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OFFRE DE RENOUVELLEMENT ET POINT DE DEPART DE LA PRESCRIPTION BIENNALE POUR SE RETRACTER

(Cour de Cassation 3éme Chambre Civile, 9 novembre 2017 n°16-23120)

Par arrêt en date du 9 novembre 2017, la Cour de Cassation a dû se prononcer sur le délai de prescription lié à la volonté d’un bailleur de rétracter son offre de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à la violation de la destination des lieux prévue au contrat de bail.

En l’espèce, un bail commercial avait été régularisé le 1er février 1999.

La destination du bail est la suivante : « sandwicherie et pizzeria ».

Le 14 février 2008, le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Cependant, les parties ne s’accordent pas sur le montant du nouveau loyer proposé par le bailleur, de sorte qu’une procédure est engagée devant le Juge des Loyers Commerciaux qui, par jugement du 22 novembre 2011,  désigne un expert judiciaire.

Durant la procédure en fixation de loyer, le bailleur découvre l’existence d’une infraction tenant à la vente d’alcool et d’épicerie dans le local loué.

Cette constatation intervient le 7 mars 2012.

Dès lors, le bailleur met en demeure son locataire de respecter la destination du bail le 4 janvier 2013 et fait délivrer une rétractation de son offre de renouvellement en raison d’un motif grave et légitime le 18 mars 2013.

Par acte en date du 19 avril 2013, le bailleur assigne en validité du refus de renouvellement et refus de règlement d’une indemnité d'éviction.

Cet arrêt pose la question du délai de prescription biennale prévu à l’article L145-60 du Code de Commerce.

Il convient de rappeler que le bailleur détient une faculté de rétractation de l’acte de renouvellement qu’il a fait délivrer lorsqu’il invoque un motif grave et légitime de refus de renouvellement.

Ce motif doit avoir été inconnu du bailleur au moment où il avait proposé et accepté le renouvellement.

La jurisprudence a généralement admis que le bailleur peut se rétracter tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite (Cour de Cassation 3éme Chambre Civile le 5 octobre 1994).

Théoriquement, si après une offre de renouvellement, les parties laissent s’écouler la prescription biennale sans agir, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa date d’expiration, de sorte que le renouvellement du bail ne peut plus être remis en cause par le bailleur.

En l’espèce, les parties étaient en procédure judiciaire sur la fixation du loyer après la délivrance de l’offre de renouvellement en date du 14 février 2008, lorsque l’infraction de violation de la destination du bail a été découverte le 7 mars 2012.

Le locataire estimait que la prescription devait courir à compter du congé avec offre de renouvellement délivré le 14 février 2008, de sorte qu’à ses yeux la prescription était acquise à compter du 15 février 2010.

De même, le locataire soutenait que le délai de prescription devait commencer à courir à compter du jour où le bailleur avait eu connaissance de l’infraction à la destination du bail, cette date devrait être celle à laquelle un bailleur prudent et diligent aurait dû découvrir ce motif grave et légitime.

Le Tribunal, comme la Cour d'Appel et la Cour de Cassation, n’ont pas retenu les arguments du locataire.

La Cour de Cassation rappelle que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus.

L’infraction a été découverte le 7 mars 2012, de sorte que le bailleur pouvait agir jusqu’au 7 mars 2014.

Il est cependant important de noter que dans cette affaire, la prescription n’était toujours pas acquise du fait de l’existence d’une procédure en cours sur la fixation du montant du loyer, de sorte que deux conditions cumulatives doivent être respectées pour que l’action en rétractation ne soit pas prescrite :

  • l’action en fixation du loyer ne doit pas être elle-même prescrite, c’est-à-dire que le bailleur après son offre de renouvellement ne doit pas avoir laissé courir la prescription biennale sans agir, au moins en fixation du loyer,
  • la rétractation doit intervenir dans le délai de deux ans de la date objective de découverte de l’infraction au bail.

Cette construction jurisprudentielle est conforme aux principes énoncés par les textes et par la jurisprudence de la Cour de Cassation.

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