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PRESENTATION DE LA REFORME DE LA SAISIE IMMOBILIERE ET DE LA DISTRIBUTION DU PRIX D’UN IMMEUBLE

Depuis 1938, c'est un décret-loi codifié dans l'Ancien Code de Procédure Civile qui régit la matière de la saisie immobilière (décret – loi du 17 juin 1938).

Cependant, les dispositions qui figurent dans l'Ancien Code de Procédure Civile, ont souvent été critiquées.

Une tentative de réforme est intervenue par un décret n° 67 – 167 du 1er mars 1967 qui n'a jamais vu le jour.

Ce dernier texte abrogeait les articles 673 à 719 du Code de Procédure Civile, mais aussi les articles 2205 à 2217 du Code Civil qui régissaient jusqu'à présent la matière de la saisie immobilière.

Le législateur a ensuite engagé une vaste réforme des voies d'exécution dont le premier volet fut la loi du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d'exécution.

Son décret d'application est sorti le 31 juillet 1992.

Cependant, en matière de saisie immobilière, la loi du 9 juillet 1991 a rappelé dans son article 88 :

« en matière immobilière, les cas et conditions dans lesquelles le Tribunal de Grande Instance connaît à Juge unique de ce qui a trait à l'exécution forcée des jugements et autres actes restent déterminés par le Code de Procédure Civile ».

Par la suite de légers toilettages sont intervenus.

Ainsi, la Loi du 29 juillet 1998 a apporté de légères modifications et notamment la fin du régime spécial issu d'un décret de 1852 bénéficiant à certains organismes de crédit, tels le CREDIT FONCIER DE FRANCE, le COMPTOIR DES ENTREPRENEURS ou le CREDIT AGRICOLE.

Quelques mois plus tôt, la Loi du 23 janvier 1998 avait permis l'intervention de la Commission de Surendettement au sein de la procédure pour selon l'état d'avancement solliciter un sursis aux poursuites ou une remise de l'adjudication.

Enfin, le décret du 11 janvier 2002 est, à ma connaissance, le dernier toilettage intervenu, imposant de nouvelles règles de publicité en la matière.

En dehors de ces légères modifications intervenues depuis 1998, la procédure de saisie immobilière n'avait pas été touchée depuis le décret – loi de 1938 et ces projets de réforme étaient annoncés tel un serpent de mer depuis de nombreuses années.

La profession s'est penchée très tôt sur les travaux du projet de réforme notamment dans les années 1984, 1985 après diverses propositions de réforme des procédures d'ordre.

Puis les travaux de toute la profession auxquels s'est jointe l'AAPPE en 1996 ont permis d'aboutir à un Livre Blanc déposé sur le bureau de la Chancellerie proposant une réforme de la saisie immobilière et de l'ordre.

Ensuite l'AAPPE seule en 2002 a présenté un projet simplifié de procédure de distribution de prix clarifiant celle-ci

Cependant, c'est dans la précipitation que la procédure de saisie immobilière allait être réformée sur la base d'une loi d'habilitation du 21 avril 2006.

En effet, cette loi d'habilitation permettait au gouvernement de légiférer par voie d'ordonnance, sans l'aide du Parlement sur certaines matières et notamment le droit des sûretés et la procédure de saisie immobilière.

Il est particulièrement choquant que sur des matières touchant au droit de propriété, le Parlement n'ait pas été amené à jouer son rôle.

La loi d'habilitation du 21 avril 2006, donnait comme objectif au Gouvernement de

« simplifier les procédures civiles d'exécution immobilières et les rapprocher des

« procédures civiles d'exécution mobilière, pour renforcer le contrôle du Juge et

« favoriser la vente amiable ».

Le premier volet de cette réforme est intervenu avec l'ordonnance du 21 avril 2006, réformant la saisie immobilière.

Dans son rapport le Président de la République,précise que cette ordonnance est destinée à :

« - instituer un socle commun de règles d'exécution ;

« - garantir l'équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses

créanciers en renforçant le rôle du Juge et en maintenant la représentation

« obligatoire par Avocat ;

« - responsabiliser le débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable

« de son bien ;

« - sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement aux

« acquéreurs ;

« - simplifier et accélérer la procédure en limitant les contestations dilatoires

« et en anticipant la procédure de distribution du prix de vente ».

A la lumière de l'ordonnance du 21 avril 2006 et plus encore de son décret d'application du 27 juillet 2006, il est d'ores et déjà permis de penser que la pratique démontrera que ces objectifs risquent de ne pas être atteints.

En effet, nous examinerons le déroulement chronologique de la procédure par souci de simplicité, ce qui nous permettra de constater que cette dernière est encore moins lisible que la précédente, qu'elle sera souvent plus coûteuse et plus longue.

De surcroît, il est inutile de se voiler la face, elle sera concurrencée par d'autres techniques plus efficaces.

En effet, la récente réforme du droit des sûretés a non seulement modifié la dénomination de nombreux articles du Code Civil, mais également crée de « nouvelles » garanties comme la possibilité de demander l'attribution judiciaire du bien hypothéqué ainsi que la légalisation du pacte commissoire (sauf sur l'immeuble constituant la résidence principale du débiteur), ce qui était prohibé depuis la révolution car considéré comme une atteinte particulièrement rigoureuse au droit de propriété (article 2458 à 2460 du Code Civil).

Ainsi, dans le cadre du pacte commissoire, lors du crédit, et dans la convention d'hypothèque, il peut être convenu que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué, la valeur de l'immeuble sera estimé par expert désigné à l'amiable ou judiciairement.

Après cette présentation sommaire, il convient d'entrer dans le vif du sujet afin d'examiner la nouvelle procédure de saisie immobilière.

*

* *

Les textes régissant la matière retrouvent leur pleine efficacité dans le Code Civil.

L'ordonnance du 23 mars 2006 sur la réforme des sûretés a créé un Livre IV des sûretés sous lesquelles nous trouvons désormais les nouveaux articles 2284 à 2488 du Code Civil.

Le Livre III du Code Civil, sous le titre XIX, qui comportait jusqu'à présent les articles 2204 à 2218 sur « l'expropriation forcée et l'ordre entre les créanciers » s'intitulera désormais « De la saisie et de la distribution du prix de vente de l'immeuble » (articles 2190 à 2216 du Code Civil).

Bien que la distribution du prix soit incorporée à la procédure de saisie immobilière, par souci de simplicité, sera d'abord envisagée la saisie immobilière puis la distribution du prix.

I- LA SAISIE IMMOBILIERE :

C'est l'article 2190 du Code Civil qui donne la définition de la procédure de saisie immobilière.

Ce texte précise :

« La saisie immobilière tend à la vente forcée de l'immeuble du débiteur ou, « le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix ».

Comme par le passé, pour engager une procédure de saisie immobilière, le créancier doit détenir un titre exécutoire.

Jusqu'à présent, les dispositions des l'article 2215 du Code Civil et 551 de l'Ancien Code de Procédure Civile déterminaient les conditions de mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière.

Désormais c'est l'article 2191 du Code Civil qui dispose :

« Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide

« et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions

« fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas

« contraires, de la Loi du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures

« civiles d'exécution.

« Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice

« exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une

« décision définitive passée en force de chose jugée.

« Toutefois, pendant le délai de l'opposition, aucune poursuite ne peut être

« engagée en vertu d'un jugement rendu par défaut ».

Sur ce point, il n'y a que très peu de changement avec les dispositions de l'ancien article 2215 du Code Civil.

Il convient d'être en possession d'un titre exécutoire constitué par un jugement passé en force de chose jugée ou un arrêt d'appel, voir la copie exécutoire d'un acte notarié, ainsi que tous les titres exécutoires visés à l'article 3 de la Loi du 9 juillet 1991 qui précise :

« Seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif ainsi que les transactions soumises au président du tribunal de grande instance lorsqu'elles ont force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

5° Le titre délivré par l'huissier de justice en cas de non-paiement d'un chèque ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ».

à l'exception des décisions purement provisoires qui permettront, comme autrefois pour l'ordonnance de référé, d'engager la procédure de saisie immobilière mais de ne pas recourir à la vente forcée.

Comme par le passé, la saisie porte sur tous les droits réels afférant aux immeubles y compris leurs accessoires réputés immeubles à la condition qu'ils soient cessibles.

Cette saisie s'étend aux fruits disponibles (article 2193 et 2194 du Code Civil).

Il faut toutefois que ces biens soient saisissables conformément aux dispositions de l'article 14 de la Loi du 9 juillet 1991 et qu'ils n'aient pas fait l'objet d'une déclaration d'insaisissabilité par l'entrepreneur individuel de sa résidence principale opposable aux créanciers professionnels postérieurs (articles L 526-1 à L 526-4 du Code de Commerce).

L'article 2195 du Code Civil pose un nouveau principe selon lequel, si l'immeuble est commun, la poursuite devra être diligentée contre les deux époux.

C'était déjà le cas en pratique.

Dans le cadre de cet exposé, je n'entrerai pas dans le détail posé par les articles 2197 (biens appartenant à un mineur), de saisies simultanées de plusieurs immeubles (2196), ou de la restriction des droits d'agir en exécution posée autrefois par l'article 2209 et aujourd'hui posée dans l'article 2192 (le créancier ne peut poursuivre la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués que dans le cas d'insuffisance des biens qui lui sont hypothéqués, disait l'ancien texte, qui est pratiquement repris aujourd'hui).

*

* *

1- LE JUGE COMPETENT :

Une des innovations majeures de la Loi c'est que la saisie immobilière sera poursuivie devant le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel est situé l'immeuble saisi (article 2 du décret du 27 juillet 2006).

A ce sujet, les dispositions de l'article L 311-12-1 du COJ se sont vues ajouter un alinéa :

« Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de

« saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celles – ci

« et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement,

« même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de

« distribution qui en découle ».

Bien sûr, ces dispositions ont entraîné l'abrogation de l'article 88 de la Loi du 9 juillet 1991 qui prévoyait le juge unique (article 22 de l'ordonnance du 21 avril 2006).

Par ailleurs, l'article 10 de la Loi du 9 juillet 1991, qui renvoie en principe aux règles d'assistance et de représentation applicables devant le Tribunal d'Instance est lui aussi modifié puisque le principe de la représentation obligatoire par Avocat est maintenue en cette matière et qu'il est ajouté que ce sont ces règles applicables devant le Tribunal d'Instance qui s'appliquent, sous réserve « des dispositions particulières applicables à la vente forcée des immeubles ».

C'est pourquoi, il est permis de penser le juge de l'exécution immobilier conservera une audience qui lui sera propre avec selon les juridictions un greffe qui lui restera propre et un magistrat qui assurera la présidence de cette chambre particulière.

2-LA PROCEDURE :

a – le commandement valant saisie :

Comme par le passé, elle est engagée par la signification du commandement de payer valant saisie.

Le formalisme exigé pour la rédaction de cet acte est figure dans l'article 13 du décret du 27 juillet 2006 :

« Un commandement de payer valant saisie est signifié au débiteur à la

« requête du créancier poursuivant.

« La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux

« risques du créancier.

« Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l'un des époux

« constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à

« son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification

« de l'acte ».

Seul le dernier alinéa comporte une nouveauté critiquable car dans la pratique, lorsque le bien était un bien propre de l'un des époux, mais constituait la résidence familiale, le commandement était signifié au débiteur principal et en tant que de besoin au conjoint.

Désormais le texte précise que celui – ci doit être dénoncé, qui plus est dans un délai très court.

Cela signifie-t-il qu'il sera toujours possible de procéder comme le faisait la pratique ou conviendra-t-il de faire délivrer un acte supplémentaire le premier jour ouvrable suivant la signification, consistant en la dénonciation au conjoint, du commandement saisie délivré initialement.

Il s'agit là que d'un premier élément démontrant la lourdeur de la procédure et le risque d'augmentation de son coût, tout à la joie des Huissiers de Justice.

L'article 14 du décret précise que lorsque la saisie porte sur les immeubles dans le ressort de plusieurs bureaux des hypothèques, il doit être établi un commandement de payer par ressort.

Par ailleurs, aux termes de l'article 2195 du Code Civil issu de l'ordonnance du 21 avril 2006 la saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux

Enfin l'article 15 énumère les mentions obligatoires qui doivent figurer dans cet acte.

Il s'agit :

« Outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

« 1- la constitution d'avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte

« élection de domicile ;

« 2-l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu

« duquel le commandement est délivré ;

« 3-le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts

« échus, ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;

« 4- l'avertissement que le débiteur doit payer lesdites sommes dans

« un délai de huit jours, qu'à défaut de paiement, la procédure à fin

« de vente de l'immeuble se poursuivra et qu'à cet effet, le débiteur

« sera assigné à comparaître à une audience du juge de l'exécution

« pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;

« 5- la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels portent

« la saisie immobilière, telle qu'exigée par les règles de la publicité

« foncière ;

« 6- l'indication que le commandement vaut saisie de l'immeuble et

« que le bien est indisponible à l'égard du débiteur à compter de la

« signification de l'acte et à l'égard des tiers à compter de la

« publication de celui-ci au bureau des hypothèques ;

« 7- l'indication que le commandement vaut saisie des fruits et que le

« débiteur en est séquestre ;

« 8- l'indication que le débiteur garde la possibilité de rechercher un

« acquéreur de l'immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable

« ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne

« pourra néanmoins être conclue qu'après autorisation du juge

« de l'exécution ;

« 9- la sommation, lorsque le bien fait l'objet d'un bail, d'avoir à

« indiquer à l'huissier de justice, les nom, prénom et adresse du

« preneur ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et

« son siège social ;

« 10- l'indication qu'un huissier de justice pourra pénétrer dans les

« lieux afin de dresser un procès verbal de description de

« l'immeuble ;

« 11- l'indication du juge de l'exécution territorialement compétent

« pour connaître de la procédure de saisie et des contestations et

« demandes incidentes y afférentes ;

« 12- l'indication que le débiteur qui en fait préalablement la demande

« peut bénéficier, pour la procédure de saisie, de l'aide juridiction-

« nelle, s'il remplit les conditions de ressources prévues par la loi

« n° 91 – 647 du 10 juillet 1991, relative à l'aide juridique et le

« décret n° 91 – 1266 du 19 décembre 1991, portant application

« de ladite loi ;

« 13- l'indication, si le débiteur est une personne physique, que s'il

« s'estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir

« la commission de surendettement des particulier instituée par

« l'article L 331-1 du Code de la Consommation » .

« Si le créancier saisissant agit en vertu d'une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l'acte de transmission à moins que le débiteur n'en ait été régulièrement avisé au préalable.

« Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne « qui a consenti une hypothèque, sur l'un des biens pour garantir la dette d'un « tiers, le délai de sommation prévu au 4° est porté à un mois.

« Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité.

« Toutefois, la nullité n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées « sont supérieures à celles qui sont dues au créancier »

Les exigences figurant dans la rédaction du commandement présentent beaucoup de ressemblance avec l'ancien texte.

Il était donc important de n'en souligner que les nouveautés.

Tout d'abord, il est permis de noter que désormais le débiteur dispose d'un délai de huit jours à compter de la signification du commandement, pour régler. Ce délai est porté à un mois pour la caution réelle.

Autrefois, les dispositions de l'article 673 de l'A.C.P.C. ne faisaient figurer aucun délai.

Par ailleurs, il est permis également d'observer qu'il n'est plus nécessaire d'agir en vertu d'un pouvoir spécial de saisir et que l'insertion de la copie de la matrice du rôle de la contribution foncière (matrice cadastrale) ne fait plus partie des exigences du texte.

Sont également précisés les effets ou partie des effets de ce commandement, notamment l'indisponibilité du bien à compter de sa signification pour le débiteur et de sa publication pour les tiers, la saisie des fruits, le débiteur étant désigné en qualité de séquestre et la possibilité pour le débiteur de rechercher un acquéreur amiable sous réserve d'une autorisation du juge de l'exécution.

Innovation intéressante, le commandement comporte la sommation d'avoir à indiquer à l'huissier de justice l'existence d'un bail et les coordonnées du preneur, personne physique ou morale.

Tout comme les dispositions anciennes, la délivrance du commandement permet à l'huissier de justice de pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès verbal de description de l'immeuble.

Nous verrons toutefois que ce procès verbal ne peut malheureusement pas être dressé concomitamment au commandement, ce qui était une source de diminution de frais dans l'ancienne procédure.

Par ailleurs, les dispositions en matière d'aide juridictionnelle et de surendettement sont reprises.

Enfin, autre petite innovation, lorsque le créancier poursuivant agit en vertu d'une cession de créance, le commandement doit viser l'acte de transmission sauf si celui-ci a été régulièrement signifié préalablement.

Le non-respect des mentions prévues à l'article 15 du décret du 27 juillet 2006 est prescrit à peine de nullité.

Ce titre, fait écho à l'article 11 du décret qui précise que la nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régit par le droit commun du régime de nullité des articles 112 et suivants du NCPC.

Ainsi désormais, le demandeur à la nullité doit rapporter la preuve que l'irrégularité lui a causée un grief.

Ces dispositions sont complétées par le nouvel article 2198 du Code Civil (issu de l'ordonnance du 21 avril 2006) qui précise que la saisie rend l'immeuble indisponible et que le bien ne peut être aliéner, ni grevé de droits réels par le débiteur avec une exception.

Le principe selon lequel le débiteur est constitué séquestre est également visé dans cet article, sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur pour cause grave.

Le régime des baux est également précisé puisque ceux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelque soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur (2199).

En revanche, il est indiqué que la preuve de l'antériorité de bail peut être faite par tous moyens, ce qui risque de générer du contentieux.

La seule exception à l'impossibilité d'aliéner le bien est régie par les articles 2200 et 2201 du Code Civil.

En effet, à différentes étapes de la procédure, la partie saisie aura la possibilité de solliciter l'autorisation judiciaire de vendre amiablement le bien.

Dans cette hypothèse, il appartiendra à l'acquéreur de consigner une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant.

Ainsi il sera possible soit de solliciter l'autorisation judiciaire de vendre les biens, soit le confortement d'une vente consentie à un tiers.

Dans le premier cas l'autorisation judiciaire de vendre le bien est incluse dans la procédure elle-même, soit avant l'audience d'orientation, soit à celle-ci ; dans le second cas, il appartiendra à l'acquéreur de consigner une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant.

Enfin, les articles 28 à 30 du décret régissent le sort des fruits et notamment des loyers, le créancier poursuivant ayant la possibilité de faire verser entre les mains d'un séquestre ou de les faire consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations.

b-la péremption du commandement de payer valant saisie :

L'article 694, alinéa 3 de l'Ancien Code de Procédure Civile précisait que le commandement saisie se périmait par trois ans à compter de sa publication.

Il était toutefois possible d'obtenir la prorogation des effets du commandement en assignant à jour fixe.

Désormais, c'est l'article 32 du décret du 27 juillet 2006 qui régit la durée de vie du commandement précise que :

« Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire

« effet si, dans les deux ans de sa publication, il n'a pas été mentionné en

« en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien

« saisi ».

A l'expiration de ce délai (article 33), toute partie intéressé peut demander au juge de l'exécution de constater la péremption du commandement et d'ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au bureau des hypothèques.

Toutefois, l'article 34 prévoit la suspension ou la prorogation de ce délai par la mention en marge de la copie du commandement publié d'une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d'exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères (nouvelle dénomination de la folle enchère).

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c-le procès – verbal de description des lieux

Jusqu'à présent, il était possible de faire dresser un procès verbal de description des lieux, par le biais d'une ordonnance sur requête, préalablement à la procédure de saisie immobilière.

Il était également possible de faire dresser le procès-verbal concomitamment à la délivrance de ce dernier, par application du dernier alinéa de l'article 673 de l'A.C.P.C. qui permettait à l'huissier de justice de pénétrer dans les lieux pour recueillir les renseignements nécessaires, si besoin est avec l'assistance de la force publique.

Désormais, les articles 35 et 36 du décret du 27 juillet 2006 sont plus rigoureux.

Le procès verbal de description ne pourra être dressé qu'à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer.

L'article 35 précise que l'huissier de justice peut pénétrer dans les lieux désignés dans le commandement afin de dresser un procès verbal de description.

On peut noter ici une particularité en contemplation de l'article 17 de l'ordonnance du 21 avril 2006 qui, complétant l'article 21 de la Loi d u 9 juillet 1991, précise :

« L'huissier de justice mandaté par le créancier poursuivant pour procéder

« à la description d'un immeuble faisant l'objet d'une saisie, ne peut pénétrer

« dans les lieux occupés par un tiers en vertu d'un droit opposable au

« débiteur que sur autorisation préalable du juge de l'exécution, à défaut

« d'accord de l'occupant ».

Ce qui signifie l'existence d'un double régime.

Si le bien est occupé par la partie saisie, l'huissier de justice pourra pénétrer dans lieux désignés dans le commandement.

En revanche, sauf accord de l'occupant, si ce dernier n'est pas la partie saisie mais un locataire, un tiers ou un occupant sans droit ni titre, il conviendra d'obtenir une autorisation préalable du Juge.

L'huissier de justice pourrait pénétrer dans les lieux pour recueillir les renseignements nécessaires au moment de la délivrance du commandement tout au moins si le même huissier est compétent pour les deux, c'est-à-dire si le débiteur demeure dans le même ressort que l'immeuble.

L'article 36 vient compléter ce que doit comprendre le procès verbal, mais il est permis d'affirmer que cette liste n'est pas exhaustive.

Enfin, l'article 37 précise que l'huissier de justice peut utiliser tous moyens appropriés pour décrire les lieux et se faire assister par tous professionnels qualifiés en cas de nécessité.

A la lecture de ce texte, il est permis de penser que l'huissier de justice pourra ainsi être assisté d'un sapiteur, notamment pour les diagnostics rendus obligatoires par les textes récents (plomb, amiante,...) et éventuellement la superficie (loi Carrez), bien que non obligatoire en la matière.

Par ailleurs les diagnostic futurs, relatifs à l'électricité, au gaz, au bilan énergétique ... nécessiteront peut être la présence d'un tiers.

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d-la saisie a tiers detenteur :

Lorsque la procédure n'était pas diligentée directement contre la partie saisie mais contre un tiers détenteur d'immeuble hypothéqué, le texte renvoyait aux dispositions des articles 2166 et suivants du Code Civil.

La réforme de la procédure de saisie immobilière envisage ce type de procédure.

Le créancier poursuivant, comme par le passé, doit faire délivrer un commandement de payer au débiteur principal (article 17).

Cet acte comprend ceux énoncées par l'article 13 et devra être signifié également au tiers détenteur et comporter les mentions énumérées à l'article 15, si ce n'est que le délai de huit jours est porté à un mois pour ce dernier et qu'en outre, doit figurer le rappel des obligations énoncées à l'article 2463 du Code Civil, issues de la réforme des sûreté qui disposent :

«Le tiers détenteur est tenu dans le même cas, ou de payer tous les intérêts et

« capitaux exigibles, à quelques sommes qu'ils puissent monter, ou de

« délaisser l'immeuble hypothéqué, sans aucune réserve ».

Il conviendra également de rappeler les dispositions de l'article 2464 (crée par l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés et déjà modifié par l'article 6 de l'ordonnance du 21 avril 2006) :

« Faute par le tiers détenteur de satisfaire à l'une de ces obligations, chaque créancier titulaire d'un droit de suite sur l'immeuble a le droit de faire poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du titre XIX du livre III ».

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En tout état de cause, le commandement de payer valant saisie, ou le commandement de payer valant saisie au tiers détenteur doivent être publiés à la conservation des hypothèques dans les deux mois de leur signification, ce délai étant prescrit à peine de caducité (article 12 du décret).

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e-l'audience d'orientation :

Feue l'audience éventuelle.

Elle est désormais remplacée par l'audience d'orientation.

Le commandement saisie doit être publié dans un délai de deux mois à compter de sa signification (article 18 du décret).

A compter de cette publication, le créancier poursuivant aura deux mois pour assigner le débiteur saisi à comparaître à jour fixe devant le juge de l'exécution à une audience d'orientation.

Cette assignation doit être délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l'audience (article 38 du décret).

L'article 39 du décret précise les mentions que doit comporter cette assignation outre celles imposées par l'article 56 du NCPC, savoir :

« 1- l'indication des lieu, jour et heure de l'audience d'orientation du juge

« de l'exécution ;

« 2- l'indication que l'audience d'orientation a pour objet d'examiner la

« validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes

« incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon

« lesquelles la procédure sera poursuivie.

« 3- l'information que, si le débiteur n'est pas présent ou représenté

« par un avocat à l'audience, la procédure sera poursuivie en vente

« forcée, sur les seules indications fournies par le créancier.

« 4- la sommation de prendre connaissance des conditions de la vente

« figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être

« consulté au greffe du juge de l'exécution où il sera déposé trois

« jours ouvrables au plus tard après l'assignation.

« 5- l'indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des

« conditions de vente et de la possibilité d'en contester le montant

« pour insuffisance manifeste.

« 6- l'avertissement que le débiteur peut demander au juge de

« l'exécution à être autoriser à vendre le bien saisi à l'amiable

« s'il justifie qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans

« des conditions satisfaisantes.

« 7- l'indication, en caractère très apparent, qu'à peine d'irrecevabilité,

« toute contestation ou demande incidente doit être déposée au

« greffe du juge de l'exécution par conclusions d'avocat au plus tard lors

« de l'audience ;

« 8- le rappel des dispositions de l'article 50.

« 9- l'indication que le débiteur, qui en fait préalablement la demande, peut

« bénéficier de l'aide juridictionnelle pour la procédure de saisie, s'il

« remplit les conditions de ressource prévues par la Loi du 10 juillet 1991

« et le décret du 19 décembre 1991 susvisés ».

Les innovations importantes à souligner sont les suivantes :

Il est précisé que le cahier des conditions de vente ne peut être consulté qu'au greffe du juge de l'exécution.

Il n'est donc pas prévu que celui-ci puisse être consulté au cabinet de l'avocat poursuivant, mais cela n'est pas exclu.

Par ailleurs, en ce qui concerne la possibilité de contester la mise à prix, il est important de souligner qu'autrefois elle était réservée au débiteur lorsque la saisie portait sur sa résidence principale.

Cette précision n'y figurant plus, il est permis d'affirmer que désormais le débiteur pourra solliciter la modification de la mise à prix quelque soit le bien poursuivi.

Enfin, il est important également de constater qu'à peine d'irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente doit être déposée au greffe du juge de l'exécution par conclusions d'avocat (principe posé par l'article 7 du décret).

Deux observations à ce sujet, d'une part la notion de dire est supprimée, d'autre part la contestation ou la demande incidente n'est soumise à aucun délai puisqu'elle peut être déposée au plus tard lors de l'audience (article 39-7°).

Afin de respecter le principe du contradictoire, il semble que les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 7 du décret aient envisagé ce cas de figure puisqu'il dispose :

« Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à

« l'audience d'orientation, le greffe convoque les parties à une audience

«par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai

« de 15 jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande ».

Le même texte ajoute :

« L'examen des contestation et des demandes incidentes ne suspend pas

« le cours de la procédure ».

Le texte n'apportant aucune précision, il conviendra de s'interroger pour savoir si la lettre recommandée adressée aux parties doit l'être à leur domicile réel ou siège social ou à celui de leur avocat.

Par ailleurs, est-ce la convocation qui doit être faite dans le délai de 15 jours ou bien la fixation de l'audience ?

Qui fixera la date de cette audience, le greffe ou le juge ?

Après l'assignation du débiteur, le créancier poursuivant a également l'obligation de dénoncer le commandement et d'assigner les créanciers inscrits.

C'est l'article 40 du décret qui dispose :

« Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de

« l'assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie

« est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du

« commandement.

« La dénonciation vaut assignation à comparaître à l'audience

« d'orientation du juge de l'exécution ».

En pratique, il s'agira d'une dénonciation du commandement valant saisie avec assignation à jour fixe.

Cette dénonciation doit comprendre à peine de nullité, outre les mentions prescrites par l'article 56 du NCPC, les indications suivantes :

« 1- l'indication des lieu, jour et heure de l'audience d'orientation du juge

« de l'exécution.

« 2- la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de

« vente qui peut être consulté au greffe du juge de l'exécution où il

« est déposé trois jours ouvrables au plus tard après la date de

« l'assignation du débiteur à l'audience d'orientation.

« 3- l'indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des

« conditions de vente.

« 4- la sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien

« saisie, en principal, frais et intérêts échus, avec l'indication du taux

« des intérêts moratoires, par acte d'avocat, déposé au greffe du juge

« de l'exécution, et accompagné d'une copie du titre de créance et du

« bordereau d'inscription.

« 5- la reproduction en caractères très apparents de l'article 46.

« 6- la reproduction de l'article 7 ».

Le texte précise que la dénonciation aux créanciers inscrits peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d'inscription.

Elle précise également qu'elle peut être faite aux héritiers collectivement sans désignation des noms et qualités respectifs, à domicile élu ou, à défaut, au domicile du défunt.

Ces deux actes, l'assignation et la dénonciation de l'assignation avec assignation doivent être mentionnés en marge dudit commandement saisie dans les 8 jours de la dernière signification.

Toutefois, le non respect de ce délai, comme la mention de la sommation autrefois, n'est pas sanctionné.

*

* *

f-le depot du cahier des conditions de vente et de l'etat hypothecaire :

C'est l'article 44 qui dispose que :

« Dans les trois jours ouvrables suivant l'assignation délivrée au débiteur

« saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l'exécution

« un cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de

« l'immeuble et les modalités de la vente.

« Il y est joint la copie de l'assignation délivrée au débiteur et un état

« hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de

« payer valant saisie. »

Le cahier des conditions de la vente contient notamment, à peine de nullité :

« 1- l'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont

« exercées.

« 2- le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal,

« frais et intérêts échus, ainsi que l'indication du taux des intérêts

« moratoires.

« 3- l'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention

« de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieure-

« ment.

« 4- la désignation de l'immeuble saisie, l'origine de propriété, les servitudes

« grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès verbal

« de description.

« 5- les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier

« poursuivant.

« 6- la désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la

« Caisse des Dépôts et Consignation, consignataire des fonds. »

Ici plusieurs observations.

Les délais prescrits à l'article 44 le sont à peine de caducité.

Or, il ne sera pas toujours aisé, notamment lorsque le débiteur n'est pas domicilié dans le ressort du Tribunal devant lequel la saisie est poursuivie, d'obtenir une copie de l'assignation délivrée.

Cela pourrait être un motif du rapport de la caducité prévue par le dernier alinéa de l'article 12 puisque la déclaration de caducité peut être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l'exécution, dans un délais de quinze jours à compter du prononcé de la caducité, le motif légitime qu'il pourrait évoquer.

En effet, la déclaration de caducité peut être sollicitée par toute partie intéressée.

Bien sûr, le créancier poursuivant peut justifier du motif légitime à l'audience et s'il ne le fait pas, il dispose du dernier alinéa de l'article 12.

A ce stade, peu d'observations.

Le cahier des conditions de vente ressemblera à son aîné le cahier des charges.

Il est toutefois permis de souligner que désormais il doit contenir la désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente qui pourra être la CARPA ou la CAISSE DES DEPOTS DE CONSIGNATIONS ;

Il conviendra bien sûr d'être attentif au délai imposé, notamment le délai de trois jours à compter de l'assignation au débiteur pour déposer le cahier des conditions de vente en y insérant copie de l'assignation et le délai de cinq jours pour dénoncer le commandement avec assignation à comparaître à l'audience d'orientation aux créanciers.

Ces deux actes devant être mentionnés en marge du commandement valant saisie.

Un élément important toutefois, le dernier alinéa de l'article 45 risque de générer du contentieux puisqu'il dispose :

« sous réserve des dispositions de l'article 2206 du Code Civil, relatives au

« montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente

« peuvent être contestées par tout intéressé ».

Là encore la contestation se verra imposer les dispositions applicables à la procédure, c'est-à-dire par voie de conclusions d'avocat déposées au greffe du juge de l'exécution.

En ce qui concerne la dénonciation du commandement de payer valant saisie avec assignation à jour fixe des créanciers inscrits, il est permis de constater l'obligation désormais faite à ces derniers de déclarer leur créance, sous réserve de sanctions assez sévères, ce qui là encore risque de générer du contentieux.

*

* *

g –le déroulement de l'audience d'orientation

Lors de cette audience, le juge de l'exécution doit vérifier la régularité de la procédure et statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui auraient pu être élevées.

Il doit ensuite déterminer les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Petite particularité, puisque le principe de la présence de l'avocat était affirmé dans le rapport de présentation du Président de la République, le 22 avril 2006 et que ce principe est repris dans le décret d'application du 27 juillet 2006, puisqu'il est indiqué à l'article 5 que les parties sont tenues de constituer Avocat, or la texte prévoit une seule exception : la possibilité pour le débiteur de solliciter la vente amiable de l'immeuble sans ministère d'avocat.

Le texte ajoute, au mépris du principe du contradictoire, que cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation.

Sans faire preuve d'un corporatisme exagérée, les limites de la présence personnelle du débiteur à l'audience du juge de l'exécution ont très vite été soulignées, ce qui a entraîné une modification des modalités de saisine de cette juridiction dans le cadre de la Loi du 9 juillet 1991.

Dans une matière aussi complexe que la procédure de saisie immobilière, cette dérogation parait là encore très contestable.

Certains jugent même qu'il s'agit d'une « absurdité » (Thierry WICKERS, la procédure de saisie immobilière après le décret du 27 juillet 2006, Gazette du Palais 9 et 10 août 2006 pages 2 et suivantes).

En effet, la demande d'autorisation de vente amiable n'a rien d'un incident secondaire qu'un profane pourrait aisément mettre en œuvre.

Il appartiendra en effet au juge de statuer sur le prix minimum de vente de l'immeuble, en présence des créanciers inscrits, d'autant plus attentifs à la décision que la vente amiable emportera purge.

De surcroît, comme nous l'avons envisagé, l'audience d'orientation permettra d'envisager les modalités de la vente (amiable ou forcée) et permettra également de statuer sur les contestations ou les demandes incidentes.

Comment expliquer à un débiteur qu'il a la possibilité de se présenter personnellement devant le juge pour verbalement, solliciter l'autorisation d'une vente amiable, alors que, s'il entend élever des contestations ou demandes incidentes, il devra le faire par l'intermédiaire d'un avocat.

Il est permis malheureusement de penser que le juge aura systématiquement recours aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 7 qui je le rappelle prévoit la possibilité de renvoyer l'examen de la contestation de la demande incidente à une nouvelle audience à la suite d'une convocation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par le greffe.

Néanmoins, le texte se réfère expressément aux contestations ou demandes incidentes qui auraient été déposées au greffe par voie de conclusions d'avocat, mais ne l'envisage pas pour les demandes d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble pour lesquelles il semblerait que le Juge soit contraint de statuer sur le siège.

Seule la pratique répondra à ces interrogations.

Cette audience d'orientation doit, sous réserve des contestations et demandes incidentes déboucher, soit sur une vente amiable sur autorisation judiciaire, soit sur la vente forcée.

Toutefois, un élément important, l'article 51 précise que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Curieusement également, cette décision est susceptible d'appel dans les 15 jours de sa notification par le greffe.

*

* *

h-la vente amiable sur autorisation judiciaire :

Au contradictoire du créancier poursuivant et des créanciers inscrits, le juge de l'exécution peut autoriser la vente amiable dans les conditions fixées à l'article 54 du décret.

Ainsi il doit :

« - fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, eu « égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les « conditions particulières de la vente ;

« -Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant ;

« -il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai « qui ne peut excéder quatre mois.

« A cette audience, le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire que

« si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de « permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.

« Ce délai ne peut excéder plus de trois mois.

Cela représente un délai total de sept mois.

Au cours de cette période, l'article 55 du décret précise que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et en rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande.

Le créancier poursuivant dispose toutefois d'une arme, il a la possibilité d'assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée si le débiteur ne respecte pas les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.

Seules la pratique et la jurisprudence détermineront ce qu'il faut entendre par les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.

Autre source de complication dans la procédure, l'article 53 prévoit la possibilité pour le débiteur de demander l'autorisation au juge de vendre amiablement avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation.

Il doit cependant mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.

Or, comme cela a été précisé, l'article 50 du texte prévoit que le débiteur, pour cette demande, est dispensé du ministère d'avocat.

Pourtant, s'il fait sa demande entre la signification du commandement saisie et avant l'assignation à l'audience d'orientation, il devra mettre en cause les créanciers inscrits, donc faire délivrer des actes.

Ce qui sera fort compliqué, car comme nous le verrons ultérieurement, la vente sur autorisation judiciaire, comme la vente forcée, ne sont possibles que si un état des créances a été préalablement établi.

Si la partie saisie agit sans avocat et convoque les créanciers inscrits sans les inviter à déclarer leur créance et avant l'audience d'orientation, comment l'état des créances sera- t-il dressé ?

Pour revenir au déroulement de la procédure, lorsque le créancier poursuivant prend l'initiative de la reprise de la procédure en raison de la carence du débiteur dans l'accomplissement de ses diligences, le juge fixera la date de l'audience d'adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois.

Là encore, nouveau travail pour le greffe puisque cette décision doit être notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits.

Le problème se posera pour le greffe lorsque la demande aura été faite avant l'audience d'orientation car si le créancier poursuivant aura nécessairement constitué avocat dans le commandement (article 15-1°), tel ne sera pas forcément le cas du débiteur saisi et des créanciers inscrits.

Fort heureusement, le texte ajoute que cette décision, ordonnant la reprise des poursuites, n'est pas susceptible d'appel.

L'article 56 précise :

« Le prix de vente de l'immeuble, ainsi que toutes sommes acquittées par

« l'acquéreur à quelque titre que se soit, sont consignées et acquis aux

« créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au

« débiteur, pour leur être distribuées.

« En cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l'acquéreur et sous

« réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son

« droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent

« consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution ».

Ces dispositions sont rigoureuses pour l'acquéreur.

Il est permis d'affirmer que la consignation aura lieu au séquestre désigné dans le cahier des charges, savoir la CARPA ou la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS.

L'article 57 précise les modalités de la remise des actes et documents nécessaires par le Notaire contre récépissé.

Il ajoute :

« Les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix

« de vente ».

Reste à savoir que faudra-t-il entendre par les frais taxés, puisque le tarif actuellement vigueur n'a pas été modifié au regard de la loi nouvelle.

Il conviendra donc de s'adapter.

*

* *

Lors de l'audience de rappel, c'est-à-dire dans les quatre mois de l'audience d'orientation, le Juge s'assurera que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, que le prix a été consigné et que l'état ordonné des créances a été dressé.

Si ces conditions sont remplies il constatera la vente et ordonnera la radiation des inscriptions d'hypothèques et de privilège prises du chef du débiteur.

Cette décision n'est pas susceptible d'appel.

Le jugement devra être publié à la conservation des hypothèques.

Si la vente amiable n'est pas conclue, le juge fixera la date de la vente forcée.

*

* *

i-la vente forcée :

Si la vente amiable n'a pas été sollicitée ou si elle n'a pas pu se réaliser faute de respect des diligences imposées, le juge ordonnera la vente forcée par jugement non susceptible d'appel.

Cette décision fixera la date d'audience d'adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois.

C'est aussi le juge qui dans cette décision devra déterminer les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Pour que la vente puisse avoir lieu, le créancier poursuivant devra poursuivre la procédure en déposant au greffe l'état ordonné des créances en effectuant les publicités dans les conditions déterminées par le décret qui reprend peu ou prou, mais nous le verrons, les dispositions actuellement en vigueur.

Comme le précise le texte en effet, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseur possible dans les conditions prévues.

La publicité doit être effectuée dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication.

Un avis est déposé au greffe du juge de l'exécution pour qu'il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction.

C'est l'article 64 du décret qui régit les modalités de cet affichage et les mentions qui doivent figurer dans l'avis.

Outre la publicité légale, des sommaires ou avis simplifiés doivent être publiés dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale au tarif des annonces ordinaires.

L'ancien texte prévoyait l'avis simplifié dans trois éditions périodiques.

Cela permettra de diminuer légèrement le coût de la publicité.

Toujours indiqué, le créancier poursuivant, ou tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites peut solliciter la vente (article 60 du décret).

Il conviendra toutefois, pour que la vente soit possible, que le créancier poursuivant ou subrogé, justifie du dépôt de l'état ordonné des créances dans les conditions prévues à l'article 48.

Le dernier alinéa de l'article 60 prévoit une sanction très sévère :

« Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du

« commandement de payer valant saisie.

« Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge

« l'ensemble des frais de saisie engagés, sauf décision contraire du juge

« spécialement motivée ».

Désormais, la vente ne pourra être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement dans les conditions précisées par la Code de la Consommation.

En effet, en ce qui concerne les incidents, l'article 6 dispose :

« A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune

« demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après

« l'audience d'orientation prévue à l'article 49, à moins qu'elle porte sur les

« actes de procédure postérieurs à celle – ci.

« Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un

« délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte ».

Cela risque donc, il faut l'espérer de diminuer ce qui était communément appelé les incidents d'adjudication.

*

* *

j-l'audience d'adjudication :

Elle ressemblera à celle que nous connaissons.

Il y a toutefois quelques nouveautés.

Ainsi, les enchères doivent être portées par le ministère d'un avocat (article 73).

Pour éviter tout souci généré par une jurisprudence récente, l'avocat doit être inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance devant lequel la vente est poursuivie.

Une nouveauté toutefois dans le dernier alinéa de l'article 73 du décret, l'avocat ne peut être porteur que d'un seul mandat.

Cela résulte d'une décision normative du Conseil National des Barreaux dans le Règlement Intérieur Unifié des Barreaux, puis dans le Règlement Harmonisé des Barreaux, puis dans le Règlement Intérieur National qui est le dernier en date.

Toutefois cela ne manquera pas de poser de nombreuses difficultés dans les petits barreaux où le nombre d'avocats inscrits risque d'être insuffisant, sauf extension de la multipostulation par la Loi.

Par ailleurs, cela posera également des problèmes pour les praticiens, lorsque l'avocat du créancier poursuivant et aussi mandaté par sa filiale marchand de biens.

Cela l'empêchera-t-il d'enchérir pour un tiers alors que le prix serait supérieur ?

Sur recours de plusieurs avocats du barreau de GRASSE contre certaines règles du règlement intérieur des barreaux, la Cour de Cassation avait estimé qu'il n'y avait pas d'interdiction pour l'avocat de disposer de plusieurs mandats dans la mesure où c'était dans l'intérêt des enchères.

Cette obligation désormais réglementaire risque de générer de nombreuses difficultés et alors qu'aucune correction n'est envisagée malgré les observations formulées par la profession à la lecture de l'avant projet du décret.

L'article 74 fixe les règles que doit s'imposer l'avocat pour être dûment mandaté.

Cet article dispose :

« Avant de porter les enchères, l'avocat se fait remettre par son mandant et

« contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque

« rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier

« des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix ».

Le récépissé reproduit les dispositions des troisième et quatrième alinéas du présent article.

La somme encaissée par le séquestre ou le consignataire est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire.

Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise au créancier participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.

Ce formalisme est contestable.

Tout d'abord, l'obligation de se faire remettre une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente représentant seulement 10 % de la mise à prix n'est pas suffisant.

Autrefois, la pratique exigeait de se faire remettre un chèque de banque libellé à l'ordre de l'avocat, puisqu'il s'agissait de faire face aux frais de procédure, le montant de ce chèque devant couvrir le montant des frais de procédure, le montant évalué des droits de mutation, le montant évalué des émoluments et des frais postérieurs.

Dans 90 % des cas, le montant sollicité par les praticiens était largement supérieur à 10 % de la mise à prix.

L'avant dernière audience d'adjudication qui s'est déroulée le 7 septembre 2006 vient illustrer mes propos.

Un créancier poursuivant a sollicité la vente forcée d'un appartement situé à VALLAURIS, moyennant une mise à prix de 50 000 euros.

Pour participer aux enchères j'aurais exigé pour ma part, après examen de l'appartement et son évaluation, la remise d'un chèque de banque de 25 000 euros.

Le texte imposera à l'avocat de ne réclamer qu'un chèque de banque de 5 000 euros.

Or, le bien s'est finalement vendu 226 000 euros.

Cela a généré un total de frais, droit de mutation, émoluments et frais postérieurs, supérieur à 23 000 euros.

Cette disposition figurant dans le cadre réglementaire de la réforme, sera-t-il possible d'y déroger contractuellement dans le cahier des conditions de vente ?

Il faut espérer que nos cahiers des charges pourront effectivement prévoir une consignation supérieure, du moins tant que la Cour de Cassation ne juge pas, et elle le jugera certainement compte tenu de ses derniers arrêts, que c'est contraire au décret et que les conditions de la vente ne peuvent y déroger.

La question reste posée.

Par ailleurs, le décret fait état de la somme encaissée, ce qui signifierait que le séquestre ou la caution bancaire doit être encaissé.

Cela n'était pas le cas jusqu'à présent.

L'avocat qui participait aux enchères se faisait remettre un chèque de banque libellé à son ordre qu'il ne mettait à l'encaissement que si le client devenait définitivement adjudicataire à l'issue du délai de surenchère.

Désormais, à s'en tenir à la lettre du texte, cette somme devra impérativement être encaissée.

Ce qui est difficilement applicable en pratique car le texte prévoit également l'obligation, dès l'issue de l'audience d'adjudication de restituer la somme encaissée.

Or, il fait référence pour l'encaissement à la CARPA ou à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION puisque c'est le séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente.

Dès l'audience d'adjudication, la CARPA sera-t-elle en mesure si par exemple dix acquéreurs potentiels se sont manifestés d'établir immédiatement dix chèques en restitution ?

Sans invoquer la même obligation pour la CAISSE DES DEPOTS et CONSIGNATIONS.

*

* *

k-feue la bougie :

C'est l'article 78 qui règlemente le déroulement des enchères.

Ce dernier dispose :

« Les enchères sont arrêtées lorsque trois minutes se sont écoulées depuis la

« dernière enchère.

« Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au

« public chaque minute écoulée.

« Le Juge constate sur le champ le montant de la dernière enchère, laquelle

« emporte adjudication ».

Cette réglementation n'est pas sans poser de difficultés.

En effet, ni la loi (l'ordonnance du 21 avril 2006) ni le règlement (le décret du 27 juillet 2006) ne mentionnent la présence obligatoire de l'huissier de justice à l'audience.

Par conséquent, il est permis de s'interroger sur la personne qui sera chargée de décompter par tout moyen visuel ou sonore, la durée des enchères.

Peut être que les circulaires qui seront adressées au greffe y répondront.

Néanmoins, si les circulaires font référence à l'huissier de justice, il est possible de penser que ces derniers seront toujours présents.

Dans cette hypothèse, ce n'est peut être pas la mort complète de la bougie car cela restera un moyen visuel permettant de mesurer la durée, quant au moyen sonore pour annoncer la fin de chaque minute, la voix de ces auxiliaires de justice sera suffisante.

l-la déclaration d'adjudicataire :

Jusqu'à présent, dans un souci pratique et de bonne administration de la justice, l'avocat adjudicataire disposait d'un délai de trois jours pour déposer la déclaration d'adjudicataire au greffe de la juridiction.

L'article 79 du décret met fin à cette pratique.

Désormais :

« L'avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier, avant l'issue

« de l'audience, l'identité de son mandant ».

La profession s'est bien sur insurgée contre ce texte en essayant de l'aménager et en proposant de laisser un délai de 24 heures pour déposer la déclaration d'adjudicataire.

En effet, en cas d'erreur, cela aura des conséquences difficiles puisque ce sont les noms et coordonnées de l'adjudicataire qui seront repris dans le procès verbal d'adjudication, lequel sera publié à la conservation des hypothèques.

Cette déclaration à l'audience risque donc de générer des erreurs.

Au surplus, lors d'une vente en plusieurs lors, comme cela est déjà arrivé, il faudra que le greffier, avant l'issue de l'audience note, en fonction du nombre de lots, toutes les déclarations d'adjudicataires.

Si la vente a lieu en 40 lots, cela promet beaucoup de difficulté pour le greffe et les avocats.

De la même façon, comment sera organisé cette déclaration d'adjudicataire.

Si un avocat est adjudicataire lors de la première vente et que la dernière vente s'achève à midi et demi, devra-t-il rester jusqu'à cette heure tardive simplement pour communiquer sa déclaration d'adjudicataire ?

Ces soucis et complications auraient pu être évités simplement en prévoyant un délai de 24 heures.

En effet, la réduction du délai était inspirée par les rédacteurs en charge de la réforme par leur suspicion à l'égard des avocats et de leurs clients.

C'est aussi pour cette même raison que la déclaration de command a été supprimée par l'article 2207 du Code Civil.

Cela est choquant et quelque part vexant pour la profession d'avocat dans la mesure où cette déclaration de command est maintenue dans le droit commun.

Par conséquent, en poussant un peu loin l'analyse, si la vente amiable est autorisée, et s'effectue par devant Notaire, l'acquéreur pourra déclarer command.

En revanche, si la vente a lieu par adjudication, la déclaration de command sera interdite.

Cela signifie-t-il que les notaires seraient plus honnêtes et dignes de confiance que les avocats.

Autre source de difficultés, celles que risquent de provoquer les dispositions de l'article 81 du décret :

« Les dispositions de la présente section sont prescrites à peine de nullité

« de l'enchère soulevée d'office.

« Toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères

« précédentes.

« La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de

« l'adjudication ».

Et l'article 82 ajoute :

« Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées

« verbalement à l'audience, par ministère d'avocat.

« Le Juge statue sur le champ et, le cas échéant, reprend immédiatement

« les enchères dans les conditions prévues à l'article 76 ».

Cela signifie-t-il que toute contestation relative à la validité des enchères donnera lieu à un jugement ?

Plusieurs jugements peuvent-ils intervenir au cours de l'audience ?

Chaque contestation générera-t-elle une interruption des enchères ?

La décision à intervenir sera-t-elle susceptible de recours ?

Autant de questions qui restent sans réponse.

*

* *

m-la surenchère :

La surenchère du dixième est maintenue.

Le formalisme est moins rigoureux qu'il ne l'était et le délai est augmenté.

En effet, la surenchère devait intervenir dans les dix jours de l'adjudication, désormais, l'article 95 précise que la surenchère est formée par acte d'avocat et déposée au greffe du juge de l'exécution, dans les quinze jours suivant l'adjudication.

Ce dépôt d'acte vaut demande de fixation d'une audience de surenchère alors qu'autrefois c'est l'avocat formant la surenchère qui, en respectant les délais, fixait la date d'audience sur surenchère.

Cette déclaration de surenchère devra être dénoncée par acte d'huissier de justice, au plus tard le troisième jour ouvrable (suivant la déclaration de surenchère), au créancier poursuivant, à l'adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d'irrecevabilité (article 96).

Désormais, il appartiendra au Juge de l'Exécution de fixer cette date d'audience.

A l'appui de l'acte, l'avocat devra remettre une attestation précisant qu'il est en possession d'une caution bancaire irrévocable ou d'un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.

Là encore, je ferai les mêmes observations que celles qui j'ai formulées sur l'article 74 du décret imposant à l'avocat susceptible d'enchérir d'être en possession d'un chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix.

Le montant prévu par le texte est insuffisant.

L'article 95, dernier alinéa précise que la déclaration de surenchère ne peut être rétractée.

A la suite de ce dépôt, le surenchérisseur doit dénoncer la déclaration de surenchère par acte d'huissier de justice au créancier poursuivant, à l'adjudicataire et au débiteur, à peine d'irrecevabilité.

Cela viendra alourdir les frais de la procédure car autrefois, la dénonce se faisait par acte du palais.

Désormais il semblerait qu'il s'agisse d'un acte extra judiciaire et qu'au surplus, il conviendra de le signifier au domicile réel du créancier poursuivant, de l'adjudicataire et du débiteur saisi, puisqu'il n'est pas prévu de dérogation.

Sauf si on rapproche ce texte de celui concernant l'assignation à l'audience d'orientation qui prévoit la possibilité d'assigner à domicile élu.

Cet acte devra rappeler les dispositions de l'article 7 qui rappelle les conditions de la contestation par dépôt au greffe de conclusions signées d'un avocat, devra y être joint une copie de l'attestation prévue à l'article précédent, c'est-à-dire de la remise par le mandant d'une caution bancaire irrévocable ou d'un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.

Devra également y figurer la disposition du dernier alinéa de l'article 96, savoir :

«La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de

« sa dénonciation ».

Comme je l'ai précisé c'est le juge de l'exécution qui fixera la date d'audience de surenchère à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère.

En cas de contestation, le délai commencera à courir à compter de la date de la décision de rejet.

C'est le greffe encore une fois, nouvelle tâche, qui sera chargé d'aviser par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l'adjudicataire et le surenchérisseur.

Là encore, le texte n'apportant aucune précision, on ignore si ces lettres recommandées avec demande de réception seront adressées à domicile élu ou au domicile réel.

En tout état de cause, compte tenu des délais, et de la charge de travail qui va peser sur le greffe, cela risque de poser des difficultés.

Que se passera-t-il s'il n'est pas rapporté la preuve que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception n'a pas touché dans les délais l'une des personnes visées par l'article 97 ?

L'article 98 précise que les formalités de publicité sont réalisées à l'exigence du surenchérisseur sur la mise à prix modifiée par la surenchère.

Dans une phrase sibylline et curieuse le même texte ajoute dans son alinéa 2 :

« Les frais qu'elle engendre sont taxés et inclus dans le prix de vente ».

Cela signifie-t-il que c'est en sus du prix de vente ou en déduction du prix de vente ?

Il est difficile de penser que c'est en déduction du prix de vente puisque celui-ci ne sera connu qu'après, sauf à utiliser la formule que la pratique utilise dans les licitations à savoir que les frais de surenchère sont prélevés sur le prix de vente et seul le solde est distribué.

Je pense qu'il faut l'entendre comme étant plutôt faisant partie du prix de vente mais une réponse ministérielle serait bienvenue.

Il sera rappelé que dans la pratique, selon les usages des tribunaux, c'était bien souvent le créancier poursuivant, puisqu'il disposait de toutes les pièces nécessaires pour l'établissement de la publicité, qui se chargeait des formalités de publicité sur surenchère.

Ce pratique dérogeait au texte qui prévoyait déjà qu'il appartenait au surenchérisseur d'effectuer les modalités de publicité.

Peut être que cette pratique fort utile pourra être reconduite.

A défaut, ne faudra-t-il pas prévoir que si les formalités de publicité ne sont pas réalisées par le surenchérisseur la subrogation pourra être utilisée et le créancier poursuivant initial le faire ou faire un incident de subrogation ?

Lors de l'adjudication sur surenchère, les mêmes règles que lors de la première audience d'adjudication s'appliquent à la différence près que comme sous l'ancien texte, à défaut d'enchères c'est le surenchérisseur qui est déclaré adjudicataire.

Le texte confirme l'adage selon lequel « surenchère sur surenchère ne vaut » puisque le dernier alinéa de l'article 99 dispose qu'aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication.

*

* *

n-la réitération des enchères :

C'est la nouvelle et curieuse dénomination donnée à la folle enchère.

Elle est régie par les articles 100 à 106 du décret.

L'article 100 dispose :

« A défaut pour l'adjudicataire de payer dans les délais prescrits, le prix et

« les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier

« poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions

« de la première vente forcée ».

Cette procédure ressemble à l'ancienne procédure de folle enchère.

La personne qui poursuit la réitération des enchères obtiendra du greffe un certificat constatant que l'adjudicataire n'a pas justifié de la consignation du prix et du paiement des frais taxés.

Ce certificat devra être signifié au saisi, à l'adjudicataire et le cas échéant au créancier ayant sollicité la vente.

Il faudrait se poser la question de savoir comment doit être signifié le certificat au saisi, à l'adjudicataire et au créancier ayant sollicité la vente et surtout pour le saisi qui n'a plus de domicile.

Et peut-on prévoir un acte du Palais pour l'avocat de l'adjudicataire et du créancier qui a requis la vente ?

Cet acte comportera les mentions habituelles pour les actes d'huissier mais également :

« 1- la sommation d'avoir à payer le prix et les frais de la vente dans un délai

« de 8 jours.

« 2- le rappel des dispositions du second alinéa de l'article 2212 du Code

« Civil (qui précise à défaut de consignation du prix et de paiement des

« frais, la vente est résolue de plein droit).

« L'adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son

« enchère et le prix de la revente, si celui – ci est moindre.

« Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu'il a acquittées ».

Et des articles 7, 83, 86, 102, 103 et 106 du décret.

Le certificat pourra être contesté par l'adjudicataire dans un délai de 15 jours suivant sa signification.

Le juge de l'exécution statuera sur cette contestation dans une décision insusceptible d'appel (article 102).

Si l'adjudicataire ne satisfait pas à la sommation qui lui a été faite ou si ses contestations ne sont pas valablement reçues, l'immeuble sera remis en vente par la voie d'une nouvelle adjudication.

C'est encore le juge de l'exécution qui fixera sur requête de la partie qui poursuit la réitération des enchères, la date de l'audience dans un délai de deux à quatre mois suivant la date de signification du certificat du greffe.

Bien sûr, comme en matière de contestations lors de l'audience d'adjudication, en cas de contestations du certificat, le délai commencera à courir à compter de la date de la décision de rejet.

Nouvelle obligation pour le greffe qui sera chargé, toujours par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'aviser le débiteur saisi, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, mais également l'adjudicataire défaillant, de la date de l'audience.

Là encore, avec les mêmes risques et complications que ceux qui ont été précédemment relevés.

En ce qui concerne la publicité, elle doit être à l'identique de celle de droit commun en comportant en outre le montant de l'adjudication.

Les enchères respectent les mêmes formes que le droit commun.

L'adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de la première adjudication.

Or, l'adjudicataire est défaillant. Il va conserver à sa charge les frais taxés par la première adjudication. Cela veut dire que c'est le créancier qui va les garder à sa charge car le texte comme dans l'ancien Code ne prévoit que l'hypothèse d'un adjudicataire défaillant qui a payé les frais mais pas celui d'un adjudicataire défaillant qui ne les a pas payés.

L'article 106 dispose, dans son alinéa 2, que l'adjudicataire à l'issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle – ci.

Cependant il y a ici une discordance avec les dispositions du deuxième alinéa de l'article 98 qui prévoit en matière de surenchère que les frais de publicité de la surenchère sont taxés et inclus dans le prix de vente.

Mais la comparaison est peut-être audacieuse.

*

* *

o-le paiement du prix d'adjudication :

Le nouveau texte a créé un transfert de propriété spécifique.

Les règles sont édictées dans les dispositions du Code Civil tirées de l'ordonnance du 21 avril 2006, complétée par le décret du 27 juillet 2006.

Ainsi, l'article 2208 du Code Civil dispose :

« L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la

« la propriété à l'adjudicataire.

« Elle ne confère à celui – ci d'autre droit que ceux appartenant au saisi.

« Ce dernier est tenu à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien

« et à la garantie d'éviction ».

Comme auparavant, le transfert de propriété intervient donc du seul fait de l'adjudication.

Cependant, ce transfert de propriété est spécifique dans la mesure où l'article 2209 du Code Civil précise :

« Le titre de vente n'est délivré à l'adjudicataire que sur justification du

« paiement des frais taxés ».

C'était déjà le cas dans la pratique puisque ce n'est qu'à la remise de la quittance et après le paiement des droits de mutation (la Recette des Finances faisant valoir sont droit de rétention sur le procès verbal d'adjudication) que la copie spéciale du procès verbal d'adjudication a été remise à l'adjudicataire.

Cependant, cette spécificité est accrue à la lecture de l'article 2211 du Code Civil, puisque désormais l'adjudicataire doit consigner le prix sur le compte séquestre ou à la CAISSE DES DEPOTS et CONSIGNATION et payer les frais de la vente.

Tant qu'il n'a pas consigné ces sommes, il lui est interdit d'accomplir un acte de disposition sur le bien.

Toutefois, pour permettre de respecter l'objectif de revalorisation de l'hypothèque qui a été poursuivie par l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés, tout comme la volonté exprimée par les rédacteurs du texte d'inciter le plus grand nombre de personne à participer aux ventes aux enchères, une exception a été prévue, permettant la constitution d'une hypothèque accessoire au prêt souscrit pour l'acquisition du bien.

Ainsi, l'adjudicataire devient propriétaire du seul fait de l'adjudication.

Il ne sera en possession de son titre que sur justification du paiement des frais taxés.

Il ne pourra pas réaliser ce bien (en disposer) tant que le prix et les frais n'auront pas été payés, sauf pour constituer une hypothèque lui permettant d'obtenir un prêt pour régler ce prix.

Bien sûr, dans la logique de la réitération des enchères, à défaut de consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit (article 2212 du Code Civil).

L'article 2213 ajoute que la consignation du prix et le paiement des frais de la vente purge de plein droit l'immeuble ou tout hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur.

C'est le décret du 27 juillet 2006 qui régit les modalités de consignation du prix.

L'article 83 dispose :

« La consignation du prix à laquelle est tenu l'adjudicataire en application de

« l'article 2212 (ici il s'agit d'une erreur car cela ne peut être en réalité

« que l'article 2211) du Code Civil doit être opérée dans un délai de deux mois

« à compter de la date de l'adjudication définitive, à peine de réitération des « enchères.

« Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au

« taux légal jusqu'à la consignation complète du prix ».

Ce qui signifie donc que le prix est en franchise d'intérêt de la date de l'adjudication définitive jusqu'à deux mois.

Passé le délai de deux mois, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal.

L'article L 313-3 du Code Monétaire et Financier prévoit également la majoration des intérêts au taux légal de 5 points, quatre mois après le prononcé du jugement d'adjudication.

En effet, le premier alinéa de cet article est complété par la phrase suivante :

« Cet effet est attaché de plein droit au jugement d'adjudication sur

« saisie immobilière, quatre mois après son prononcé ».

La majoration de 5 points serait donc applicable (puisque issue d'une Loi générale incluse dans le Code Monétaire et Financier aux liquidations judiciaires).

L'article 84 précise que :

« Lorsque les fonds sont séquestrés, ils produisent intérêt à un taux fixé

« par le cahier des conditions de vente et qui ne peut être inférieur

« au taux d'intérêt servi par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION.

« Les intérêts sont acquis au créancier et, le cas échéant au débiteur, pour

« leur être distribués avec le prix de l'immeuble ».

Cela risque parfois de poser des difficultés car jusqu'à présent, la CARPA ne servait pas d'intérêts.

Or, aujourd'hui, le taux d'intérêt servi par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION est d'environ 1,25 % l'an.

Enfin, l'article 85 du décret officialise la possibilité règlement provisionnel du créancier hypothécaire de premier rang.

*

* *

p-le jugement d'adjudication

Il constituera le titre de propriété.

Toutefois il présente lui aussi certaine nouveauté.

L'article 87 du décret précise qu'il :

« vise le jugement d'orientation, les jugements tranchant des contestations

« et le cahier des conditions de vente.

« Il désigne le créancier poursuivant et, le cas échéant, le créancier subrogé

« dans ses droits.

« Il mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de

« l'immeuble adjugé, les dates et lieu de la vente forcée, l'identité de

« l'adjudicataire, le prix d'adjudication et le montant des frais taxés.

« Il comporte, le cas échéant, les contestations qu'il tranche ».

Une nouvelle tâche est encore mise à la charge du greffe qui doit notifier au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision, le jugement d'adjudication.

Lorsqu'on connaît le volume que peut représenter un jugement d'adjudication, cette notification est encore une lourde charge pour le Greffe.

Le dernier alinéa de l'article 88 précise :

« Seul le jugement d'adjudication qui statue sur une contestation est

« susceptible d'appel, de ce chef, dans un délai de quinze jours à

« compter de sa notification ».

Par conséquent c'est la notification du jugement d'adjudication par le greffe qui fera courir le délai d'appel.

A ce sujet, il important d'envisager les voies de recours car l'ancien régime obéissait à un formalisme particulier.

La voie de l'appel n'était ouverte que dans certaine condition, qui avait été affinée par la Cour de Cassation au fil des années et le droit commun n'était pas applicable puisqu'il convenait d'agir par voie d'acte d'appel motivé signifié à domicile élu et dénoncé au Greffier en Chef.

Désormais, l'article 8 du décret précise :

« Les jugements statuant sur les contestations et les demandes incidentes

« sont, sauf disposition contraire, susceptibles d'appel.

« L'appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la

« notification qui en est faite par le Greffe.

« Il est jugé selon la procédure prévue au second alinéa de l'article 910

« du NCPC ».

Cela signifie qu'il y a une certaine harmonisation avec la voie de l'appel en matière de décision du juge de l'exécution, puisque le délai ne court qu'à compter de la notification par le greffe.

Cependant, il fait référence aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 910 du NCPC.

Celui – ci précise que le président de la chambre saisie, d'office ou sur la demande d'une partie, fixe à bref délai l'audience à laquelle sera appelée l'affaire.

Ce qui signifie que la procédure en appel doit suivre le circuit court et être fixée prioritairement.

Comme par le passé, il est ajouté que les jugements statuant sur les contestation ou les demandes incidentes ne sont pas susceptibles d'opposition.

Une autre innovation majeure touchant le jugement d'adjudication, figure dans le nouvel article 2210 du code civil :

« Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi ».

Cet article est complété par l'article 92 du décret qui dispose :

« Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux des débiteurs saisis, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter de la consignation du prix et du paiement des frais taxés ».

Par conséquent, il ne sera plus nécessaire d'assigner en référé expulsion, le jugement d'adjudication se suffira à lui-même à la condition de rapporter la preuve de la consignation du prix et du paiement des frais.

*

* *

q-les incidents

Avant d'envisager le sort des créanciers inscrits et celui de la distribution, quelques mots sur les contestations et les demandes incidentes.

En effet, elles sont envisagées à l'article 7 du décret, qui précise qu'elles ne peuvent être formées que par le dépôt au greffe de conclusions signées d'un avocat.

Seule la demande d'autorisation de vente amiable peut être faite verbalement par le débiteur, sans ministère d'avocat, de la même façon que les demandes de renvoi formée par la commission de surendettement dans les formes et conditions du code de la consommation.

Ces contestations doivent être jugées impérativement à l'audience d'orientation, si elles ne peuvent l'être à cette audience, nouvelle charge pour le greffe qui devra convoquer les parties à une audience, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans un délai de 15 jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande.

Les incidents classiques de la procédure de saisie immobilière perdurent plus ou moins.

Ainsi, il peut être sollicité par le débiteur une demande de cantonnement de tout ou partie des biens saisis (article 24 du décret)".

Par ailleurs, la loi institue une nouvelle possibilité.

Le juge peut ordonner la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis qu'il désigne et substituer cette dernière par l'inscription d'une hypothèque judiciaire.

Il appartient alors au créancier poursuivant, qui entend voir l'inscription prendre rang, à la date de la publication du commandement de payer, valant saisie, de faire publier cette décision en marge de la copie de ce commandement et concomitamment d'inscrire son hypothèque judiciaire dans les conditions du droit commun.

Cette disposition peut paraître curieuse puisqu'en général le créancier poursuivant est aussi créancier hypothécaire.

Toutefois, c'est oublier que l'article 10 du décret à prévu la possibilité, pour les créanciers énumérés au 1°bis de l'article 2374 et à l'article 2375 du code civil d'engager une procédure de saisie immobilière ou de demander leur subrogation dans le droit du créancier poursuivant.

Il s'agit du vendeur d'immeuble bénéficiant d'un privilège de vendeur, mais également (art. 2375), des créanciers privilégiés sur la généralité bénéficiant d'un privilège général sur les immeubles, savoir :

Les créances privilégiées sur la généralité des immeubles sont :

1º Les frais de justice ;

2º Sans préjudice de l'application éventuelle des dispositions des articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail :

Les rémunérations des gens de service pour l'année échue et l'année courante ;

Le salaire différé résultant du contrat de travail institué par l'article 63 du décret du 29 juillet 1939 relatif à la famille et à la natalité françaises, pour l'année échue et l'année courante ;

La créance du conjoint survivant instituée par l'article 14 de la loi nº 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social et la créance du conjoint survivant instituée par l'article L. 321-21-1 du code rural.

Les rémunérations pour les six derniers mois des salariés, apprentis et l'indemnité due par l'employeur aux jeunes en stage d'initiation à la vie professionnelle, telle que prévue à l'article L. 980-11-1 du code du travail ;

L'indemnité de fin de contrat prévue à l'article L. 122-3-4 du code du travail et l'indemnité de précarité d'emploi prévue à l'article L. 124-4-4 du même code.

L'indemnité due en raison de l'inobservation du délai-congé prévue à l'article L. 122-8 du code du travail et l'indemnité compensatrice prévue à l'article L. 122-32-6 du même code.

Les indemnités dues pour les congés payés ;

Les indemnités de licenciement dues en application des conventions collectives de travail, des accords collectifs d'établissement, des règlements de travail, des usages, des dispositions des articles L. 122-9, L. 122-32-6, L. 761-5 et L. 761-7 ainsi que l'indemnité prévue à l'article L. 321-6 du code du travail pour la totalité de la portion inférieure ou égale au plafond visé à l'article L. 143-10 du code du travail et pour le quart de la portion supérieure audit plafond.

Les indemnités dues, le cas échéant, aux salariés en application des articles L. 122-3-8, deuxième alinéa, L. 122-14-4, L. 122-14-5, deuxième alinéa, L. 122-32-7 et L. 122-32-9 du code du travail.

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* *

Il s'agira donc d'une hypothèque spécifique.

Par ailleurs, comme le précise l'article 10, la subrogation est possible et pour être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s'il y a négligence de sa part, fraude, collusion ou toutes autres causes de retard applicables à celui-ci, comme c'était le cas dans l'ancien texte.

Les créanciers visés à l'article 10 pourront se subroger, soit en cours de procédure, par voie de demande incidente, c'est-à-dire en déposant des conclusions d'avocat au greffe, ou verbalement à l'audience d'adjudication.

Dans la mesure où il n'existe pas d'exception expressément indiquée, il est permis d'affirmer que cette subrogation, même verbale, se fera pas le ministère d'avocat obligatoire.

Il faut toutefois signaler que le créancier qui se subroge dans la poursuite du créancier poursuivant initial ne pourra requérir la vente que si l'état des créances ordonnées a été déposé.

Comme par le passé, la décision de subrogation n'est pas susceptible de recours et emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixées au cahier des conditions de vente, à l'article 44.

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r- la situation des creanciers inscrits

Ces derniers étaient déjà associés à l'ancienne procédure, dès la délivrance de la sommation d'assister à l'audience éventuelle et l'adjudication.

D'ailleurs, à compter de la mention en marge du commandement, ils étaient « parties » à la procédure de saisie immobilière qu'ils interviennent ou pas.

Désormais, le législateur ayant eu la volonté d'accélérer les procédures de distribution du prix, leur rôle sera beaucoup plus actif par nécessité procédurale.

Ainsi, désormais, ils ne sont plus sommés, mais le commandement saisie leur est dénoncé et ils sont assignés à jour fixe pour l'audience d'orientation.

Vous aurez observé que cet acte leur fait sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l'indication des prix des intérêts moratoires, par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution et accompagné du titre de créance et du bordereau d'inscription.

Deux observations,

- les créanciers inscrits qui, jusqu'à présent ne participaient pas activement à la procédure, sont contraints, pour espérer pouvoir participer à la distribution du prix, d'être actifs en déclarant leur créance par ministère d'avocat.

- cela génèrera également du travail supplémentaire pour le greffe, qui devra « pousser les murs » pour recevoir ces déclarations de créance accompagnées d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription.

A réception de la dénonce du commandement de payer, valant saisie, les créanciers disposent d'un délai de deux mois pour déclarer leur créance.

S'ils ne déclarent pas leur créance dans ce délai, il perdent le bénéfice de l'inscription et deviennent en quelque sorte, créancier chirographaire.

Comme sur le modèle des procédures collectives, le créancier peut solliciter un relevé de forclusion, s'il justifie que sa défaillance n'est pas de son fait.

Le juge de l'exécution (art. 46 du décret) statue par ordonnance sur requête qui doit être déposée, à peine d'irrecevabilité, 15 jours au plus tard avant la date fixée pour l'audience d'adjudication ou de constatation de la vente amiable.

L'article 47 prévoit également, pour les créanciers qui ont inscrits leur sûreté sur l'immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie, mais avant la publication de la vente, d'intervenir dans la procédure de distribution en déclarant leur créance arrêtée en principal, frais et intérêts échus au jour de la déclaration.

Toutefois, ils doivent faire cette déclaration par acte d'avocat, déposée au greffe du juge de l'exécution dans un délai de 15 jours suivant leur inscription et cette demande doit être accompagnée d'une copie du titre de créance mais également du bordereau d'inscription et d'un état hypothécaire sur formalité.

Ces éléments ne seront pas faciles à obtenir des conservations des hypothèques dans un si court délai.

Il appartiendra alors à ce créancier, postérieur, de dénoncer sa déclaration par acte d'avocat le même jour ou le premier jour ouvrable suivant au créancier poursuivant et au débiteur. (art. 47).

Toutefois, que se passera-t-il si le débiteur n'a pas d'avocat ?

Le créancier devra-t-il procéder par voie de signification extra judiciaire ou pourra-t-il se dispenser de la dénonce au débiteur ?

Sur la base de ces déclarations de créance, le créancier poursuivant devra se faire remettre (nouveau travail pour le greffe) la copie des créances produites et dresser, sans préjudice de déclaration de créance faite en application d'un relevé de forclusion ou d'une déclaration d'un créancier postérieur, un état des créances ordonnées selon leur rang qui devra être remis au greffe, 15 jours au moins avant la date fixée pour l'audience d'adjudication ou de constatation de la vente amiable.

Dans la mesure où il est prévu un relevé de forclusion et où certains créanciers inscrits pourront déclarer leur créance ultérieurement à l'audience d'orientation, il est permis de s'interroger sur l'utilité de l'état ordonné des créances.

Surtout que dans les dispositions relatives à la distribution du prix, il est impératif de notifier la procédure à tous les créanciers ayant déjà produit, ou aux créanciers nouveaux, pour les inviter à réactualiser leur créance (art. 113 du décret).

L'inutilité de cet état est d'autant plus curieuse que l'article 60 du décret précise que le juge peut d'office soulever l'irrecevabilité de la réquisition d'adjudication si l'état des créances ordonnées n'a pas été déposé 15 jours au moins avant la date fixée pour l'audience, qu'il s'agisse d'une vente forcée ou d'une vente amiable autorisée.

Ainsi, en cas d'application stricte du texte, la vente amiable autorisée pourrait échouer aux motifs de l'absence d'état préalable déposé par l'avocat du créancier poursuivant dans les délais !

Dans ces conditions, le juge ne pourrait-il pas constater l'échec de la vente amiable et ordonner la vente forcée ?

Par ailleurs, se posera également le problème des créanciers privilégiés non inscrits.

La commission GRIMALDI chargée de la réforme des sûretés avait envisagé l'abolition pure et simple des privilèges.

Elle n'a pas été suivie.

C'est dans ces conditions que les privilèges ont été maintenus et que le privilège de l'article 2374 du code civil et sa mise en application ou issu des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 51 du décret du 17 mars 1967 sont maintenus.

Cependant, c'est la vente qui va faire naître le privilège spécial du syndicat des copropriétaires et c'est l'opposition, dans les délais et dans les formes qui mettra en oeuvre.

Par conséquent, il est impossible d'en tenir compte préalablement à la vente et ce créancier ne peut donc pas figurer sur l'état des créances ordonnées, qui doit être déposé 15 jours au moins avant la date amiable ou judiciaire.

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* *

II- LA DISTRIBUTION DU PRIX

Elle est régie par l'article 2214 du code civil, mais surtout par les dispositions des articles 112 à 125 du décret du 27 juillet 2006.

L'ordonnance du 21 avril 2006 a posé comme principe, dans l'article 2214 du code civil, la liste des seuls créanciers admis à faire valoir leur droit dans la procédure de distribution du prix de vente.

Il s'agit :

1- de créanciers poursuivants,

2- les créanciers inscrits à la date de publication du commandement valant saisie,

3- les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure,

4- le syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatifs à l'année courante et au 4 dernière années échues (art. 2374-1° Bis dans sa rédaction tirée de l'ordonnance du 23 mars 2006),

5- les créanciers titulaires d'un privilège général sur les immeubles énuméré à l'article 2375 du code civil que nous avons vu plus avant.

L'article 2215 du code civil posait déjà la sanction de l'absence de déclaration de créances des créanciers régulièrement avisés d'avoir à déclarer, lesquels seront déchus du bénéfice de leur sûreté dans le cadre de la distribution du prix de vente de l'immeuble.

Autre innovation importante en la matière, figurant dans l'article 2216, désormais :

« si la distribution du prix n'est pas intervenue dans un délai fixé par décret en conseil d'état, la consignation produit, à l'égard du débiteur, tous les effets d'un paiement à hauteur de la part du prix de vente qui sera remise au créancier après la distribution ».

Cela signifie tout simplement l'arrêt du court des intérêts, puisque la consignation produira, à l'égard du débiteur, les aspects d'un paiement.

Peut être suis-je passé à coté, au regard de l'ampleur des textes à examiner, mais il ne m'a pas semblé trouver dans le décret le délai visé à l'article 2216.

Je reste ouvert à toutes informations d'une personne plus perspicace.

Selon certaines sources, le délai visé à l'article 2216 ferait partie d'un avant projet de décret relatif aux réformes des successions dans l'article 4 et il sera fixé à 6 mois.

Nous aurons la réponse dans l'avenir.

Tout comme pour la procédure de saisie immobilière, la distribution du prix de l'immeuble est poursuivie devant le juge de l'exécution territorialement compétent pour connaître de la procédure de saisie immobilière.

La procédure peut être soit amiable, soit judiciaire.

Elle est poursuivie (art. 107 du décret), à la requête du créancier saisissant ou, à son défaut, du créancier le plus diligent ou du débiteur.

Curieusement, l'article 109 précise que les articles 5 à 12 du décret sont applicables à cette procédure.

S'il cela n'est pas choquant pour l'article 5 (obligation de constituer avocat) pour l'article 6 (toutes les contestations ou paiement d'incident doivent être formés dans le délai de 15 jours à compter de la notification de l'acte), par ailleurs l'article 7 précise que toutes les contestations demandes incidentes sont formées par le dépôt au greffe de conclusions signées d'un avocat.

Il est prévu également que l'appel est celui du droit commun dans les 15 jours de la notification.

En revanche, l'application des articles 9, 10, 11 et 12 est plus étrange.

En effet, l'article 9 prévoit la distraction des biens saisis, l'article 10 envisage les cas et formes des subrogations.

L'article 11, précise que c'est le régime de nullité de droit commun qui s'applique et enfin l'article 12 envisage la liste des délais prescrits à peine de caducité qui sont limitativement énumérés, ce sont les délais prévus aux articles 18, 40, 44, 48 et 64, ainsi que les délais de 2 et 3 mois prévus par l'article 38.

En revanche, il n'est fait référence à aucun des articles relatifs à la distribution du prix.

Un rappel de l'application des articles 5 à 9 aurait été suffisante.

1- la distribution amiable

Lorsqu'il n'existe qu'un seul créancier inscrit ou privilégié, par application des dispositions de l'article 112 du décret, celui-ci adresse au séquestre ou au consignataire une demande de paiement de sa créance, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 2 mois, suivant la publication du titre de vente.

Sa demande de paiement doit être motivée.

Si la distribution fait suite à une vente sur saisie immobilière, la demande est accompagnée d'un état hypothécaire sur formalité (publication du commandement de payer valant saisie), d'une copie revêtue de la formule exécutoire du jugement d'orientation et selon le cas, du jugement d'adjudication ou du jugement constatant la fin de l'instance à laquelle est annexée une copie du contrat de vente amiable ainsi que d'un certificat du greffe du juge de l'exécution attestant qu'aucun créancier inscrit après la date de la publication du commandement qui est intervenu dans la procédure (nouveau travail du greffe).

Ce certificat ne peut être délivré avant l'expiration du délai de 15 jours suivant la publication du titre de vente.

Le séquestre ou le consignataire procède alors au paiement dans le mois de la demande, à l'expiration de ce délai les sommes dues portent intérêts au taux légal.

Le séquestre ou le consignataire doit informer le débiteur du montant versé au créancier et le cas échéant doit lui adresser le solde.

*

* *

S'il existe plusieurs créanciers inscrits ou privilégiés, la partie poursuivante doit notifier, dans le mois suivant la publication du titre de vente, une demande d'actualisation des créances aux créanciers inscrits, ainsi que, si elle en a connaissance, aux créanciers énumérés au 1° bis de l'article 2374 (copropriété), et à l'article 2375 du code civil (frais de justice, salaires).

Là encore intervention de l'avocat, puisque le décompte actualisé doit être produit par conclusions d'avocat dans les 15 jours suivant la demande qui en est faite.

A défaut, le créancier est déchu des intérêts postérieurs à la déclaration prévue au 4° de l'article 41 du décret (à la suite de la dénonce du commandement valant saisie et assignation à l'audience d'orientation).

Le créancier qui n'a pas déclaré sa créance et qui n'a pas été relevé de la forclusion peut néanmoins participer dans les mêmes formes à la distribution aux fins de se voir répartir le solde éventuel.

A réception des différents décomptes de créance actualisés, dans les délais fixés par l'alinéa 2 de l'article 73, la partie poursuivante élaborera un projet de distribution.

Elle a la possibilité de convoquer, pour ce faire, les créanciers.

Ce projet est ensuite notifier aux créanciers et aux débiteurs dans un délai d'un mois suivant l'expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance.

A peine de nullité, cet acte mentionne :

1- qu'une contestation motivée peut être formée par acte d'avocat à avocat, auprès de la partie poursuivante, accompagné des pièces justificatives nécessaires.

2- qu'à défaut de contestation dans le délai de 15 jours suivant la réception de la notification, le projet est réputé accepté et qu'il sera soumis au juge de l'exécution pour homologation.

A ce stade 2 possibilités :

1- s'il n'y a pas de contestation, la partie poursuivante ou à défaut, toutes parties au projet de distribution, présente une requête en homologation au juge de l'exécution laquelle doit être présentée, à peine d'irrecevabilité, 15 jours à compter de l'expiration du délai de contestation.

Cependant, il n'est pas prévu de sanction en cas de non respect de ce délai.

En effet, quel est l'intérêt de prononcer l'irrecevabilité ?

Dans ces conditions, le juge de l'exécution confère force exécutoire au projet après avoir vérifié sa régularité.

2- s'il existe une contestation, le créancier poursuivant convoque les créanciers partie à la procédure et le débiteur (à quel endroit ?).

Les intéressés doivent être réunis dans un délai compris entre 15 jours et 1 mois suivant la première contestation.

Là encore la sanction du non respect de ce délai n'est pas précisée.

Dans ces conditions, à la suite de cette réunion deux possibilités :

- si les créanciers, parties à la procédure et le débiteur parviennent à un accord sur la distribution du prix il est dressé un procès verbal d'accord qui sera homologué par le juge.

Si aucun accord n'est possible la partie poursuivante saisira le juge de l'exécution en lui transmettant le projet de distribution et le procès verbal de difficulté ainsi que de tous documents utiles.

Petite observation, l'article 120 du décret précise que les notifications et les convocations auxquelles donnent lieu ce chapitre sont faites conformément aux règles de notification entre avocat et il est ajouté que l'article 652 du NCPC est applicable.

Ce texte précise :

« Lorsqu'une partie a chargé une personne de la représenter en justice, les actes qui lui sont destinés sont notifiés à son représentant sous réserve des règles particulières et la notification des jugements ».

Cependant, que se passe t-il si le débiteur n'a pas constitué avocat ?

Il est également important de souligner qu'à toutes les requêtes mentionnées aux articles 117 et 119 doivent être joints :

1- un état hypothécaire postérieur la publication de la vente,

2- les justificatifs de réception du projet de distribution,

3- le projet de distribution ou le procès verbal d'accord contenant, le cas échéant, autorisation de mainlevée des inscriptions et radiation du commandement de payer valant saisie.

Si le prix de vente provient d'une saisie immobilière, il est joint en outre :

1- le cahier des conditions de vente,

2- le jugement d'orientation,

3- selon le cas, le jugement constatant la vente auquel est annexé la copie du contrat de vente amiable ou le jugement d'adjudication.

Une ordonnance statuant sur la requête aux fins d'homologation n'est pas susceptible d'appel.

*

* *

2-la distribution judiciaire

Si le procès verbal de difficulté n'est pas remis au juge par la partie poursuivante, toute partie intéressée peut le saisir d'une requête aux fins de distribution judiciaire.

En principe, elle est formée par conclusions d'avocat déposées au greffe à défaut par assignation.

L'article 123 précise que lorsqu'il y a lieu à ventilation du prix de plusieurs immeubles vendus collectivement le juge peut, à la demande des parties ou d'office, désigner un expert par ordonnance, chargé, dans un délai fixé par le juge, de déposer un rapport au vu duquel la ventilation sera prononcée.

Il lui appartient d'établir l'état des répartitions de statuer sur les frais de distribution.

Il doit, le cas échéant, ordonner la radiation des inscriptions d'hypothèque et des privilèges sur l'immeuble prises du chef du débiteur.

Le paiement des créanciers et le cas échéant du débiteur interviendra par le séquestre ou le consignataire dans le mois de la notification qui lui est faite selon le cas :

- du projet de distribution homologué,

- du procès verbal d'accord revêtu de la formule exécutoire,

- d'une copie revêtue de la formule exécutoire de la décision arrêtant de telles répartitions.

Les articles 126 à 169 du décret envisagent toute une série de modifications de textes touchés par la présente procédure.

Notamment relatifs à la purge des hypothèques et privilèges par le tiers détenteur, nouvel article 1281-13 à 18 ;

Le code de procédure civile est également modifié dans certains articles.

Le code de la consommation est modifié dans les dispositions relatives à la commission de surendettement et à la possibilité de saisir pour elle le juge exécution qui connaît de la saisie immobilière, d'une demande de remise de la vente.

Il existe également des dispositions modifiant le code monétaire et financier, modifiant les décrets sur la publicité foncière, le décret du 31 juillet 1992 sur les procédures civiles d'exécution et bien sur, le décret du 28 décembre 2005, pris en application de la loi du 26 juillet 2005 sur la sauvegarde des entreprises.

*

* *

III - LES VENTES EN MATIERE DE PROCEDURES COLLECTIVES

Elles étaient régies par les dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985, puis par l'article L 622-16 du code ce commerce puis, à la suite de la loi sur la sauvegarde, par l'article L 642-18 du code de commerce.

Cet article est légèrement modifié.

Celui-ci est ainsi libellé :

« Les ventes d'immeuble ont lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière. Toutefois, le juge commissaire fixé, après avoir recueilli les observations des contrôleurs, le débiteur et le liquidateur entendus et dûment appelés, la mise à prix et les conditions essentielles de la vente et détermine les modalités de publicité. »

Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputé accomplis pour le compte du liquidateur, qui procède à la vente des immeubles.

La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendu.

Dans les mêmes conditions, le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues dont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, ou autoriser la vente de gré à gré au prix et conditions qu'il détermine.

En cas d'adjudication amiable, il peut toujours être fait surenchère.

Le liquidateur réparti le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution.

En cas de liquidation judiciaire d'un agriculteur, le tribunal peut, en considération de la situation personnelle et familiale du débiteur, lui accorder des délais de grâce, dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale.

Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en conseil d'état ».

Il s'agit des articles 268 et suivants du décret du 28 juillet 2006.

Le nouvel article de 268 est ainsi libellé :

« Le juge commissaire qui ordonne, en application de l'article L 642-18 du code du commerce, la vende des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine :

- la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente,

- les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens,

Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l'article L 643-2 du même code, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant.

Le juge commissaire peut préciser qu'à défaut d'enchère atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure, qu'il fixe. »

Article 269 :

« L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et au créancier inscrit à domicile élu, dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance, ainsi qu'au créancier bénéficiant du privilège général immobilier.

L'ordonnance produit les effets du commandement prévu à l'article 13 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et la distribution du prix d'immeuble ; elle est publiée à la diligence du liquidateur ou du créancier poursuivant au bureau des hypothèques de la situation du biens, dans les conditions prévues pour ledit commandement.

Le conservateur des hypothèques procède à la formalité de publicité de l'ordonnance même si des commandements ont été antérieurement publiés.

Ces commandements cessent de produire effet à compter de la publication de l'ordonnance ».

Ici, pour être complet, je rappelle que les privilèges immobiliers généraux sont énumérés à l'article 2374 du code civil, il s'agit des frais de justice et du super privilège des salaires, ce qui ne minimise pas le privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires.

Les articles 270, 271 et 272 n'ont pas été modifiés.

Article 273 :

« La vente par voie d'adjudication judiciaire est soumise aux dispositions du titre I du décret n° 2006-936 du 27 juillet 20036 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble et dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les dispositions du présent décret. »

Article 274 :

« L'ordonnance qui ordonne la vente par voie d'adjudication judiciaire rendue à la demande du liquidateur ou d'un créancier poursuivant comporte, outre les indications mentionnées à l'article 268 du présent décret, les énonciations exigées au 1°, 5°, 10° de l'article 15 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution de prix d'un immeuble. »

L'article 275 n'a pas été modifié.

L'article 276 dispose :

« L'ordonnance qui ordonne la vente par voie d'adjudication amiable comporte, outre les indications mentionnées à l'article 268 du présent décret, les énonciations exigées au 5° de l'article 15 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble ».

L'article 277 n'a pas été modifié et l'article 278 ajoute certaines précisions.

Quant à l'article 279 il prévoit la possibilité de surenchère, mais dans les 15 jours et non plus dans les 10 jours, pour harmoniser le texte avec le droit commun.

Les pouvoirs du juge-commissaire risquent de se télescoper avec ceux du juge de l'exécution, car avant l'audience d'orientation, une décision de justice aura d'ores et déjà posé le principe de la vente forcée, vidant de sa substance l'intérêt de l'audience d'orientation.

Puis, comment concilier le régime des déclarations de créance de la procédure collective avec celui institué par le nouveau texte.

Comment le créancier poursuivant pourra-t-il dresser un état de créance ordonné avant la vente (prévu à peine d'irrecevabilité constatée d'office (article 60 du décret).

Les réformes des procédures collectives, des sûretés et de la saisie immobilière ont été mise en œuvre presque concomitamment mais non en concertation et il est regrettable que les partitions rendues soient si peu harmonieuses ; un peu de cohérence aurait rendue ces textes plus lisible.

*

* *

IV - LES DISPOSITIONS TRANSITOIRES

Ce décret entrera en vigueur le 1er janvier 2007, comme le précise l'article 168, c'est déjà ce qu'avait indiqué l'ordonnance du 21 avril 2006, qui précisait que l'ordonnance enterait en vigueur au plus tard le 1er janvier 2007.

Il n'est pas applicable aux procédures de saisie immobilière ayant donné lieu, avant son entrée en vigueur, au dépôt du cahier des charges prévu à l'article 688 du code de procédure civile.

De la même façon, il n'est pas applicable aux procédures de distribution du prix de vente de l'immeuble lorsque, quelque soit la date de l'adjudication, il a été requis l'ouverture de l'ordre au sens de l'article 750 du code de procédure civile.

Il n'est pas non plus applicable aux procédures collectives ouvertes avant le 1er janvier 2006 ni aux ventes d'immeuble et aux procédures subséquentes de distribution du prix, lorsque ces ventes ont été ordonnées avant l'entrée en vigueur du présent décret au cour d'une procédure collective ouverte après le 1er janvier 2006.

Les actes régulièrement accomplis sous l'empire de la réglementation applicable avant l'entrée en vigueur du présent décret reste valable.

V-CONCLUSIONS

Comme tout nouveau texte, l'examen de ce dernier laisse apparaître de nombreuses incohérences et incertitudes.

Une première approche laisse penser que les objectifs poursuivis par le législateur : une simplification, un meilleur contrôle du juge, une plus grande efficacité, une plus grande rapidité dans la vente et la distribution du prix et une diminution du coût de la procédure, risquent de ne pas être atteints.

Au surplus, il impose au juge un rôle beaucoup plus lourd que celui qui était le sien dans le cadre de l'ancienne procédure.

En effet, ce dernier devient le maître absolu du calendrier :

- il fixe la date de l'audience de constatation de la vente amiable (art. 54)

- il fixe celle de la vente forcée (art. 59)

- il fixe la date de l'audience de surenchère (art. 97)

- il fixe la date de l'audience de réitération des enchères,

Par ailleurs, il dispose d'un arsenal de fonctions plus important, avec la possibilité de sanctionner le manque de diligences ou les manquements des parties.

Il peut ainsi prononcer des sanctions d'office en cas de non respect des délais de présentation des demandes incidentes (art. 6).

Il peut constater, si la vente amiable n'a pas eu lieu de renvoyer automatiquement à la vente forcée (art. 58).

Il peut déclarer irrecevable, d'office le créancier poursuivant qui n'a pas déposé l'état des créances ordonné dans les délais et ainsi empêcher l'adjudication (art. 60).

Il peut d'office constater la caducité du commandement si la vente n'est pas requise sans motif (art. 60).

Dans le cadre de la vente amiable (art. 54), il devra fixer le prix, souvent sur les seules indications fournies verbalement par le débiteur à l'audience.

Cela est d'autant plus dangereux que ce prix s'imposera aussi aux créanciers, puisque l'article 2213 du code civil dispose que la vente amiable sur autorisation judiciaire, comme l'adjudication emporte purge.

Au surplus, cette décision concernant le prix s'imposera aux créanciers inscrits postérieurement à la signification du commandement valant saisie puis de la dénonciation de commandement avec assignation à l'audience d'orientation, mais avant la publication du titre qui ne pourront à aucun moment pour faire valoir leur droit.

Ces fameux créanciers inscrits postérieurement à la signification du commandement ne pourraient-ils pas faire tierce opposition qui est de droit commun ?

*

* *

On peut également s'inquiéter sur la nouvelle et très lourde tache qui pèsera sur le greffe, au regard de la diminution du personnel.

En effet, le greffe va recevoir toutes les contestations ou demandes incidentes avant l'audience d'orientation.

Et, à ce titre, il sera chargé de convoquer les parties par lettre RAR.

Il est dommage que la formule de l'avenir d'audience, par simples conclusions d'avocat à avocat n'est pas été retenue, alors qu'elle était plus simple.

En général, le greffe est obligé également de notifier toutes les décisions et notamment le jugement d'adjudication (art. 88) :

- aux créanciers poursuivants,

- aux débiteurs,

- aux créanciers inscrits,

- à l'adjudicataire,

- à toutes personnes ayant élevé une contestation.

Compte tenu du volume que représentent les jugements d'adjudication, cela représente une lourde tache de reprographie (bien que la distinction opérée entre les articles 87 et 89 de la section IV, risque de diminuer ce volume).

C'est aussi le greffe (art. 97), qui convoquera le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l'acquéreur et le surenchérisseur à l'audience de surenchère.

Il en sera de même pour l'audience de réitération des enchères (art. 103) ou pour l'examen des demandes incidentes ou des contestations lorsqu'elles n'auront pu être examinées lors de l'audience d'orientation (article 7, alinéa2)

De nombreuses tâches pèsent également sur lui dans le cadre de la distribution du prix de vente.

Tout comme la loi de sauvegarde, cette réforme s'inscrit dans un objectif de réforme globale du droit français, mais manque de lien avec les réalités pratiques.

Seule la pratique nous permettra de dire si ce texte était vraiment nécessaire, au regard d'une procédure ancienne mais qui avait le mérite de respecter l'équilibre délicat entre les droits des créanciers inscrits et ceux du débiteur.

Le seul reproche qui pouvait être formulée à l'encontre de l'ancienne procédure ne concernait pas la saisie immobilière, mais plutôt la lenteur de la distribution du prix.

C'est là que le législateur aurait dû se pencher et uniquement là tout en modernisant légèrement la procédure actuellement en vigueur.

Malheureusement, l'attrait de la nouveauté l'a emporté, avec des complications inutiles (exemple l'état des créances ordonnées ne pouvait se concevoir que s'il était déposé à l'audience d'orientation pour éclairer le juge, car il n'a aucune utilité à l'audience de vente forcée ou de constatation de vente amiable).

Antibes, le 14 septembre 2006,

F.KIEFFER

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