Aug
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La vente d'un immeuble contenant de l'amiante, et alors ?

La Cour de cassation a jugé que le diagnostic attestant de l'absence d'amiante, joint à la promesse ou à l'acte authentique de vente immobilière, ne vaut pas engagement du vendeur de livrer un immeuble exempt d'amiante, de sorte qu'en l'absence d'engagement spécifique du vendeur en ce sens, l'acquéreur ne peut pas lui reprocher d'avoir manqué à son obligation de délivrance si l'immeuble vendu s'avère néanmoins amianté (Arrêt de la 3ième Ch. Civile de la Cour de Cassation rendu le. 23 septembre 2009 no 08-13.373 : BRDA 19/09 inf. 13 ).

Cela peut a priori choquer l'acheteur qui se retrouve lui avec un immeuble amianté et à qui les juges viennent lui dire pour droit qu'il ne peut pas en tenir rigueur à son vendeur.

Pourtant nous savons qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique qui est annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente (CCH art. L 274-1, I ). Si le permis de construire de l'immeuble vendu a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce dossier comporte un état mentionnant la présence ou l'absence dans l'immeuble de matériaux ou produits contenant de l'amiante (art. précité ; CSP art. L 1334-13 et R 1334-23 ). Cette obligation pèse sur le vendeur qui doit faire établir ce diagnostic par un professionnel qualifié, indépendant et bénéficiant d'une assurance professionnelle (CCH art. 271-6 ).

Nous savons que s''il ne produit pas ce diagnostic, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (CCH art. L 274-1, II ) ce qui est logique.

Commentant cette décision dans son rapport annuel pour 2009 la Cour de cassation a précisé le raisonnement justifiant cette solution :

« Il résulte des textes précités que, d'une part, le législateur a entendu confier à un tiers, professionnel agréé, la recherche d'une information technique dans le domaine très spécialisé des pathologies de l'immeuble que le vendeur, profane par définition, ne peut pas appréhender et, d'autre part, qu'il s'est placé sur le terrain de la garantie des vices cachés pour sanctionner le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d'information, l'absence d'un constat d'amiante en cours de validité et établi par un organisme agréé empêchant le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En conséquence, le vendeur remplit son obligation relative à l'amiante en joignant à l'acte de vente un état conforme à la réglementation, quel que soit son contenu, lequel relève en revanche de la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur, soumis à une obligation d'assurance. Il ne peut en aller différemment que dans l'hypothèse où l'erreur du diagnostiqueur serait imputable au vendeur qui lui aurait caché des éléments matériels ou des informations, ce qui ramène à l'application du droit commun de la vente interdisant au vendeur de mauvaise foi de se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés».

Toute la discussion portera éventuellement demain sur le « En conséquence » du commentaire de la Cour de Cassation qui ne convaincrait pas tous les lecteurs. Après tout, le diagnostiqueur, professionnel qualifié, est le mandaté du vendeur professionnel ou "profane". Pour quoi ce dernier échapperait-il à sa responsabilité ? Comparons: Vous devez passer par un notaire en tant que vendeur d'immeuble. Si l'acte est atteint d'une nullité ou ne mentionne pas une charge particulière (servitude par exemple) le vendeur est en première ligne à charge pour lui de se retourner contre son notaire si ce dernier a commis une faute. Quelle différence avec l'entreprise agréée, spécialisée et assurée qui se trompe dans son diagnostic ? Autre aspect du débat: allez expliquer pour le disculper que le notaire a été trompé par les déclarations mensongères du vendeur alors qu'il lui revient de les vérifier. Pourquoi le travail baclé du diagnostiqueur dédouanne le vendeur et pourquoi ne serait-il pas amené à garantir ourement et simplement mais intégralement le vendeur des conséquences de la vente viciée du fait de son erreur de diagnostique ?

Comparaison n'est pas raison mais en l'espèce la distinction ne frappe pas un acheteur.

Concrètement la question de fond pourrait-être la suivante: Pourquoi les professionnels de la détection de l'amiante bénéficient ,indirectement certes,de la mansuétude des juges ? Et pourquoi la jurisprudence retire en la matière du jeu de la responsabilité habituelle le vendeur ? En définitive ne sont-ce point les compagnies d'assurances au bout d'un long contentieux qui profitent de la jurisprudence ?

Le débat intellectuel c'est bien mais qui se met à la place de l'acheteur pendant ce temps-là ?

L'obligation du vendeur d'immeuble est bien de livrer un immeuble avec un diagnostique établi dans les règles de l'art qui permet à l'acheteur de savoir ce qui l'achète. L'acheteur d'immeuble n'achète pas « amiante ou chat » en poche. Il me semble que tout état de cause que ce n'est pas ce que le législateur voulait mais le contraire. Ce qui pourrait démontrer que la lecture dans le marc de café devrait être interdite sauf à vouloir justifier une interpétation.Pourquoi surtout se détourner des règles habituelles de la responsabilité lorsque cela n'est pas utile alors qu'elles ne sont pas écartées par la loi ?

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