jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 21/09/17
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Le gouvernement vient d’annoncer des mesures en faveur du Logement et notamment des mesures en faveur des jeunes, Maitre Medina a été interrogé par le quotidien 20 minutes du 21 Septembre 2017 :

http://www.20minutes.fr/economie/2136299-20170920-plan-logement-mesures-benefiques-jeunes

Par jean-luc.medina le 30/08/17
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Dans un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017, la question du maintien du preneur dans les lieux à l’échéance de la date contractuelle du bail dérogatoire a été traitée avec des conséquences juridiques importantes.

Une société bailleresse avait consenti un bail dérogatoire à un locataire pour une durée de 4 mois. L’échéance du bail de 4 mois était fixée au 15 avril 2012. Cependant, les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés le 21 août 2012.

Le bailleur a assigné son locataire en paiement des loyers et charges échus postérieurement aux termes du bail dérogatoire considérant que ce bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial dès lors qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010.

Dès lors, le locataire ne pouvait donner congés qu’à l’issue de la première période triennale qui s’achève le 14 octobre 2013. Le preneur serait donc tenu des loyers jusqu’au 14 octobre 2013.

La Cour de Cassation a suivi ce raisonnement en appliquant à la lettre l’article L.145-5 alinéa 2 du Code de Commerce.

L’article L.145-5 du Code de Commerce offre la possibilité au bailleur et au preneur de déroger au statut des baux commerciaux à la condition de remplir des conditions précises.

Attention à ne pas confondre l’expression « bail dérogatoire » avec la formule « bail précaire » souvent utilisé à tort dans la pratique.

Précisons que la précarité est un aléa qui conditionne la durée du bail, durée qui peut ,compte tenu de la réalisation de l’aléa, être plus ou moins longue, mais qui n’a rien à voir avec un bail dérogatoire qui est une sorte de bail à l’essai qui a vocation à déboucher sur un bail commercial.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a réformé les dispositions de l’article L.145-5.

Depuis cette réforme, la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans.

La volonté de conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut ne se présume pas et cette volonté doit être claire et non équivoque. Si à l’expiration du bail, le locataire se maintient dans les lieux sans qu’un nouveau bail soit conclu, les règles du droit commun de l’article 1738 du Code Civil doivent s’appliquer. Le bail est tacitement prolongé, il ne prend fin que par un congé donné par le locataire ou le bailleur en respectant le préavis.

Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, si le locataire restait et était laissé en possession des lieux à l’expiration des deux ans (devenus 3 ans avec la réforme) il s’opérait un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Ce bail naissait dès le lendemain du jour de la fin de période des deux ans (devenu trois ans avec la loi du 18 juin 2014).

Avec la réforme du 18 juin 2014, les règles ont été assouplies.

Un nouveau bail soumis au statut n’est formé que si, à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession des lieux. Le bailleur dispose donc d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de l’expiration de la période de 3 ans pour faire connaître au locataire sa volonté de mettre fin à l’occupation des lieux.

Les praticiens sont souvent confrontés à l’hypothèse où c’est le locataire qui espère en se maintenant dans les lieux à l’issue de l’échéance du bail dérogatoire, revendiquer le statut des baux commerciaux. En effet, l’application du statut des baux commerciaux confère une propriété commerciale au locataire. Celle-ci a souvent une valeur marchande.

L’arrêt du 8 juin 2017 évoque l’hypothèse inverse d’un locataire qui a intérêt à partir (parce qu’il est en difficulté économique) et un bailleur qui veut utiliser les dispositions de l’article L145-5 du Code de Commerce pour obtenir règlement des loyers au-delà de l’échéance du bail dérogatoire. Souvent, cette hypothèse prend place dans des locaux qui ne se situent pas dans les emplacements n°1 ou 1bis des zones commerciales, mais plutôt dans des emplacements à faible commercialité.

La cour de cassation a une application stricte des textes du côté du locataire. Si celui-ci ne fait pas les démarches et ne prend pas les dispositions pour quitter le bail à l’échéance, il s’opère un bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux. Il n’y a rien à redire sur cette jurisprudence qui résulte de l’application stricte et incontournable des textes.

L’article L.145-5, aussi bien dans son ancienne version que dans celle issue de la loi du 18 juin 2014 mérite donc une attention particulière aussi bien de la part du bailleur que du locataire.

Par jean-luc.medina le 10/07/17
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Un locataire commercial a délivré un congé le 28 mars 2008 pour une échéance triennale au 30 septembre 2008.

Cependant, il n’a pas quitté les lieux à cette date et ensuite engagé des pourparlers avec son bailleur afin d’obtenir la prorogation de l’effet de son congé.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux jusqu’au mois de juin 2009 après paiement d’une indemnité d’occupation qualifiée de loyer par le bailleur.

Le bailleur a souhaité être payé de l’intégralité des loyers jusqu’à l’échéance triennale du 30 septembre 2011 considérant que le locataire en se maintenant dans les lieux avait irrévocablement renoncé à son congé délivré le 28 mars 2008 à effet au 30 septembre 2008.

Le locataire a cru réitérer le 1er février 2011 la délivrance d’un congé pour l’échéance triennale du 30 septembre 2011 tout en mentionnant expressément qu’il n’entendait pas renoncer au congé délivré pour l’échéance du 28 mars 2008.

 

Les juridictions du fond avaient le choix entre deux solutions :

Considérer que le premier congé à échéance au 30 septembre 2008 avait été donné irrévocablement, de sorte que les indemnités d’occupation n’étaient dues qu’au jour de la libération des lieux, à savoir au 30 juin 2009 ; Soit considérer qu’en se maintenant dans les lieux et en réglant des loyers, le locataire avait renoncé à son congé au 30 septembre 2008 et était tenu d’une nouvelle période triennale s’achevant au 30 septembre 2011.

 

La Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans son arrêt du 20 septembre 2013 avait considéré que le bailleur n’avait jamais accepté la rétractation de son locataire et que le congé délivré le 28 mars 2008 à échéance triennale du 30 septembre 2008 était irrévocable, de sorte que le locataire n’était pas tenu de régler des loyers jusqu’à l’échéance triennale suivante au 30 septembre 2011.

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence, considérant que la Cour d’Appel n’avait pas répondu aux conclusions par lesquelles la bailleresse soutenait que le locataire avait renoncé au bénéfice de son congé en se maintenant dans les lieux et en payant les loyers.

L’affaire doit revenir à la connaissance de la Cour d’Appel d’Aix en Provence qui va sans doute s’incliner et considérer que le seul maintien dans les lieux et le règlement de loyers équivaut à un renoncement au premier congé délivré le 28 mars 2008 pour l’échéance triennale du 30 septembre 2008.

Le locataire aura sans doute à payer l’ensemble des loyers jusqu’à l’échéance triennale au 30 septembre 2011.

La Cour de Cassation n’a pas toujours eu cette position.

Dans une célèbre affaire en date du 30 septembre 2009 concernant l’enseigne MAC’DONALDS France, elle avait considéré qu’un congé délivré par erreur par une Etude d’huissiers, sans mandat pour se faire, alors que la locataire souhaitait au contraire voir renouveler son bail, devait être considéré comme  irrévocable  nonobstant l’attitude et les intentions du locataire.

La décision de la Cour de Cassation du 30 mars 2007 apparaît tout à fait logique.

En effet, il convient de s’attacher à l’attitude des parties postérieurement à la délivrance du congé plutôt qu’à l’acte de congé lui-même.

En l’espèce, le locataire souhaitait une prolongation des effets du congé.

Or, une prolongation des effets du congé ne peut intervenir qu’avec l’accord du bailleur.

La seule conséquence juridique d’une prolongation sans accord du bailleur doit entraîner l’impossibilité de voir le bail résilier sans attendre la nouvelle échéance triennale du bail.

Cette décision prend plus en compte l’attitude et l’intention des parties et paraît plus équitable.

Elle marque toutefois une évolution de l’appréciation de la Cour de Cassation sur cette question particulière.

(Arrêt Cour de Cassation – 30/03/2017 n°15-20559).

Par jean-luc.medina le 29/05/17
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La Cour de Cassation dans un arrêt du 2 mars 2017 a eu à traiter de la problématique d’une demande de résiliation de bail et de dommages et intérêts à l’initiative du locataire pour un risque d’éviction imputable au bailleur.

En l’espèce, une SCI avait donné à bail des locaux dont elle est propriétaire pour l’exploitation d’un restaurant.

Un couple de cédants avait cédé le fonds de commerce de restauration à une société commerciale.

Avant de céder leur fonds de commerce, les époux propriétaires du fonds de commerce avaient fait édifier des locaux sur une partie de terrain appartenant à la société EDF.

Par la suite, pour régulariser cette situation, le bailleur avait conclu avec EDF une convention d’occupation du domaine public hydroélectrique par laquelle le bailleur était autorisé à occuper lesdits terrains, cette autorisation étant strictement personnelle et non transmissible et la société EDF s’étant réservée le droit d’y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, pour des motifs de sécurité ou des motifs tirés de son exploitation et des nécessités de service public ou encore si une telle mesure lui était imposée par l’Etat.

Le cessionnaire du fonds de commerce a pris acte de cette situation et a considéré que la pérennité de son exploitation du fonds de commerce était menacée par ce droit potentiel à l’éviction à l’initiative d’un tiers au contrat, en l’occurrence EDF.

Il s’avère également que cette convention d’occupation précaire avec EDF est en contradiction avec le bail commercial lui-même qui doit assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Dans un premier temps, le Tribunal en première instance avait considéré que les manquements invoqués par le locataire actuel n’étaient pas fondés.

La Cour d’Appel de Toulouse par arrêt du 15 octobre 2014 a au contraire prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur et a octroyé des dommages et intérêts à la société locataire.

Le bailleur a naturellement formé un pourvoi en cassation.

Il a estimé que la revendication par EDF d’une partie des lieux loués était non seulement éventuelle, mais n’affectait pas la jouissance actuelle du bien loué.

Elle a estimé également que pour prononcer des dommages et intérêts et une résiliation du bail, les Juges du fond devaient constater l’éviction du preneur.

La jouissance paisible des lieux loués n’est pas remise en cause puisqu’EDF n’a pris aucune initiative, qu’aucun congé ni aucun commandement de quitter les lieux n’ont été signifiés.

Le bailleur a rappelé que seule une faute d’une gravité suffisante pouvait justifier le prononcé d’une résiliation de contrat et que la faute du bailleur n’était pas suffisamment caractérisée par une gravité suffisante.

Enfin, le bailleur a invoqué l’absence de tout préjudice puisque le locataire poursuivait paisiblement son exploitation.

La Cour de Cassation confirmant la motivation de la Cour d’Appel n’a pas suivi ces moyens de réformation et a considéré que l’exploitation d’une partie des locaux était bien soumise au bon vouloir d’un tiers disposant de droit incontestable de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur.

Il convient donc de considérer que le preneur doit faire face à un risque immédiat et réel d’éviction.

La Cour d’Appel a également souverainement retenu que le préjudice résultant de ce que la chose louée était partiellement édifiée sur le terrain d’autrui était certain.

La Cour de Cassation rend une décision qui peut paraître surprenante, mais qui est dans le fil droit de sa jurisprudence.

Elle a déjà affirmé qu’un simple risque d’éviction pouvait justifier la résolution d’un contrat de bail et l’indemnisation du préjudice subi par un preneur (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 mai 1990, n°89-15.772).

Le préjudice est certain puisqu’il constitue « la prolongation directe et certaine d’un état de fait actuel ».

Les auteurs avisés de cet arrêt considèrent qu’il convient de distinguer le préjudice éventuel du préjudice virtuel.

Le premier est purement hypothétique et ne peut donner lieu à indemnisation alors que le second existe en puissance et réunit toutes les conditions de sa réalisation dans l’avenir ; on doit considérer qu’il est virtuellement présent.

Cet arrêt n’est pas en définitive critiquable.

Il est protecteur des droits du preneur.

Le droit des baux commerciaux est caractérisé par le caractère paisible de la jouissance de la chose louée accompagné d’un droit en renouvellement qui est d’ordre public aux termes de l’article L.145-15 du Code de Commerce.

Rien ne doit pouvoir à aucun moment remettre en cause la jouissance paisible et le droit en renouvellement.

Les éléments factuels de cette affaire démontrent que ces conditions n’étaient pas respectées.

La Cour d’Appel de Toulouse a donc jugé convenablement.

Il apparaît dès lors tout à fait évident que la Cour de Cassation ait confirmé l’argumentation de la Cour d’Appel de Toulouse.

Par jean-luc.medina le 03/05/17
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L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Pour ce faire, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire (depuis la loi du 6 août 2015, cette formalité peut être exercée également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

Il s’agit selon le texte d’une mise en demeure au propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, une éventuelle contestation du caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

En cas de contestation, le Tribunal de Grande Instance doit être saisi par la partie la plus diligente.

Ce Tribunal doit se prononcer aux termes de l’article L.145-47 en fonction « notamment » de l’évolution des usages commerciaux. Le caractère connexe ou complémentaire relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 9 février 2017 a examiné un arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble en date du 5 novembre 2015 qui a statué lui-même sur renvoi après cassation.

La société MIDAS FRANCE, locataire s’était engagée à ne pas exercer l’activité de pneumatique en contrepartie de quoi le bailleur lui garantissait l’exclusivité et la
non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur.

Le 7 janvier 2004, la société MIDAS a signifié à son bailleur une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique en se fondant sur
l’article L.145-47 du Code de Commerce.

Par lettre du 3 mars 2004, c’est-à-dire à l’intérieur du délai de deux mois, le bailleur a répondu par lettre simple en refusant purement et simplement cette déspécialisation, sans  y apporter toutefois aucune motivation particulière.

La Cour d’Appel avait estimé que la société MIDAS devait être déboutée de sa demande de déspécialisation partielle, comme de sa demande visant à voir juger que l’activité de pneumatique était connexe ou complémentaire avec celle autorisée par le bail.

Cependant, la société MIDAS s’était focalisée principalement sur un moyen visant à contester la validité de la réponse du bailleur intervenue par lettre simple le 3 mars 2004.

La société MIDAS a estimé qu’en ne motivant pas son refus et en ne le signifiant pas par acte extrajudiciaire, ce bailleur avait perdu le droit de s’opposer à la déspécialisation partielle.

La Cour de Cassation a estimé que le bailleur n’était pas tenu de motiver son refus de déspécialisation partielle ni de faire connaitre sa réponse sous une forme particulière.

La Cour de Cassation a considéré que le bailleur avait manifesté « de façon
non équivoque » son opposition à l’adjonction aux activités autorisées au bail.

Dès lors, selon la Cour d’Appel confirmée par la Cour de Cassation, le bailleur ne pouvait encore encourir la déchéance prévue à l’article L.145-47 du Code de Commerce.

Cette décision de la Cour de Cassation est conforme aux textes.

En effet, si le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention d’obtenir une déspécialisation partielle au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par une lettre recommandée avec accusé de réception, rien n’oblige dans le texte le bailleur d’y répondre par les mêmes voies.

Une lettre simple suffit donc.

De même, le texte n’oblige pas le bailleur à motiver sa contestation. Pourtant  il a toujours été conseillé par les spécialistes de motiver en contestant le caractère connexe ou complémentaire

Seul le Tribunal de Grande Instance peut être saisi par la partie la plus diligente et se prononcer en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Nous savions que la jurisprudence admettait la possibilité pour le bailleur de contester la déspécialisation judiciairement sans encourir la forclusion quand même sa contestation fut erronée. (Cass 3è civ 6 Mars 1973). La cour de cassation franchit ici encore logiquement un cap .

Ainsi, la position de la Cour d’Appel de Grenoble confirmée par la Cour de Cassation est conforme à l’orthodoxie du texte qui ne rajoute pas de formalités particulières à la charge du bailleur, formalités non prévues expressément au texte.

(Cour de Cassation, 9 février 2017, 3ème Chambre Civile, n°15-28759).

Par jean-luc.medina le 12/04/17
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La révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de Commerce.

L’article L. 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale.

Toute demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé… 

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Le principe de la révision est d’ordre public.

La demande de révision peut émaner de l’une ou l’autre des parties au bail commercial.

Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes des dispositions de l’article R. 145-20 du Code de Commerce.

La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Il s’agit d’un préalable indispensable.

Dans la pratique, les parties au bail commettent souvent des erreurs procédurales.

La Cour de Cassation a eu à nouveau à se prononcer par un Arrêt du 26 janvier 2017 dans une affaire où un sous-locataire de locaux à usage commercial avait saisi le 23 décembre 2009 le Juge des Loyers Commerciaux d’une demande en révision du loyer, après avoir notifié le 3 novembre 2009 un mémoire en demande.

Quant à la notification de la demande en révision, elle n’est intervenue que postérieurement le 5 février 2010.


Il convient donc de se demander si la procédure de révision peut intervenir après saisine du juge et couvrir une éventuelle irrecevabilité.


La Cour de Cassation maintient une jurisprudence constante (voir Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 novembre 2006).

Elle considère que le mémoire de saisine du Juge des Loyers Commerciaux doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.

Il n’y a pas de possibilité de régulariser la procédure judiciaire engagée par la notification d’une demande de révision après dépôt du mémoire en demande.

La procédure de demande en fixation du prix du bail révisé doit être déclarée irrecevable.

Cet Arrêt doit attirer l’attention des praticiens sur la chronologie de la procédure et l’impossibilité de la régulariser.

Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-38 et R. 145-20 alinéa 3, la révision du loyer ne prend effet, et le nouveau loyer n’est dû, qu’à compter du jour de la demande en révision, de sorte que la notification préalable à la saisine du juge a une importance capitale, non pas seulement en terme de recevabilité de la procédure, mais également en terme de point de départ du nouveau loyer révisé.

Par jean-luc.medina le 17/01/17
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Alors que son bail commercial expirait le 1er avril 2006 et se poursuivait par tacite prolongation, le locataire a décidé le 2 octobre 2009 d’adresser à son bailleur une demande de renouvellement de bail moyennant un loyer annuel revalorisé à la baisse.

Plus de deux ans se sont écoulés et le 21 février 2012, le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé au montant souhaité dans la demande de renouvellement.

La Cour de Cassation a considéré que l’action du preneur en fixation du bail renouvelé était soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de Commerce et a constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010 de sorte que l’action de la société preneuse qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date était prescrite.

Il a généralement été admis que l’action en fixation du loyer de renouvellement, il ne fallait plus distinguer suivant que la procédure de renouvellement est engagée à l’initiative du bailleur ou à celle du locataire. Dans les deux cas, qu’il s’agisse d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur à l’intérieur du délai légal, le délai de prescription doit courir à compter de la date d’effet du nouveau bail c’est à dire à la date pour laquelle le congé a été donné.

Cependant, la jurisprudence n’avait pas eu à se prononcer sur le point de départ du délai si le bailleur acceptait le renouvellement après l’expiration du bail à renouveler.

Le délai de prescription devait-il débuter au jour du renouvellement du bail ou à compter du jour ou le bailleur accepte le principe du renouvellement.

En l’espèce, le locataire a durant la période de tacite prolongation adressé à son cocontractant une demande de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur. On sait que le locataire bénéficie de droit du loyer à la valeur locative lorsque celui-ci est inférieur à la valeur contractuelle au jour de l’échéance de son bail.

Le bailleur n’avait pas fait part au preneur de ses intentions dans le délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement et n’avait pas non plus saisi le Juge des loyers en fixation du loyer de renouvellement.

N’ayant pas répondu dans le délai de 3 mois, le bailleur avait donc acquiescé implicitement à la demande de renouvellement sans toutefois prendre parti sur le montant du loyer proposé à la baisse.

Aux termes de l’article L.145-11 du Code de Commerce, le bailleur n’ayant pas indiqué le montant du loyer proposé, sa demande pouvait être portée devant le Juge des loyers commerciaux dans un délai de deux ans à compter du renouvellement de bail, mais le nouveau loyer ne serait applicable qu’à compter de cette demande.

S’agissant du locataire, il a prétendu en vain que le bail renouvelé avait pris effet au premier jour du trimestre civil qu’a suivi la demande de renouvellement soit le 1er janvier 2010, que n’ayant pas réagi pendant le délai de deux ans, le bailleur aurait nécessairement acquiescé par son silence au nouveau loyer à la baisse.

Le locataire soutenait qu’il appartenait alors au bailleur, s’il entendait manifester son désaccord sur le prix du loyer proposé de saisir le Juge des loyers, dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de Commerce.

La cour de cassation n’a pas suivi cette argumentation et Il faut approuver cette décision. En effet, la non réponse du bailleur à une demande de renouvellement doit être considérée comme un simple acquiescement au principe du renouvellement et en aucun cas un acquiescement au loyer proposé.

Il ne faut rien rajouter aux termes de l’article L.145-10 alinéa 4.

Il appartenait au locataire qui avait seul intérêt  ,de saisir dans le délai de prescription prévu à l’article L.145-60 le Juge des loyers commerciaux et en l’occurrence avant le 1er janvier 2012.

A défaut, la sanction encourue par le locataire apparaît parfaitement méritée.

Par jean-luc.medina le 07/03/16
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Aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

 

Dans le silence de la convention, le loyer est quérable, c’est-à-dire payable au domicile du locataire (application de l’article 1247 alinéa 3 du Code Civil). Il n’est pas payable au domicile du bailleur, c’est-à-dire qu’il n’est pas portable.

 

Dès lors, selon la Cour de Cassation, un commandement de payer des loyers prétendument impayés n’est pas justifié à défaut de la présentation préalable d’un avis de déchéance (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 octobre 1979).

 

Cependant, la Cour de Cassation a quand même dans un arrêt remarqué prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers considérant que la clause de quérabilité ne pouvait déroger à l’obligation essentielle du locataire de s’acquitter effectivement du loyer (Cour de Cassation, 3ème 28 juin 2000).

 

La jurisprudence de la Cour de Cassation s’est affinée, sans jamais dénier le principe selon lequel les loyers sont quérables et non portables, la Cour de Cassation exige désormais la délivrance d’un commandement de payer les loyers avant l’assignation en résiliation sans exiger que le bailleur présente préalablement sa quittance.

 

Selon une jurisprudence traditionnelle, il appartient au locataire d’apporter la preuve du paiement de son loyer et de ses charges conformément à l’article 1315 du Code Civil.

 

Les modes de preuve sont connus, le plus répandu étant la quittance que doit adresser le bailleur à son locataire.

 

Cependant aucune sanction n’est prévue à l’encontre d’un bailleur qui n’adresse pas sa quittance à son locataire.

 

En l’absence de cette quittance, il ne pourra pas se prévaloir des retards de paiement pour résilier le bail.

 

Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui, recevant un commandement visant la clause résolutoire le 29 avril 2013, adresse à son bailleur le même jour un chèque qui se révèlera sans provision lors de sa présentation le 13 juin 2013.

 

La Cour d’Appel de Pau avait refusé de prononcer la résiliation du bail considérant qu’il n’était pas établi que le chèque daté du 29 avril 2013, jour du commandement visant la clause résolutoire et qui s’était révélé ultérieurement lors de sa présentation, le 13 juin 2013, impayé, était sans provision à la date du 29 avril 2013.

 

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt de la Cour d’Appel au visa de l’article 1315 du Code Civil rappelant que la charge du paiement repose sur le locataire.

 

La Cour de Cassation reprochait à la Cour d’Appel de n’avoir pas constaté que les causes du commandement avaient été satisfaites ou pas dans le délai d’un mois.

 

En effet, il appartient au Juge des référés du Tribunal de Grande Instance saisi d’une demande de résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire d’avoir  un raisonnement à double cliquet :

 

-Constater ou pas les effets de la clause résolutoire et donc vérifier si dans le délai d’un mois du commandement les loyers impayés ont été régularisés ou pas.

 

-Suspendre  ou pas les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au preneur ou constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion. A condition toutefois que cette demande fondée sur l’article 1244-1 à 1244-3 du code civil lui soit présentée.

 

Les Magistrats de la Cour d’Appel de Pau ont failli dans la première partie de leur raisonnement.

 

En effet, aux termes de l’article 1315 du Code Civil, il appartient au preneur de prouver qu’il a satisfait aux causes du commandement visant la clause résolutoire du bail.

 

Il n’appartenait pas à la Cour d’Appel de faire des suppositions ou des prédictions en insinuant qu’à la date de remise du chèque celui-ci pouvait être sans provision.

 

Il appartenait simplement à la Cour d’Appel de Pau de constater qu’un mois après le commandement de payer en date du 29 avril 2013, c’est-à-dire au 30 mai 2013, les causes du loyer impayé n’étaient pas apurées.

 

Cet arrêt a une portée pratique évidente.

 

En effet, il arrive fréquemment qu’au jour de l’audience des référés devant le Tribunal de Grande Instance, le preneur ramène à la barre du Tribunal des chèques dont on peut espérer ou supposer qu’ils soient impayés ou provisionnés.

 

Il n’appartient pas au Juge des référés de s’embarrasser d’hypothèse probable ou pas.

 

Il doit simplement constater qu’à la date non pas où il statue mais un mois après le commandement de payer (c’est-à-dire à une date nécessairement antérieure), les causes du commandement n’ont pas été apurées.

 

Il lui appartient ensuite et en logique de prononcer la résiliation du bail soit par une interprétation favorable  favorable au preneur de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement.

 

 

Jean-Luc MEDINA

Par jean-luc.medina le 07/03/16
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Bail commercial - Prohibition de la distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions du loyer

L' article L. 112-1 du Code monétaire et financier , s'il n'interdit pas la prise en compte d'un indice de base fixe pour la révision annuelle du loyer dans le cadre d'un bail commercial, prohibe toute organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions.

Une société a donné à bail à une autre société un local à usage de restaurant ; un avenant a été conclu le 9 février 2007 reprenant la clause d'indexation figurant au bail initial qui faisait référence à l'indice du quatrième trimestre 2003 alors que le loyer de base pris en compte était celui applicable au 9 février 2007.

Sur le fondement de l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier , la preneuse a assigné la bailleresse en nullité de la clause d'indexation. Cette dernière fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande. Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation, rappelant que l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier prohibe toute organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions, juge que la cour d'appel a fait une juste application de ce texte en considérant que la rédaction du bail, mêlant l' indice du bail initial et loyer de base de l'avenant , entraînait une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions annuelles.

JCl. Bail à loyer, synthèse 100

Sources : : Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n°  14-28.165 JurisData n° 2016-003057

Par jean-luc.medina le 01/02/16
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M. et Mme M., locataires d'un local d'une galerie marchande en vertu d'un bail commercial, qui se sont vu délivrer par leur bailleur, la SCI Immogal, sur le fondement de l' article L. 145-18 du Code de commerce , un congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement, l'ont assigné en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que de diverses sommes.

Devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les époux M. font grief à l'arrêt leur ayant reconnu le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, d'avoir rejeté, comme nouvelle, leur demande tendant à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte ainsi que leur demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux et de leurs abords par la bailleresse.

Dans son pourvoi incident, la SCI argumentait que le local de remplacement offert, en cours de construction, dont les plans avaient été soumis à M. et Mme M., respectait les critères définis par l' article L. 145-18 du Code de commerce .

Les demandes de la SCI sont rejetées. La Cour de cassation juge qu'étant donné que le local proposé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction.

De même, sur la demande relative à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte, la Cour juge le moyen du pourvoi non fondé.

Mais, sur la demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux, la Cour de cassation juge que « l'exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer », et qu'ainsi la cour d'appel qui rejette la demande en réparation du trouble de jouissance, après avoir relevé que la société avait satisfait aux injonctions qu'elle a été condamnée à exécuter en référé, viole les articles 1147 et 1719 du Code civil , ensemble l' article 484 du Code de procédure civile .