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Quand la vente est-elle parfaite ?

La question n'est pas thérorique et elle s'est posée en matière de cession de fonds de commerce au cours d'une procédure collective. Dans sons arrêt en date du 5 janvier 2010, la Cour de cassation pose le principe selon lequel lorsque le juge-commissaire autorise, en vertu de l'article L. 642-19 du code de commerce, la cession amiable de biens mobiliers compris dans l'actif de la procédure collective, le transfert de propriété, sauf mention contraire de l'ordonnance, n'intervient qu'après l'accomplissement des actes matériels de cession. En conséquence, a violé le texte susvisé, la cour d'appel, qui ayant constaté que l'acte notarié de cession de fonds de commerce, intervenant entre le bailleur mis en liquidation judiciaire et le locataire, n'avait été signé que postérieurement à la délivrance du congé au locataire, avait accueilli la demande des bailleurs tendant à voir dénier au locataire le droit à l'indemnité d'éviction.

L'arrêt de la Cour de Cassation, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, est le suivant :

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article L. 622-18 du code de commerce, devenu l'article L. 642-19, ensemble l'article L. 145-1 du même code ;

Attendu qu'après avoir recueilli les observations des contrôleurs, le juge-commissaire ordonne la vente aux enchères publiques ou autorise la vente de gré à gré des autres biens du débiteur, ce dernier étant entendu ou dûment appelé ; que lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l'article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7 ; que le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu'il a fixées ont été respectées ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 mars 2007), que les époux X... ayant été mis en liquidation judiciaire, leur liquidateur a été autorisé, par ordonnance du juge-commissaire du 4 août 2004, à vendre de gré à gré à M. Y... le fonds de commerce dépendant de la liquidation et que l'acte notarié de cession du fonds de commerce a été dressé le 17 novembre 2004 ; que les époux Z... A..., bailleurs commerciaux des époux X..., qui avaient délivré congé à M. Y... le 25 octobre 2004 pour le 30 avril 2005 et offert le paiement d'une indemnité d'éviction, ont refusé la demande de renouvellement de bail formée par M. Y... le 22 novembre 2004, en raison de la délivrance antérieure du congé, puis, avec la SCI du Jardin Botanique qu'ils avaient constituée, l'ont assigné aux fins de lui voir dénier, pour défaut d'immatriculation, le bénéfice du statut des baux commerciaux et le droit à l'indemnité d'éviction ;

Attendu que pour accueillir les demandes des époux Z... A... et de la SCI, la cour d'appel retient que le transfert de propriété du fonds de commerce est intervenu à la date de l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession, cette autorisation ayant été donnée à la suite d'un accord préalable nécessairement intervenu entre le liquidateur et M. Y..., accord qui a entraîné le transfert de propriété, que du fait de cet accord, le transfert est intervenu au plus tard le 4 août, même si l'ordonnance ne le précise pas, que M. Y... était donc titulaire du droit au bail le 25 octobre 2004 lorsqu'il a reçu le congé, dès lors valable, et que, n'étant inscrit au registre du commerce et des sociétés ni à la date de notification du congé, ni à la date de sa demande en renouvellement, ni à la date d'expiration du bail, il n'a pas droit à l'indemnité d'éviction ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque le juge-commissaire autorise, en vertu de l'article L. 622-18 du code de commerce, la cession amiable de biens mobiliers compris dans l'actif de la procédure collective, le transfert de propriété, sauf mention contraire de l'ordonnance, n'intervient qu'après l'accomplissement des actes matériels de cession, la cour d'appel, qui a constaté que l'acte notarié de cession n'avait été signé que postérieurement à la délivrance du congé à M. Y..., a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne, ensemble, les époux Z... A... et la SCI du Jardin Botanique aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z... A... et la SCI du Jardin Botanique, ensemble, à payer 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande des époux Z... A... et de la SCI du Jardin Botanique ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit et jugé valable le congé délivré le 25 octobre 2004 à effet du 30 avril 2005;

AUX MOTIFS PROPRES QUE pour faire déclarer nul le congé qui lui a été donné le 25 octobre, M. Roger Y... soutient que dès lors que l'acte authentique de réitération de la cession n'est intervenu que le 17 novembre 2004 et a prévu que le cessionnaire aurait la pleine propriété des éléments du fonds de commerce à compter du même jour, il n'était pas encore la personne qualifiée pour recevoir le congé le 25 octobre, cette personne étant alors le liquidateur. Cependant, il y a lieu de considérer que le transfert de propriété est intervenu à la date de l'ordonnance du juge commissaire autorisant la cession dès lors que cette autorisation a été donnée à la suite d'un accord préalable nécessairement intervenu entre le liquidateur et M. Roger Y..., accord qui a entraîné le transfert de propriété. Il y a lieu de considérer que, du fait de cet accord, le transfert est intervenu au plus tard le 4 août, même si l'ordonnance ne précise pas, contrairement à ce que soutiennent les époux Z... A..., que le transfert de propriété interviendrait à la prise de possession. Il en résulte que M. Roger Y... était bien titulaire du droit au bail le 25 octobre lorsqu'il a reçu le congé qui est dès lors valable ;

1) ALORS QUE le congé ne peut être valablement délivré par le bailleur commercial qu'au propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux donnés à bail ; qu'au cas où la vente du fonds de commerce a été autorisée par ordonnance du juge-commissaire, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, ladite ordonnance, sauf disposition expresse contraire, n'opère pas par elle-même transfert de propriété, celui-ci n'intervenant que lorsque l'acte de cession est conclu ; qu'en affirmant en l'espèce, pour estimer à tort valable le congé délivré à M. Y... le 25 octobre 2004, que le transfert de propriété était intervenu, non à la date de l'acte de vente conclu le 17 novembre 2004, mais à la date de l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession, bien que cette ordonnance n'ait rien prévu de tel, au motif erroné que l'ordonnance en cause avait nécessairement été précédée d'un accord entre le liquidateur et le cessionnaire, la cour d'appel a violé l'article L.622-18 (renuméroté L.642-19 depuis le 1er janvier 2006) du code de commerce ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'acte authentique de cession du fonds de commerce en date du 17 novembre 2004 ayant rappelé expressément que le transfert de propriété devait s'effectuer irrévocablement au jour de la prise de possession, laquelle était intervenue le 13 septembre 2004 ce qui n'est pas contesté par le locataire, M. Y... était devenu incontestablement le propriétaire du fonds depuis cette date de sorte qu'il avait bien qualité pour revoir notification du congé délivré postérieurement le 25 octobre 2004 qui est donc valable. Il en résulte que le bail est venu à expiration le 30 avril 2005, date d'effet du congé, en vertu de l'article L. 145-12 du code de commerce ;

2) ALORS QUE l'acte authentique de vente conclu le 17 novembre 2004 stipulait explicitement, d'une part, que le cessionnaire aurait la pleine propriété des éléments du fonds à compter du jour de passation de l'acte, d'autre part qu'il en avait eu la jouissance par la prise de possession depuis le 13 septembre 2004 ; qu'en affirmant néanmoins, pour prétendre que M. Y... était devenu propriétaire du fonds dès le 13 septembre 2004, que l'acte de vente prévoyait que le transfert de propriété devait s'effectuer irrévocablement au jour de la prise de possession, là où, au contraire, le corps de l'acte distinguait nettement la date du transfert de propriété, et celle de la prise de possession, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 17 novembre 2004, en violant ainsi l'article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Roger Y... de sa demande d'indemnité d'éviction ;

AUX MOTIFS QUE M. Y... justifie de son inscription au RCS à compter du 31/8/2005. Or, aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce, l'application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l'immatriculation au RCS. En l'espèce, M. Y... n'était donc pas inscrit au RCS à la date de délivrance du congé, le 25/10/2004. Au surplus, il convient de relever qu'à supposer nul ce congé, M. Y... n'était pas davantage inscrit au RCS à la date de sa demande de renouvellement, faite le 22/11/2004, non plus qu'à la date d'expiration du bail, soit le 30/04/2005, de sorte que la régularisation intervenue le 31/8/2005 est nécessairement inopérante. Dans ces conditions, M. Y... ne peut valablement se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux et c'est donc à bon droit que les demandeurs lui refusent le droit au paiement d'une indemnité d'éviction en vertu de l'article L. 145-17 du code de commerce ;

1) ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile, la cassation de la partie du dispositif par lequel les juges d'appel ont décidé que le congé, délivré en la personne de M. Y... le 25 octobre 2004, était valable, entraînera, pas voie de conséquence, l'annulation du chef de dispositif par lequel ces mêmes juges ont, dans un même mouvement, «confirm(é) le jugement en ce qu'il a jugé valable le congé et a débouté Monsieur Roger Y... de sa demande d'indemnité d'éviction » ;

2) ALORS QUE le bénéfice du droit au renouvellement, et de l'indemnité d'éviction pouvant se déduire de son absence, peut rétroagir à une date antérieure à l'inscription au registre du commerce et des sociétés ; qu'en décidant en l'espèce de débouter M. Y... de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction au motif que son immatriculation au RCS était tardive, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la mention d'un début d'activité au 13 septembre 2004 lors de l'inscription au registre du commerce et des sociétés du cessionnaire n'avait pas eu pour effet de faire rétroagir le bénéfice du droit au renouvellement dès la date du transfert de la propriété commerciale, intervenue le 17 novembre 2004, ce qui lui aurait permis de déduire qu'à la date de la demande de renouvellement comme à la date d'expiration du bail, le cessionnaire satisfaisait aux conditions pour bénéficier des dispositions relatives à la propriété commerciale, et en particulier du droit au renouvellement du bail ainsi qu'à l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour les époux Z... A... et la SCI

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné des bailleurs commerciaux, Monsieur et Madame Z... A..., à verser à Monsieur Y... une somme de 3.000 € pour trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur Y... soutient qu'il n'a pas pu exploiter à son entrée dans les lieux parce que ceux-ci nécessitaient des travaux, ni par la suite parce que les bailleurs ont fait obturer une cheminée à l'occasion de travaux effectués sur une autre partie de l'immeuble ; que cependant, il est établi par les pièces de la procédure que cette difficulté, apparue le 28 février 2005, n'avait pas encore reçu remède le 12 septembre 2005 ; qu'il y a lieu aussi d'admettre que Monsieur Y... a pu se décourager d'effectuer de son côté les travaux à sa charge du fait de la précarité de sa situation et du congé reçu ; qu'il est résulté de cette difficulté d'exploitation et de divers troubles qui l'ont accompagnée un préjudice qui sera réparé par une indemnité de 3.000 € ;

ALORS D'UNE PART QUE tout préjudice de jouissance subi par un preneur devant être indemnisé par un bailleur commercial doit être légitime et dûment caractérisé ; que tout en observant que la difficulté invoquée par Monsieur Y... dans son exploitation des locaux commerciaux ne serait apparue que le 28 février 2005, la Cour d'Appel qui avait pourtant constaté la délivrance du congé en octobre 2004, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations d'où se déduisait l'absence de préjudice légitimement indemnisable au regard de l'article 1382 du Code Civil qu'elle a ainsi violé ;

ALORS D'AUTRE PART QUE la faute du preneur exonère le bailleur de toute responsabilité dans la survenance d'un préjudice de jouissance ; que tout en constatant que Monsieur Y... n'avait pas effectué les travaux nécessaires à l'exploitation de son fonds de commerce, la Cour d'Appel qui a cependant fait état de la précarité de sa situation en raison de la délivrance du congé, pour justifier sa carence dans l'exécution de son obligation d'entretien des lieux loués et d'exécution des travaux nécessaires à l'exploitation commerciale, à l'origine de son propre préjudice de jouissance, n'a pas légalement justifié sa décision infirmative de condamner Monsieur et Madame Z... A... au paiement de dommages-intérêts en violation de l'article 1382 du Code Civil.

Ce qui m'intéresse est la force translative de droits de la décision du juge-commissaire. De mon point de vue la décision de justice constate l'accord des parties sur la chose et sur le prix. En droit français, la vente est alors parfaite.L 'article L.642-19 du code de Commerce ne dit rien de contraire à cela. En Allemagne la vente n'est conclue qu'au moment de la concrétisation des actes. La cour de cassation est-elle d'un autre pays ?....C'est une bonne question...

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