Nov
11
Achat d'un appartement dans un projet neuf en Israël

Achat d'un appartement dans un projet neuf en Israël

Lorsque vous aurez l'intention d'acheter un nouvel appartement d'un entrepreneur, ce dernier doit vous fournir un projet de contrat de vente. Le projet de contrat de vente doit être établi par le cabinet d'avocats de l'entrepreneur, ce qui implique la plupart du temps que ce projet de contrat est largement en faveur de l'entrepreneur. Par conséquent, il convient de prêter une attention particulière à toutes les conditions légales, d'ingénierie, de planification, etc , avant la signature du contrat . Après la signature du contrat, le pouvoir de négociation de l'acheteur va baisser de façon spectaculaire.

Dans le cas où la construction de l'immeuble n'a pas encore débutée et que vous achetez un appartement «sur plan», vous devrez être particulièrement attentif. Par conséquent, il ne faut absolument pas signer un protocole d'accord avec l'entrepreneur avant la signature du contrat définitif. Il faut donc vous laisser le temps, ainsi qu'à votre avocat, de procéder à toutes les vérifications qu'il se doit, avant de signer quoi que ce soit, et en général rentrer en négociation avec l'entrepreneur sur l'ensemble des conditions de l'achat.

La planification de l'appartement

Avant d' arriver dans les vérifications qui sont du domaine du juridique, il faut prendre soin de vérifier l'emplacement de la maison et de sa construction sur le terrain , l'emplacement de l'immeuble , les orientations, les dimensions, l'architecture interne de l'appartement, l'environnement de l'immeuble comme par exemple existence ou non d'une usine, d'une route très fréquentée , etc

Licence de l'entrepreneur

Tout d'abord, au début des négociations , vous devez demander à voir le permis d'exercer de l'entrepreneur de la société auprès de laquelle vous avez acheté l'appartement. Ce permis est renouvelé chaque année et sans ce permis, l'entrepreneur n'a pas le droit d'exercer sa profession. Sur chaque licence d'un entrepreneur, figure les domaines de compétence dans lesquels il peut exercer et l'engagement financier maximum autorisé pour l'entrepreneur.

Vérification des Projets antérieurs de l'entrepreneur

Vous pouvez aller jusqu'à visiter les appartements construits par le constructeur, parler avec les résidents qui lui ont acheté un appartement, vérifier le niveau de finition des projets antérieurs de l' entrepreneur, et la façon avec laquelle l'entrepreneur a rempli ses obligations à l'égard des acheteurs.

Propriété du terrain

Vérifiez si le terrain sur lequel l'immeuble a été ou va être construit est bien détenu par l'entrepreneur et enregistré en son nom dans le registre cadastral (Bureau d'enregistrement (« Tabo ») des terres par bloc \ parcelles) ou registre des terres appartenant à l'Administration des Terres d'Israël (« Minhal »).

Il est par ailleurs très important de vérifier si le terrain est grevé de privilèges en faveur de tierces personnes, comme une banque ou une administration par exemple.

Appartement issue d'une opération de « combinaison » (« Combinatsia » en hébreu) :

Une « Combinatsia » est d'un accord conclu entre un propriétaire qui ne veut pas financer la construction, d'une part, et un entrepreneur qui ne veut pas financer l'achat du lot. Par conséquent, le propriétaire vend une partie de son lot pour des services de construction, selon un pourcentage convenu entre les parties. En d'autres termes, les parties se partageront l'ensemble des appartements du projet. L'entrepreneur peut à son tour vendre «sur plan » les appartements construits sur le terrain.

Dans ce genre d'opération, il est très important de vérifier s'il existe au cadastre une inscription marginale sur le terrain en faveur de l'entrepreneur et dans ce cas, est-ce que ce dernier sera en mesure et autorisé à enregistrer une mention marginale au cadastre en faveur de l'acheteur.

Il est également capital de bien vérifier les conditions contractuelles signées entre le propriétaire du terrain et l'entrepreneur, afin d'éviter par exemple qu'un appartement vendu par l'entrepreneur soit déjà attribué au propriétaire en vertu du contrat de « Combinatsia ».

Le permis de construire

Avant la signature du contrat avec l'entrepreneur, le futur acquéreur doit vérifier si l'entrepreneur a obtenu un permis de construire auprès de l'autorité locale.

La signature d'un contrat avant l'obtention du permis de construire est risquée, si l'encaissement des paiements de l'appartement par l'entrepreneur est permis dans le contrat. En revanche, il est possible de signer un contrat de vente alors que le permis n'a pas encore été obtenu, si l'argent reste en séquestre chez l'avocat jusqu'à l'obtention du permis, et qu'il existe des clauses d'annulation du contrat en cas de non-respect de l'obligation d'obtenir le permis de construire dans un délai déterminé.

Les justificatifs de paiement des impôts et taxes

Assurez-vous que l'entrepreneur possède un certificat du service des impôts attestant qu'il n'y aura aucun obstacle, en raison de dettes de l'entrepreneur, pour enregistrer l'appartement au nom de l'acheteur.

Vérification du contrat de vente

L'avocat de l'entrepreneur rédige en général des contrats de vente très longs et techniques dont la plupart des articles protègent bien sûr d'avantage l'entrepreneur que l'acheteur. Par conséquent, il incombe à l'acheteur de prendre son propre avocat en vue d'examiner le contrat et d'analyser toutes les clauses du contrat et ses annexes. Avant de signer le contrat celui-ci doit être avisé par un avocat compétent en matière de droit immobilier afin de soumettre à l'avocat de l'entrepreneur les commentaires et modifications nécessaires.

Nous conseillons également souvent, en fonction des cas, d'obtenir l'avis d'un ingénieur, d'un architecte ou d'un expert pour vérifier les spécifications techniques et les plans joints au contrat.

Les documents annexés au contrat de vente

Selon la loi, l'entrepreneur doit joindre au contrat de vente :

Les spécifications techniques de l'appartement conformément à la forme prescrite par la loi ;

Plan de l'appartement

Plans généraux de tout l'immeuble et de ses étages.

Plans du terrain

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA