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Par jean-luc.medina le 31/05/18
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(Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 22 mars 2018 n°17-15830)

L’article L.144-3 du Code de Commerce dispose que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location gérance doivent avoir exploité pendant 2 années au moins le fonds de commerce mis en gérance.

L’article L.144-10 du même code dispose que le non-respect de ces dispositions entraine la nullité du contrat de location gérance.

En l’espèce, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui a acquis un fonds de commerce le 12 avril 2005 en concluant un contrat de location gérance le 20 mars 2006, c’est-à-dire 11 mois plus tard sans respecter le délai obligatoire de 24 mois.

Ce locataire avait pris soin d’obtenir l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance le 23 mai 2006, lequel a la possibilité par ordonnance de réduire ce délai lorsque le locataire justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire d’un préposé.

L’autorisation a donc été obtenue mais postérieurement à la régularisation du contrat de location gérance.

De même, le propriétaire des murs avait autorisé la mise en location gérance par courrier du 10 mars 2006, c’est-à-dire antérieurement au contrat de location gérance et de l’Ordonnance permettant la réduction du délai.

Se fondant sur le non-respect du délai de carence de deux ans, le bailleur a cru devoir faire délivrer à son locataire à l’échéance du bail deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant l’absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins.

Le locataire a bien évidemment assigné son bailleur en contestation de congé.

La Cour d’Appel de PAU a considéré que le bailleur était tenu au paiement d’une indemnité d’éviction en estimant que la violation des dispositions de l’article L.144-3 du Code de Commerce constituait  une faute entre le propriétaire du fonds de commerce et son locataire gérant, faute qui peut entraîner la nullité du contrat mais qui ne pouvait en aucun cas constituer un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que le bailleur ne peut pas rapporter la preuve d’un préjudice causé sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code Civil.

La cour de cassation censure ce raisonnement et estime que le contrat de location gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur est atteint d’une nullité absolue qui doit entraîner la déchéance du droit à renouvellement du bail prévu par l’article L.144-10.

Cette décision est à la fois juste et sévère. Elle est sévère car le contrat de location gérance a été autorisé par le bailleur lui-même et le propriétaire du fonds de commerce avait obtenu une réduction du délai de carence prévu à l’article L.144-3 du Code de Commerce pour pouvoir procéder à la location de son fonds de commerce.

La Cour de Cassation considère que l’autorisation du Président du Tribunal qui est intervenu à postériori après la signature du contrat de location gérance ne peut en aucun cas régulariser et refaire vivre un contrat nul et de nullité absolue.

Mais cette décision est juste car le bénéfice du statut des baux commerciaux est uniquement réservé au locataire qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués (Cour de cassation 18 juillet 1972).

Lorsque le locataire de locaux met son fonds en location gérance, il en conserve la propriété et ne perd pas le droit au statut des baux commerciaux.

Le locataire gérant ne bénéficie par pour autant de ce droit au statut.

Pour que le locataire puisse bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut que la location gérance consentie soit régulière et conforme à l’article L.144-3 du Code de Commerce.

Et à défaut, les dispositions de l’article L.144-10 sont très claires, la nullité du contrat entraîne la déchéance des droits pouvant découler de cette disposition.

La Cour de Cassation a donc strictement appliqué et sans état d’âmes tenant à des considérations d’équité les dispositions du Code de Commerce ,sans rechercher à appliquer le droit de la responsabilité civile de droit commun qui effectivement n’a pas sa place en l’espèce.

Par jean-luc.medina le 02/05/18
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L’article L.145-34 du Code de Commerce permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement dans l’hypothèse d’une modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L.145-33.

Parmi les 4 éléments cités par l’article L.145-33 figurent les obligations respectives des parties.

La modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail lors du renouvellement entraine donc lors du renouvellement le déplafonnement du loyer à la valeur locative.

La Cour de Cassation s’est à nouveau penchée sur ce sujet dans un arrêt du 15 février 2018 .

Au cours d’un litige judiciaire dans le cadre d’une procédure de révision des loyers, les parties sont parvenues à un accord sur le nouveau loyer mettant fin aux procédures de révision.

Le bailleur et le preneur ont réajusté les loyers sur la dernière période du bail à renouveler. Cet accord est intervenu le 7 mars 2014 réajustant le loyer du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, alors que le bail devait se renouveler à compter du 1er avril 2013.

La question est de savoir si cet accord intervenu le 7 mars 2014 dans le cadre de la procédure de révision pour la dernière période triennale peut influencer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2013. Le loyer du bail renouvelé est-il déplafonné à la valeur locative ?

La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel qui retient que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenues en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant à elles seules le déplafonnement.

La Cour de Cassation répond donc par l’affirmative.

Tout accord ,hors décision judiciaire sur le loyer durant la période du bail, si elle modifie notablement le loyer doit donc entraîner à l’échéance du bail le déplafonnement du loyer à la valeur locative pour modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail.

Toute modification du loyer en cours de bail est susceptible d’entrainer un déplafonnement du loyer à l’échéance à la valeur locative.

Il peut s’agir d’une augmentation du loyer en accord entre les parties en dehors de toute révision triennale légale (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 4 avril 2001).

Il peut s’agir également d’une diminution de ce loyer intervenue contractuellement pour tenir compte par exemple du contexte économique général (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 24 mars 2004).

Cependant, il faut que cette modification soit notable. Ce caractère notable est à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il convient toutefois d’apporter une précision importante. La Cour de Cassation a considéré qu’une augmentation conventionnelle du loyer prévue dès l’origine du bail ne pouvait être assimilée à une augmentation intervenue après accord pris en cours de bail (Cour d’Appel de Paris 12 octobre 2005).

Il faut donc être extrêmement prudent en cours de bail alors que la tentation est grande notamment pour le locataire en difficulté économique de solliciter une diminution de son loyer au cours du bail.

Cette demande de diminution si elle notable entrainera un déplafonnement du loyer au renouvellement.

De même, en cas de procédure judiciaire de révision du loyer, il vaut mieux laisser le Tribunal statuer plutôt que d’aboutir à une transaction contractuelle de modification du loyer.

C’est un des enseignements de cet arrêt.

En effet, en sortant du cadre de la procédure judiciaire de révision, les parties aboutissent à un accord contractuel sur le montant du bail qui est étranger tant à la loi qu’au bail initial.

Il convient donc d’agir avec la plus grande prudence et notamment ne pas se satisfaire d’un accord contractuel lors d’une procédure de révision judiciaire, mais à tout le moins laisser le juge entériner un éventuel accord intervenu lors d’une procédure de révision judicaire légale.

A l’heure où les pouvoirs publics poussent les avocats à sortir du cycle judiciaire pour obtenir des accords contractuels, cette décision va à contrecourant de la pensée dominante.

Par jean-luc.medina le 03/04/18
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Par arrêt du 21 décembre 2017, un arrêt de la Cour d’Appel de Nouméa en date du 15 octobre 2015 a été cassé au visa des articles L.145-41 et L.145-15 du Code de Commerce.

L’affaire est simple : un locataire était en situation d’impayé. Le bailleur a voulu mettre en œuvre la clause résolutoire afin d’obtenir par le Juge des référés par une procédure rapide donc, la constatation des effets de cette clause permettant une résiliation du bail immédiate et exécutoire de plein droit nonobstant appel.

En effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations.

En général, il s’agit du défaut de paiement de loyers.

Cette clause est régie par les dispositions de l’article L.145-41 du Code de Commerce.

Ce régime est d’ordre public, puisqu’il est considéré comme tel par l’article L.145-15 du Code de Commerce, qui estime que toute clause contraire ou tout aménagement conventionnel doit être réputé comme non écrit.

En l’espèce, suite à des impayés de loyer, le bailleur a mis en demeure son locataire de payer par lettre recommandée valant sommation.

Le bail stipulait que cette résiliation de plein droit pouvait intervenir, soit après une mise en demeure d’exécution, soit par un commandement de payer.

La Cour d’Appel de Nouméa a validé ces dispositions actuelles considérant qu’une lettre recommandée valant sommation remplissait les conditions légales, dès lors qu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur.

La Cour de Cassation, par arrêt du 21 décembre 2017, a cassé l’arrêt de la Cour d’Appel en estimant que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne pouvait résulter que d’un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire qu’elle ne pouvait intervenir que par acte d’huissier.

L’article L.145-41 étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger et toute clause contractuelle du bail contraire est réputée non écrite.

L’alinéa 1 de l’article L.145-41 vise la nécessité d’un commandement de payer demeuré infructueux au bout d’un mois.

Le commandement vise nécessairement un acte d’huissier de justice délivré en la forme extrajudiciaire.

Il ne peut s’agir d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou même un courrier électronique dont on est assuré de la réception, même s’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur.

La Cour d’Appel de Nouméa a sans doute été influencée par un précédent arrêt de la Cour de Cassation du 13 mars 2002, qui avait statué en sens contraire, approuvant par là même un arrêt de la même Cour d’Appel de Nouméa en date du 20 avril 2000 !

Dans cette décision, la Cour de Cassation avait approuvé dans le cadre de la mise en œuvre de la clause résolutoire, l’envoi d’une sommation de payer par acte extrajudiciaire dès lors qu’il résultait des dispositions de l’article 1139 du Code Civil qu’une lettre recommandée valant sommation de payer était suffisante dès lors qu’elle contenait une interpellation suffisante de la débitrice.

Le texte prévoyant la nécessité d’un commandement est ancien, puisque l’ancien article L.145-41 du Code de Commerce était constitué par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 prévoyant également un commandement de payer.

Même sous le décret du 30 septembre 1953, l’ancien article 35 prévoyait bien qu’étaient nuls toutes dispositions, clauses ou stipulations et arrangements contraires à l’ancien article 25, qui est aujourd’hui l’article L.145-41 du Code de Commerce.

Il convient de ne pas retenir cette jurisprudence du 13 mars 2002 qui paraît totalement dépassée et se focaliser sur le respect des dispositions d’ordre public en mettant en avant la procédure visant à faire reconnaître les effets de la clause résolutoire par le Juge des référés afin d’obtenir l’expulsion de son locataire, par le biais d’un commandement de payer délivré par acte d’huissier.

Par jean-luc.medina le 05/03/18
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La Cour de Cassation, par un arrêt intéressant du 30 novembre 2017 s’est prononcée à la fois sur l’impossibilité de réintégrer un preneur injustement évincé suite à un congé, mais également, sur la nature de l’indemnité que doit percevoir ce preneur évincé.

Par contrat de bail en date du 24 mai 2000, un bailleur avait concédé à un locataire, la jouissance pour une durée indéterminée d’un emplacement dans un centre commercial.

Onze années plus tard, par acte en date du 4 mars 2011, le bailleur a notifié un congé à son locataire.

Une précédente décision de justice, irrévocable, avait requalifié le contrat liant les parties en bail commercial, en annulant le congé et en constatant l’impossibilité de réintégrer le locataire dans les lieux.

Une expertise avait été ordonnée pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le locataire sollicitait quant à lui, toujours sa réintégration dans les lieux, y compris dans un autre emplacement, et a contesté le montant de l’indemnisation proposée par l’Expert, et retenu in fine par la Cour d'Appel de PARIS par arrêt du 22 mars 2016.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d'Appel qui a constaté l’impossibilité pour la société locataire de réintégrer le local, objet du bail, et a retenu que ce locataire ne pouvait prétendre à aucun droit à réintégration dans un autre emplacement.

Dès lors, il est impossible, à un locataire, de revendiquer auprès d’un bailleur, une réinstallation à l’identique dans un autre emplacement en cas d’éviction fautive ou pas.

La réintégration doit se dérouler dans les mêmes locaux, quel que soit les possibilités pour le bailleur de réinstaller son ancien locataire à l’identique dans un autre endroit géographique, y compris s’il s’agit d’un même centre commercial.

S’agissant de l’indemnisation, la société locataire sollicitait une double réparation :

-la réparation de la perte de son droit au maintien des lieux,

-l’indemnité d’éviction qui indemnise du préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.

La Cour d'Appel de PARIS avait estimé que l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux avait déjà était prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction.

 

La Cour de Cassation n’accepte pas se raisonnement et considère que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est distinct de celui réparé par cette indemnité.

Cet arrêt doit être approuvé.

En effet, la Loi accorde au locataire, en cas de non renouvellement de son bail commercial, une indemnité d’éviction aux termes de l’article L.145-14 du Code de Commerce.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail.

Le bailleur doit, en ce cas, payer au locataire évincé, une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité doit comprendre, notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre.

Il n’y a pas de définition légale de principe d’évaluation de l’indemnité.

Les principes ont été largement déterminés par la Jurisprudence.

Il s’agit soit d’une indemnité de remplacement, dans le cas où la perte de clientèle attachée au lieu de situation du fonds de commerce est irrémédiable, ou d’une indemnité dite de transfert ou de déplacement lorsqu’il s’agit d’un transfert de fonds de commerce possible sans perte de chance total de clientèle par le locataire.

La consistance du fonds à évaluer doit être appréciée à la date d’effet du refus du renouvellement, bien qu’il existe un certain flou jurisprudentiel.

En l’espèce, le locataire, du fait du congé, a droit à son indemnité d’éviction, que ce soit une indemnité de transfert ou de remplacement.

Cependant, ce congé étant lui-même contraire aux relations contractuelles entre les parties, est donc fautif, il convient de calculer une seconde indemnité qui correspond non pas à l’indemnité de transfert ou de remplacement, mais à une indemnité née de la perte du droit au maintien dans les lieux qui est distinct de l’indemnité d’éviction.

Que le congé soit fautif ou pas, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’article L.145-28 du Code de Commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré.

Dans l’affaire qu’a eu à juger la Cour de Cassation, le locataire a été privé de ce droit au maintien dans les lieux, droit au maintien qui peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années, lorsque le montant de l’indemnité d’éviction est contesté judiciairement.

 

Cette période qui permet souvent au preneur de rechercher les modalités d’une réinstallation et de préparer son éviction, a manqué au locataire.

Elle est créatrice de préjudice indemnisable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre, 30 novembre 2017, n°16-17.686

Par jean-luc.medina le 05/01/18
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(Cour de Cassation 3éme Chambre Civile, 9 novembre 2017 n°16-23120)

Par arrêt en date du 9 novembre 2017, la Cour de Cassation a dû se prononcer sur le délai de prescription lié à la volonté d’un bailleur de rétracter son offre de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à la violation de la destination des lieux prévue au contrat de bail.

En l’espèce, un bail commercial avait été régularisé le 1er février 1999.

La destination du bail est la suivante : « sandwicherie et pizzeria ».

Le 14 février 2008, le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Cependant, les parties ne s’accordent pas sur le montant du nouveau loyer proposé par le bailleur, de sorte qu’une procédure est engagée devant le Juge des Loyers Commerciaux qui, par jugement du 22 novembre 2011,  désigne un expert judiciaire.

Durant la procédure en fixation de loyer, le bailleur découvre l’existence d’une infraction tenant à la vente d’alcool et d’épicerie dans le local loué.

Cette constatation intervient le 7 mars 2012.

Dès lors, le bailleur met en demeure son locataire de respecter la destination du bail le 4 janvier 2013 et fait délivrer une rétractation de son offre de renouvellement en raison d’un motif grave et légitime le 18 mars 2013.

Par acte en date du 19 avril 2013, le bailleur assigne en validité du refus de renouvellement et refus de règlement d’une indemnité d'éviction.

Cet arrêt pose la question du délai de prescription biennale prévu à l’article L145-60 du Code de Commerce.

Il convient de rappeler que le bailleur détient une faculté de rétractation de l’acte de renouvellement qu’il a fait délivrer lorsqu’il invoque un motif grave et légitime de refus de renouvellement.

Ce motif doit avoir été inconnu du bailleur au moment où il avait proposé et accepté le renouvellement.

La jurisprudence a généralement admis que le bailleur peut se rétracter tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite (Cour de Cassation 3éme Chambre Civile le 5 octobre 1994).

Théoriquement, si après une offre de renouvellement, les parties laissent s’écouler la prescription biennale sans agir, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa date d’expiration, de sorte que le renouvellement du bail ne peut plus être remis en cause par le bailleur.

En l’espèce, les parties étaient en procédure judiciaire sur la fixation du loyer après la délivrance de l’offre de renouvellement en date du 14 février 2008, lorsque l’infraction de violation de la destination du bail a été découverte le 7 mars 2012.

Le locataire estimait que la prescription devait courir à compter du congé avec offre de renouvellement délivré le 14 février 2008, de sorte qu’à ses yeux la prescription était acquise à compter du 15 février 2010.

De même, le locataire soutenait que le délai de prescription devait commencer à courir à compter du jour où le bailleur avait eu connaissance de l’infraction à la destination du bail, cette date devrait être celle à laquelle un bailleur prudent et diligent aurait dû découvrir ce motif grave et légitime.

Le Tribunal, comme la Cour d'Appel et la Cour de Cassation, n’ont pas retenu les arguments du locataire.

La Cour de Cassation rappelle que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus.

L’infraction a été découverte le 7 mars 2012, de sorte que le bailleur pouvait agir jusqu’au 7 mars 2014.

Il est cependant important de noter que dans cette affaire, la prescription n’était toujours pas acquise du fait de l’existence d’une procédure en cours sur la fixation du montant du loyer, de sorte que deux conditions cumulatives doivent être respectées pour que l’action en rétractation ne soit pas prescrite :

l’action en fixation du loyer ne doit pas être elle-même prescrite, c’est-à-dire que le bailleur après son offre de renouvellement ne doit pas avoir laissé courir la prescription biennale sans agir, au moins en fixation du loyer, la rétractation doit intervenir dans le délai de deux ans de la date objective de découverte de l’infraction au bail.

Cette construction jurisprudentielle est conforme aux principes énoncés par les textes et par la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Par jean-luc.medina le 30/11/17
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La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la possibilité juridique pour un bailleur de pouvoir obtenir la résiliation d’un bail commercial après l’échéance d’un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction alors que le locataire a quitté les lieux au moment où les juridictions statuent.

Les faits sont les suivants :

Par acte en date du 13 décembre 1995, un contrat de bail commercial a été régularisé.

Par acte en date du 18  février 2011, le locataire a assigné les bailleurs en paiement de travaux et à titre subsidiaire en résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

En cours d’instance invoquant des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés, les bailleurs ont donné congé à leur locataire par acte en date du 22 mai 2013 à effet au 30 novembre 2013.

Il s’agit d’un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire n’a pas contesté la validité du congé mais a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.

Reconventionnellement les bailleurs ont sollicité la résiliation du bail expiré alors qu’en cours d’instance le locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et ne prétendait ainsi plus exercer son droit au maintien dans les lieux.

La Cour d’Appel de Chambéry par arrêt du 31 mai 2016 a rejeté la demande en résiliation du bail formée par le bailleur considérant que le bailleur avait mis fin au bail par le congé donné au 30 novembre 2013, que la demande des bailleurs n’indiquait pas la date à laquelle devait être prononcée la résiliation et que cette demande de résiliation n’avait de sens que si elle était prononcée à une date antérieure à la date d’effet du congé.

De surcroit, la Cour d’Appel de Chambéry a considéré que le locataire avait définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et qu’en définitive, la demande de résiliation était devenue sans objet.

La Cour de Cassation a considéré qu’il était possible de retenir une faute du locataire entraînant la résiliation du contrat dès lors que celui-ci postérieurement au congé donné à effet au 30 novembre 2013 s’était maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.

Une résiliation peut être prononcée et entrainer la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction peu importe que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance.

Il convient en premier lieu d’analyser le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction délivré par la bailleur à effet au 30 novembre 2013.

Selon l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser l’indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Le renouvellement fondé sur l’inexécution d’une obligation par le locataire doit être précédée d’une mise en demeure.

Or, dans l’acte de congé à effet au 30 novembre 2013, les bailleurs avaient invoqué une occupation illicite avec effraction de la porte d’entrée des combles, mais ce motif était imprécis et n’avait pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable au congé.

Dès lors, sur la base de ce congé à effet au 30 novembre 2013, le locataire pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, mais le bailleur a demandé aux juridictions de résilier le bail au motif que la société locataire ne respectait pas les charges et obligations du bail expiré dans le cadre de l’exercice de son droit au maintien dans les lieux.

Effectivement, les bailleurs n’ont pas indiqué à quelle date devait être prononcée la résiliation, de même la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 au moment où les juridictions devaient statuer sur cette demande de résiliation.

Doit-on donc conclure que le bail est expiré depuis le 30 novembre 2013 et que le droit au paiement de l’indemnité d’éviction est définitivement acquis par le locataire du fait de l’expiration du bail et de son départ des lieux ?

La Cour de Cassation n’admet par le raisonnement de la Cour d’Appel de Chambéry.

Sa motivation est très claire : le locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionné par la résiliation du bail en cas de faute qui entraîne la déchéance de son droit au maintien dans les lieux et de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Le fait que le locataire ait quitté les lieux en cours de procédure est totalement inopérant et n’empêche pas le bailleur de voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Il faut savoir que le locataire postérieurement au congé et à compter du 1er décembre 2013 a réglé une indemnité d’occupation dont le montant correspondait à 80% seulement du loyer jusqu’alors pratiqué en violation des clauses contractuelles.

Dès lors, le locataire s’est mis lui-même en danger.

Cette solution apparaît logique sur le plan juridique.

Postérieurement au congé en date du 30 novembre 2013, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de son indemnité d’éviction.

Il faut considérer alors que le bail se poursuit jusqu’à la décision des juridictions sur la réalité du motif grave et légitime invoqué par le bailleur. Cela oblige le locataire à respecter l’ensemble des clauses et charges du bail qui se poursuit dans l’attente de la décision de justice.

Le locataire doit respecter les clauses contractuelles sans quoi il encourt une résiliation du bail postérieure au congé, résiliation qui lui ôte tout droit à indemnité d’éviction.

Cette décision est intéressante et rappelle aux praticiens que quels que soient les congés délivrés de part et d’autre  les demandes en résiliation, dès lors que l’occupation des lieux se poursuit, les clauses contractuelles doivent être respectées sous peine de faire prospérer des demandes en résiliation postérieures aux dates des congés.

Par jean-luc.medina le 07/11/17
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Une société propriétaire de locaux commerciaux a délivré un congé avec offre de renouvellement le 28 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 (le bail se poursuivait par tacite prolongation).

Le 6 mars 2012, le bailleur a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Le 20 juillet 2012, le bailleur a assigné son locataire en expulsion et lui déniant l’application du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.

Dans un premier temps, la Cour d’Appel de Paris a estimé que l’action en dénégation du droit au statut des baux commerciaux devait être déclarée prescrite sur le fondement de l’article L.145-60 du Code de Commerce car plus de deux ans s’étaient écoulés à compter de la date d’effet du congé, la condition d’immatriculation devant s’apprécier à cette date.

La Cour d’Appel de Paris a estimé que le premier congé avec offre de renouvellement était à effet au 31mars 2012 ; dès lors, le bailleur ne pouvait engager une action en dénégation du statut des baux commerciaux à la date du 20 juillet 2012, plus de deux ans s’étant écoulés et la prescription étant acquise à la date du 31 mars 2012.

Par arrêt du 7 septembre 2017, la Cour de Cassation considère au contraire que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

La Cour d’Appel de Paris dans son arrêt infirmatif avait estimé que le locataire avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire avait en effet soutenu que son bail avait été définitivement renouvelé par l’effet du congé qui lui a été signifié le 29 septembre 2009 à effet au 31 mars 2010 de sorte que l’action en dénégation du droit au bénéfice du statut exercée plus de deux ans après la date du renouvellement était prescrite.

Le locataire faisait également valoir que le second congé refusant le renouvellement délivré le 6 mars 2012 était donc nul et de nul effet.

Dans cette affaire, le bailleur a changé par trois fois d’avis :

Dans un premier temps, il a offert le renouvellement pour le 31 mars 2010. Lors d’un second temps, il a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Dans un troisième temps, il a assigné son locataire en expulsion et en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux, c’est-à-dire en lui refusant toute indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.

Cette situation juridique paraît pour le moins curieuse, mais en réalité elle ne l’est pas.

Il s’agit purement et simplement que de l’application du principe du droit d’option qui est parfois mal apprécié ou méconnu et dont les conséquences peuvent être dramatiques.

Il convient de rappeler que le bailleur peut toujours invoquer une cause d’inapplicabilité du statut des baux commerciaux. Il a ainsi une faculté de rétractation s’il établit que la location n’entre pas dans le champ d’application du statut pour quelques motifs que ce soient.

Ce refus du bailleur peut être signifié dès la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire.

Il peut aussi être signifié après le congé, même après l’acceptation du principe du renouvellement ou après une offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Il a toujours été admis que la dénégation du statut pouvait être invoquée à tout moment de la procédure de renouvellement et notamment pour la première fois en appel.

La seule limite est que la dénégation du statut ne peut pas être invoquée pour la première fois en cassation (Cass. Com. 26 avril 1963).

Il a toujours été admis par la doctrine que le bailleur pouvait revenir sur son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’article L.145-57 alinéa 2 du Code de Commerce prévu pour l’exercice du droit d’option (Cour de Cassation 3ème 31 octobre 1989 n°88-12.212).

Le bailleur peut donc user de son droit de refuser le renouvellement du bail après l’avoir offert, en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans de l’action en fixation du loyer, la faculté d’exercer ce droit est ouverte durant l’instance en fixation judiciaire du loyer de renouvellement et même en l’absence d’une telle instance.

Toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre 1er du Code de Commerce se prescrivent par deux ans.

Or, le bailleur peut exercer son droit d’option et dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Cela veut dire que dès lors qu’il a fait délivrer le 6 mars 2012 un acte intitulé congé refusant le renouvellement du bail mais offrant de payer une indemnité d’éviction, tant que celle-ci n’était pas fixée, le bailleur pouvait utiliser la faculté prévue à l’article L.147-57 du Code de Commerce lui permettant d’exercer son droit d’option, c’est à dire soit d’offrir le renouvellement pur et simple soit de refuser et de dénier le droit au statut des baux commerciaux de son locataire.

L’attention des praticiens doit être attirée sur la précarité de la situation du locataire et du bailleur tant qu’une instance en fixation de loyer est possible ou a été lancée et dans l’hypothèse où une procédure en fixation d’une indemnité d’éviction est également susceptible d’être engagée, c’est-à-dire qu’à chaque fois qu’on se retrouve dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de commerce pour engager soit une action en fixation du nouveau loyer du bail, soit une action en fixation d’une indemnité d’éviction.

Il faut donc être conscient de la précarité et de la fragilité des relations contractuelles durant ce laps de temps.

Par jean-luc.medina le 03/10/17
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La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires nécessitant parfois des textes législatifs correctifs.

Tout le monde se souvient de la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et l’intervention de la loi MURCEF du 11 décembre 2001.

Aujourd’hui, il paraît établi que l’intérêt d’une révision triennale à la hausse comme à la baisse du loyer n’a un intérêt que dans l’hypothèse d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.

C’est le principal intérêt de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 24 mai 2017.

En l’absence d’un déplafonnement du loyer révisé, il faut désormais s’en tenir à la loi MURCEF qui a mis fin à la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et a opéré une déconnection entre l’article L.145-33 qui pose le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, et l’article L.145-38 qui rend impossible la révision du loyer en cours à la baisse lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, en l’absence de déplafonnement.

Ainsi, en l’absence de cause de déplafonnement, c’est-à-dire en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer planché même si la valeur locative est inférieure.

 

Qu’en est-il en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ?

Dans le cas d’espèce évoqué par la Cour de Cassation, une société locataire a sollicité une révision triennale à la baisse conforme à la valeur locative en arguant d’une variation de plus de 10% de la valeur locative suite à des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité.

La Cour d’Appel de PARIS dans son arrêt du 20 janvier 2016 a fait droit à sa demande et a fixé le loyer à la valeur locative, en dessous du loyer actuel.

La Cour de Cassation a considéré que dès lors que la Cour d’Appel avait retenu souverainement l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis la dernière fixation du loyer, il y avait lieu d’admettre la fixation du loyer au montant de la valeur locative, quel qu’en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

Cet arrêt n’est pas surprenant. Il confirme la tendance de la jurisprudence.

Seul un motif de déplafonnement du loyer rend intéressant la démarche tendant à voir modifier le loyer lors d’une révision, soit à la hausse, soit à la baisse.

Depuis la loi MURCEF du 11 décembre 2001, en l’absence de cause de déplafonnement, il n’y a aucun intérêt de se préoccuper de la modification du loyer en dehors de l’application des indices.

Cet arrêt confirme l’attention que doivent porter les praticiens sur le montant du loyer révisé en présence d’une clause de déplafonnement

Par jean-luc.medina le 26/09/17
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Par jean-luc.medina le 21/09/17
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Le gouvernement vient d’annoncer des mesures en faveur du Logement et notamment des mesures en faveur des jeunes, Maitre Medina a été interrogé par le quotidien 20 minutes du 21 Septembre 2017 :

http://www.20minutes.fr/economie/2136299-20170920-plan-logement-mesures-benefiques-jeunes