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SI LE BAILLEUR RÉPOND TARDIVEMENT A UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT, IL PEUT TOUJOURS SOLLICITER LA FIXATION JUDICIAIRE

Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.

Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.

Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.

Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).

Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.

En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.

La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.

La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.

Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.

Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.

Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.

Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).

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