Aug
29
DIVORCE - COMMUNAUTE - LIQUIDATION ET PARTAGE

UNE PETITE RECOMPENSE BIEN MERITEE -

Marié sous le régime de la communauté, le couple divorce et doit liquider son régime matrimonial : la communauté est propriétaire de l'immeuble commun pour l'avoir acquis et amélioré, non seulement par emprunt commun, mais aussi par un apport , par l'un des époux, de fonds provenant d'une donation reçue de sa mère.

Pour quelle valeur cet époux pourra-t-il récupérer sa mise ?


UNE PETITE RECOMPENSE BIEN MERITEE

Marié sous le régime de la communauté, le couple divorce et doit liquider son régime matrimonial : la communauté est propriétaire de l'immeuble commun pour l'avoir acquis et amélioré, non seulement par emprunt commun, mais aussi par un apport , par l'un des époux, de fonds provenant d'une donation reçue de sa mère.

Pour quelle valeur cet époux pourra-t-il récupérer sa mise ?

D'abord, les biens propres à chaque époux sont ceux qu'il avait avant de se marier (meubles, immeubles, argent, etc...) ; ce sont aussi les biens qu'il a pu recevoir, pendant le mariage, par héritage ou donation ; ce sont également les biens qu'il a pu acquérir pendant le mariage en ayant, par exemple, vendu un immeuble qu'il avait avant le mariage pour en racheter un nouveau ; généralement, le notaire qui recevra cet acte d'acquisition mentionnera que le prix est payé par « remploi »

Il lui faudra être à même de prouver que les fonds investis dans l'achat commun lui sont bien propres, si cette situation est contestée par l'autre conjoint. Il pourra produire l'acte de donation si il existe, ce qui est la cas pour une donation d'immeuble, ou, en cas de donation d'argent, appelée aussi « don manuel », une attestation signée de la mère confirmant qu'elle lui a bien fait cette donation, et pour tel montant ; il sera bon d'y ajouter, si elle existe, la trace bancaire de ce versement. Attention, une donation en argent de parents, pour être propre (c'est-à-dire personnelle à celui qui la reçoit) doit ne pas être équivoque : si les parents ont établi un chèque, durant le temps du mariage du fils, au nom de « Monsieur et Madame », la donation n'aura pas été faite à leur enfant, mais au couple c'est-à-dire à la communauté, qui ne devra donc rien restituer.

En cas de contestation, pas de preuve, pas de récompense.

S'il est admis ou prouvé qu'il s'agit bien de fonds propres qui ont été investis dans l'acquisition commune, l'époux bénéficiaire pourra effectivement faire valoir son droit à récupérer son apport : la communauté, qui en a bénéficié, lui devra « récompense » de cet apport. Une « récompense » est une sorte de remboursement à celui qui s'est appauvri, sans contrepartie, en payant une somme à la place d'un autre qui aurait du l'acquitter.

Dans un régime de communauté légale, doivent être considérés trois masses de patrimoine : les biens propres de Monsieur, ceux de Mme, et les biens tombés depuis le jour du mariage dans la communauté (appelés aussi acquêts). Si les biens propres de Monsieur ont servi à financer une acquisition d'un bien par la communauté, c'est cette dernière qui devra récompense à Monsieur. Le bien acquis par la communauté, et qui lui appartient, a été pour partie financé par l'apport de Monsieur ; la communauté doit donc lui rembourser.

Oui, mais quel sera le montant de cette récompense ?

Sauf pour les époux à s'entendre sur cette valeur, l'application de la Loi va générer quelques petits calculs, et parfois de belles prises de tête.

Bon, il a droit à récompense de la plus faible des deux sommes suivantes : celle de la dépense faite, soit du profit subsistant.

- La dépense faite, c'est le montant de la donation reçue qui a été investie dans la communauté; si l'époux a reçu en donation 59000 Frs, le montant de la dépense faite est donc aujourd'hui, dans la nouvelle unité monétaire, de 8 994,49 €.

- Le profit subsistant est, grosso modo, la plus value apportée à l'immeuble par l'apport effectué, calculée au jour de la liquidation de la communauté ; c'est là où les choses se compliquent.

Dans certains cas, la situation est claire : supposons un terrain acheté par un époux avec ses deniers propres ou qu'il avait avant le mariage ; la communauté y fait construire ensuite une maison, par un emprunt commun. Le terrain est propre au mari, et la construction commune qui y fut édifiée est... devenue également propre audit mari ; mais, en conservant son bien c'est-à-dire son terrain, désormais agrémenté d'une maison, il devra récompense à la communauté, pour la valeur actuelle de l'ensemble, déduction faite du prix d'acquisition du terrain ou de sa valeur au moment où il l'a acheté.

Autre exemple, Monsieur a reçu en héritage un terrain agricole pendant le mariage : il lui est propre ; la communauté y plante à ses frais de la vigne, qui va produire un vin réputé. Au partage de la communauté, le profit subsistant sera égal à la différence entre le terrain nu d'origine et la valeur du terrain en nature de vigne.

Mais, dans notre cas, le tout est de savoir à quoi a servi l'apport de fonds propres : si par exemple, il a servi à financer une chaudière, le profit subsistant serait calculé sur la valeur actuelle de l'immeuble, dont à déduire la valeur de l'immeuble sans chaudière.

Pas évident à calculer, et il faut parfois avoir recours non seulement au notaire, mais aussi à un expert foncier qui sera chargé de définir les diverses valeurs.

Cependant, n'oubliez pas que la récompense est la plus faible des deux sommes.

Dans de nombreux cas, ce sera donc la valeur de la dépense faite, soit 8 994,49 € qui sera retenue.

Mais dans d'autres, et notamment si l'apport a servi à acquérir ou améliorer le bien qui existe encore, au jour de la liquidation du régime matrimonial dans le patrimoine de la communauté, ce sera le profit subsistant. Dans le cas cité, faute de m'avoir indiqué à quoi a servi la somme, il est impossible d'énoncer un chiffre.

* * * *

Quant cela est possible, simplifiez vous la vie, et tenter de déterminez ensemble la valeur de cette récompense, qui pourra figurer dans l'acte liquidatif comme résultant de votre volonté commune ; cela vous évitera quelques migraines et calculs d'apothicaires, de beaux déroulement procéduraux annexes de votre litige et une grosse perte de temps.

Voilà les grandes lignes d'une situation complexe, sur laquelle il pourrait être beaucoup développé, tant les cas de figure sont nombreux. Alors, ça y est, vous l'avez voulu, et bien, vous l'avez votre migraine !

Bon, et bien moi, je pense que je vais partir en week-end, récompense bien méritée, non ?

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Commentaires

permission de week-end accordée !!!

Nom: 
Beryl
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Etant plus agée que mon époux (ce n'est pas réservé aux hommes que de choisir des etres jeunes beaux etc) j'étais propriétaire d'un bien qui a été vendu peu avant le mariage (je devais déménager)

- mon époux ayant une formation de financier il m'a convaincue de ne pas réinvestir dans l'immobilier mais en bourse. je lui ai donné procuration pour gérer moralité j'ai tout perdu (j'ai tous les docs)

- mes parents lui ont régulièrement "fait des chèques conséquents" à son nom et déposés sur son compte

- je lui ai prété de l'argent (plusieurs dizaines de milliers d'euros) j'ai une reconaissance de dettes sur papier libre

Ma question est cela entrera t-il dans les comptes lors de la liquidation ?

Mais, bien sûr que vous pourrez déclarer tout celà au notaire chargé de regler le sort de votre regime matrimonial: il y a des fonds propres à récupérer et même à apprécier de la gestion de vos fonds propres par ce jeune financier.

Belle discussion en perspective: à mon avis, le notaire va repasser la main au tribunal pour trancher ces menus points de litige.

Nom: 
Michel
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Bonjour Maître,

Non marié en 1990 j'ai acheté en indivis 50/50 une maison pour laquelle j'ai fait un apport de 40% via mon PEL.

En 1995 mariage selon dontrat en séparation de biens.

En 2000 achat d'une résidence secondaire avec des fonds issus d'un départ de mon entreprise toujours en indivis 50/50.

Pour les 2 maisons j'ai payé seul toutes les mensualités.

Lors de la liquidation du patrimoine, puis-je espérer un droit de récompense sur les apports ?

Bien cordialement,

Michel

Bien sûr que vous pouvez récupérer les apports, à condition d'en justifier.

En indivision ou séparation de biens, les patrimoines des deux époux sont distincts. on récupère dans la liquidation du régime matrimonial ce que l'on a apporté. Au surplus, si l'un a payé seul les dépenses incombant aux deux indivisaires, il a en quelque sorte fait une avance à l'autre de ce qu'il aurait du payer, à charge de remboursement in fine.

Remettez toutes les preuves de vos règlements ou apports au notaire, qui les prendra en compte.

Nom: 
francis054
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Nom: 
francis.dom
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Bonjour,

en instance de divorce, je me pose une question concernant la liquidation de communautée.

mon ex epouse est ok pour que je garde la maison mais pas sur la liquidation.

En 1989, pas marié nous avons acquis une maison en indivision cette maison à été financé pour 320000 francs par un apport personnel de ma part (donation de mes parents ) et par un pret sur mon compte perso de 110000 francs. ma compagne ne travaillant pas.

En 1997 nous nous sommes mariés et avons démenagé en 2002 (revente de la maison 98000euros) et avons racheté une nouvelle maison (170000 euros). Il reste un crédit sur le compte joint cette fois d'environ 40000 euros.

La maison est estimée a 220000euros. comment va se faire la liquidation du bien, puis-je prétendre à récuperer la somme de la donnation de mes parents et du crédit de 110000 francs que j'ai remboursé.

Merci pour votre réponse

A partir du moment où vous pouvez prouver que les fonds apportés vous étaient propres, vous avez droit de les récupérer.

il faudra distinguer les périodes, celles du concubinage et celle du mariage, ainsi que les acquisitions immobilières successives pour faire les comptes.

Puisque vous semblez d'accord pour liquider la communauté, réunissez les divers documents de preuves et filez chez le notaire qui vous fera son projet de tout celà.

Nom: 
davia
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Bonjour,

J'ai reçu de mes parents 50 000 euros (qui correspondait à la somme légale d'une donation que mes parents pouvait me donner sans imposition). Je précise qu'il n'a pas été fait de papiers prouvant cette donation. J'ai juste un justificatif de la banque prouvant le virement.

Cette somme a été investit dans l'achat d'un appartement il y a 9 ans. Puis l'appartement a été vendu. Puis la somme totale a été réinvestie dans l'achat d'une maison.

Je divorce actuellement et je souhaite savoir si je suis sûre de récupérer cette somme.

Je me suis mariée sous le régime de la communauté des biens, puis j'ai reçu cet argent de mes parents. Ensuite, on a acheté l'appartement. On a revendu l'appartement pour acheter la maison.

J'ai reçu cet argent sur le compte commun.

Vous avez donc apporté à la communauté de l'argent donné par vos parents; à la liquidation de cette communauté vous pourrez récupérer votre mise, puisque vous en avez un justificatif et que l'on peut suivre ensuite cet apport à la trace.

Si vos parents sont en mesure d'établir une attestation complémentaire au justificatif confirmant cette donation en argent, vous aurez une preuve complémentaire.

Nom: 
Carole
Site: 
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Bonjour,

Mon conjoint a demandé le divorce.

nous avons acheté en 2000 une maison pour laquelle mes parents ont "donné" 3.000€, mes beaux parents 12.000€ et les grand-parents de mon ex mari 1.500€.

de votre article, j'ai cru comprendre que cette donation manuel doit être prouvée pour être "rattachée" à chacun.

aussi voici mon cas : mes parents ont donné en espèce, outre l'attestation des parents il ne m'est pas possible de justifier qu'il s'agit d'un apport personnel et non un apport à la communauté ?

ensuite pour ce qui est de la donation des beaux-parents, ceux ci ont fait un virement sur le compte joint, la preuve ne peut donc pas être apportée qu'il s'agit d'un apport personnel à Monsieur?

enfin pour les grand-parents de mon ex qui ont fait un don par chèque que nous avons encaissé en 2000. N'ayant pas de photocopies de ce chèque, Monsieur est dans l'incapacité de prouver qu'il s'agit d'un apport personnel.

si je comprends bien une attestation de chacun d'eux ne peut donc suffire à prouver qu'il s'agit d'apport personnel à Monsieur ou à Madame.

l'ensemble de ces dons est alors considéré comme un apport à la communauté?

MErci par avance pour votre réponse.

Il s'agit bien de dons manuels, qui doivent être prouvés sauf si t des époux en reconnait l'existence.

Le don manuel peut être prouvé par tout moyen et notamment par une attestation du donateur suffisamment circonstanciée, pouvant préciser à qui le don a été fait: à l'époux ou à la communauté.

il est possible qu'un don ait été fait à un époux mais que les fonds reçus aient été portés sur un compte joint; dans ce cas la communauté doit récompense à cet époux. il en est évidemment autrement si le don a été fait au couple cad à la communauté.

Nom: 
Carole
Site: 
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je fais suite à mon précédent message.

qu'entendez vous par attestation suffisamment circonstanciée?

en effet, à l'époque l'intention de chacune de ses donations était d'attribuer un don à la communauté. comment peut on aujourdhui prouver par une attestation, que doit-elle contenir?

L'attestion circonstanciée est celle pouvant contenir toutes informations sur le don manuel intervenu: sa date, son montant, son mode de remise au bénéficiaire,etc.

La précision du destinataire est souvent importante, puisque le droit à reprise ou à récompense est conditionné à celle de l'identité du bénéficiaire; si c'est un don de famille au profit du seul conjoint, il pourra s'en prévaloir pour le récupérer; si par contre ce fut un don aux deux époux, soit à leur communauté, l'attestation ne présente aucun intérêt: la communauté qui l'a reçu et utilisé ne doit rien à l'un ou l'autre des conjoints.

Si vous reconnaissez qu'il fut fait à la communauté, aucun débat n'aura donc lieu et point besoin d'attestation.

Nom: 
jphi_77
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Bonjour Maître,

Nous souhaitons avec ma femme entamer une procédure de divorce. Le problème étant que nous ne sommes pas (enfin, plus) d'accord sur la répartition de la vente de notre maison.

Voici le contexte :

Achat d'une maison + travaux en 2007 alors que nous n'étions pas mariés :

Financement :

Apport (le mien en l'occurrence issu d'une donation de mes parents, preuve à l'appui) : 110.382€

Prêt bancaires 50% / 50% : 138.250€

Total : 248.632€

Sur l'acte notarié, il est stipulé quotités acquises : 72% pour M., 28% pour Mme mais aucune mension sur l'origine de l'apport.

Nous nous sommes mariés en 2008, régime de la communauté réduite aux acquêts.

Le problème étant qu'à priori, la répartition se fait après remboursement du prêt immobilier et non avant, ce qui est le contraire de ce que nous avait dit le notaire... De ce fait, si je fais un calcul très simple, si nous avions vendu la maison le lendemain de l'achat, cela donnerait :

Vente : 248.632€

Rmbt prêt immo : 138.250€

Répartition du solde : 72% = 79.475€, 28% = 30.907€

Si nous avions vendu le lendemain, je perdais 30.907€...

Aujourd'hui, la maison est vendue (signature d'un compromis la semaine prochaine) à 255.000€ et il reste 125.000€ de crédit à rembourser. Avec le calcul dit "légal", je récupère 93.000€, soit moins que l'apport issu de la donation et ma femme 36.000€.

Est-ce normal ? Si c'est le cas, quelle est la justification d'un tel mode de calcul ? N'y a-t-il pas de recourt ? Est-ce possible de "toucher" à une donation qui a été faite avant mariage ? Les relevés de banques et/ou factures justifiant les travaux qui ont été débités de mon compte peuvent-ils servir de "preuve" ?

J'espère que vous pourrez répondre à mes questions, mes nombreuses questions...

Merci

Nom: 
Beryl
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J'ai refusé de divorcer et nous sommes dans la période des 2 ans avant que Monsieur puisse assigner

Il me pourrit la vie pour que j'accepte ses conditions; Me mence de vente aux enchères

Ce matin lettre de la banque : elle accorde une suspension de 1 an de remboursement du pret immobilier

Je n'avais pas eu vent de cette demande

N'aurait-il pas du solliciter l'accord du juge d'autant qu'aucun élément type chomage ou décès n'est intervenu. Au contraire ses revenus ont progressé de 25000 euros

Ai-je un recours et lequel

Merci infiniment Maitre

Bon Week-end

Non, il n'avait pas à demander au juge, puisque le prêt ne concerne que la banque.

Cependant, la banque vous a semble-t-il négligé dans cette négociation, alors que vous étiez sans doute co-emprunteuse. Le terme d'un an de sursis au remboursement ne concerne donc que Mr, et les contreparties éventuelles (type report des intérêts) ne vous concerneront pas, puisque vous n'avez pu les accepter faute de les avoir connues.

Ce délai d'un an ne vous engage pas, et ne vous contraint pas à accepter de vendre dans ce délai: si la banque avait mis cette condition, elle ne vous concerne pas.

Tant mieux si ses revenus augmentent: il ne pourra invoquer le motif d'une difficulté de remboursement du prêt pour justifier de la suspension du prêt, et vous pourrez dans le divorce demander davantage que prévu.

votre situation est plus complexe que vous ne l'indiquez pour calculer la part revenant à chacun après vente de l'immeuble; le notaire devra prendre en compte deux phases:

celle de votre concubinage préalable, durant lequel vous avez acquis l'immeuble en indivision 72/28%, et avez souscrit un prêt remboursable à 50/50%. A priori, le % de propriété de chacun a du être établi selon les apports initiaux, incluant sans doute votre apport d'héritage. Vous devez donc le récupérer dans le cadre de la répartition du prix de vente à 72/28%; il doit être également considéré , quant au remboursement du prêt, qui a payé les échéances durant ce concubinage, notamment pour le cas où l'un aurait tout payé (il aurait fait une avance remboursable à l'autre de sa part.

La seconde phase est celle survenue depuis le mariage, sous régime de communauté légale: là, les échéances du prêt ont été payées par la communauté (que ce soit l'un ou l'autre qui ait payé); elles sont supposées payées à 50/50 comme prévu au contrat de prêt.

Le notaire devrait donc effectuer quelques calculs avant de fixer la part de chacun.

Nom: 
Beryl
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Ce document doit etre retourné à la banque pour acceptation avec nos deux signatures

Quelle est la meilleure stratégie ?

"ne pas avoir reçu le courrier" mon futur ex-mari ne m'ayant pas informée ni fait signer quoique ce soit (sauf à avoir imité ma signature) il a du mentionner son adresse parisienne

envoyer une LRAR à la banque en les informant de la procédure de divorce et leur précisant que je n'étais pas au courant et que je demande copie du courrier de Monsieur

Ai-je interet à ne pas répondre pour que cette suspension devienne caduque car en bloquant les remboursements Monsieur et sans raison valable (il n'y a pas de justificatif à fournir) cela diminue d'autant le bénéfice en cas de vente

Enfin lors de l'ONC le remboursement du pret a été pris en compte dans ses chargesS'il y a suspension la donne n'est plus la mème pour PA et devoir de secours le prorata revenus étant de 1 à un peu plus de 5 Et qu'il est sur le point de repartir en expat au bout du monde

Je vous remercie pour votre aide

Bien à vous

Mon aide trouve sa limite dès lors qu'il s'agit d'aborder la statégie du dossier, qui relève de l'analyse globale de votre avocat, qui connait parfaitement tous les éléments et paramètres. Ce blog informatif n'a pas vocation à se substituer à l'indispensable dialogue du client et de son conseil.

La question posée doit être analysée dans l'ensemble du contexte.

Cependant, si vous ne connaissez pas la teneur de la négociation de votre mari avec la banque, il n'y a aucune raison que vous donniez votre signature à une opération non convenue. Faites de préférence intervenir votre avocat pour disposer de tous éléments d'appréciation.

Nom: 
ho
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bonjour maitre,

je suis marié sous la régime de communauté. J'envisage d'acheter un bien avec une partie de mes économies. est-il possible de le valoriser dans l'acte notariale et comment? mon notaire refuse de le faire.

Je vous remercie de votre aide.

Bien à vous.

Nom: 
Mélanie
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Bonjour Maître,

Dans le cadre d'une indivision 50/50, entre concubins, sans pacs, et suite à la proposition de mon ex-ami de racheter mes parts, puis-je lui réclamer un profit subsistant sur le montant de la récompense concernant mon apport personnel qui a servi à acheter cette maison même s'il n'a pas été prévu dans l'acte notarié ?

En vous remerciant.

Vous êtes en indivision. Vous devrez fournir au notaire la preuve de votre apport pour qu'il en soit tenu compte dans les opérations de liquidation. Si vous êtes propriétaire à 50/50, chacun de vous a du financer sa moitié; si tel n'est pas le cas, il sera pris en compte la différence des financements respectifs pour définir le montant de ce qu'il vous devra s'il garde l'immeuble; vous aurez aussi à trouver un accord sur la valeur actuelle de ce bien. On ne peut parler dans ce cas d'une véritable récompense dès lors que chacun d'entre vous a un patrimoine distinct, mais de soulte.

Nom: 
Mélanie
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Merci beaucoup pour votre réponse. Je l'ai déjà lu sur votre blog, mais je me permets de le redire, qu'il est très appréciable qu'un avocat prenne le temps, ainsi, de répondre à des questions "hors clientèle". Et pardonnez-moi dans abuser, mais en fait, je me rends compte que ma question était mal libellée. Puis-je vous la reposer ? Je cherche en fait à comprendre ce qu'on appelle le "profit subsistant", et surtout quand il s'applique, cette notion n'étant pas définie d'une manière très claire dans son texte de loi (tout au moins à mes yeux de profane..). Peut-on l'appliquer systématiquement sur le calcul du montant des soultes respectives, dès lors que l'apport personnel a servi à acquérir le bien, et que ce bien acheté a pris de la valeur uniquement en raison de la hausse des prix immobiliers ? La valeur de la maison a doublé depuis son achat. Ma récompense au titre de mon apport personnel a-t-elle doublée également ? Dernière chose, il n'est fait aucune mention du "profit subsistant" dans la convention notariée d'indivision. Est-ce un problème ?

Encore désolée de vous reposer ma question mais je cherche juste à voir clair avant de réclamer quoi que ce soit qui ne serait pas mon dû.

Avec mes remerciements et encore une fois, mon respect de vous dédier ainsi à éclairer les quidams que nous sommes en tout désintéressement. Cela fait du bien de nos jours...

Nom: 
Daniel
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Cher Maître, je me permets d'attirer votre attention sur ce que j'ai repêché sur un autre blog concernant un article sur l'indivision c'est mon cas et je suis sous le régime de la communauté réduite aux acquets,

Ma question est : ne serait ce pas la bonne solution de quitter les lieux de la maison le temps de la liquidation, sachant que le juge m'a attribué le logement à titre provisoire le temps du divorce et liquidation biens, ceci éviterait surement des loyers à titre onéreux qui peuvent encore trainé 5 ans après le prononcé du divorce qui a eu lieu récemment (j'ai déjà eu une procédure de 3 ans donc loyers onéreux de 3 ans, mon ex adore me faire poiroter...) et moi je me dis que meme si j'ai un dégrevement de 20 à 30 % sur un loyer de 500 euros du à une situation financiere salariale précaire, je me vois mal meme apres abattement pouvoir assumer ce loyer par mois... ..est une bonne idée de loger ailleurs (amies, parents momentanément...) et que dois je craindre ???

Je vous mets l'article que j'ai repéché :

Article

lorsque aucun despropriétaires indivisaires n'habitent l'immeuble qu'ils possédent,les chargessont partagées.Toutes les charges...

Et ils en sontco-responsables.

un justiciable encours de divorce est tenu par les décisions du JAF concernantl'habitation,l'entretien,etc du bien immobilier.

Mais jusqu'au prononcédu divorce uniquement.

Après c'est seulementla Loi sur les propriétés en indivision qui cadre la conduite à tenir et mêmesi l'habitation a été donnée à l'un ou l'autre pendant le divorce rien nel'oblige à rester dans les lieux après le divorce dans l'attente de laséparation des biens.

La personne peutdéménager et n'a plus d'autres obligations que celles des indivisaireslambdas.Comme c'est le cas par exemple dans les successions de parents décédés, les indivisaires sont les enfants.

Un logement inhabiténe donne pas droit à des indemnités d'occupations et les taxes sont payéesconjointement par les indivisaires,si l'immeuble est dégradé les indivisairesen sont co-responsables.

C'est d'ailleurs pourcette raison que la prescription quinquénale des indemnités d'occupation prendeffet de la date du divorce jusqu'à 5 ans après,c'est la Loi sur lesindivisions qui entre en jeu dans cette prescription quinquénale et non la Loisur le divorce puisque le divorce est prononcé.

Il en est de même pourles questions des charges et de l'entretien,c'est la Loi sur les indivisions,pas celle sur les divorces.

Il faut tout de mêmeavertir le JAF qui s'occupe de la séparation des biens et le Notaire dudéménagement.

En tout cas,c'esttellement complexe que je n'imagine pas que cela puisse se faire sans l'aide del'Avocat.

Qui est d'ailleursobligatoire dans le cas de cette procédure.

C'est pas plutôt duressort des Juges qui s'occupent des affaires immobilières,des adjudicationsetc...?

merci Maître de m'aiguiller si vous le pouvez biensur...

en vous remerciant.

Les questionsmatérielles d'indivisaires lambdas devraient être traitées par un mêmejuge,c'est stigmatisant le JAF,ça me donne une impression désagréable,celle d'êtreestampillée "divorce contentieux" alors même que je suis divorcée.

Merci de me dire ce que je crainds ou je ne crainds pas ...

attention: vous m'indiquez que vous viviez en concubinage au moment de l'acquisition de l'immeuble indivis.

Les règles de partage sont distinctes de celles de la liquidation du régime de communauté d'un couple marié; dans le dernier cas, trois masses sont à considérer, le communauté et les masses propres à chaucun des deux époux; en concubinage seules les masses de chacun des concubins existent.

Il n'est donc pas anormal que vous ne trouviez pas dans le projet de l'acte du notaire mention de récompenses, et de profit susbistant ou dépense faite; chercher plutôt dans les rubriques relatives aux créances entre les concubins, ou dans celle de la balance des comptes.

Pour satisfaire votre demande, et sous la réserve exprimée supra, le profit subsistant est assimilable à la plus value apportée à l'immeuble du fait d'un investissement: il peut, sommairement, être calculé par la différence entre la valeur du bien soustraction faite de l'apport, et celle du même bien incluant l'apport.

Nom: 
Mélanie
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Merci beaucoup pour votre réponse très précise.

Et encore bravo pour votre blog !

La pêche est bonne; mais comme je l'ai déjà traité dans des billets antérieurs, il faut différencier les périodes: avant le jugement de divorce, ce sont les mesures provisoires prises lors de la conciliation qui s'appliquent; après, si le divorce est devenu définitif, les ex-époux basculent dans l'indivision qui a ses règles propres.

Je suis interrogé sur la manière de liquider cette indivison quand un immeuble existe, et j'ai indiqué qu'en cas de blocage la procédure de licitation existe. J'ai aussi traité de l'indemnité d'occupation due par celui qui reste dans l'immeuble indivis: comme son nom l'indique cette indemnité n'est due que durant le temps d'occupation et n'est évidemment plus due si l'occupant a libéré l'immeuble. Ce n'est pas parce que le juge conciliateur a octroyé à l'un la jouissance de la maison qu'il est obligé de s'y maintenir!

Quant il n'y a plus personne, les charges sont dues, comme dans n'importe quelle indivision par moitié et celui qui paie tout aura droit lors du partage au remboursement de ce qu'il a payé pour l'autre.

Enfin, pour votre problème de juges, sachez que le divorce est prononcé par le Tribunal, et que le partage est traité d'abord amiablement et en cas d'échec par le juge aux affaires familiales qui a récemment reçu compétence pour celà, afin de désengorger les Tribunaux de Grande Instance de ces contentieux. Un seul juge au lieu de trois.

Quand la licitation est ordonnée, la vente se déroule soit chez le notaire, soit devant le Tribunal, ou plutôt devant le juge chargé des ventes immobilières.

Nom: 
vaysse
Site: 
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Mon père est décédé le 16 mars 2010, sans disposition testamentaire

Il s'est marié avec ma mère le 30 mai 1961 sans contrat particulier

Je suis leur seul enfant et suis né le 3 octobre 1961

Le 6/11/1961, mes parents achetaient un appartement f4 (vérification effectuée par moi-même au bureau des hypothèques)

Le jugement définitif de divorce a été prononcé le 23/5/1975, aux torts de mon père et avec l'attribution d'une pension de 400francs mensuel a partir du 18/10/76

Le 24/12/1987, l'appartement était vendu en adjudication sans que ma mère ne perçoive quoi que ce soit)

L'appartement ayant été acheté, pendant le mariage, ma mère aurait du recevoir la moitié de sa valeur réelle lorsque celui a été vendu en 87. La liquidation de communauté n'ayant pas eu lieu au moment du divorce, on peut considérer que l'appartement est resté en indivision entre mon père et ma mère jusqu'au moment de la vente Je demande donc d'inclure cette dette contractée par mon père, auprès sa première épouse dans le passif et de l'indexer sur le coût de la vie (actuellement un appartement équivalent se vend 195000€) soit 97500€ (195000/2) revenant à ma mère

En vous remerciant de bien vouloir me conseiller

gilles vaysse

vaysse.gilles@free.fr

Nom: 
mireille
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Bonsoir Maître

Je viens de racheter mes parts sociales d'une sarl familiale composée de 4 salariés (suite à notre divorce) ce mois ci à mon ex-mari pour un montant de 43 000 euros.

Je vous précise que j'ai détenu ces parts une première fois lors de la création et ce pendant 4 ans. Puis pour aider nos enfants, je leur ai cédé ces parts en 1999. Voyant le vent tourner avec mon ex-mari, j'ai racheté les parts pour un montant de 3660 euros au 1er janvier 2008. nous avons divorcé en février 2011.

Pouvez vous me dire, svp, quel sera le montant de l'imposition par l'état.

Merci d'avance et recevez mes respectueuses salutations

P.S :Notre CA moyen annuel était 310 000€

Vos parents étaient donc mariés sous le régime de la communauté légale en vigueur lors de leur mariage; l'appartement est effectivement commun; au divorce de vos parents une indivision s'est formée entre eux sur ce bien, qui aurait du prendre fin si la liquidation de leur régime matrimonial était intervenue; ça ne semble pas être le cas. Votre mère était donc potentiellement propriétaire de moitié de ce bien. Il fut ensuite vendu sur adjudication, pour un motif que vous ne précisez pas: si un emprunt était en cours sur cet appartement et qu'il n'a pas été payé, le créancier a pu appréhender la totalité du prix; votre mère, qui a du être convoquée à cette procédure d'adjudication doit savoir ce qui s'est passé.

S'il est vendu, il est donc sorti du patrimoine indivis et ne peut donc figurer dans la succession de votre père. Tout le problème est donc de savoir ce qu'est devenu le prix de l'immeuble: s'il a totalement profité à un créancier reste à vérifier s'il s'agissant d'une dette commune à vos parents.

La suite de la réponse est dépendante de ce point.

Oups

J'ai une répugnance viscérale pour le droit fiscal et je ne me hasarderai pas à vous donner le montant de votre doulouleuse, sans connaitre tous les tenants et aboutissants.

Je fais appel à mes confrères spécialistes en cette matière, lecteurs de mon blog, pour venir vous fournir ce renseignement, si l'information que vous avez postée leur suffit.

Désolé.

Nom: 
mireille
Site: 
http://

Merci Maître, si l'un de vos confrères pouvait me donner un montant aproximatif, ça me permettrait de mettre cette somme de côté pour les impôts.

Respectueuses salutations

Nom: 
Bernay
Site: 
http://hotmail.fr

bonjour,

je me permet de repondre car je suis en plein dedans et votre reponse est fausse car je ne peu recuperer ce que j'ai versé pour ma maison

Nom: 
François
Site: 
http://

Bonjour Maître, voici ma situation :

- Achat d'un appartement en indivision hors mariage. Le contrat stipule des quotités précises (45% et 55%).

- Mariage sans contrat 6 mois après

- Vente de l'appartement, remboursement du crédit, puis achat d'une maison pour la communauté (sans clause particulière de réemploi) avec un nouveau crédit.

En cours de divorce, voici mes questions concernant la liquidation de la communauté et le calcul des parts respectives et autres récompenses :

- Pour la vente de l'appartement, est-ce qu'on prend en compte ce que le contrat stipule ou les apports réels (avec justificatifs) ?

- Comment sont calculés les apports de chacun pour la maison sachant que c'est la communauté qui remboursait le crédit ?

- Et au final, comment se fait le calcul des parts sur la maison ?

- On risque de faire appel à un notaire pour faire un projet de liquidation. J'ai cru comprendre que le coût était de ~1%. Comment peut-on faire si on n'a pas ce montant disponible ?

La communauté est née au jour du mariage: si il est resté un solde de la vente de l'appartement indivis et qu'il a été réinvesti dans l'achat de la maison, chacun est censé avoir apporté à la communauté sa part du solde et a droit à récompense par la communauté de son apport.

Si cette maison se vend chacun aura droit à la moitié de l'actif net (prix de vente - solde des prêts), mais cette moitié sera corrigée pour chacun de la récompense qui lui revient.

Concernant le droit de partage, comme son nom l'indique, il est du seulement dans le cas d'un partage: si la maison est vendue avant le divorce, vous n'aurez pas besoin de notaire et votre acte de partage ne concernera que le mobilier, véhicules et avoirs bancaires; dans ce cas le droit de partage serait réduit et vous disposeriez du solde du prix de vente de la maison pour l'acquitter. Par contre, si la maison était conservée par l'un des époux, le notaire serait indispensable et la taxe serait calculée sur l'actif net de communauté, pour un montant sans doute beaucoup plus élevé.

Hélas vous devrez contribuer au redressement des comptes de notre beau pays: depuis janvier 2012 la taxe est passée de 1,1% à 2,5 % de l'actif net. Quant à son paiement, le droit est du dès que l'acte de partage est régularisé, et il doit être payé en principe dans le mois; certains notaires en demandent la provision lors de l'élaboration de leur acte.

Enfin, cette taxe n'est pas le seul coût réclamé par les notaires: ils y ajoutent leurs propres droits leur revenant. Compte tenu du mode de calcul spécifique, il faut leur demander le montant dès vos premiers entretiens.

En résumé, si aucun des époux ne conserve l'immeuble, tentez de le vendre au plus tôt, avant de divorcer.

Nom: 
François
Site: 
http://

Merci Maître pour votre réponse rapide, claire et précise.

J'aimerais bien laisser à ma femme ma part pour qu'elle conserve la maison qui serait couverte par la prestation compensatoire. Mais étrangement, nous n'avons pas les mêmes règles de calcul.

L'idée serait de faire faire une estimation par un notaire pour avoir un ordre de grandeur.

Pour moi la seule solution est effectivement de vendre la maison avant le divorce.

Sachant que la taxe atteindrait 25k€...

Nom: 
Pyre
Site: 
http://

Bonjour Maître,

Mon amie et moi envisageons de faire construire une maison. Mon apport personnel est de 30 000 Euros. Nous allons emprunter 130 000 Euros.

Prenons une situation extrême :

- Nous nous séparons dans 5 ans. Nous vendons la maison à 120000 Euros. Avec 120000 Euros, dans 5 ans, le solde du prêt ne sera pas entièrement couvert.Donc, tout le produit de la vente ira à la banque. Qui me rendra mon apport? Mon amie?

Merci de votre réponse.

Cordialement

Comment calculer cela?

Nom: 
mrvan
Site: 
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Bjr Maitre ! je suis en instance de divorce.

Notre maison a été construite sur le terrain de la SCI de mon epoux , suite à la donation de ses parents d'un parcelle pour une somme, mon mari a apporté cette parcelle à la SCI , l'avocat de Mr me demande une récompense !! pourtant une amie juriste me dit "la donation a été investi au bénéfice de la SCI il n'y a pas de récompense à me demander ",est ce exact ?

Sans visualiser les actes, difficile de répondre d'autant plus que j'ignore votre régime matrimonial.

Sur ce que vous m'indiquez, la donation de la parcelle a été faite à Mr par ses parents, si bien qu'elle lui était propre; s'il en a fait apport à une SCI qui lui appartient, vous ne lui devez rien; par contre, si vous avez construit la maison sur ce terrain de la SCI, il est à craindre que la maison soit devenue propriété de cette SCI par accession; si la maison a été financée par emprunt commun, alors c'est cette SCI qui vous doit une indemnisation par vous avez participé à l'enrichissement de son patrimoine.

Tout celé mérite cependant une analyse plus poussée, sur dossier, et vous pouvez prendre contact avec votre notaire, dont vous aurez besoin pour liquider votre régime matrimonal.

Nom: 
ripert
Site: 
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bonjour maitre,

bonjour,

je sus divorcée ,mon ex mari vit dans la maison il y aura une indemnisation d'occupation à calculer et la liquidation de nos biens.

Avant de de marier mon ex mari avait un LIVRET cel et pel ;nous avions mis ensemble de notre compte chèque au pel 28000 Francs à l'époque pour l'achat de notre maison achetée tout juste après notre mariage (sous le régime de la communauté).Lui seul il a mis 232000 FRANCS sur notre maison achetée 91800 FRANCS et estimée aujourdh'ui par une agence à 310000 EUROS.

et la surprise mon notaire me dit que j'ai droit seulement à 26 pourcent et lui 74 pourcent vu qu'il avait son apport.Il ne parle pas de sommes recupérées mais de pourcentage supplémentaires

Je suis désemparée

cordialement

Nom: 
mrvan
Site: 
http://

Merci Maitre nous sommes mariés sous le régime de la communauté réduite aux aquets !!Cette maison a été financé par un emprunt que nous avons fait à son père mais que nous lui avons remboursé

Si la construction a été financée par un prêt depuis lors remboursé, reste à savoir qui a remboursé: si comme je le pense c'est la communauté, alors le patrimoine de la SCI de Mr a été enrichi par la communauté. Vous avez donc des droits à faire valoir puisque vous avez participé à cet enrichissement.

Il a droit à récuperer l'apport qu'il a fait de ses fonds propres qu'il possédait avant le mariage: normalement, cette récompense est égale au montant investi à l'époque.

Je trouve curieux ce calcul de partage par pourcentage qui la maison est à vos deux noms: en principe chacun a droit à sa moitié de la valeur de la maison, après déduction de la récompense de Mr.

Nom: 
Laurent
Site: 
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Bonjour,

Pour faire simple.

Nous sommes séparés depuis 1 ans.

Entre temps, la voiture dont j'avais remboursé le prêt par anticipation avant mariage a été écrasée par Madame. Elle s'en est racheté une, avant l'argent de l'assurance et un prêt.

Aujourd'hui, l'ONC a été rendue (mais il y a appel de sa part) je suis sur le point d'acheter un bien immobilier pour le confort des enfants. Tout le monde est ok SAUF Madame qui refuse de signer le document la désengageant de cette acquisition (maison + prêt).

Elle refuse car le divorce n'est pas officiellement prononcé : mais c'est justement pour ça qu'elle doit signer !!!

Si je signe sans elle, le bien peux retomber dans la communauté au moment de la liquidation. Valeur du bien - passif avec prêt.

La voiture est donc dans le même cas puisque je n'ai rien signé ? Elle est censé être dans la communauté aussi je pense.

Sinon quel levier ai-je ?

Nom: 
ripert
Site: 
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merci maitre

bien cordialement

Surement pas le levier de changement de vitesse de l'auto...

Lors du partage, après le divorce, se posera le problème de la traçabilité de l'acquisition de ce véhicule de communauté; vous aviez un autre véhicule avant le mariage qui était donc votre bien propre; vous pouvez invoquer que l'indemnité d'assurance est venue compenser la perte de votre bien propre et que dès lors, vous avez fait un apport personnel dans l'achat du nouveau véhicule, que vous entendez récupérer lors du partage (récupérez vos preuves, il y en aura besoin)

Pour l'achat immobilier, ça me semble prématuré compte tenu de l'appétit de Mme, qui vous ferait alors toutes les misères de la terre; je doute d'ailleurs que votre notaire accepte d'établir l'acte d'achat, surtout si Mme refuse de venir à l'acte pour se désengager de l'acquisition. Tant que le divorce n'est pas prononcé, la communauté existe, et la maison nouvelle serait un nouveau point de discorde.

En tous cas, une telle acquisition devrait être faire en totalité par emprunt bancaire, car elle ne pourrait pas prétendre à l'actif sans envisager le passif.

Pour en finir au plus vite du divorce, évitez de lui donner du grain à moudre.

Nom: 
Laurent
Site: 
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Merci de vos réponse rapide.

Tout est clair concernant le véhicule, j'apprécie la touche d'humour (ça donne du charme à votre blog !).

Pour l'acquisition immobiliere, oui mon avocat n'est pas trop chaud si elle ne signe pas mais me dit que la date d'effet du divorce sera antérieure à la date de signature puisque nous devrions remonter à l'assignation.

Donc il me dit "juridiquement le bien est commun jusqu'au prononcé du divorce mais dans les faits, le risque est quasi égal à zéro car il sera considéré propre au prononcé dui fait de la rétroactivité des évènements".

Partagez vous cet avis ?

Concernant le levier (de vitesse ?!), je voulais dire, comment lui faire comprendre simplement ? Bien sur si elle bornée, elle est bornée mais autrement, y-a-t-il des astuces pour lui "faire peur" du fait de ne pas signer ce document la désengagent et la protégeant ?

Merci encore pour toutes vos précieuses réponses

En justice, le risque zéro n'existe pas.

Bien sûr que si il est jugé que la date d'effet du divorce est antérieure à une acquisition, elle devrait échapper à la communauté. Mais la prudence commande d'envisager l'acharnement adverse à mettre à mal tout ce que vous souhaitez. La preuve en est qu'elle refuse; voyez aussi avec le banquier avant, pour le prêt: il pourra relever que vous êtes encore sous le régime de la communauté et voudra faire signer Mme, ou vous demandera le jugement de divorce...

Bref, et en dehors du problème de trouver un notaire pour établir l'acte, ce n'est pas gagné.

Le risque se mesure finalement lorsqu'il survient. Prudence.

Pour le levier qui fait peur, je n'ai rien en magasin: je pense que Mme serait plus sensible à une contrepartie financière dans le divorce: c'est un truc mais pas un levier.

Nom: 
nadinemorgant
Site: 
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Bonsoir Maître,

Je viens vers vous étant dans une impasse.... Je suis divorcée depuis novembre 2011, nous sommes passés une première fois devant notaire neutre en avril 2012, en phase négociation à l' amiable (Monsieur avait son notaire moi le mien et un notaire neutre pour satisfaire les deux partis). j'ai fait une contre-proposition à mon ex en aout 2012, les trois notaires se sont concertés et se sont mis d'accord ainsi que moi sur ce projet néanmoins Mon ex-mari ne réagit pas, il fait le mort depuis ce jour alors que son notaire lui a demandé s'il est ou n'est pas d'accord sur le principe. ma question est : mon ex mari a t'il un délais pour donner une réponse et y a t'il une règle afin que Monsieur ne fasse pas trainer les choses pendant des années ? que dois faire ?merci de m'aiguiller afin que je puisse réagir face à ce silence pesant. la pension compensatoire est elle imposable au bout d'un an car il devait la basculer dans mon rachat... je vous remercie de m'aider à l'avance, en espérant que vous allez bien. Bien à vous Cher Maître

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