jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 03/05/17
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L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Pour ce faire, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire (depuis la loi du 6 août 2015, cette formalité peut être exercée également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

Il s’agit selon le texte d’une mise en demeure au propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, une éventuelle contestation du caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

En cas de contestation, le Tribunal de Grande Instance doit être saisi par la partie la plus diligente.

Ce Tribunal doit se prononcer aux termes de l’article L.145-47 en fonction « notamment » de l’évolution des usages commerciaux. Le caractère connexe ou complémentaire relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 9 février 2017 a examiné un arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble en date du 5 novembre 2015 qui a statué lui-même sur renvoi après cassation.

La société MIDAS FRANCE, locataire s’était engagée à ne pas exercer l’activité de pneumatique en contrepartie de quoi le bailleur lui garantissait l’exclusivité et la
non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur.

Le 7 janvier 2004, la société MIDAS a signifié à son bailleur une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique en se fondant sur
l’article L.145-47 du Code de Commerce.

Par lettre du 3 mars 2004, c’est-à-dire à l’intérieur du délai de deux mois, le bailleur a répondu par lettre simple en refusant purement et simplement cette déspécialisation, sans  y apporter toutefois aucune motivation particulière.

La Cour d’Appel avait estimé que la société MIDAS devait être déboutée de sa demande de déspécialisation partielle, comme de sa demande visant à voir juger que l’activité de pneumatique était connexe ou complémentaire avec celle autorisée par le bail.

Cependant, la société MIDAS s’était focalisée principalement sur un moyen visant à contester la validité de la réponse du bailleur intervenue par lettre simple le 3 mars 2004.

La société MIDAS a estimé qu’en ne motivant pas son refus et en ne le signifiant pas par acte extrajudiciaire, ce bailleur avait perdu le droit de s’opposer à la déspécialisation partielle.

La Cour de Cassation a estimé que le bailleur n’était pas tenu de motiver son refus de déspécialisation partielle ni de faire connaitre sa réponse sous une forme particulière.

La Cour de Cassation a considéré que le bailleur avait manifesté « de façon
non équivoque » son opposition à l’adjonction aux activités autorisées au bail.

Dès lors, selon la Cour d’Appel confirmée par la Cour de Cassation, le bailleur ne pouvait encore encourir la déchéance prévue à l’article L.145-47 du Code de Commerce.

Cette décision de la Cour de Cassation est conforme aux textes.

En effet, si le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention d’obtenir une déspécialisation partielle au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par une lettre recommandée avec accusé de réception, rien n’oblige dans le texte le bailleur d’y répondre par les mêmes voies.

Une lettre simple suffit donc.

De même, le texte n’oblige pas le bailleur à motiver sa contestation. Pourtant  il a toujours été conseillé par les spécialistes de motiver en contestant le caractère connexe ou complémentaire

Seul le Tribunal de Grande Instance peut être saisi par la partie la plus diligente et se prononcer en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Nous savions que la jurisprudence admettait la possibilité pour le bailleur de contester la déspécialisation judiciairement sans encourir la forclusion quand même sa contestation fut erronée. (Cass 3è civ 6 Mars 1973). La cour de cassation franchit ici encore logiquement un cap .

Ainsi, la position de la Cour d’Appel de Grenoble confirmée par la Cour de Cassation est conforme à l’orthodoxie du texte qui ne rajoute pas de formalités particulières à la charge du bailleur, formalités non prévues expressément au texte.

(Cour de Cassation, 9 février 2017, 3ème Chambre Civile, n°15-28759).

Par jean-luc.medina le 12/04/17
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La révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de Commerce.

L’article L. 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale.

Toute demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé… 

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Le principe de la révision est d’ordre public.

La demande de révision peut émaner de l’une ou l’autre des parties au bail commercial.

Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes des dispositions de l’article R. 145-20 du Code de Commerce.

La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Il s’agit d’un préalable indispensable.

Dans la pratique, les parties au bail commettent souvent des erreurs procédurales.

La Cour de Cassation a eu à nouveau à se prononcer par un Arrêt du 26 janvier 2017 dans une affaire où un sous-locataire de locaux à usage commercial avait saisi le 23 décembre 2009 le Juge des Loyers Commerciaux d’une demande en révision du loyer, après avoir notifié le 3 novembre 2009 un mémoire en demande.

Quant à la notification de la demande en révision, elle n’est intervenue que postérieurement le 5 février 2010.


Il convient donc de se demander si la procédure de révision peut intervenir après saisine du juge et couvrir une éventuelle irrecevabilité.


La Cour de Cassation maintient une jurisprudence constante (voir Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 novembre 2006).

Elle considère que le mémoire de saisine du Juge des Loyers Commerciaux doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.

Il n’y a pas de possibilité de régulariser la procédure judiciaire engagée par la notification d’une demande de révision après dépôt du mémoire en demande.

La procédure de demande en fixation du prix du bail révisé doit être déclarée irrecevable.

Cet Arrêt doit attirer l’attention des praticiens sur la chronologie de la procédure et l’impossibilité de la régulariser.

Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-38 et R. 145-20 alinéa 3, la révision du loyer ne prend effet, et le nouveau loyer n’est dû, qu’à compter du jour de la demande en révision, de sorte que la notification préalable à la saisine du juge a une importance capitale, non pas seulement en terme de recevabilité de la procédure, mais également en terme de point de départ du nouveau loyer révisé.

Par jean-luc.medina le 17/01/17
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Alors que son bail commercial expirait le 1er avril 2006 et se poursuivait par tacite prolongation, le locataire a décidé le 2 octobre 2009 d’adresser à son bailleur une demande de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel revalorisé à la baisse.

Plus de deux ans se sont écoulés et le 21 février 2012, le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé au montant souhaité dans la demande de renouvellement.

La Cour de Cassation a considéré que l’action du preneur en fixation du bail renouvelé était soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de Commerce et a constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010 de sorte que l’action de la société preneuse qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date était prescrite.

Il a généralement été admis que l’action en fixation du loyer de renouvellement, il ne fallait plus distinguer suivant que la procédure de renouvellement est engagée à l’initiative du bailleur ou à celle du locataire. Dans les deux cas, qu’il s’agisse d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur à l’intérieur du délai légal, le délai de prescription doit courir à compter de la date d’effet du nouveau bail c’est à dire à la date pour laquelle le congé a été donné.

Cependant, la jurisprudence n’avait pas eu à se prononcer sur le point de départ du délai si le bailleur acceptait le renouvellement après l’expiration du bail à renouveler.

Le délai de prescription devait-il débuter au jour du renouvellement du bail ou à compter du jour ou le bailleur accepte le principe du renouvellement.

En l’espèce, le locataire a durant la période de tacite prolongation adressé à son cocontractant une demande de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur. On sait que le locataire bénéficie de droit du loyer à la valeur locative lorsque celui-ci est inférieur à la valeur contractuelle au jour de l’échéance de son bail.

Le bailleur n’avait pas fait part au preneur de ses intentions dans le délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement et n’avait pas non plus saisi le Juge des loyers en fixation du loyer de renouvellement.

N’ayant pas répondu dans le délai de 3 mois, le bailleur avait donc acquiescé implicitement à la demande de renouvellement sans toutefois prendre parti sur le montant du loyer proposé à la baisse.

Aux termes de l’article L.145-11 du Code de Commerce, le bailleur n’ayant pas indiqué le montant du loyer proposé, sa demande pouvait être portée devant le Juge des loyers commerciaux dans un délai de deux ans à compter du renouvellement de bail, mais le nouveau loyer ne serait applicable qu’à compter de cette demande.

S’agissant du locataire, il a prétendu en vain que le bail renouvelé avait pris effet au premier jour du trimestre civil qu’a suivi la demande de renouvellement soit le 1er janvier 2010, que n’ayant pas réagi pendant le délai de deux ans, le bailleur aurait nécessairement acquiescé par son silence au nouveau loyer à la baisse.

Le locataire soutenait qu’il appartenait alors au bailleur, s’il entendait manifester son désaccord sur le prix du loyer proposé de saisir le Juge des loyers, dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de Commerce.

La cour de cassation n’a pas suivi cette argumentation et Il faut approuver cette décision. En effet, la non réponse du bailleur à une demande de renouvellement doit être considérée comme un simple acquiescement au principe du renouvellement et en aucun cas un acquiescement au loyer proposé.

Il ne faut rien rajouter aux termes de l’article L.145-10 alinéa 4.

Il appartenait au locataire qui avait seul intérêt  ,de saisir dans le délai de prescription prévu à l’article L.145-60 le Juge des loyers commerciaux et en l’occurrence avant le 1er janvier 2012.

A défaut, la sanction encourue par le locataire apparaît parfaitement méritée.

Par jean-luc.medina le 07/03/16
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Aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

 

Dans le silence de la convention, le loyer est quérable, c’est-à-dire payable au domicile du locataire (application de l’article 1247 alinéa 3 du Code Civil). Il n’est pas payable au domicile du bailleur, c’est-à-dire qu’il n’est pas portable.

 

Dès lors, selon la Cour de Cassation, un commandement de payer des loyers prétendument impayés n’est pas justifié à défaut de la présentation préalable d’un avis de déchéance (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 octobre 1979).

 

Cependant, la Cour de Cassation a quand même dans un arrêt remarqué prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers considérant que la clause de quérabilité ne pouvait déroger à l’obligation essentielle du locataire de s’acquitter effectivement du loyer (Cour de Cassation, 3ème 28 juin 2000).

 

La jurisprudence de la Cour de Cassation s’est affinée, sans jamais dénier le principe selon lequel les loyers sont quérables et non portables, la Cour de Cassation exige désormais la délivrance d’un commandement de payer les loyers avant l’assignation en résiliation sans exiger que le bailleur présente préalablement sa quittance.

 

Selon une jurisprudence traditionnelle, il appartient au locataire d’apporter la preuve du paiement de son loyer et de ses charges conformément à l’article 1315 du Code Civil.

 

Les modes de preuve sont connus, le plus répandu étant la quittance que doit adresser le bailleur à son locataire.

 

Cependant aucune sanction n’est prévue à l’encontre d’un bailleur qui n’adresse pas sa quittance à son locataire.

 

En l’absence de cette quittance, il ne pourra pas se prévaloir des retards de paiement pour résilier le bail.

 

Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui, recevant un commandement visant la clause résolutoire le 29 avril 2013, adresse à son bailleur le même jour un chèque qui se révèlera sans provision lors de sa présentation le 13 juin 2013.

 

La Cour d’Appel de Pau avait refusé de prononcer la résiliation du bail considérant qu’il n’était pas établi que le chèque daté du 29 avril 2013, jour du commandement visant la clause résolutoire et qui s’était révélé ultérieurement lors de sa présentation, le 13 juin 2013, impayé, était sans provision à la date du 29 avril 2013.

 

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt de la Cour d’Appel au visa de l’article 1315 du Code Civil rappelant que la charge du paiement repose sur le locataire.

 

La Cour de Cassation reprochait à la Cour d’Appel de n’avoir pas constaté que les causes du commandement avaient été satisfaites ou pas dans le délai d’un mois.

 

En effet, il appartient au Juge des référés du Tribunal de Grande Instance saisi d’une demande de résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire d’avoir  un raisonnement à double cliquet :

 

-Constater ou pas les effets de la clause résolutoire et donc vérifier si dans le délai d’un mois du commandement les loyers impayés ont été régularisés ou pas.

 

-Suspendre  ou pas les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au preneur ou constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion. A condition toutefois que cette demande fondée sur l’article 1244-1 à 1244-3 du code civil lui soit présentée.

 

Les Magistrats de la Cour d’Appel de Pau ont failli dans la première partie de leur raisonnement.

 

En effet, aux termes de l’article 1315 du Code Civil, il appartient au preneur de prouver qu’il a satisfait aux causes du commandement visant la clause résolutoire du bail.

 

Il n’appartenait pas à la Cour d’Appel de faire des suppositions ou des prédictions en insinuant qu’à la date de remise du chèque celui-ci pouvait être sans provision.

 

Il appartenait simplement à la Cour d’Appel de Pau de constater qu’un mois après le commandement de payer en date du 29 avril 2013, c’est-à-dire au 30 mai 2013, les causes du loyer impayé n’étaient pas apurées.

 

Cet arrêt a une portée pratique évidente.

 

En effet, il arrive fréquemment qu’au jour de l’audience des référés devant le Tribunal de Grande Instance, le preneur ramène à la barre du Tribunal des chèques dont on peut espérer ou supposer qu’ils soient impayés ou provisionnés.

 

Il n’appartient pas au Juge des référés de s’embarrasser d’hypothèse probable ou pas.

 

Il doit simplement constater qu’à la date non pas où il statue mais un mois après le commandement de payer (c’est-à-dire à une date nécessairement antérieure), les causes du commandement n’ont pas été apurées.

 

Il lui appartient ensuite et en logique de prononcer la résiliation du bail soit par une interprétation favorable  favorable au preneur de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement.

 

 

Jean-Luc MEDINA

Par jean-luc.medina le 07/03/16
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Bail commercial - Prohibition de la distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions du loyer

L' article L. 112-1 du Code monétaire et financier , s'il n'interdit pas la prise en compte d'un indice de base fixe pour la révision annuelle du loyer dans le cadre d'un bail commercial, prohibe toute organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions.

Une société a donné à bail à une autre société un local à usage de restaurant ; un avenant a été conclu le 9 février 2007 reprenant la clause d'indexation figurant au bail initial qui faisait référence à l'indice du quatrième trimestre 2003 alors que le loyer de base pris en compte était celui applicable au 9 février 2007.

Sur le fondement de l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier , la preneuse a assigné la bailleresse en nullité de la clause d'indexation. Cette dernière fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande. Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation, rappelant que l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier prohibe toute organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions, juge que la cour d'appel a fait une juste application de ce texte en considérant que la rédaction du bail, mêlant l' indice du bail initial et loyer de base de l'avenant , entraînait une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions annuelles.

JCl. Bail à loyer, synthèse 100

Sources : : Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n°  14-28.165 JurisData n° 2016-003057

Par jean-luc.medina le 01/02/16
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M. et Mme M., locataires d'un local d'une galerie marchande en vertu d'un bail commercial, qui se sont vu délivrer par leur bailleur, la SCI Immogal, sur le fondement de l' article L. 145-18 du Code de commerce , un congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement, l'ont assigné en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que de diverses sommes.

Devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les époux M. font grief à l'arrêt leur ayant reconnu le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, d'avoir rejeté, comme nouvelle, leur demande tendant à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte ainsi que leur demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux et de leurs abords par la bailleresse.

Dans son pourvoi incident, la SCI argumentait que le local de remplacement offert, en cours de construction, dont les plans avaient été soumis à M. et Mme M., respectait les critères définis par l' article L. 145-18 du Code de commerce .

Les demandes de la SCI sont rejetées. La Cour de cassation juge qu'étant donné que le local proposé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction.

De même, sur la demande relative à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte, la Cour juge le moyen du pourvoi non fondé.

Mais, sur la demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux, la Cour de cassation juge que « l'exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer », et qu'ainsi la cour d'appel qui rejette la demande en réparation du trouble de jouissance, après avoir relevé que la société avait satisfait aux injonctions qu'elle a été condamnée à exécuter en référé, viole les articles 1147 et 1719 du Code civil , ensemble l' article 484 du Code de procédure civile .

 

Par jean-luc.medina le 01/02/16
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La Cour de cassation juge qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

M. S. a donné en location à la société Tahiti un local commercial en vertu d'un bail comportant une clause prévoyant que le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre et précisant en son dernier paragraphe que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Dans le cadre du contentieux l'opposant au preneur, le bailleur, faisant grief à l'arrêt d'avoir déclaré non écrite la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail et de l'avoir condamné à restituer une certaine somme au titre d'un trop perçu de loyers, se pourvoit devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

D'une part, la cour d'appel avait jugé la clause contraire aux exigences de l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui prohibe l'organisation d'une distorsion contractuelle entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions. Elle avait estimé, d'autre part, qu'une clause d'échelle mobile ayant la particularité d'être stipulée uniquement à la hausse « faussait le jeu normal d'une clause d'échelle mobile » dont le propre est de varier à la hausse ou à la baisse, et que de ce fait,  la clause, qu'elle jugeait indivisible, devait être réputée non écrite en son entier, et non seulement son dernier paragraphe.

Le pourvoi du bailleur est rejeté. La Haute cour valide le raisonnement de la cour d'appel qui a, d'une part, « exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation », et qui, d'autre part, a pu déduire de son appréciation souveraine le caractère essentiel au mécanisme de révision du paragraphe contesté pour décider que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite.

 

     
Par jean-luc.medina le 24/10/15
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La Compagnie des experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, et d’indemnités d’éviction à valeur locative près la Cour d’Appel de PARIS a présenté la nouvelle grille unique de pondération des surfaces commerciales applicable depuis le 1er juillet 2015.

Cette méthode présentée par la Compagnie des experts rencontre une large adhésion.

L’article R145-7 du Code de Commerce impose de raisonner par unité de surface.

Dès lors, la Cour de Cassation a toujours considéré cette pondération comme une question de fait dont l’appréciation relève des Juges du Fond.

Ces nouvelles grilles sont différentes selon qu’il s’agit de centres commerciaux ou galeries marchandes, de boutiques jusqu’à 600 m2 en centre-ville, de moyennes surfaces de 600 à 3.000 m2 en centre-ville, de grands magasins de plus de 3.000 m2 en centre-ville ou de locaux de périphérie ou de retail parks.

S’agissant des boutiques jusqu’à 600m2 en centre-ville, le principe selon lequel plus vous montez en étage et plus les surfaces sont pondérées de coefficient faible restent valables.

Ainsi, toutes les surfaces des 3ème étage et suivants doivent se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,10 alors que la surface de vente reliée d’un premier sous-sol se voit affecter d’un coefficient entre 0,30 à 0,40.

Seule reste pondérée à 1, la première zone de vente de 5 mètres de profondeur à compter de la vitrine.

N’oublions jamais qu’un écart de 20 % sur la pondération des termes de comparaison conduit à un écart de 20 % sur le prix du loyer.

Rappelons également que les règles de fixation du loyer en renouvellement ne sont pas d’ordre public.

Les parties peuvent donc contractuellement définir elles-mêmes la pondération des lieux loués.

Aux termes de l’article R145-3 du Code de Commerce, il est possible de prévoir des correctifs de la pondération et tenir compte :

de la fonctionnalité des surfaces par rapport à leur perte d’utilité, de l’éclairement par les vitrines, fenêtres ou verrières, de la situation au sein de l’immeuble, du volume ou des modalités d’accès d’utilisation telle la présence de marches ou d’issues de secours.

 

Il est possible de prévoir également d’autres ajustements qui ne sont pas des critères purement immobiliers comme :

l’activité, ou l’état d’entretien ou de salubrité des locaux.

 

Il convient également de tenir compte des clauses et conditions du bail qui intrinsèquement peuvent modifier les critères d’appréciation de la valeur locative.

Par jean-luc.medina le 26/08/15
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Ce décret est pris pour l'application de l'article 17 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises qui a modifié les dispositions du Code de l'urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et certains terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial. Il adapte les dispositions réglementaires du Code de l'urbanisme pour tenir compte de la possibilité désormais offerte aux communes de déléguer le droit de préemption à un établissement public de coopération intercommunale, à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale ( C. urb., art. L. 214-1-1 ).

Il modifie également les dispositions du même Code pour tenir compte de la modification des délais de rétrocession fixés par la loi ( C. urb., art. R. 214-16 ).

En effet, le titulaire du droit de préemption doit dans le délai de deux ans (délai portait à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal), à compter de la prise d'effet de l'aliénation, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain.

Le texte est entré en vigueur le 27 juillet 2015.

JCl. Bail à loyer, synthèse 60

JCl. Construction - Urbanisme, synthèse 50

Sources : D. n° 2015-914, 24 juill. 2015 JO 26 juill. 2015

Par jean-luc.medina le 08/06/15
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    Une société prend à bail, à effet du 2 février 2006, des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux. En 2010, elle sollicite la révision du loyer qui s'élevait, après application de la clause d'échelle mobile, à la somme annuelle de 3 815 439 euros. Elle propose que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative annuelle des biens, soit 3 256 335 euros, puis saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à cette somme.

La cour d'appel (CA Paris, 2 oct. 2013) rejette cette demande.

La Cour de cassation approuve l'arrêt d'appel. Celui-ci a relevé qu'en présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal. La cour d'appel a exactement décidé, par ces seuls motifs, qu'à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l' article L. 145-38 du Code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative.

Ndlr : cet arrêt est une confirmation du principe posé par la Cour de cassation le 6 février 2008 (Cass. 3e civ., 6 févr. 2008, n° 06-21.983 : JurisData n° 2008-042663 ; Loyers et copr. 2008, comm. 59. - V. aussi, Ph.-H. Brault : Loyers et copr. 2008, Étude 3) qui a admis la référence à la valeur locative lors de la révision triennale à la condition que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. C'est le loyer en cours qui constitue le loyer plancher (V. aussi à propos de CA Paris, 2 oct. 2013 : JurisData n° 2013-024326 ; Loyers et copr. 2014, comm. 17, Ph.-H. Brault ; F. Planckeel, Bail à paliers et lissage du plafonnement vs révisions et plafonnement : Loyers et copr. 2015, Étude 3).

JCl. Notarial Formulaire, synthèse 190

Sources : : Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n°  13-27.367 JurisData n° 2015-011754