Feb
01
La clause d'indexation du bail commercial prévoyant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse est nulle

 

La Cour de cassation juge qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

M. S. a donné en location à la société Tahiti un local commercial en vertu d'un bail comportant une clause prévoyant que le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre et précisant en son dernier paragraphe que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Dans le cadre du contentieux l'opposant au preneur, le bailleur, faisant grief à l'arrêt d'avoir déclaré non écrite la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail et de l'avoir condamné à restituer une certaine somme au titre d'un trop perçu de loyers, se pourvoit devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

D'une part, la cour d'appel avait jugé la clause contraire aux exigences de l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui prohibe l'organisation d'une distorsion contractuelle entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions. Elle avait estimé, d'autre part, qu'une clause d'échelle mobile ayant la particularité d'être stipulée uniquement à la hausse « faussait le jeu normal d'une clause d'échelle mobile » dont le propre est de varier à la hausse ou à la baisse, et que de ce fait,  la clause, qu'elle jugeait indivisible, devait être réputée non écrite en son entier, et non seulement son dernier paragraphe.

Le pourvoi du bailleur est rejeté. La Haute cour valide le raisonnement de la cour d'appel qui a, d'une part, « exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation », et qui, d'autre part, a pu déduire de son appréciation souveraine le caractère essentiel au mécanisme de révision du paragraphe contesté pour décider que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite.

 

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