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Par jean-luc.medina le 03/04/18
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Par arrêt du 21 décembre 2017, un arrêt de la Cour d’Appel de Nouméa en date du 15 octobre 2015 a été cassé au visa des articles L.145-41 et L.145-15 du Code de Commerce.

L’affaire est simple : un locataire était en situation d’impayé. Le bailleur a voulu mettre en œuvre la clause résolutoire afin d’obtenir par le Juge des référés par une procédure rapide donc, la constatation des effets de cette clause permettant une résiliation du bail immédiate et exécutoire de plein droit nonobstant appel.

En effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations.

En général, il s’agit du défaut de paiement de loyers.

Cette clause est régie par les dispositions de l’article L.145-41 du Code de Commerce.

Ce régime est d’ordre public, puisqu’il est considéré comme tel par l’article L.145-15 du Code de Commerce, qui estime que toute clause contraire ou tout aménagement conventionnel doit être réputé comme non écrit.

En l’espèce, suite à des impayés de loyer, le bailleur a mis en demeure son locataire de payer par lettre recommandée valant sommation.

Le bail stipulait que cette résiliation de plein droit pouvait intervenir, soit après une mise en demeure d’exécution, soit par un commandement de payer.

La Cour d’Appel de Nouméa a validé ces dispositions actuelles considérant qu’une lettre recommandée valant sommation remplissait les conditions légales, dès lors qu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur.

La Cour de Cassation, par arrêt du 21 décembre 2017, a cassé l’arrêt de la Cour d’Appel en estimant que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne pouvait résulter que d’un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire qu’elle ne pouvait intervenir que par acte d’huissier.

L’article L.145-41 étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger et toute clause contractuelle du bail contraire est réputée non écrite.

L’alinéa 1 de l’article L.145-41 vise la nécessité d’un commandement de payer demeuré infructueux au bout d’un mois.

Le commandement vise nécessairement un acte d’huissier de justice délivré en la forme extrajudiciaire.

Il ne peut s’agir d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou même un courrier électronique dont on est assuré de la réception, même s’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur.

La Cour d’Appel de Nouméa a sans doute été influencée par un précédent arrêt de la Cour de Cassation du 13 mars 2002, qui avait statué en sens contraire, approuvant par là même un arrêt de la même Cour d’Appel de Nouméa en date du 20 avril 2000 !

Dans cette décision, la Cour de Cassation avait approuvé dans le cadre de la mise en œuvre de la clause résolutoire, l’envoi d’une sommation de payer par acte extrajudiciaire dès lors qu’il résultait des dispositions de l’article 1139 du Code Civil qu’une lettre recommandée valant sommation de payer était suffisante dès lors qu’elle contenait une interpellation suffisante de la débitrice.

Le texte prévoyant la nécessité d’un commandement est ancien, puisque l’ancien article L.145-41 du Code de Commerce était constitué par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 prévoyant également un commandement de payer.

Même sous le décret du 30 septembre 1953, l’ancien article 35 prévoyait bien qu’étaient nuls toutes dispositions, clauses ou stipulations et arrangements contraires à l’ancien article 25, qui est aujourd’hui l’article L.145-41 du Code de Commerce.

Il convient de ne pas retenir cette jurisprudence du 13 mars 2002 qui paraît totalement dépassée et se focaliser sur le respect des dispositions d’ordre public en mettant en avant la procédure visant à faire reconnaître les effets de la clause résolutoire par le Juge des référés afin d’obtenir l’expulsion de son locataire, par le biais d’un commandement de payer délivré par acte d’huissier.

Par jean-luc.medina le 05/03/18
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La Cour de Cassation, par un arrêt intéressant du 30 novembre 2017 s’est prononcée à la fois sur l’impossibilité de réintégrer un preneur injustement évincé suite à un congé, mais également, sur la nature de l’indemnité que doit percevoir ce preneur évincé.

Par contrat de bail en date du 24 mai 2000, un bailleur avait concédé à un locataire, la jouissance pour une durée indéterminée d’un emplacement dans un centre commercial.

Onze années plus tard, par acte en date du 4 mars 2011, le bailleur a notifié un congé à son locataire.

Une précédente décision de justice, irrévocable, avait requalifié le contrat liant les parties en bail commercial, en annulant le congé et en constatant l’impossibilité de réintégrer le locataire dans les lieux.

Une expertise avait été ordonnée pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le locataire sollicitait quant à lui, toujours sa réintégration dans les lieux, y compris dans un autre emplacement, et a contesté le montant de l’indemnisation proposée par l’Expert, et retenu in fine par la Cour d'Appel de PARIS par arrêt du 22 mars 2016.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d'Appel qui a constaté l’impossibilité pour la société locataire de réintégrer le local, objet du bail, et a retenu que ce locataire ne pouvait prétendre à aucun droit à réintégration dans un autre emplacement.

Dès lors, il est impossible, à un locataire, de revendiquer auprès d’un bailleur, une réinstallation à l’identique dans un autre emplacement en cas d’éviction fautive ou pas.

La réintégration doit se dérouler dans les mêmes locaux, quel que soit les possibilités pour le bailleur de réinstaller son ancien locataire à l’identique dans un autre endroit géographique, y compris s’il s’agit d’un même centre commercial.

S’agissant de l’indemnisation, la société locataire sollicitait une double réparation :

-la réparation de la perte de son droit au maintien des lieux,

-l’indemnité d’éviction qui indemnise du préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.

La Cour d'Appel de PARIS avait estimé que l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux avait déjà était prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction.

 

La Cour de Cassation n’accepte pas se raisonnement et considère que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est distinct de celui réparé par cette indemnité.

Cet arrêt doit être approuvé.

En effet, la Loi accorde au locataire, en cas de non renouvellement de son bail commercial, une indemnité d’éviction aux termes de l’article L.145-14 du Code de Commerce.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail.

Le bailleur doit, en ce cas, payer au locataire évincé, une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité doit comprendre, notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre.

Il n’y a pas de définition légale de principe d’évaluation de l’indemnité.

Les principes ont été largement déterminés par la Jurisprudence.

Il s’agit soit d’une indemnité de remplacement, dans le cas où la perte de clientèle attachée au lieu de situation du fonds de commerce est irrémédiable, ou d’une indemnité dite de transfert ou de déplacement lorsqu’il s’agit d’un transfert de fonds de commerce possible sans perte de chance total de clientèle par le locataire.

La consistance du fonds à évaluer doit être appréciée à la date d’effet du refus du renouvellement, bien qu’il existe un certain flou jurisprudentiel.

En l’espèce, le locataire, du fait du congé, a droit à son indemnité d’éviction, que ce soit une indemnité de transfert ou de remplacement.

Cependant, ce congé étant lui-même contraire aux relations contractuelles entre les parties, est donc fautif, il convient de calculer une seconde indemnité qui correspond non pas à l’indemnité de transfert ou de remplacement, mais à une indemnité née de la perte du droit au maintien dans les lieux qui est distinct de l’indemnité d’éviction.

Que le congé soit fautif ou pas, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’article L.145-28 du Code de Commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré.

Dans l’affaire qu’a eu à juger la Cour de Cassation, le locataire a été privé de ce droit au maintien dans les lieux, droit au maintien qui peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années, lorsque le montant de l’indemnité d’éviction est contesté judiciairement.

 

Cette période qui permet souvent au preneur de rechercher les modalités d’une réinstallation et de préparer son éviction, a manqué au locataire.

Elle est créatrice de préjudice indemnisable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre, 30 novembre 2017, n°16-17.686

Par jean-luc.medina le 05/01/18
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(Cour de Cassation 3éme Chambre Civile, 9 novembre 2017 n°16-23120)

Par arrêt en date du 9 novembre 2017, la Cour de Cassation a dû se prononcer sur le délai de prescription lié à la volonté d’un bailleur de rétracter son offre de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à la violation de la destination des lieux prévue au contrat de bail.

En l’espèce, un bail commercial avait été régularisé le 1er février 1999.

La destination du bail est la suivante : « sandwicherie et pizzeria ».

Le 14 février 2008, le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Cependant, les parties ne s’accordent pas sur le montant du nouveau loyer proposé par le bailleur, de sorte qu’une procédure est engagée devant le Juge des Loyers Commerciaux qui, par jugement du 22 novembre 2011,  désigne un expert judiciaire.

Durant la procédure en fixation de loyer, le bailleur découvre l’existence d’une infraction tenant à la vente d’alcool et d’épicerie dans le local loué.

Cette constatation intervient le 7 mars 2012.

Dès lors, le bailleur met en demeure son locataire de respecter la destination du bail le 4 janvier 2013 et fait délivrer une rétractation de son offre de renouvellement en raison d’un motif grave et légitime le 18 mars 2013.

Par acte en date du 19 avril 2013, le bailleur assigne en validité du refus de renouvellement et refus de règlement d’une indemnité d'éviction.

Cet arrêt pose la question du délai de prescription biennale prévu à l’article L145-60 du Code de Commerce.

Il convient de rappeler que le bailleur détient une faculté de rétractation de l’acte de renouvellement qu’il a fait délivrer lorsqu’il invoque un motif grave et légitime de refus de renouvellement.

Ce motif doit avoir été inconnu du bailleur au moment où il avait proposé et accepté le renouvellement.

La jurisprudence a généralement admis que le bailleur peut se rétracter tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite (Cour de Cassation 3éme Chambre Civile le 5 octobre 1994).

Théoriquement, si après une offre de renouvellement, les parties laissent s’écouler la prescription biennale sans agir, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa date d’expiration, de sorte que le renouvellement du bail ne peut plus être remis en cause par le bailleur.

En l’espèce, les parties étaient en procédure judiciaire sur la fixation du loyer après la délivrance de l’offre de renouvellement en date du 14 février 2008, lorsque l’infraction de violation de la destination du bail a été découverte le 7 mars 2012.

Le locataire estimait que la prescription devait courir à compter du congé avec offre de renouvellement délivré le 14 février 2008, de sorte qu’à ses yeux la prescription était acquise à compter du 15 février 2010.

De même, le locataire soutenait que le délai de prescription devait commencer à courir à compter du jour où le bailleur avait eu connaissance de l’infraction à la destination du bail, cette date devrait être celle à laquelle un bailleur prudent et diligent aurait dû découvrir ce motif grave et légitime.

Le Tribunal, comme la Cour d'Appel et la Cour de Cassation, n’ont pas retenu les arguments du locataire.

La Cour de Cassation rappelle que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus.

L’infraction a été découverte le 7 mars 2012, de sorte que le bailleur pouvait agir jusqu’au 7 mars 2014.

Il est cependant important de noter que dans cette affaire, la prescription n’était toujours pas acquise du fait de l’existence d’une procédure en cours sur la fixation du montant du loyer, de sorte que deux conditions cumulatives doivent être respectées pour que l’action en rétractation ne soit pas prescrite :

l’action en fixation du loyer ne doit pas être elle-même prescrite, c’est-à-dire que le bailleur après son offre de renouvellement ne doit pas avoir laissé courir la prescription biennale sans agir, au moins en fixation du loyer, la rétractation doit intervenir dans le délai de deux ans de la date objective de découverte de l’infraction au bail.

Cette construction jurisprudentielle est conforme aux principes énoncés par les textes et par la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Par jean-luc.medina le 30/11/17
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La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la possibilité juridique pour un bailleur de pouvoir obtenir la résiliation d’un bail commercial après l’échéance d’un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction alors que le locataire a quitté les lieux au moment où les juridictions statuent.

Les faits sont les suivants :

Par acte en date du 13 décembre 1995, un contrat de bail commercial a été régularisé.

Par acte en date du 18  février 2011, le locataire a assigné les bailleurs en paiement de travaux et à titre subsidiaire en résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

En cours d’instance invoquant des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés, les bailleurs ont donné congé à leur locataire par acte en date du 22 mai 2013 à effet au 30 novembre 2013.

Il s’agit d’un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire n’a pas contesté la validité du congé mais a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.

Reconventionnellement les bailleurs ont sollicité la résiliation du bail expiré alors qu’en cours d’instance le locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et ne prétendait ainsi plus exercer son droit au maintien dans les lieux.

La Cour d’Appel de Chambéry par arrêt du 31 mai 2016 a rejeté la demande en résiliation du bail formée par le bailleur considérant que le bailleur avait mis fin au bail par le congé donné au 30 novembre 2013, que la demande des bailleurs n’indiquait pas la date à laquelle devait être prononcée la résiliation et que cette demande de résiliation n’avait de sens que si elle était prononcée à une date antérieure à la date d’effet du congé.

De surcroit, la Cour d’Appel de Chambéry a considéré que le locataire avait définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et qu’en définitive, la demande de résiliation était devenue sans objet.

La Cour de Cassation a considéré qu’il était possible de retenir une faute du locataire entraînant la résiliation du contrat dès lors que celui-ci postérieurement au congé donné à effet au 30 novembre 2013 s’était maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.

Une résiliation peut être prononcée et entrainer la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction peu importe que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance.

Il convient en premier lieu d’analyser le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction délivré par la bailleur à effet au 30 novembre 2013.

Selon l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser l’indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Le renouvellement fondé sur l’inexécution d’une obligation par le locataire doit être précédée d’une mise en demeure.

Or, dans l’acte de congé à effet au 30 novembre 2013, les bailleurs avaient invoqué une occupation illicite avec effraction de la porte d’entrée des combles, mais ce motif était imprécis et n’avait pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable au congé.

Dès lors, sur la base de ce congé à effet au 30 novembre 2013, le locataire pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, mais le bailleur a demandé aux juridictions de résilier le bail au motif que la société locataire ne respectait pas les charges et obligations du bail expiré dans le cadre de l’exercice de son droit au maintien dans les lieux.

Effectivement, les bailleurs n’ont pas indiqué à quelle date devait être prononcée la résiliation, de même la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 au moment où les juridictions devaient statuer sur cette demande de résiliation.

Doit-on donc conclure que le bail est expiré depuis le 30 novembre 2013 et que le droit au paiement de l’indemnité d’éviction est définitivement acquis par le locataire du fait de l’expiration du bail et de son départ des lieux ?

La Cour de Cassation n’admet par le raisonnement de la Cour d’Appel de Chambéry.

Sa motivation est très claire : le locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionné par la résiliation du bail en cas de faute qui entraîne la déchéance de son droit au maintien dans les lieux et de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Le fait que le locataire ait quitté les lieux en cours de procédure est totalement inopérant et n’empêche pas le bailleur de voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Il faut savoir que le locataire postérieurement au congé et à compter du 1er décembre 2013 a réglé une indemnité d’occupation dont le montant correspondait à 80% seulement du loyer jusqu’alors pratiqué en violation des clauses contractuelles.

Dès lors, le locataire s’est mis lui-même en danger.

Cette solution apparaît logique sur le plan juridique.

Postérieurement au congé en date du 30 novembre 2013, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de son indemnité d’éviction.

Il faut considérer alors que le bail se poursuit jusqu’à la décision des juridictions sur la réalité du motif grave et légitime invoqué par le bailleur. Cela oblige le locataire à respecter l’ensemble des clauses et charges du bail qui se poursuit dans l’attente de la décision de justice.

Le locataire doit respecter les clauses contractuelles sans quoi il encourt une résiliation du bail postérieure au congé, résiliation qui lui ôte tout droit à indemnité d’éviction.

Cette décision est intéressante et rappelle aux praticiens que quels que soient les congés délivrés de part et d’autre  les demandes en résiliation, dès lors que l’occupation des lieux se poursuit, les clauses contractuelles doivent être respectées sous peine de faire prospérer des demandes en résiliation postérieures aux dates des congés.

Par jean-luc.medina le 07/11/17
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Une société propriétaire de locaux commerciaux a délivré un congé avec offre de renouvellement le 28 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 (le bail se poursuivait par tacite prolongation).

Le 6 mars 2012, le bailleur a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Le 20 juillet 2012, le bailleur a assigné son locataire en expulsion et lui déniant l’application du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.

Dans un premier temps, la Cour d’Appel de Paris a estimé que l’action en dénégation du droit au statut des baux commerciaux devait être déclarée prescrite sur le fondement de l’article L.145-60 du Code de Commerce car plus de deux ans s’étaient écoulés à compter de la date d’effet du congé, la condition d’immatriculation devant s’apprécier à cette date.

La Cour d’Appel de Paris a estimé que le premier congé avec offre de renouvellement était à effet au 31mars 2012 ; dès lors, le bailleur ne pouvait engager une action en dénégation du statut des baux commerciaux à la date du 20 juillet 2012, plus de deux ans s’étant écoulés et la prescription étant acquise à la date du 31 mars 2012.

Par arrêt du 7 septembre 2017, la Cour de Cassation considère au contraire que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

La Cour d’Appel de Paris dans son arrêt infirmatif avait estimé que le locataire avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire avait en effet soutenu que son bail avait été définitivement renouvelé par l’effet du congé qui lui a été signifié le 29 septembre 2009 à effet au 31 mars 2010 de sorte que l’action en dénégation du droit au bénéfice du statut exercée plus de deux ans après la date du renouvellement était prescrite.

Le locataire faisait également valoir que le second congé refusant le renouvellement délivré le 6 mars 2012 était donc nul et de nul effet.

Dans cette affaire, le bailleur a changé par trois fois d’avis :

Dans un premier temps, il a offert le renouvellement pour le 31 mars 2010. Lors d’un second temps, il a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Dans un troisième temps, il a assigné son locataire en expulsion et en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux, c’est-à-dire en lui refusant toute indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.

Cette situation juridique paraît pour le moins curieuse, mais en réalité elle ne l’est pas.

Il s’agit purement et simplement que de l’application du principe du droit d’option qui est parfois mal apprécié ou méconnu et dont les conséquences peuvent être dramatiques.

Il convient de rappeler que le bailleur peut toujours invoquer une cause d’inapplicabilité du statut des baux commerciaux. Il a ainsi une faculté de rétractation s’il établit que la location n’entre pas dans le champ d’application du statut pour quelques motifs que ce soient.

Ce refus du bailleur peut être signifié dès la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire.

Il peut aussi être signifié après le congé, même après l’acceptation du principe du renouvellement ou après une offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Il a toujours été admis que la dénégation du statut pouvait être invoquée à tout moment de la procédure de renouvellement et notamment pour la première fois en appel.

La seule limite est que la dénégation du statut ne peut pas être invoquée pour la première fois en cassation (Cass. Com. 26 avril 1963).

Il a toujours été admis par la doctrine que le bailleur pouvait revenir sur son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’article L.145-57 alinéa 2 du Code de Commerce prévu pour l’exercice du droit d’option (Cour de Cassation 3ème 31 octobre 1989 n°88-12.212).

Le bailleur peut donc user de son droit de refuser le renouvellement du bail après l’avoir offert, en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans de l’action en fixation du loyer, la faculté d’exercer ce droit est ouverte durant l’instance en fixation judiciaire du loyer de renouvellement et même en l’absence d’une telle instance.

Toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre 1er du Code de Commerce se prescrivent par deux ans.

Or, le bailleur peut exercer son droit d’option et dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Cela veut dire que dès lors qu’il a fait délivrer le 6 mars 2012 un acte intitulé congé refusant le renouvellement du bail mais offrant de payer une indemnité d’éviction, tant que celle-ci n’était pas fixée, le bailleur pouvait utiliser la faculté prévue à l’article L.147-57 du Code de Commerce lui permettant d’exercer son droit d’option, c’est à dire soit d’offrir le renouvellement pur et simple soit de refuser et de dénier le droit au statut des baux commerciaux de son locataire.

L’attention des praticiens doit être attirée sur la précarité de la situation du locataire et du bailleur tant qu’une instance en fixation de loyer est possible ou a été lancée et dans l’hypothèse où une procédure en fixation d’une indemnité d’éviction est également susceptible d’être engagée, c’est-à-dire qu’à chaque fois qu’on se retrouve dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de commerce pour engager soit une action en fixation du nouveau loyer du bail, soit une action en fixation d’une indemnité d’éviction.

Il faut donc être conscient de la précarité et de la fragilité des relations contractuelles durant ce laps de temps.

Par jean-luc.medina le 03/10/17
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La modification du loyer à la baisse comme à la hausse lors des révisions triennales a fait l’objet d’un certain nombre de jurisprudences contradictoires nécessitant parfois des textes législatifs correctifs.

Tout le monde se souvient de la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et l’intervention de la loi MURCEF du 11 décembre 2001.

Aujourd’hui, il paraît établi que l’intérêt d’une révision triennale à la hausse comme à la baisse du loyer n’a un intérêt que dans l’hypothèse d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.

C’est le principal intérêt de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 24 mai 2017.

En l’absence d’un déplafonnement du loyer révisé, il faut désormais s’en tenir à la loi MURCEF qui a mis fin à la jurisprudence instaurée par l’arrêt PRIVILEGES et a opéré une déconnection entre l’article L.145-33 qui pose le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, et l’article L.145-38 qui rend impossible la révision du loyer en cours à la baisse lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, en l’absence de déplafonnement.

Ainsi, en l’absence de cause de déplafonnement, c’est-à-dire en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer en cours constitue le loyer planché même si la valeur locative est inférieure.

 

Qu’en est-il en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ?

Dans le cas d’espèce évoqué par la Cour de Cassation, une société locataire a sollicité une révision triennale à la baisse conforme à la valeur locative en arguant d’une variation de plus de 10% de la valeur locative suite à des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité.

La Cour d’Appel de PARIS dans son arrêt du 20 janvier 2016 a fait droit à sa demande et a fixé le loyer à la valeur locative, en dessous du loyer actuel.

La Cour de Cassation a considéré que dès lors que la Cour d’Appel avait retenu souverainement l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis la dernière fixation du loyer, il y avait lieu d’admettre la fixation du loyer au montant de la valeur locative, quel qu’en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

Cet arrêt n’est pas surprenant. Il confirme la tendance de la jurisprudence.

Seul un motif de déplafonnement du loyer rend intéressant la démarche tendant à voir modifier le loyer lors d’une révision, soit à la hausse, soit à la baisse.

Depuis la loi MURCEF du 11 décembre 2001, en l’absence de cause de déplafonnement, il n’y a aucun intérêt de se préoccuper de la modification du loyer en dehors de l’application des indices.

Cet arrêt confirme l’attention que doivent porter les praticiens sur le montant du loyer révisé en présence d’une clause de déplafonnement

Par jean-luc.medina le 26/09/17
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Par jean-luc.medina le 21/09/17
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Le gouvernement vient d’annoncer des mesures en faveur du Logement et notamment des mesures en faveur des jeunes, Maitre Medina a été interrogé par le quotidien 20 minutes du 21 Septembre 2017 :

http://www.20minutes.fr/economie/2136299-20170920-plan-logement-mesures-benefiques-jeunes

Par jean-luc.medina le 30/08/17
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Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017, la question du maintien du preneur dans les lieux à l’échéance de la date contractuelle du bail dérogatoire a été traitée avec des conséquences juridiques importantes.

Une société bailleresse avait consenti un bail dérogatoire à un locataire pour une durée de 4 mois. L’échéance du bail de 4 mois était fixée au 15 avril 2012. Cependant, les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés le 21 août 2012.

Le bailleur a assigné son locataire en paiement des loyers et charges échus postérieurement aux termes du bail dérogatoire considérant que ce bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial dès lors qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010.

Dès lors, le locataire ne pouvait donner congés qu’à l’issue de la première période triennale qui s’achève le 14 octobre 2013. Le preneur serait donc tenu des loyers jusqu’au 14 octobre 2013.

La Cour de Cassation a suivi ce raisonnement en appliquant à la lettre l’article L.145-5 alinéa 2 du Code de Commerce.

L’article L.145-5 du Code de Commerce offre la possibilité au bailleur et au preneur de déroger au statut des baux commerciaux à la condition de remplir des conditions précises.

Attention à ne pas confondre l’expression « bail dérogatoire » avec la formule « bail précaire » souvent utilisé à tort dans la pratique.

Précisons que la précarité est un aléa qui conditionne la durée du bail, durée qui peut ,compte tenu de la réalisation de l’aléa, être plus ou moins longue, mais qui n’a rien à voir avec un bail dérogatoire qui est une sorte de bail à l’essai qui a vocation à déboucher sur un bail commercial.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a réformé les dispositions de l’article L.145-5.

Depuis cette réforme, la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans.

La volonté de conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut ne se présume pas et cette volonté doit être claire et non équivoque. Si à l’expiration du bail, le locataire se maintient dans les lieux sans qu’un nouveau bail soit conclu, les règles du droit commun de l’article 1738 du Code Civil doivent s’appliquer. Le bail est tacitement prolongé, il ne prend fin que par un congé donné par le locataire ou le bailleur en respectant le préavis.

Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, si le locataire restait et était laissé en possession des lieux à l’expiration des deux ans (devenus 3 ans avec la réforme) il s’opérait un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Ce bail naissait dès le lendemain du jour de la fin de période des deux ans (devenu trois ans avec la loi du 18 juin 2014).

Avec la réforme du 18 juin 2014, les règles ont été assouplies.

Un nouveau bail soumis au statut n’est formé que si, à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession des lieux. Le bailleur dispose donc d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de l’expiration de la période de 3 ans pour faire connaître au locataire sa volonté de mettre fin à l’occupation des lieux.

Les praticiens sont souvent confrontés à l’hypothèse où c’est le locataire qui espère en se maintenant dans les lieux à l’issue de l’échéance du bail dérogatoire, revendiquer le statut des baux commerciaux. En effet, l’application du statut des baux commerciaux confère une propriété commerciale au locataire. Celle-ci a souvent une valeur marchande.

L’arrêt du 8 juin 2017 évoque l’hypothèse inverse d’un locataire qui a intérêt à partir (parce qu’il est en difficulté économique) et un bailleur qui veut utiliser les dispositions de l’article L145-5 du Code de Commerce pour obtenir règlement des loyers au-delà de l’échéance du bail dérogatoire. Souvent, cette hypothèse prend place dans des locaux qui ne se situent pas dans les emplacements n°1 ou 1bis des zones commerciales, mais plutôt dans des emplacements à faible commercialité.

La cour de cassation a une application stricte des textes du côté du locataire. Si celui-ci ne fait pas les démarches et ne prend pas les dispositions pour quitter le bail à l’échéance, il s’opère un bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux. Il n’y a rien à redire sur cette jurisprudence qui résulte de l’application stricte et incontournable des textes.

L’article L.145-5, aussi bien dans son ancienne version que dans celle issue de la loi du 18 juin 2014 mérite donc une attention particulière aussi bien de la part du bailleur que du locataire.

Par jean-luc.medina le 10/07/17
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Un locataire commercial a délivré un congé le 28 mars 2008 pour une échéance triennale au 30 septembre 2008.

Cependant, il n’a pas quitté les lieux à cette date et ensuite engagé des pourparlers avec son bailleur afin d’obtenir la prorogation de l’effet de son congé.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux jusqu’au mois de juin 2009 après paiement d’une indemnité d’occupation qualifiée de loyer par le bailleur.

Le bailleur a souhaité être payé de l’intégralité des loyers jusqu’à l’échéance triennale du 30 septembre 2011 considérant que le locataire en se maintenant dans les lieux avait irrévocablement renoncé à son congé délivré le 28 mars 2008 à effet au 30 septembre 2008.

Le locataire a cru réitérer le 1er février 2011 la délivrance d’un congé pour l’échéance triennale du 30 septembre 2011 tout en mentionnant expressément qu’il n’entendait pas renoncer au congé délivré pour l’échéance du 28 mars 2008.

 

Les juridictions du fond avaient le choix entre deux solutions :

Considérer que le premier congé à échéance au 30 septembre 2008 avait été donné irrévocablement, de sorte que les indemnités d’occupation n’étaient dues qu’au jour de la libération des lieux, à savoir au 30 juin 2009 ; Soit considérer qu’en se maintenant dans les lieux et en réglant des loyers, le locataire avait renoncé à son congé au 30 septembre 2008 et était tenu d’une nouvelle période triennale s’achevant au 30 septembre 2011.

 

La Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans son arrêt du 20 septembre 2013 avait considéré que le bailleur n’avait jamais accepté la rétractation de son locataire et que le congé délivré le 28 mars 2008 à échéance triennale du 30 septembre 2008 était irrévocable, de sorte que le locataire n’était pas tenu de régler des loyers jusqu’à l’échéance triennale suivante au 30 septembre 2011.

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence, considérant que la Cour d’Appel n’avait pas répondu aux conclusions par lesquelles la bailleresse soutenait que le locataire avait renoncé au bénéfice de son congé en se maintenant dans les lieux et en payant les loyers.

L’affaire doit revenir à la connaissance de la Cour d’Appel d’Aix en Provence qui va sans doute s’incliner et considérer que le seul maintien dans les lieux et le règlement de loyers équivaut à un renoncement au premier congé délivré le 28 mars 2008 pour l’échéance triennale du 30 septembre 2008.

Le locataire aura sans doute à payer l’ensemble des loyers jusqu’à l’échéance triennale au 30 septembre 2011.

La Cour de Cassation n’a pas toujours eu cette position.

Dans une célèbre affaire en date du 30 septembre 2009 concernant l’enseigne MAC’DONALDS France, elle avait considéré qu’un congé délivré par erreur par une Etude d’huissiers, sans mandat pour se faire, alors que la locataire souhaitait au contraire voir renouveler son bail, devait être considéré comme  irrévocable  nonobstant l’attitude et les intentions du locataire.

La décision de la Cour de Cassation du 30 mars 2007 apparaît tout à fait logique.

En effet, il convient de s’attacher à l’attitude des parties postérieurement à la délivrance du congé plutôt qu’à l’acte de congé lui-même.

En l’espèce, le locataire souhaitait une prolongation des effets du congé.

Or, une prolongation des effets du congé ne peut intervenir qu’avec l’accord du bailleur.

La seule conséquence juridique d’une prolongation sans accord du bailleur doit entraîner l’impossibilité de voir le bail résilier sans attendre la nouvelle échéance triennale du bail.

Cette décision prend plus en compte l’attitude et l’intention des parties et paraît plus équitable.

Elle marque toutefois une évolution de l’appréciation de la Cour de Cassation sur cette question particulière.

(Arrêt Cour de Cassation – 30/03/2017 n°15-20559).