Par gilles.huvelin le 05/04/13

commercial même si le bail prévoit un loyer progressif par paliers.

Cassation 3ième Chambre Civile, 6 mars 2013, n° 12-13962, FS-P+B, JurisData n° 2013-003783.

Par gilles.huvelin le 06/04/11

Un arrêt de la cour d'appel de Caen (1ère chambre civile et commerciale) rendu le 9 novembre 2010 -RG N°10/02643 SAS IFS Distribution , Jurisdata N°2010-25157 est commenté dans la revue Entreprise et Affaires ( la semaine juridique ) du 31 mars 2011.

Cette décision vient dire que l'article L. 642-7 du code de commerce permet au tribunal de commerce qui arrête un plan de cession totale ou partiel de l'entreprise peut ordonner la cession de certains contrats qu'il détermine et que ce texte l'autorise ( « nécessairement » dit l'arrêt) de priver d'effet toute clause qui aurait pour effet de restreindre les pouvoirs du tribunal comme une clause restrictive telle une clause de préemption.

Le problème c'est que le texte ne le dit pas et que l'arrêt justifie sa décision en disant que sa lecture est validée par « nécessairement ».

Juristes nous avons cru jusqu'ici qu'un droit ne pouvait être cédé ou transmis que dans les termes fixés dans la convention et pas au-delà de sa consistance. Personne ne peut transmettre plus de droits qu'il en reçoit.

Résultat des courses l'interprétation du texte évoquée ajoute à la loi en spoliant un cocontractant d'une clause de préemption et transmet plus de droits que le débiteur en redressement judiciaire en a reçu ce qui par ce coup de baguette magique permet au cessionnaire d'un recevoir plus qu'il en existait: la cession du bail n'était pas tranmissible sans renonciation au droit de préemption du bailleur.

Cette clause de préemption n'est de celles qui tendent à faire échec aux effets de la procédure collective. Il ne s'agit pas de dire que le contrat est résolu de droit en cas d'ouverture d'une procédure collective.

La question mériterait donc une QPC car il s'agit d'une violation des droits contractuels me semble-t-il mais comme il s'agit d'une interprétation et non du texte en lui-même je ne suis pas certain que la Cour de Cassation le permettra...

Par gilles.huvelin le 03/01/11

Un privilège a une assiette. Sur quelle assiette table un bailleur d'immeuble en garantie du paiement des loyers ? Nous savons qu'il est défini par les dispositions de l'article 2332, 1° du code civil.

Le privilège porte sur tous les meubles qui « garnissent » le local loué nous dit la jurisprudence.

La Cour de cassation avait déjà affirmé par différentes décisions de ses chambres civiles le principe selon lequel... tous les meubles y compris ceux appartenant à un tiers constituent le gage du bailleur... sauf s'il est établi que le bailleur connaissait l'origine de ces meubles au moment où ils ont été placés dans les lieux loués.

La Chambre commerciale de la Cour de Cassation vient de rendre un important arrêt ce 16 novembre 2010 n°09-70.765 (n°1163F-PB) intitulé Abitbol c/ Groupement des Moriers GFA qui a jugé que les marchandises vendues avec une clause de réserve de propriété font partie du privilège du bailleur. Qu'importe que le vendeur ait conservé la propriété des marchandises.

Le texte applicable est d'origine ancienne et visait l'économie d'un pays rural à une époque où il était logique et cohérant de protéger le propriétaire à l'égard de ses fermiers ou métayers, comme le bailleur d'une maison d'habitation.

A aucun moment le libellé du texte ne parle de fonds de commerce et comme le texte est antérieur aux clauses de réserve de propriété aucune mention n'est faite à propos des marchandises qui peuvent en faire l'objet.

En lisant l'article 2332,1° du code civil commence par la phrase suivante : "Les créances privilégiées sur certains meubles sont :" le lecteur impertinent relève qu'à aucun moment le mot de marchandise n'est utilisé par le législateur qui vise par ailleurs très précisément les éléments limitativement énumérés qui sont compris dans l'assiette du privilège du bailleur d'une ferme lorsqu'il s'agit de semences, d'engrais ou d'insecticides etc.

Certes une marchandise est un meuble au sens juridique du terme mais le texte n'utilise pas le mot meuble et use de la définition suivante : « tout ce qui garnit la maison loué ou la ferme ».

La question posée à la Cour n'était donc pas absurde.

Je ne suis pas certain que la réponse corresponde à la sécurité juridique que le commerce d'une économie moderne attendait.

Par gilles.huvelin le 12/03/09

Le coup hyper classique : Un bailleur professionnel loue un local commercial et se trouve contraint de faire signifier un commandement de payer pour des loyers restés impayés.

La clause résolutoire est bien sûr visée comme il se doit mais la preneuse dans les lieux loués fait opposition à commandement alors qu'il reste dû un montant impayé à l'issue du mois de la date de délivrance du commandement de payer.

Il est bien entendu constaté que la clause résolutoire est acquise. Cependant les premiers juges accordent; j'allais écrire, comme d'habitude; un délai de paiement au locataire en déclarant la clause résolutoire suspendue pendant l'écoulement dudit délai de grâce à l'échéance duquel si la dette est éteinte ladite clause sera réputée ne pas avoir pu prendre effet.

Une telle demande formulée par le locataire est conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation (Cour de Cassation arrêt du 7 Janvier 1998, N°95-20167) et elle est recevable même mis en œuvre pour la première fois en appel (Cour de Cassation, arrêt du 14 juin 2006, N°05-12042).

C'est donc un rappel jurisprudentiel que les bailleurs trouveront indigeste mais nous savons qu'ils ont de l'humour.

Par gilles.huvelin le 28/07/08

Quelle époque formidable !

Actuellement les bailleurs et les agents immobiliers ont décidé que le loyer d'un local de bureau doit être fixé à 10 % de la valeur de l'immeuble.

Sur les Champs-Elysées le prix du mêtre carré est à 10 000 euros, le prix du loyer toujours au m2 est de 1 000 euros. Dans les quatiers avoisinants les immeubles sont vendus a 7 600 euros le m2...et le loyer est fixé à 760 euros...et ainsi de suite : vous pouvez vérifier.

Peu importe la commercialité des lieux loués.

Il y a de mon point de vue fort à parier que l'année 2009 sera favorable à une meilleure prise en considération des réalités économiques que les investisseurs immobiliers institutionnels et les intermédiaires commissionnés font semblant de ne pas voir.

De la même façon je suis amené à constater que les mêmes acteurs n'ont pas voulu comprendre les leçons de la dernière crise du marché immobilier de bureaux. Ah, chronique amnésie quand tu nous tiens...

J'espère que cette fois ils seront sanctionnés et qu'aucune mesure ne sera prise pour les sauver. La dernière fois alors que les patrimoines immobiliers de bureaux auraient dû être liquidés les pouvoirs public et la Cour de Cassation (avec le fameux arrêt qui distinguait passif exigible et passif exigé), ont tout fait pour éviter l'effondrement du secteur.

Normalement ce ne devrait plus être possible au nom de la formule bien connue :

"Ne leur pardonner pas car ils savent ce qu'ils font".