Oct
04
Un piège mortel pour le locataire évincé qui a droit à une indemnité d'éviction!

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion.

En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction.

Puis il prend l'initiative de saisir le Juge des référés d'une demande de désignation d'expert visant à apprécier le montant de l'indemnité d'éviction.

Nous savons que les délais d'expertise sont relativement longs et suite au dépôt du rapport d'expertise, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal et demande que son locataire soit déchu de tout droit à indemnité d'éviction sur la base de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du Code de Commerce.

Si la Cour retient l' argumentation du bailleur, la suite peut être dramatique pour le locataire qui devient immédiatement occupant sans droit ni titre.

Or, la Cour de Cassation a considéré dans son arrêt du 31 mai 2007 que la demande formée par le locataire était bien prescrite faute pour lui d'avoir agi en paiement de cette indemnité.

La Cour considère donc que l'offre d'indemnité d'éviction formulée dans le congés, de même que l'assignation engagée par le bailleur afin de faire désigner un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité ne sont pas des actions interruptives de prescription.

Cette prescription est prononcée nonobstant le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'à fixation à paiement de l'indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L.145-28 du Code de Commerce.

Cette jurisprudence critiquable en soi ,implique pour le locataire d'impérativement veiller à assigner en paiement d'indemnité d'éviction à laquelle il estime avoir droit avant deux années décomptées à partir du jour de la prise d'effet du congés ou de la date du refus de renouvellement.

En revanche, pour le bailleur, cette jurisprudence ouvre une brèche et les plus astucieux auront compris la technique qu'il convient d'utiliser procéduralement pour tenter de piéger de façon mortelle et irrévocable son locataire...

Commentaires

Nom: 
COQUILLARD Jean-Claude
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http://

Je suis propriétaitre, j'ai signifié un refus de renouvellement avec indemnité d'éviction, puis saisi le TGI pour fixation de l'indemnité d'éviction. (mais pas en référé)

Le preneur n'a entrepris aucune action.

Dans ces coditions, je ne pense pas que la prescription biennale soit applicable.

Il me semble que l'arrêt commenté ne soit applicable que dans le cas d'un référé.

En tout état de choses merci pour vos explications.

Nom: 
léon
Site: 
http://

contrairement à ce qui est écrit sur l'article du site.. le congé initial n'a pas interrompu la prescription puisqu'en fait il a créé le droit du locataire c'est le début du délais de deux ans..

la prescription a été ensuite interrompue par l'assignation en référé. l'interruption s'est terminée avec la nomination de l'expert ( nous parlons de la loi ancienne avant le 5 juin 2008.

le délai de deux ans a recommencé à courir à partir de la nomination d'expert.

dans les expertises longues il se pouvait que le preneur ( locataire) soit obligé d'assigner au fond avant le rendu du rapport de l'expert mais cela était rare quand même sauf à paris.

dans le cas d'une demande au fond de fixation de l'indemnité d'éviction ce n'est pas la nomination de l'expert qui fait recourir le délais mais la fin de l'instance c'est à dire le jugement en lui même ..ou le dépôt du rapport si l'assignation au fond n'avait comme but que l'évaluation du préjudice ..dans ce cas la prescription me semble irréelle sauf très grave manquement du preneur.

avec la loi nouvelle pour les congés à donner après le 5 juin 2008 la prescription sera suspendue et non interrompue pendant les opérations d'expertise réalisé en référé.

cela permettra de n'assigner au fond qu'en toute connaissance de cause mais cela n'empêchera pas un preneur mal conseillé ou peu attentif d'être prescrit..

dans le cas de la suspension on comptera les jours avant la saisine du président en référé et après le dépôt du rapport d'expert.

reste l'article 2248 du code civil mais de récentes jurisprudences ont affirmé qu'une fois reconnu le droit du preneur dans le congé ( obligatoirement d'ailleurs pour cause de nullité) celui-ci ne pouvait plus se servir d'une reconnaissance ultérieure comme cause interruptive.

Donc un preneur et son conseil doivent être attentif à demander le paiement de leur indemnité d'éviction avant d'être prescrit et pour faire simple avant les deux ans qui suivent le congé.

comme recours le locataire n'aura , le moment venu, que la RC de son conseil....

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