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ILC ou ICC réponse du gouvernement

Réponse publiée au journal officiel en Février 2013

La législation sur les loyers des baux commerciaux est fixée par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. L'évolution du loyer révisé ou renouvelé a longtemps été encadrée et plafonnée uniquement par référence à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cependant, les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ont été jugées excessives et erratiques. C'est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et suite à la proposition faite par les organisations professionnelles représentatives du commerce et de l'artisanat, un nouvel indice de référence de ces loyers, l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ce nouvel indice est composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction, et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. Il ne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Les indices publiés trimestriellement par l'INSEE se sont traduits par une hausse moindre des loyers pour les périodes les plus récentes en cas d'utilisation de l'ILC au lieu de l'ICC. Ainsi, du troisième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2012, l'lLC a conduit à des hausses annuelles de loyer respectivement de 2,88 %, 3,26 %, 3,25 % et 3,07 % contre 6,84 %, 6,85 %, 4,05 %, et 4,58 % pour l'ICC. En revanche, sur d'autres périodes, moins nombreuses toutefois, l'utilisation de l'ICC était plus favorable pour le locataire. Ainsi, à titre d'exemple, au troisième trimestre 2009, la baisse annuelle de loyer issue de l'ICC était de 5,87 % tandis que la baisse liée à l'ILC n'était que de 1,22 % et pour le dernier indice connu (publié le 4 janvier 2013), l'ILC s'est accru de 2,72 % contre 1,48 % pour l'ICC. Il n'en demeure pas moins que les organisations professionnelles sont attachées à l'ILC. Ce plafonnement de l'évolution du loyer comporte certaines exceptions, notamment celle constituée par la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Une modification matérielle de ces facteurs locaux entraînant un changement important du contexte environnant le commerce (modification de la desserte en moyens de transport, possibilités de stationnement ou modification de la population...) permet de justifier une variation du loyer tant à la hausse qu'à la baisse. Toutefois, le bien-fondé de cette prise en compte est apprécié au cas par cas par le juge qui s'assure systématiquement que les conditions du déplafonnement sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Des modifications de la législation en vigueur en matière de loyer sont à l'étude pour corriger les dysfonctionnements constatés et garantir un cadre juste pour les locataires et les bailleurs.

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