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Par jean-luc.medina le 19/03/20
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Cour de Cassation chambre commerciale 15 janvier 2020 n°17-28127

Le Tribunal de Commerce de PARIS avait prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire d’une société dont l’associé fondateur, gérant et unique associé avait signé un contrat de bail qui mentionnait qu’il était signé pour le compte d’une société à constituer devant se substituer et qui aura pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués.

Le bailleur a déclaré une créance au passif de cette société correspondant aux loyers impayés.

Le bailleur a saisi le Juge commissaire d’une requête aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail. Entre temps un jugement de liquidation judiciaire a été prononcé à l’encontre de la société défaillante.

C’est alors que le gérant unique associé de la société mise en liquidation judiciaire est intervenu volontairement à l’instance en résiliation du bail afin de revendiquer être le seul titulaire du droit au bail.

Le juge commissaire a rejeté non seulement la requête du bailleur, mais également la demande formulée par le gérant associé de la société.

La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 octobre 2017 avait rejeté la revendication du gérant associé.

Le gérant invoquait le fait que l’engagement de signer le bail ne figurait pas dans les statuts, ni dans un mandat donné avant l’immatriculation de la société et déterminant la nature et les modalités des engagements à prendre, ni après l’immatriculation par une décision prise à la majorité des associés.

Même en tant qu’associé unique, une décision de reprise des engagements ne pourrait résulter que d’un acte express répertorié dans un registre prévu à cet effet.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’Appel et rejeté l’argumentaire du gérant associé.

La Cour de Cassation a constaté que le contrat de bail mentionnait qu’il était bien signé par ce gérant associé pour le compte d’une société à constituer devant se substituer. En signant ce contrat, le bailleur et le signataire ont donc donné de façon non équivoque leur accord pour que l’engagement souscrit par le gérant pour le compte de la future société soit exclusivement assumé par cette dernière.

Par ailleurs, aussi bien la Cour d’Appel que la Cour de Cassation ont relevé que la société avait bien exploité le fonds de commerce dans les locaux loués conformément au contrat de bail et que cette société s’était bien comportée comme étant la seule titulaire du bail.

Les loyers ont été par ailleurs payés par la société et non pas son gérant qui sur 14 chèques a pu justifier que 2 seulement avaient été émis par lui-même, dont l’un en qualité de caution, ce qui pouvait laisser supposer qu’il n’était pas titulaire du bail.

De surcroit, il résulte que la société elle-même a sollicité en référé des délais pour se libérer des sommes dues au titre des loyers en se comportant de manière non équivoque en titulaire du bail. Elle était par ailleurs titulaire d’un dépôt de garantie et cette société a même souscrit un emprunt pour financer des travaux d’aménagement du fonds de commerce.

La Cour de Cassation a considéré que bien que les statuts de la société à associé unique n’avait pas mentionné la reprise du bail sans ses annexes et qu’il n’existait aucun mandat écrit autorisant son gérant associé à contracter le bail au nom de la société, les parties avaient bien la volonté de substituer la société à son gérant lors de la signature du bail et que de ce fait la société s’était bien substituée à lui dans tous les actes d’exécution de ce contrat habituellement accompli par un locataire.

Cette situation évoquée par la Cour de Cassation est très courante.

Dans l’euphorie du début d’activité et de la signature d’un certain nombre d’actes, surtout lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un associé unique, la rigueur juridique est parfois absente.

Cependant, le transfert des engagements peut toutefois résulter d’un faisceau d’indices qui peuvent résulter d’un raisonnement qui est semblable à celui de la théorie de l’apparence.

La rigueur doit cependant rester de mise.

Par jean-luc.medina le 17/03/20
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Les locataires commerciaux sont tentés ,après les propos présidentiels et lorsque le fonds de commerce est frappé de fermeture car non essentiel de suspendre le paiement du loyer

Voici la liste des fonds de commerce concernés par l'arrêté des 14 et 15 Mars 2020

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041723302&categorieLien=id

 

En matière de baux commerciaux l'application de la clause résolutoire en cas de non paiement de loyer est stricte et peut entraîner ma résolution du bail

le fermeture obligatoire par arrêté peut être considérée comme un cas de force majeur

L'application de la clause résolutoire sera en effet exclue en présence d'un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, Bull. civ. III, no 404).

 

A  été analysé comme un cas de force majeure :

— l'impossibilité matérielle dans laquelle s'est trouvée le preneur d'effectuer les travaux visés au commandement délivré en période de congé constituait un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, précité) ;

 

N'est pas considéré comme un cas de force majeur

— la prescription de l'Administration d'effectuer certains travaux dès lors que ces travaux n'ont été rendus nécessaires qu'en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues. Le bailleur peut se prévaloir, dans ce cas, de la clause résolutoire du bail sanctionnant l'interdiction faite au preneur de percer les murs ou de modifier la distribution des locaux (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-13.661, Bull. civ. III,no 106, Rev. loyers 2007/880, no 592, note Quément C., Loyers et copr. 2007, comm. no 174, note Brault Ph.-H., RJDA 2007, no 934, AJDI 2008, p. 169,note Laporte-Leconte S., et p. 198).

 

La force majeure n'exonère en outre le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-12.283, RJDA 2007, no 937, AJDI 2008, p. 197, note Kessler G.).

 

En conclusion pour les activités visées par l'arrêté ,il y a des chances que la force majeur soit reconnue.Il appartiendra ensuite au bailleur de solliciter les aides promises par l'état surtout au niveau bancaire lorsque le bailleur est tenu par un investissement et des mensualités de prêt relatifs au local loué.

 

En revanche pour les activités ralentis du fait du confinement,il y a lieu de prendre contact avec son bailleur pour tenter une issue amiable c'est à dire étalement de la dette,remise amiable ou dans le cas extrême une saisine du juge au fin d'obtention de délais.

 

Cet article pourra faire l'objet de mises à jours

Par jean-luc.medina le 27/02/20
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Sauf exceptions mentionnées aux articles L145-17 et suivants du Code de Commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut du renouvellement du bail.

 

Lorsque la décision de justice fixant le montant de l’indemnité passée en force de chose jugée est définitive, le bailleur dispose encore d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir (période durant laquelle le propriétaire peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail à son locataire, pour autant qu’il n’ait pas quitté les lieux et pris déjà une nouvelle location) et proposer le renouvellement du bail commercial, ce qui le dispense du paiement de l’indemnité d’éviction.

 

Ainsi, tant que le bailleur n’a pas payé l’indemnité d’éviction due au locataire, ce dernier bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré aux termes de l’article L145-28 du Code de Commerce.

 

Le bail étant expiré, il n’y a plus lieu à paiement d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation qui doit correspondre en principe à la valeur locative des locaux.

 

Le locataire doit juridiquement quitter les lieux dès le versement de l’indemnité provisionnelle fixée par le Président du Tribunal de Grande Instance et au plus tard dans un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité au locataire lui-même ou de la notification par le bailleur à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

 

Faute de n’avoir pas quitté les lieux loués, et à condition d’avoir mis le locataire en demeure de payer, le séquestre peut retenir une indemnité de 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction.

 

En l’espèce, la Cour de Cassation a eu à traiter de la situation dans laquelle un sinistre a endommagé les locaux loués devenus inexploitables durant la période de fixation de l’indemnité d’éviction.

 

Le locataire s’est maintenu dans les lieux et a sollicité de son bailleur outre le paiement de l’indemnité d’éviction, une indemnité au titre de son préjudice financier lié au caractère inexploitable des locaux.

 

La Cour d'Appel d’Amiens, par arrêt en date du 15 mars 2018, a considéré que le locataire ne pouvait prétendre qu’à une indemnisation limitée de la perte financière subie dès lors que la baisse du chiffre d’affaires n’était pas exclusivement imputable au manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, mais procédait également du choix du locataire de se maintenir dans les lieux qu’il savait inexploitables.

 

En d’autres termes, la Cour d'Appel a reproché au locataire, nonobstant l’absence de règlement de son indemnité d’éviction, sachant que les locaux étaient devenus inexploitables du fait de l’incendie, d’être resté dans les lieux tout en se plaignant d’une baisse du chiffre d’affaires et en revendiquant un préjudice financier.

 

La Cour d'Appel d’Amiens a considéré que l’attitude du locataire a contribué à son propre préjudice en se maintenant dans les lieux.

 

La Cour de Cassation a cassé ce raisonnement.

 

Elle a estimé, conformément aux textes du Code de Commerce susvisés qui sont d’ordre public que le locataire était en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.

 

L’auteur d’un dommage devant réparer toutes les conséquences, le locataire devait percevoir une indemnité compensant totalement son préjudice financier subi outre le règlement de son indemnité d’éviction.

 

Cette décision est conforme aux textes et à la jurisprudence.

 

Le maintien dans les lieux du locataire dans l’attente de son indemnité d’éviction est un droit.

 

En l’absence de toute faute de la part du locataire ayant contribué à la réalisation de son dommage, il doit recevoir réparation de son préjudice intégral.

 

Le fait de se maintenir dans les lieux nonobstant le caractère inexploitable du local lié à l’incendie n’est pas une faute qui peut lui être reprochée, dès lors que les dispositions du Code de Commerce qui sont d’ordre public et visées à l’article L145-28 du Code de Commerce autorisent le locataire à se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été payé de l’indemnité d’éviction.

 

L’application de l’article L145-28 du Code de Commerce et le principe de la réparation intégrale du préjudice doivent entraîner la réparation intégrale du préjudice subi par le locataire.

 

Cette solution est à saluer sur le plan pratique.

 

En effet, sans règlement d’indemnité d’éviction et sous le coût d’un droit de repentir possible à tout moment, le locataire en général n’a pas les moyens financiers ni de se réinstaller, ni de faire financer son installation, le droit à indemnisation n’étant qu’hypothétique du fait du droit de repentir qui peut être exercé par le bailleur tant que le locataire est dans les lieux.

 

Cette solution est donc heureuse et il faut l’approuver.

Par jean-luc.medina le 20/01/20
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La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les équilibres du droit des baux commerciaux sur un certain nombre de sujets en tentant de rééquilibrer les droits et obligations du preneur et du bailleur.

 

L’article L. 145-34 prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1e et 4e de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

 

L’article L. 145-3 mentionne les quatre cas qui peuvent entraîner un déplafonnement du loyer commercial par application des dispositions de l’article L. 145-34 du Code de Commerce.

 

Il s’agit alternativement de la modification notable soit :

 

Des caractéristiques du local considéré.

 

De la destination des lieux.

 

Des obligations respectives des parties.

 

Des facteurs locaux de commercialité.

 

Un certain nombre de bailleurs ont estimé que la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 modifiaient substantiellement et notablement les obligations du bailleur en faveur du preneur, ce qui justifierait un déplafonnement du loyer en renouvellement et sa fixation à la valeur locative au visa de l’article R. 145-8 du Code de Commerce.

 

La loi et le décret concernant la loi Pinel intègrent pour le calcul des loyers plafonnés l’indice des loyers commerciaux au lieu et place de tout autre indice, des modifications en faveur du preneur résultant de la prise en charge des travaux et des charges, des modifications relatives au lissage du loyer déplafonné, des modifications des règles applicables à la solidarité, à l’état des lieux, et des nouvelles obligations d’information relatives aux charges et travaux.

 

Certains bailleurs ont estimé pour exemple que la modification des obligations des parties découlant de la loi relative à la charge des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil, était susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer car cette modification intervenue par l’instauration de la loi Pinel est d’ordre public et a impacté de manière notable le bail au cours de la période expirée.

 

Il convient de rappeler que jusqu’à l’application de cette réforme législative, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et des travaux entre elles et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait normalement au bailleur.

 

Il convient donc de savoir si les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux, ou à toutes autres obligations respectives des parties, seraient de nature à entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé si elles présentent effectivement un caractère notable.

 

La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 3 avril 2019 (Pôle 5, Chambre 3, n°17/21462) a estimé que les différents motifs invoqués relatifs à la modification de l’indice de référence du loyer indexé plafonné, de lissage des augmentations de loyers en cas de déplafonnement, de l’établissement d’un état des lieux, de la réduction de la durée de la solidarité entre cédant et cessionnaire à trois ans, n’étaient pas de nature à entraîner un déplafonnement du loyer, dans la mesure où les modifications législatives alléguées n’étaient pas génératrices de charges nouvelles pour le bailleur et n’affectaient pas un des éléments à prendre en compte pour fixer la valeur locative.

 

Ainsi, la Cour d’Appel de Paris estime que les dispositions d’ordre public de la loi Pinel venant modifier l’équilibre en des obligations respectives des parties en faveur du preneur, ne constituaient pas des modifications notables permettant le déplafonnement de loyers.

 

Cette solution est heureuse.

 

En effet, il apparaît difficile d’admettre et de concevoir que c’est la loi et le décret qui par de nouvelles dispositions de rééquilibre, entraînent un déplafonnement des loyers au préjudice du preneur alors que ces dispositions législatives ont justement eu pour but de rééquilibrer les obligations respectives des parties en faveur du preneur.

 

A ma connaissance, aucun arrêt de la Cour de Cassation n’est intervenu dans ce domaine, mais il est fort à parier que le raisonnement de la Cour d’Appel de Paris du 3 avril 2019 soit confirmé par la plus haute juridiction.

Par jean-luc.medina le 23/12/19
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L’article L. 641-12 du Code de Commerce prévoit que lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédé. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

 

S’agissant de faire constater la résiliation judiciaire de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement aux termes de l’article L. 622-14 du Code de Commerce.

 

Aux termes de l’article R. 141-21 du Code de Commerce, le Juge Commissaire constate sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats s’agissant des baux commerciaux.

 

La demande de résiliation est formée par requête adressée ou déposée au Greffe.

 

Parallèlement, il existe une possibilité de saisir le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance sur le fondement des articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile en utilisant la procédure de droit commun de résiliation de bail sur le fondement de la clause résolutoire.

 

En l’espèce, la Cour de Cassation par un arrêt du 9 octobre 2019 a eu à se prononcer sur l’hypothèse où un Juge Commissaire saisi d’une demande de constat de résiliation de plein droit d’un bail à raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire a rejeté la requête tendant à la constatation de cette résiliation de bail.

 

La Cour d’Appel de Paris, comme le Juge Commissaire ont rejeté le recours estimant que l’article L. 622-14 du Code de Commerce ne dérogeait pas à l’article L. 145-41 du même Code prévoyant en cas de clause résolutoire la délivrance préalable d’un commandement de payer au liquidateur, lequel pouvait solliciter des délais de paiement ou la suspension de la clause résolutoire.

 

Les juridictions du fond ont considéré que le fait pour le bailleur d’opter pour la saisie du Juge Commissaire plutôt que celle du Juge des référés ne le dispensait pas de la délivrance préalable du commandement de payer visant la clause résolutoire.

 

La Cour de Cassation a considéré que le bailleur qui agissait ainsi devant le Juge Commissaire pour voir constater la résiliation du bail de plein droit sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du Code de Commerce.

Selon la Cour de Cassation, il n’y a pas lieu de rajouter une condition non prévue aux articles L. 622-14 et L. 641-12-3e du Code de Commerce.

 

En effet, après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, le bailleur peut demander au Juge commissaire la résiliation judiciaire ou le constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire.

 

Le bailleur invoquait l’autonomie de cette procédure prévue sur les textes relatifs à la procédure collective.

 

Dans cette hypothèse, le Juge commissaire saisi d’une demande de constatation de résiliation de plein droit du contrat du bail par requête doit se prononcer sur la résiliation sur la seule constatation d’un défaut de paiement de loyer plus de trois mois après l’ouverture de la procédure collective.

 

Ainsi, en saisissant le Juge commissaire de ce défaut de paiement postérieur pendant plus de trois mois après le prononcé du jugement de liquidation judiciaire, le bailleur a fait le choix d’une procédure autonome réglementée par les dispositions régissant la procédure collective et n’a pas à délivrer un commandement de payer, acte exigé dans le cadre de la procédure de droit commun prévu à l’article L. 145-41 du Code de Commerce.

 

La Cour de Cassation a-t-elle, pour autant, opéré un revirement ?

 

En effet, par un précédent arrêt du 28 juin 2011 de la Chambre Commerciale n°10-19.331, elle avait considéré que le Juge des référés était compétent pour constater la résiliation de bail conformément aux dispositions de l’article L. 622-14 du Code de Commerce relatives à la procédure collective.

 

Elle a considéré que les dispositions de l’article L. 622-14 du Code de Commerce ne dérogeaient pas aux dispositions de l’article L. 145-41 du même Code prévoyant en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d’un commandement de payer.

 

Certains auteurs ont estimé que la Cour de Cassation dans son arrêt du 9 octobre 2019 avait opéré un revirement de jurisprudence par rapport à sa dernière jurisprudence en date du 28 juin 2011.

 

Le commandement de payer ne serait plus exigé en cas de saisine du Juge commissaire devant constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire pendant plus de trois mois.

 

Il faut se demander si le bailleur fait le choix de la saisine du Juge des référés sur le fondement des articles 808 et 809 par application de l’article L. 622-14 du Code de Commerce, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire serait-elle exigée ?

 

Certains auteurs ont estimé que la jurisprudence du 9 octobre 2019 consacrait l’autonomie de la procédure décrite aux articles L. 622-14 et L. 641-12-3e du Code de Commerce n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer.

 

Or, la prudence paraît de mise.

 

Si le bailleur choisit la voie du Juge des référés sur le fondement des articles 808 et 809, il semble que l’exigence de délivrance d’un commandement de payer soit maintenue.

 

En revanche, la saisine du Juge commissaire permet par application de la jurisprudence du 9 octobre 2019 de se dispenser de la délivrance d’un commandement de payer.

Par jean-luc.medina le 26/11/19
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La Cour de Cassation dans un arrêt de la 3éme Chambre Civile du 12 septembre 2019 (Cour de Cassation 3éme Chambre Civile 12 septembre 2019 n°18-18.218) a eu l’occasion de traiter des modalités du droit de repentir.

Un bailleur avait notifié à son locataire un congé comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire a saisi le tribunal en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction.

Moins de deux mois plus tard, le bailleur a exercé son droit de repentir en proposant certaines modifications au bail initial et notamment une modification de la clause recettes du loyer qui détermine le loyer en fonction du chiffre d’affaires du preneur.

L’offre du bailleur vise à substituer à cette stipulation une clause de loyer fixe.

Dans un premier temps, la Cour d'Appel de Rennes par arrêt en date du 18 avril 2018 a considéré que cette modification n’était pas de nature à entacher la validité du repentir exercé par le bailleur.

La Cour de Cassation n’a pas subi ce raisonnement et a considéré que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emportait renouvellement du bail et ne pouvait comporter de proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.

Il convient de rappeler que l’article L. 145-58 définit le droit de repentir qui permet à un propriétaire jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée de se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge de consentir au renouvellement du bail et à supporter les frais de l’instance.

Le bailleur considérait que l’article L. 145-58 qui prévoit les conditions du renouvellement de bail indique qu’en cas de désaccord, les conditions doivent être fixées conformément aux dispositions réglementaires.

L’exercice du droit de repentir du bailleur proposait une modification des conditions du bail même sur les modalités de fixation du loyer n’est pas interdit par les dispositions de l’article L. 145-58.

En effet, selon lui, la stipulation d’une clause recettes dans le bail initial provenait simplement de la commune intention des parties d’exclure l’application des dispositions du statut des baux commerciaux relatif aux modalités de fixation du loyer.

Cette proposition ne devrait pas selon le bailleur entacher la validité du repentir qu’il a exercé.

Au contraire, le preneur soutenait qu’une telle modification dans l’exercice du droit de repentir entachait sa validité par violation des dispositions de l’article L. 145-58 et L. 145-59 du Code de Commerce.

Cette solution est à approuver et elle est classique.

 

En effet, l’exercice par le bailleur de son droit de repentir ne constitue pas une simple offre de renouvellement du bail, mais entraîne le renouvellement de celui-ci.

Le locataire n’a ni à y répondre ni à intenter une quelconque action pour bénéficier du renouvellement.

Un renouvellement de bail ne peut intervenir qu’aux mêmes conditions et charges.

Il faut rappeler que lorsqu’à la suite d’un congé avec refus de renouvellement, le bailleur exerce un droit de repentir, le nouveau bail prend effet le jour de la notification du droit de repentir.

La jurisprudence s’était posée la question de savoir s’il était possible de déplafonner le loyer d’un bail renouvelé en prenant en considération les modifications notables prévues à l’article L. 145-4 (1-2-3-4) pendant la période intermédiaire comprise entre la date d’effet du congé avec refus de renouvellement et celle de l’exercice du droit de repentir.

La solution dégagée par la Cour de Cassation paraît logique, le refus de renouvellement suivi de l’exercice du droit de repentir ne doivent pas entraîner une pression sur le locataire afin d’obtenir une modification des conditions substantielles de son bail.

Par jean-luc.medina le 03/09/19
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Le droit à des baux commerciaux est réputé pour être favorable aux propriétaires des murs commerciaux notamment dans les facilités et mise en place par les textes pour pouvoir se libérer et expulser un locataire défaillant en matière de règlement de loyer. La procédure est souple, rapide et permet en référé devant le président du Tribunal de Grande Instance d’obtenir une ordonnance d’expulsion dans des délais relativement courts, en général 5 à 6 semaines après que l’assignation soit délivrée laquelle ne peut être délivrée qu’un mois après la délivrance du commandement de payer. En un trimestre, le problème du locataire peut être réglé.

 

La loi pénale du 17 juin 2014 a atténué un certain nombre d’avantages au profit des bailleurs. Notamment, il n’est plus possible d’imputer les gros travaux de l’article 606 du Code civil à son locataire. De même, il n’est plus possible de transférer à son locataire l’ensemble des charges de copropriété.

 

Au fil du temps cependant, des contraintes administratives ont été imposées. Notamment, toute une série d’annexes doivent désormais figurer au bail commercial pour des raisons d’information.

 

Un certain nombre de textes ont accentué les contraintes sur les propriétaires de murs commerciaux.

 

Ainsi, l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme prévoit que Les communes dotées d’un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme peuvent instituer un droit de préemption urbain qui peut d’ailleurs être délégué à une société d’économie mixte. Aux termes de l’article L.211-5, la propriétaire peut proposer au titulaire du droit de préemption l’acquisition de son bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de la proposition. La non-réponse permet au propriétaire de réaliser la vente de son bien.

 

Mais le propriétaire est également soumis aux dispositions instaurées par la loi ELAN et l’article L.303-2 du Code de la construction. Il s’agit du droit de préemption urbain renforcé s’appliquant à certains biens. Ainsi, les copropriétés de plus de 10 ans et les immeubles de moins de 4 ans ainsi que les cessions de parts de SCI peut faire l’objet d’un droit de préemption.

 

Ce droit de préemption doit être purgé par l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner la commune. Le défaut de réponse permet d’aliéner.

 

Il faut également noter l’existence des zones d’aménagement différentes (ZAD) prévues à l’article L.212-1 du Code de l’urbanisme. Cette zone permet également de préempter pour réaliser un projet d’aménagement dans un secteur soumis à une forte pression foncière.

 

Ces trois droits de préemption ont été édictés au bénéfice de l’état.

 

Votre locataire dispose également d’un droit de préemption instauré par le Code de commerce par les dispositions de l’article L.145-46-1.

 

Depuis une jurisprudence récente de la Cour de Cassation (Cour de Cassation 3e chambre civile 28 juin 2018) ce droit de préemption a un caractère d’ordre public.

 

Bien que le texte ne le prévoie pas expressément, la jurisprudence oblige désormais un propriétaire de murs commerciaux qui souhaite vendre son bien de purger son droit de préemption auprès de son locataire même si celui-ci ne bénéficie pas de ce droit contractuellement dans le cadre du bail commercial.

 

La vente d’un bien immobilier à destination commerciale est désormais soumise à un certain nombre de contraintes administratives nouvelles qu’il est important de prendre en compte.

Par jean-luc.medina le 29/07/19
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Le droit d’entrée dû lors de la conclusion d’un bail commercial doit en principe être regardé comme un supplément de loyer qui constitue avec le loyer lui-même la contrepartie d’une opération unique de location.

En ce sens, il doit être soumis à la TVA au même titre que le loyer.

Il ne doit pas être considéré comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine.

Dans une affaire portée à la connaissance du Conseil d’Etat, une SARL avait conclu un contrat de bail commercial avec une autre société pour une durée de 10 ans renouvelable portant sur un local d’une surface de 108 m² pour exercer une activité de vente de vêtements.

Le loyer annuel était de 154 000 € et le droit d’entrée de 600 000 € HT.

Ce doit d’entrée avait été facturé le jour de la prise d’effet du bail avec de la TVA.
La SARL avait donc réglé la TVA et avait déduit cette TVA sur sa déclaration pour un montant de 117 600 €.

A la suite d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause ce droit à déduction et a mis à la charge de la SARL un rappel de TVA au motif que le droit d’entrée correspondait à une indemnité destinée à dédommager le bailleur du préjudice qu’il subissait du fait de la dépréciation de son patrimoine liée à l’occupation du local.

On sait que les dommages intérêts visant à réparer un préjudice ne sont pas soumis à la TVA.

Le Conseil d’Etat n’a pas suivi cette argumentation (Conseil d’Etat 3/8 ch-r 15 Février 2019 n° 410796).

La haute juridiction administrative a considéré que le droit d’entrée dû lors de la conclusion du bail commercial devait être regardé par principe comme un supplément de loyer.

Cet arrêt ne clos pas entièrement la discussion.

D’un point de vue fiscal, le droit d’entrée constitue un supplément de loyer sauf si le loyer défini par le contrat de bail n’est pas anormalement bas et que les clauses contractuelles et le montant de l’indemnité ne s’opposent pas à une telle qualification.

Bien évidemment, il est possible de qualifier une indemnité comme un supplément de loyer dès lors que le loyer lui-même versé est éloigné à la baisse de la valeur locative des locaux.

Dans cette hypothèse, l’administration fiscale doit reconnaître que le pas de porte puisse être qualifié d’indemnité versée au bailleur au titre d’une dépréciation patrimoniale ou d’une cession d’un élément d’actif.

Cependant, l’acquisition par le preneur de la propriété dite commerciale (le droit d’ordre public reconnu au locataire d’obtenir un droit de renouvellement de son bail commercial) n’a pas été reconnu comme constituant un élément suffisant pour qualifier d’indemnité au bailleur le droit d’entrée, malgré la comptabilisation de ce droit d’entrée en tant qu’actif incorporel dans le bilan du locataire.

Dans sa décision le Conseil d’Etat vise :

 

Le premier alinéa de l’article 19 de la directive 2006/112/CE du conseil du 28 novembre 2006 relative à la TVA De l’article 257 bis du Code Général des impôts  De l’interprétation que la Cour de justice de l’union européenne a donné au premier alinéa de l’article 19 de la directive.

Cette décision du Conseil d’Etat ne veut pas dire que dans toutes les circonstances possibles le droit d’entrée est automatiquement assujetti à la TVA.

Il y a des exceptions.

Mais il semble que le Conseil d’Etat soit de plus en plus regardant à considérer ce droit d’entrée comme assujetti à la TVA.

Dès lors, le non assujettissement à la TVA doit faire l’objet de grandes précautions de la part des professionnels pour éviter tout redressement.

Par jean-luc.medina le 27/06/19
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La Cour de cassation s’est positionnée sur la question du règlement de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse de délivrance d’un congé avec indemnité d’éviction.

En l’espèce, un bailleur a délivré un congé en date du 30 juin 2010 comportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Dix-huit mois plus tard, le 20 juin 2012, la société locataire a assigné son bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et en restitution des sommes versées au titre de l’occupation des lieux du 1er juillet 2010, date du congé, au 2 avril 2013, date de la libération des lieux.

Dans un premier temps, le Tribunal de grande instance avait jugé prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’occupation par le bailleur.

Aucune demande d’indemnité d’occupation n’avait été formalisée par le bailleur.

La première demande de la SCI n’est intervenue que durant la procédure ayant donné suite au rapport d’expertise judiciaire par conclusions déposées le 10 septembre 2014.

Il faut savoir également que le locataire avait réglé un certain nombre d’indemnités d’occupation, mais restait défaillant sur plusieurs mois.

La Cour d’appel de Toulouse a estimé que la demande d’indemnité d’occupation était prescrite aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, cette disposition prévoyant que toutes les actions exercées, en vertu du chapitre relatif au droit des baux commerciaux dans le Code de commerce, se prescrivent par deux ans.

Mais bien encore, la Cour d’appel de Toulouse avait estimé que le locataire pouvait obtenir restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux.

Il faut en effet rappeler que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire peut se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été réglé de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, la Cour d’appel de Toulouse a estimé que le bailleur ne pouvait obtenir aucune indemnité d’occupation faute de l’avoir réclamée dans le délai de l’article L. 145-60 et devait procéder à la restitution des quelques sommes perçues à ce titre.

La Cour de cassation censure cet arrêt.

Elle considère que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce.

Ainsi la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’appel avait violé l’article L. 145-28 du Code de commerce.

La Cour de cassation rappelle qu’aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Cette décision est à notre sens le miroir de l’arrêt déjà rendu par la Cour de cassation le 18 Janvier 2018 (Cass. Civ.3e, 18 janvier 2018, n°16-27.678) aux termes de laquelle le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du Code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, il n’est pas possible de calculer ce délai de prescription à la date où le congé a été donné, mais bien à la date où le bénéfice de l’indemnité d’éviction est définitivement consacré, c’est-à-dire lorsque le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce.

Or, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité.

C’est donc à compter de ce moment précis que doit se calculer le délai de prescription de deux ans prévus à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Cette décision a une réelle importance pratique.

Bien évidemment, le bailleur a intérêt à solliciter le paiement de son indemnité d’occupation le plus tôt possible, mais le délai de prescription n’est pas aussi court que l’a calculé à tort la Cour d’appel de Toulouse dans l’arrêt censuré et commenté.

Par jean-luc.medina le 03/06/19
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La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un article L.145-46-41 du Code de Commerce.

 

Ce texte instaure un droit de préférence au profit du locataire.

 

Le texte stipule :

 

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

 

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

 

Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

 

En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

 

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

 

Cette disposition est telle d’ordre public ?

 

L’article L.145-15 précise que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du 1er alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

 

Ces dispositions susvisées sont d’ordre public.

 

Cet article ne vise pas l’article L.145-46-1 du Code de Commerce de sorte qu’il était possible de penser qu’un bail commercial pouvait contenir une clause visant à faire échec au droit de préférence.

 

La Cour de Cassation par arrêt du 28 juin 2018 a considéré que le bailleur qui a envisagé

de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

 

Elle a affirmé que l’article L.145-46-1 du Code de Commerce était d’ordre public.

 

Cet arrêt rajoute au texte de l’article L.145-15 du Code de Commerce et tranche une controverse doctrinale.

 

En indiquant que l’offre de vente faite au locataire ne pouvait inclure des honoraires de négociation, la Cour de Cassation confirme que le droit initial du locataire commercial est un droit de préférence et non un droit de préemption.

 

Ce droit de préférence s’exerce dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché.

 

Quand le locataire n’exerce pas son droit de préférence au prix proposé par le propriétaire et après qu’un acquéreur ait proposé un autre prix, le locataire pourra alors bénéficier d’un droit de préemption qui a pour objet de lui permettre de se substituer dans toutes ses obligations à l’acquéreur évincé et de s’acquitter dans cette hypothèse du montant de la commission due à l’agent immobilier.

 

Cet arrêt est d’une grande importance pratique.