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Loi du 4 août 2008 : une réformette des baux commerciaux

La loi du 4 août 2008 a modifié le régime des baux commerciaux.

Il ne s'agit pas du "grand soir" de la réforme des baux commerciaux, mais 6 points méritent l'attention.

1°/ Les baux de courte durée :

Il est désormais possible de prévoir une succession de plusieurs baux dérogatoires entre les mêmes parties relativement au même local dans la seule limite d'une durée totale cumulée de deux ans.

L'article L 145-5 ne visait que "le bail".

2°/ L'inscription au Registre du Commerce et au Répertoire des Métiers :

Il n'est pas nécessaire de procéder à l'immatriculation de colocataires ou des co-indivisaires du bail non exploitants du fonds de commerce pour pouvoir prétendre désormais au bénéfice du statut des baux commerciaux. Cette disposition est étendue en cas de décès du locataire aux héritiers ou ayant-droits qui sollicitent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause, pour les besoins de la succession, bien qu'ils n'exploitent pas le fonds de commerce ou le fonds artisanal.

Cette disposition revient sur une Jurisprudence établie (notamment Cass. Civ. 3ème – 14 novembre 2007).

3°/ Faculté d'option conventionnelle des professionnels pour le statut des baux commerciaux :

Il était toujours aux professionnels de souhaiter s'assujettir contractuellement au régime des baux commerciaux. Cependant, ils conservaient les dispositions d'ordre public du régime des baux professionnels énoncés par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Désormais, il est possible conventionnellement de souscrire au statut des baux commerciaux et de refuser l'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui permet, rappelons-le, aux professionnels locataires de pouvoir donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Désormais en optant pour le statut des baux commerciaux, les professionnels libéraux pourront bénéficier du droit au renouvellement de leur bail

4°/ Suppression de la référence aux "usages locaux" pour les congés :

Un certain nombre de dispositions des baux commerciaux font référence aux usages (article L 145-8, L 145-9 et L 145-12 du Code de Commerce).

Ces usages sont purement et simplement supprimés.

Désormais, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance.

5°/ La tacite reconduction du bail :

L'article L 145-9 du Code de Commerce prévoit qu'à défaut de congé le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat.

Il faudrait parler juridiquement en réalité de tacite prorogation du bail.

La nouvelle loi, confirmant l'analyse et la Jurisprudence constante, rajoute que le bail se poursuit par tacite reconduction non seulement à défaut de congé mais également en cas de demande de renouvellement.

6°/ Le nouvel indice de révision des loyers commerciaux :

La loi crée un nouvel indice appelé indice des loyers commerciaux (ILC) à côté de l'indice actuel de révision des loyers qui est l'indice INSEE du coût de la construction.

Ce dernier indice ayant augmenté de façon substantielle, les parties auront la possibilité désormais, dans les activités commerciales dont la liste sera fixée par un décret ultérieur, de faire référence volontairement désormais à cette nouvelle indexation.

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