'une vente amiable. Le compromis de vente ne stipule pas que les frais de poursuite sont à la charge du vendeur. Toutefois, dans le cas ou nous serions tenu de les régler, auriez-vous un estimatif de ces frais? Sont-ils proportionnels au prix de vente?

Nom: 
Carine
Site: 
http://

Bonjour

Nous avons monté une SAS il y a 3 ans, après 18 mois d'activité notre entreprise a connu des soucis de trésorerie, nous avons demandé la protection du Tribunal de Commerce qui contre toute attente a refusé notre plan de relance (maintien de tous les emplois sur 2 ans et réinjection de 400 000 €) la liquidation a été prononcée en février 2010. Depuis, toujours en partenariat avec le Tribunal de Commerce, nous attendions le lancement d'une procédure amiable pour proposer de nouveau un projet et une offre de rachat. Nous avons appris en juillet 2011 que la région se portait acquéreur de notre entreprise pour un montant largement supérieur à la demande financière du liquidateur, nous avons alors essayé d'arrêter le processus et nous pensions que cela avait été bloqué puisque la vente aux enchères prévue en septembre 2011 n'a pas eu lieu. En mai 2012, nous découvrons une publication dans la presse de la vente de notre entreprise par lot, avec mise à disposition de cahiers de charges et demande de consignation d'un montant de 200 000 € pour participer à la vente. Nous avons souhaité obtenir les cahiers des charges par voie d'avocat mais le notaire n'a fait qu'une transmission partielle indiquant que ce serait la région qui allait acquérir de toute façon. Nous nous sommes donc présenté ce matin à l'étude du notaire où la vente avait lieu avec la ferme intention de dénoncer cette vente aux enchères frauduleuse nous avons alors appris qu'il s'agissait non pas d'une vente aux enchères mais d'une vente amiable. Nous avons alors demandé l'ordonnance du juge qui prévoit cette vente mais le notaire a dit ne pas l'avoir dans son dossier qu'elle serait transmise ultérieurement par mail. Troublant ? La région a donc acquis l'ensemble de notre entreprise (terrain, bâtis comprenant 1 boutique, 1 restaurant, et 3 ateliers de production) alors même qu'aucune délibération ne l'y autorisait expressément. Le notaire a refusé d'inscrire au pv de la vente nos arguments visant à faire constater que la vente était frauduleuse. La vente est donc conclue que pouvons-faire ?

Je vous remercie.

Carine

Nom: 
christophe
Site: 
http://

Bonjour,

Mon épouse et moi-même venons d'avoir une petite fille et l'envie de passer en maison.

Nous avons repéré une maison dans une agence sur internet mais la "chance" à fait que nous savions où est cette maison donc inutile de passer par l'agence et nous passons entre particuliers.

Nous faisons une offre écrite qui est acceptée par lettre recommandée.

De mon côté je lance mon notaire pour qu'il obtienne auprès du propriétaire tous les documents pour la signature d'un compromis de vente avant un acte authentique.

Mais ce matin le propriétaire nous informe tout les deux, notaire et moi, que la maison est en vente à l'amiable par jugement...

Donc si on arrête tout là, est-ce que je devrais quelque chose au notaire pour les quelques démarches effectuées ?????

Et si on va jusqu'au bout, est-ce que je serai amené à payer autre chose en plus que le prix net vendeur que nous avons fixé et les frais de notaire logique dans une vente normale.

Nous serions de plus amené à vendre un appartement que nous n'avons pas du tout besoin de quitter et qui est très bien mais c'est l'opportunité de passer en maison, une maison qui nous plait beaucoup, qui était sympa sauf que là on a peur de faire une grave erreur et d'embarquer notre fille de 3 mois avec nous parce que le vendeur n'aura pas été "totalement" honnête

Nom: 
succession

bonjour,

notre bien indivis a été evalué à 120000€ par la justice et une vente aux enchères est prévue prochainement. Aucun prix plancher n'a été pris en considération malgré nos demandes. Cette vente peut s'averer catastrophique du fait des diminutions de 1/ 4 en cas de non enchères et ce jusqu'à la vente du bien...

Nous nous sommes mis d'accord à nouveau, tous les indivisaires pour vendre notre bien à l'amiable, ce qui serait ,pensons nous moins pénalisant.

comment faire pour arrêter la décision de justice?

Y a -t-il une demarche à faire auprés du president du Tribunal ou autre?

dans l'attente d'un réponse

recevez mes sincères salutations

Nom: 
Coulaud

Bonjour,

je sais que votre poste date mais peut-être pourrez-vous m'éclairer.

je suis acheteur dans le cas d'une vente amiable par adjudiction. Nous avions le cahier des charges et la vente a eu lieu dans le respect du cahier en présence des notaire, l'argent (incluant les frais de saisie)a été transmis et saisi par la caisse des dépots. Aujourd'hui je crois que le vendeur est encore en procédure avec ses créanciers pour valider les montants de répartition. Ma question est simple : sommes-nous propriétaires du bien ou devons-nous attendre la validation des créances pour pouvoir en jouir?

Notre notaire nous dit que nous ne pouvons jouir de notre bien tant que la vente n'a pas été homologuée par le juge et malgré une audience de rappel il semblerait que ce ne soit pas encore le cas car il y a des aller-retours avec les différents créanciers.

Merci de votre retour,

 

Clémence

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA