Par jean-claude.guillard le 17/03/09

SUCCESSION – SCHEMA ET NOUVEAUTES –

- SI PAPA VOYAIT ÇA ! -

La patience en la matière était de rigueur : une patience inavouable accrue du fait de l'allongement de la durée de vie, qui entraînait souvent que la génération des enfants héritait de celle des parents, alors qu'elle était déjà nantie de son propre patrimoine ; une patience avouable, liée aux extravagantes durées de discussions, accrues selon le nombre d'héritiers de sang, connus ou inconnus, ou de tiers remerciés de leur dévouement par le défunt.


SUCCESSION – SCHEMA ET NOUVEAUTES –

- SI PAPA VOYAIT ÇA ! -

La patience en la matière était de rigueur : une patience inavouable accrue du fait de l’allongement de la durée de vie, qui entraînait souvent que la génération des enfants héritait de celle des parents, alors qu’elle était déjà nantie de son propre patrimoine ; une patience avouable, liée aux extravagantes durées de discussions, accrues selon le nombre d’héritiers de sang, connus ou inconnus, ou de tiers remerciés de leur dévouement par le défunt.

Napoléon avait fait poser, en 1804, des principes qui sont encore en vigueur dans notre Droit, comme celui de l’impossibilité de déshériter les enfants (à l’exception de motifs gravissimes, comme celui d’avoir assassiné père ou mère) : l’enfant de quelqu’un est son héritier réservataire : l’héritage lui est pour l’essentiel dévolu. Le parent dispose d’une petite liberté de doter qui il veut d’une partie limitée de son patrimoine : c’est sa quotité disponible : elle peut ainsi, au gré de la volonté du parent, s’ajouter à la part réservataire d’un enfant préféré, à une dame qui lui a manifesté son affection à un moment donné, ou à une association qui prendra en charge (ou non) le brave Médor, qui hérite ainsi indirectement de sa pitance assurée pour ses vieux jours.

Sachons que nul n’est obligé d’accepter une succession, et dans ce cas, seulement lorsque le parent est décédé, il va simplement signer un acte de renonciation au greffe du tribunal de grande instance ; parfois, si le cher parent avait accumulé quelques dettes, il était préférable de réfléchir à deux fois avant d’accepter, sous peine de voir des créanciers, en cas d’acceptation imprudente, rappliquer chez l’heureux héritier : on acceptait sous bénéfice d’inventaire, c'est-à-dire après bilan de la situation : si le montant des dettes dépassait ce que l’on pouvait y gagner, le mieux était de renoncer.

La succession est d’abord affaire de notaire : c’est lui qui va ouvrir la succession et tenter de la régler ; il y parviendra toujours en présence d’un seul héritier ; il y parviendra souvent en présence de deux héritiers, il aura du mal au-delà, si l’un ou plusieurs de héritiers se sont mis en tête de récupérer sur le dos des autres certains avantages dus ou indus ; dans ce dernier cas, le notaire, qui n’est pas juge, et ne peut donc choisir une thèse, sauf à donner son avis, va compter sur le temps qui passe, espérant qu’il ramènera les égarés vers la bergerie. De longs mois, voire années, peuvent d’écouler, sans que rien ne bouge, chacun restant campé sur ses positions. Le notaire, qui est à l’origine souvent celui de la famille, répugne à perdre le bénéfice de son dossier ; les héritiers pressés ne cessent de le relancer en vain ; les héritiers contestataires bloquent le système en ressassant toujours les mêmes positions. Une vraie galère, surtout quand l’argent du défunt dort quelque part dans l’étude notariale, quand un immeuble inoccupé se dégrade, mais que le notaire grignote les sous de la succession, pour acquitter, chaque année qui passe, les taxes immobilières, les assurances, et autres menues dépenses.

Pourtant, il existe bien une solution pour en sortir : le notaire convoque tout le monde, lui présente une situation de la succession, éventuellement son projet de partage, et, lecture faite, si les oppositions existent, il va ajouter à son projet les contestations de chacun : c’est un procès verbal de difficultés que chacun va signer. On s’est souvent interrogé, sans avoir de réponse satisfaisante, sur la répugnance du notaire à établir un tel acte, dès qu’il constate que la situation de blocage n’évoluera pas.

Pour accélérer le processus, et en terminer avec une phase amiable longue, très longue et improductive, la seule solution est donc d’imposer au notaire d’établir ce fameux procès verbal de difficulté : il suffit que l’un des héritiers l’exige pour que le notaire y procède, en vertu d’un principe du Code Civil selon lequel « nul ne peut être contraint à rester en indivision » ; en effet, depuis le décès du parent, les héritiers sont tous regroupés dans une situation d’indivision successorale, chacun d’eux ayant vocation à demander d’en sortir, par la liquidation et le partage de cette indivision.

La succession est alors l’affaire, temporairement, de l’avocat ; car, ce procès verbal de difficultés, recensant tous les points de litige entre les héritiers, va être déposé par le notaire au greffe du tribunal de grande instance, afin que ces points, qui sont autant d’interrogations posées au juge par le notaire, vont alors être tranchés par le tribunal, qui donnera ainsi au notaire les réponses qu’il attend pour finaliser son acte liquidant la succession.

C’est alors une procédure qui va se dérouler devant le Tribunal, chaque héritier ou groupe d’héritiers ayant la même position, devant se faire représenter par son avocat, qui développera les arguments pour que la réponse que les juges vont apporter aux points de discorde, soit rendue au mieux des intérêts de son client. Ainsi saisi, le Tribunal ouvre officiellement les opérations de liquidation et de partage, et elles seront alors menées à leur terme.

Il doit être noté l’importance de la rédaction des points de discussion recensés dans le procès verbal de difficulté, la Cour de Cassation ayant récemment mis un terme à des pratiques dilatoires de certains héritiers, soucieux de paralyser les déroulements procéduraux, et qui distillaient parcimonieusement les points de litiges, au fil du temps, reprenant une nouvelle contestation quand le tribunal venait d’en trancher une ; désormais, toutes les difficultés doivent être portées dans le procès verbal initial, sous peine de ne plus pouvoir discuter celles omises. C’est déjà une grande avancée, en matière de rapidité de règlement successoral.

Une fois le jugement rendu, devenu définitif, le notaire reprend la main, et va compléter son projet initial par les réponses que le Tribunal lui a fourni, quant aux points litigieux laissés en suspens. L’acte liquidatif est prêt à être signé par tous, et chacun des héritiers recevra alors sa part. A noter que l’héritier récalcitrant qui refuserait de signer n’y trouverait pas grand intérêt, le tribunal avisé, pouvant alors valider l’acte de liquidation, et le rendre applicable.

C’est donc ainsi que se déroule le règlement d’une succession, approche schématique, qui laisse pour l’instant de coté, les incidents pouvant compliquer le processus : contestations sur un testament, problèmes d’évaluation des biens dépendant de la succession, impact de donations consenties à l’un des héritiers par le parent défunt, ou pire, détournement de biens par l’un des héritiers au détriment des autres, etc…C’est toujours le tribunal qui aura à régler ces difficultés graves, si bien qu’il est de l’intérêt de tous que le procès verbal de difficultés soit établi au plus tôt, la discussion amiable étant très improbable et improductive.

Dans le cadre des réformes entreprises à tout va, une loi nouvelle, applicable depuis le 1er janvier 2007, a tenté d’améliorer l’œuvre napoléonienne, pour accélérer le processus : en vrac, on y trouve :

- l’abrègement du délai pendant lequel un héritier peut revendiquer une succession ; autrefois 30 ans, maintenant 10 ans seulement ; en clair, passé 10 ans, l’héritier distrait ne pourra hériter de rien.

- Si un des héritiers connus a décidé de faire « le mort » (désolé), les autres pourront lui faire délivrer une sommation d’avoir à se prononcer sur son acceptation ou non de la succession, passé quatre mois depuis le décès du parent.

- Les héritiers, avant de s’être prononcé sur leur acceptation ou renonciation de la succession, peuvent effectuer certains actes de gestion ordinaire, sans être considéré, comme auparavant, comme ayant ainsi manifesté leur acceptation de la succession, avec le risque de supporter les dettes du défunt ; si il apparaît subitement que le défunt avait une grosse dette jusque là ignorée, l’héritier pourra saisir le tribunal pour l’autoriser à revenir sur son acceptation. Attention, les actes de gestion autorisés sont basiques : règlement de factures en cours du défunt, par exemple, un solde de loyer ou de facture reçu après le décès…

- L’héritier qui accepte la succession à concurrence de l’actif net, verra son risque limité à ne payer les dettes du défunt que dans la limite des actifs qu’il a reçu ; en réalité, il est préférable d’y regarder à deux fois, puisqu’il n’y a pas grand intérêt à rendre de la main gauche ce que l’on a reçu dans la main droite.

- Dans le cadre de la gestion de l’indivision successorale, pour décider des actes de gestion simples, l’unanimité requise, source de blocage systématique, est remplacée par une majorité des deux tiers ;

- Si un héritier indivisaire entend bloquer le partage en ne répondant pas aux autres, il peut être demandé au juge de le remplacer par un mandataire qui agira à sa place

- Les blocages graves sont également traités radicalement par la désignation, par le Tribunal, d’un mandataire judiciaire qui mettre alors en œuvre les mesures propres à faire avancer le règlement de la succession, selon la mission que les juges lui auront défini : cela peut aller, jusqu’à la vente des biens du défunt, si par exemple plusieurs héritiers en décousent pour obtenir en partage la même immeuble ou si la paralysie de la succession risque de compromettre à terme un immeuble laissé de ce fait à l’abandon.

Bref, un nouvel arsenal pour éviter de prolonger les paralysies qui encombraient les études notariales, voire les cabinets d’avocats, durant des décennies, au point que parfois, les petits enfants héritaient… d’un contentieux initié lors du décès de leur grand parent.

Reste que ces mesures ne peuvent être mises en œuvre que si elles sont requises, et il appartient alors à l’héritier qui entend faire régler au plus tôt la succession qui lui est en partie dévolue, de prendre toute initiative auprès du notaire, via son avocat, si ce notaire est un adepte de la politique de l’autruche.

Par jean-claude.guillard le 09/12/08

DIVORCE - COMMUNAUTE - COMMERCE - ARTISANAT – LIBERAL -

- - - - - COMMENT ECHAPPER AU DESCABELLO , AMIGO - - - - -

Bon, alors là, on aborde le douloureux ; Ames sensibles s'abstenir.

Vous êtes artisan, commerçant, profession libérale et vous avez monté durant le mariage votre petite affaire ;vous aviez commis la grosse erreur de ne pas faire choix, antérieurement, d'un régime matrimonial séparatiste ; Madame, salariée, ne travaillait pas avec vous ; vous divorcez : d'entrée, vous avez supporté la pension des enfants, celle de votre chère tendre, laquelle a, très normalement fait durer la plaisanterie, histoire de prolonger son plaisir à recevoir votre obole ; enfin, survient le divorce : enfin libre, fini la pension de Madame, sauf que vous allez maintenant devoir penser à elle chaque mois durant 8 ans au pire, pour sa rente de prestation compensatoire. Classique, banal ! Elle n'a pas voulu s'arranger pour liquider votre communauté, on y arrivera bien : l'essentiel n'est il pas d'être divorcé ?

DIVORCE - COMMUNAUTE - COMMERCE - ARTISANAT - LIBERAL -

- COMMENT ECHAPPER AU DESCABELLO , AMIGO -

Bon, alors là, on aborde le douloureux ; Ames sensibles s'abstenir.

Vous êtes artisan, commerçant, profession libérale et vous avez monté durant le mariage votre petite affaire ;vous aviez commis la grosse erreur de ne pas faire choix, antérieurement, d'un régime matrimonial séparatiste ; Madame, salariée, ne travaillait pas avec vous ; vous divorcez : d'entrée, vous avez supporté la pension des enfants, celle de votre chère tendre, laquelle a, très normalement fait durer la plaisanterie, histoire de prolonger son plaisir à recevoir votre obole ; enfin, survient le divorce : enfin libre, fini la pension de Madame, sauf que vous allez maintenant devoir penser à elle chaque mois durant 8 ans au pire, pour sa rente de prestation compensatoire. Classique, banal ! Elle n'a pas voulu s'arranger pour liquider votre communauté, on y arrivera bien : l'essentiel n'est il pas d'être divorcé ?

Devant le notaire en charge de liquider tout cela, elle va normalement demander sa part de la maison, qui, d'un coup a pris pour elle une sacrée plus value, alors que, pour vous, la crise de l'immobilier avait pourtant fortement affecté sa valeur : blocage ; quelques mois de vains débats, avec expertise foncière à la clef : bon, l'immeuble vaut un peu plus que vous le disiez, mais moins que ce qu'elle prétendait. On s'y fera ! Mais voilà maintenant qu'elle parle de la valeur de votre petite affaire : « ah non alors, ça c'est à moi ; c'est pas elle qui s'est crevée la santé à bosser de l'aube à la nuit ! ». Perdu, elle a bien fait de s'épargner pour mieux épargner, car votre petite affaire appartient hélas à... votre communauté, et elle a évidemment droit à la moitié de sa valeur ! Oui, je sais, vous mordez votre mouchoir pour ne pas hurler votre douleur... mais, mon pauvre Monsieur, c'est le bonheur de la communauté.

« Mais on est divorcé, quand même ! », entendons nous souvent.. C'est vrai, mais ce foutu régime matrimonial, l'émouvant souvenir matériel de votre vie commune, il survit à votre divorce rien que pour être liquidé et partagé. Alors, vous découvrez la valeur de votre petite affaire, au terme d'une expertise comptable, dont moitié pour Madame Ex.

Alors que vous êtes sous le choc de ce malheureux imprévu, Madame Ex, va sortir son « traje de luz » (habit de lumière du torero), et, après les premières passes habiles et gracieuses précitées destinées à tester la capacité de résistance de la bête, après quelques piques pour l'affaiblir, après les décoratives banderilles plantées dans le gras pour aviver la douleur, va entreprendre la « faena de muerte ».

Elle se plante devant la bête affaiblie mais bavant de rage, la muleta devant elle, masquant à peine l'épée luisante et affûtée : elle avance à petits pas gracieux, ne vous perdant pas de l'oeil, méfiante d'une réaction brutale imprévisible, et là, d'un coup sec du poignet, un frisson agite le drap rouge, provocateur : « pourrais-je consulter les recettes de chaque année depuis le jour de l'assignation en divorce ? ». L'animal ne réagit pas à une provocation aussi stupide : les recettes, elles ont déjà servi à déterminer la valeur de la petite affaire !

Alors la faena va se poursuivre, et notre vaillant fauve va apprendre, par la "pasa de pecho" que, depuis l'assignation en divorce, il a exploité seul un fonds appartenant à la communauté, passé ensuite dans l'indivision entre les deux ex-époux depuis le jugement de divorce ; en conséquence, depuis ce jour ancien, et malgré les péripéties de la procédure, malgré les avantages financiers déjà obtenus par Madame Ex, il doit rapporter à la communauté les bénéfices qu'il a réalisé seul depuis ces années, afin qu'ils soient partagés.

Oui, je sais, dit comme ça, le fier toro ressemble davantage à une vache folle ! Ses appuis flageollent, sa pauvre tête dodeline, ses cornes affutées battent l'air à embrocher les papillons, le souffle devient court...

Mais, dura lex, sed lex, c'est comme ça qu'il doit être achevé : donc potentiellement, Madame Ex, qui n'a jamais mis les pieds dans votre affaire, qui avait son salaire par ailleurs, a bien le droit de réclamer la moitié de ce que vous avez encaissé depuis toutes ces années, pour le compte de la communauté et de l'indivision. Bien sûr, elle devra supporter sa part de charges d'exploitation ; alors, disons qu'elle pourra se satisfaire de la moitié des bénéfices réalisés par votre travail.

ATTENDEZ.... relevez la tête: contrairement au final de la corrida, ça peut bien se finir !

Car la Loi n'est pas si injuste que vous le pensez : elle sait jeter une bouée vers celui qui se noie. Elle peut vous gracier. Elle va considérer que vous avez reçu un mandat de gérer l'affaire pour le compte de la communauté, puis de l'indivision qui lui a fait suite une fois le divorce prononcé et devenu définitif.

Alors, cette communauté qui veut vous piquez les fruits de votre travail depuis toutes ces années, et bien, elle va devoir aussi vous indemniser du temps et de l'activité que vous avez déployés pour lui procurer de telles ressources.

Vous allez donc demander cette indemnité de gestion et vous expliquerez que vous avez travaillé pour la communauté (ou l'indivision) tout autant que si vous aviez travaillé pour vous-même : votre temps de travail a généré le chiffre d'affaire réalisé chaque année et après paiement des charges, le bénéfice que vous avez déclaré : c'est ce même chiffre que vous auriez réalisé si vous n'aviez pas accepté joyeusement de travailler pour le compte de cette communauté.

Vous avez procuré 100 à la communauté, réclamez lui 100 d'indemnité de gestion, car ce même travail, si vous aviez travaillé pour vous seul avec la même fougue, vous aurait rapporté 100.

il y aura sans doute quelques ultimes passes, mais le moral n'y sera plus : la grâce sera proche.

Par cet ultime combat, vous aurez beaucoup donné, mais en récompense de votre vaillance, vous pourrez obtenir votre grâce, vaillant petit toro : votre torera n'aura ni vos deux oreilles, ni la queue : l'honneur est sauf.

Vous finirez dans vos pâtures, vous guérirez de vos blessures, dans l'eden des toros graciés, au milieu de vos amis anciens combattants survivants de l'arène (non, pas en deux mots) au milieu d'un harem de jeunes vaches plantureuses pleines de considération... pour votre petite affaire.

Olé !

Par jean-claude.guillard le 11/04/08

Mon mari est un excellent bricoleur, disait l'épouse à qui voulait l'entendre : « ça lui a pris deux ans, mais il a construit la maison tout seul, de A à Z ». Une perle qui faisait rêver les copines.

Hélas, Madame qui a trouvé une autre perle, demande le divorce : il faut vendre le petit palais et partager. « Partager quoi ? hurle le mari, c'est moi qui ai tout fait de mes mains, durant tous mes congés, mes weeks ends, une partie de mes nuits ; j'y ai même laissé ma santé, pendant que Madame allait papoter et faire la belle avec ses copines » !

DIVORCE - COMMUNAUTE - PARTAGE -

J'AI CONSTRUIT MON PETIT PALAIS TOUT SEUL -

BRAVO ET ALORS ?

Mon mari est un excellent bricoleur, disait l'épouse à qui voulait l'entendre : « ça lui a pris deux ans, mais il a construit la maison tout seul, de A à Z ». Une perle qui faisait rêver les copines.

Hélas, Madame, qui a trouvé une autre perle, demande le divorce : il faut vendre le petit palais et partager.

« Partager quoi ? hurle le mari bafoué, c'est moi qui ai tout fait de mes mains, durant tous mes congés, mes weeks ends, une partie de mes nuits ; j'y ai même laissé ma santé, pendant que Madame allait papoter et faire la belle avec ses copines » !

Si nos époux n'ont pas fait un contrat de mariage séparatiste avant leur union, ils sont soumis au régime de la communauté légale : Monsieur a bien construit, de ses mains agiles, une bien belle maison... pour la communauté et Madame a droit à la moitié de cette communauté, même si elle n'a fait qu'encourager de loin son tâcheron de mari.

Mais alors, tout ce travail personnel, ça compte pour du beurre ? Et bien sûr, et même du très bon beurre pour la belle !

La faute au choix, souvent involontaire, du régime matrimonial légal de la communauté et de ses petits acquêts, le bonus inclus dans le package ; les Tribunaux sont fermes pour contrarier l'époux bricoleur en lui assénant que son effort, son industrie personnelle, profite à sa petite famille et donc à sa belle, au moment du partage de cette belle communauté.

A vrai dire, au début du mariage, le mari amoureux avait promis à sa belle de lui construire le petit palais... Promesse tenue: elle l'a eu ! (non, pas le mari, mais la maison) Mais, lassée de voir le mari lui préférer les parpaings et sa perceuse, elle a perdu pied et est allée le prendre ailleurs, conservant néanmoins, en mémoire de son ex-bricolo, un peu de monnaie ayant encore l 'odeur de sa sueur. Touchant, non ?

Amis bricoleurs, ne cherchez pas à tirer profit de votre don de vous chez vous; faites en profiter gracieusement un inconnu plutôt que de vous tuer à la tâche sous les yeux de Chimène ; j'ai, par exemple , une salle de bains à refaire... et plus si affinités.

Ah bon, ça craint aussi ?

La justice n'encourage vraiment pas le bricolage !

Allez tous à la pêche !!!!

Par jean-claude.guillard le 04/12/07

Un couple qui entend divorcer par consentement mutuel, doit régler le sort de la maison commune qu'il a pu acheter durant le mariage; cet immeuble appartient à votre communauté si vous êtes mariés sous ce régime légal; un divorce met fin à la communauté, sorte de coquille créee le jour de votre mariage, qui s'est remplie au fil du temps de tout ce que vous avez acheté, mais aussi des dettes que vous avez pu contracter.

Il vous faut, lors d'un divorce casser la coquille et vous partager équitablement son contenu.

Une maison ne peut être partagée: deux solutions, soit vous la vendez au plus tôt, soit l'un de vous la conserve à charge de payer la "part" de l'autre.


DIVORCE - CONSENTEMENT MUTUEL - L'IMMEUBLE :

MON TOIT SANS TOI

Comme la plupart des couples qui divorcent, vous pouvez être propriétaires de votre seule maison et vous acquittez les échéances du prêt, en communauté.

Si aucun des époux ne souhaite (ou ne peut conserver) cette maison à l’issue du divorce, mettez vous d’accord pour la mettre très vite en vente, même si le divorce n’est pas engagé.

Si vous la vendez, le Notaire qui encaissera le prix de vente soldera vos prêts immobiliers et vous remettra le solde, qui sera partagé en principe par moitié, si vous êtes soumis au régime de la communauté légale ; cependant, si un ou les deux époux ont fait des apports en fonds propres (acquis avant le mariage ou reçu en héritage ou donation), ils seront par priorité repris sur ce solde, et seul, ce qui restera sera partageable.

Votre intérêt est de vendre au plus tôt, et sans doute avant d’engager le divorce amiable : vous aurez ainsi liquidé l’essentiel de votre régime matrimonial et restera éventuellement à régler le partage du mobilier (généralement réalisé à l’amiable quant le déménagement de l’immeuble vendu se fait), des véhicules et des comptes bancaires.

Ainsi, avant même d’engager officiellement la procédure de divorce, vous aurez réglé entre vous la quasi-totalité d’un point délicat, celui de la liquidation et du partage de votre régime matrimonial.

* * * *

Cependant, il arrive que l’un des époux (ou les deux) souhaite conserver l’immeuble.

Si chacun des deux veut le conserver, et que l’immeuble n’est pas partageable (ce qui est le cas dans 99% des litiges), c’est une situation de blocage rendant impossible le consentement mutuel ; dans ce cas, et sauf à poursuivre de très longues procédures qui aboutiront à un jugement… ordonnant la vente, abandonnez l’idée d’un tel combat : convenez de vendre et de vous partager le prix ! L’argument souvent utilisé de vouloir laisser quelque chose aux enfants est pauvre : que savez vous de l’intérêt de vos enfants à conserver votre immeuble quand ils seront majeurs et mariés et qu’ils auront leur propre maison ? Etes vous sûr que cet immeuble conservé ne va pas entraîner, à votre disparition, un affreux litige entre vos enfants, car il ne sera pas plus partageable demain qu’aujourd’hui.

S’ils doivent le vendre pour se partager le prix, autant que vous le vendiez vous-même maintenant pour faire ensuite ce que vous voulez de l’argent: le conserver pour investir à nouveau chacun de votre coté (vos enfants hériteront du patrimoine de leurs deux parents) ou faire un don de ce prix à vos enfants.

* * * *

Si seulement l’un des époux veut conserver l’immeuble, la première chose à se demander est de savoir s’il a la capacité financière de le faire ; souvent, la Banque a prêté au couple parce qu’il existait deux salaires, suffisants pour supporter la charge des mensualités ; la banque sera-t-elle d’accord pour ne plus avoir qu’un seul salaire en garantie du paiement ?

L’époux qui veut garder l’immeuble devra non seulement payer seul toutes les mensualités du prêt restant dues jusqu’au terme prévu de cet emprunt commun, mais il devra, au surplus, payer à son conjoint une soulte, c'est-à-dire « sa part ». Il n’oubliera pas qu’il aura sans doute, dans le divorce et ensuite, à payer désormais des pensions, notamment pour les enfants si ils sont confiés à son conjoint. Si au contraire l’époux reçoit les pensions, il devra assumer la charge financière des enfants.

L’opération est peut donc être financièrement impossible.

Voyez donc d’abord votre banquier : si il vous indique que vous ne pouvez conserver l’immeuble, écoutez le, abandonnez l’idée et mettez l’immeuble en vente.

* * * *

Si le « rachat » est possible et que votre conjoint est d’accord sur son principe, vous n’êtes pas au bout de vos peines :

Vous devrez vous mettre d’accord sur la valeur de l’immeuble pour pouvoir déterminer la « soulte » revenant à celui qui ne le garde pas, et désolidariser ce dernier du prêt commun.

En effet, en principe, celui qui garde l’immeuble doit verser à l’autre cette soulte, qui est la part lui revenant : elle se calcule de la même manière que dans l’hypothèse d’une vente de votre immeuble ; si vous vendiez, le prix de vente serait d’abord amputé du solde de la totalité des prêts immobiliers (qui sera transmis à la banque pour clôturer définitivement ces prêts) ; sur ce qui reste, chaque époux reprendrait les fonds propres qu’il avait pu apporter lors de l’achat ; sur ce solde, chaque époux aurait droit en principe à la moitié.

Dans le cadre de la conservation de l’immeuble par l’un des époux, l’autre a droit à cette même moitié.

Seule difficulté, autant lors d’une vente le prix est connu (c’est celui pour lequel vous avez accepté de vendre), autant, lors d’une reprise de l’immeuble par l’un des époux, les deux doivent de mettre d’accord sur sa valeur : soit vous la déterminez ensemble amiablement, soit vous la faites déterminer par un notaire ou par deux ou trois agences immobilières. Les valeurs ne seront jamais très éloignées : faites en la moyenne et convenez que cette moyenne sera le prix de votre immeuble.

A partir de là, prenez votre échéancier de prêt et regardez le solde de ce qui reste du, comme si vous alliez solder ce prêt maintenant.

Déduisez ce solde de la valeur convenue de l’immeuble.

Il ne vous reste plus qu’à diviser par deux le résultat obtenu, pour connaître la part, la soulte, que vous devrez verser à votre conjoint.

C’est là une manière sommaire d’avoir une première approche (elle pourra être affinée par le notaire qui réalisera votre acte de partage, en fonction des reprises de fonds propres ou de dépenses incombant aux deux, acquittés par un seul époux, depuis la séparation). Le compte sera sans doute quelque peu modifié par le rajout des autres valeurs de l’actif de votre communauté (soldes des comptes bancaires et épargne, valeur des véhicules et du mobilier, valeur d’autre actifs mobiliers comme par exemple celle de parts de société, d’un fonds de commerce ou artisanal, d’une valeur de clientèle libérale d’un époux si ils ont été crées pendant le mariage. Il est tenu compte, pour déterminer ces sommes partageables, de leur valeur nette, c'est-à-dire de l’évaluation, déduction faite des emprunts professionnels restant dus.

Bon, vous avez une idée succincte, au terme de cette approche sommaire établie sur le seul rapport entre la valeur de l’immeuble et le solde du prêt, de ce que vous devrez à votre conjoint, ce qui se rajoutera aux échéances du prêt commun que vous devrez continuer à payer seul : est-ce possible ? Allez vous vous mettre en difficultés pour de nombreuses années, alors que vous avez encore des enfants à élever ?

La décision doit être prise avec beaucoup de réflexion et de sagesse.

De toute façon, votre banquier vous donnera sa position pour aborder une autre question majeure qui doit être impérativement réglée : la désolidarisation du conjoint.

Vous aviez souscrit à deux votre prêt immobilier : vous étiez tous les deux tenus au remboursement des échéances. C’est parce que vous étiez tous les deux engagés, solidairement, que la banque vous a accordé le prêt au vu de vos deux salaires.

L’époux qui ne garde pas l’immeuble, par le seul fait qu’il a signé les actes de prêt, reste engagé vis-à-vis de la banque : cela signifie que, si l’époux qui garde l’immeuble ne peut plus payer les échéances, la banque le poursuivra, mais également le second emprunteur, même si il n’est plus propriétaire de l’immeuble !

Pour éviter ce risque grave, le conjoint qui conserve l’immeuble commun doit impérativement obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre, et là, ce n’est pas gagné d’avance.

Une banque ne l’acceptera que dans des cas très limités : si celui qui garde l’immeuble avait l’essentiel des revenus du couple ; si la quasi-totalité du prêt est déjà payée et que le solde restant du est minime ; ou si il peut être fourni une nouvelle garantie (souvent par caution) d’une autre personne venant « remplacer » le conjoint.

En cas de refus de la banque, l’opération est compromise, car il est hors de question de laisser planer un risque financier sur l’époux qui abandonne l’immeuble : le Juge qui a la charge d’homologuer une convention de divorce par consentement mutuel est très vigilant sur ce point, et peut refuser cette homologation si la désolidarisation n’est pas acquise.

Il existe alors une solution pour l’époux acquéreur, si il en a les moyens financiers : faire refinancer par sa banque la totalité de l’opération. Il souscrit un nouveau prêt, à son seul nom, pour le montant du solde de l’ancien prêt commun, en y ajoutant le montant de la soulte due à son conjoint.

L’époux acquéreur est alors le seul signataire de ce nouveau prêt, et le prêt commun est ainsi soldé par remboursement anticipé ; l’autre époux se trouve dès lors dégagé.

Il convient de faire analyser par la banque la faisabilité de cette option, qui peut s’avérer fort onéreuse pour l’époux acquéreur, même si elle permet de repartir sur de nouvelles bases de prêt, en taux et durée.

En résumé, vous divorcerez beaucoup plus simplement si vous avez vendu votre immeuble commun aussitôt la rupture : chaque époux repart sur des bases nouvelles, en bénéficiant de manière égalitaire et rapidement des fruits des investissements communs, pour mieux aborder sa nouvelle vie et la reconstruire à sa guise.

Par jean-claude.guillard le 30/09/07

Vivre ensemble sans être mariés , c'est simple et sans formalité.

Rompre c'est facile, sauf si l'on a un ou plusieurs enfants communs, et/ou si l'on a acheté ensemble des biens meubles ou immobiliers.

CONCUBINAGE

LA RUPTURE

Deux personnes se rencontrent et décident de vivre ensemble sous le même toit, en union libre.

Cela va durer quelques jours, mois ou années.

Ils se séparent d'un commun accord ou parce que l'un ou l'autre part, quittant le domicile commun.

Que cette rupture soit houleuse ou paisible, il est souvent nécessaire de régler divers problèmes et de disposer d'une décision de justice.

D'abord, les concubins ne sont tenus à aucune obligation particulière entre eux au sujet de leur union : le concubinage s'est crée sans formalité. La rupture interviendra sans formalité et aucune discussion ne pourra être poursuivie pour savoir lequel des deux est la cause de cette rupture.

A noter : une démarche, si vous étiez tous les deux locataires du même domicile : informer votre bailleur par LRAR de celui qui reste et de celui qui part ; pour ce dernier, il donne congé au bailleur pour ce qui le concerne, ce qui lui évitera ensuite d'être garant du paiement du loyer, si celui qui reste ne le payait plus.

Les problèmes existent seulement pour les couples qui ont eu ensemble des enfants, et qui parfois ont acquis leur maison.

Pour les enfants, la situation est la même que dans les divorces, et il est nécessaire de tracer un cadre de vos droits et obligations de parents vis-à-vis de vos enfants.

Ainsi il faudra soit vous mettre d'accord, soit faire trancher par le Juge aux Affaires Familiales, sur les points suivants :

- l'autorité parentale sur les enfants : elle sera conjointe si les deux parents ont reconnu leurs enfants ; elle sera, autrement, attribuée au seul qui les a reconnus ; la reconnaissance peut être effectuée maintenant si elle n'a pas été faite auparavant par l'un des parents.

- la résidence des enfants : chez quel parents vont-ils habiter ? soit chez l'un, soit chez l'autre, ou parfois chez les deux, en résidence alternée.

- Les droits de visite et d'hébergement : le parent chez lequel les enfants n'habitent pas pourra continuer à les voir et à s'en occuper, soit amiablement soit selon un cadre qui sera fixé par le Juge, en principe un week-end sur deux, et durant la moitié des vacances scolaires.

- La pension des enfants : chaque parent doit financièrement participer ; celui qui les héberge habituellement participe en les logeant, les nourrissant, les habillant, etc. ; l'autre devra apporter son aide et contribuer à l'éducation et l'entretien de ses enfants, durant leur minorité, mais aussi jusqu'à ce qu'ils ne soient plus à charge. Cette pension est fixée selon les besoins des enfants, en fonction des revenus et charges de chaque parent.

Pourquoi aller devant un Juge, si les parents se sont mis d'accord sur tous ces points,?

Sans décision du Juge, vous pouvez ultérieurement rencontrer des difficultés, dans les mois ou années suivants ; les aléas de la vie de chacun font que ce que vous avez décidé au départ ne sera peut être plus valable demain pour l'un ou l'autre. Quand un incident survient, comme par exemple le non paiement de la pension des enfants, ou le refus de remettre les enfants, le défaut de décision de justice vous empêche de réagir aussitôt ; porter plainte exigera, pour intervention, que vous montriez l'Ordonnance du Juge confirmant vos droits ou obligations.

Sans cette décision, votre accord étant remis en cause, vous m'aurez pas plus de droits de l'autre parent. Vous serez alors obligé de saisir le Juge, et vos droits seront fixés avec retard et au terme d'une longue discussion.

C'est pourquoi, même si vous étiez d'accord au départ, faites homologuer cet accord par le Juge et chacun disposera de la décision de justice, irrémédiablement applicable.

Elle ne pourra être modifiée qu'après un nouveau débat, si un élément nouveau est survenu depuis lors, la précédente restant applicable jusqu'à ce que la nouvelle intervienne.

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Plus complexe est la situation de règlement des biens que vous avez pu acheter durant votre union.

Pour le mobilier, leur répartition se fait généralement au moment du déménagement de celui qui part : il reprend ses affaires personnelles et les meubles qu'il avait avant le concubinage, ou qu'il a acheté pendant, à son seul nom ; l'autre garde donc ce qui lui appartient.

S'il existe des meubles acquis et payés ensemble, ils sont indivis et doivent être répartis équitablement.

Pour les dettes, chacun reprend celles qu'il a lui-même contractées ; si vous avez fait des prêts communs, ils doivent être également répartis.

Pour une maison, vous avez un acte d'achat qui détermine qui en est propriétaire.

Si vous avez acquis ensemble, vous êtes sans doute propriétaires indivis par moitié ou selon un autre pourcentage, selon les apports que chacun a pu faire. Vous vendez votre maison, vous soldez les emprunts communs et vous vous partagez le solde, selon votre pourcentage de « propriété ».

Si l'un veut garder seul cet immeuble : il va « acheter » la part de l'autre : ce sera normalement la même somme que celle résultant d'une vente, comme indiqué ci-dessus.Toutefois, il devra "désolidariser" l'autre des prêts communs qui ont été souscrit pour cet achat; il ne peut en effet rester garant des prêts concernant un immeuble qui ne plus appartiendra plus; c'est souvent difficile d'obtenir l'autorisation du banquier de laisser filer un de ses deux emprunteurs; soit vous donnez un autre garantie à la Banque, soit vous refinancez la totalité du solde du prêt (plus la part de l'autre) à votre seul nom.

Mais parfois, la situation est encore plus délicate, comme, par exemple, si l'immeuble a été rénové ou amélioré par les fonds de l'un, qui a donc investi beaucoup plus que l'autre : il doit en être tenu compte.

Cette situation complexe doit souvent être tranchée, compte tenu des difficultés qui opposent les concubins, par le Juge aux affaires familiales (le même qui s'est occupé des problèmes relatifs aux enfants, mais avec une autre casquette, réforme oblige, qui en fait de simplification, a compliqué la vie de tout le monde). L'avocat est alors obligatoire pour cet aspect immobilier, alors qu'il ne l'est pas pour les problèmes d'enfants!

Ce juge du Tribunal intervient pour mettre fin à la situation d'indivision si l'un des deux le souhaite (malgré l'opposition de l'autre), pour définir les droits de chacun, et faire établir les comptes entre eux ; souvent, si l'opposition est majeure, comme un refus de vente générant une paralysie, un désaccord sur la valeur du prix de vente, par exemple, le juge de ce Tribunal pourra ordonner la vente forcée de l'immeuble (c'est la « licitation »), en vente aux enchères, au Tribunal ou devant Notaire, sur une mise à prix déterminée ; c'est parfois le seul moyen pour mettre un terme à une obstruction, et pour partager le prix, ce qui est plus facile à réaliser que de partager un immeuble, surtout s'il est unique.

Le règlement d'une rupture de concubinage exige parfois une démarche similaire à celle des divorces, pour régler le sort des enfants et des biens ; seul, finalement, le motif de votre séparation n'intéresse pas la justice.