jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 01/10/21
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Dans cette affaire, la Cour de Cassation nous sert depuis quelques années un pas de tango.

 

Les baux commerciaux comportent très fréquemment une clause d’indexation annuelle appelée « clause d’échelle mobile », qui généralement doit s’appliquer en cas de variation de l’indice à la hausse ou à la baisse.

 

Un certain nombre de professionnels ont cru devoir, dans les années 2010 (après une expérience douloureuse de baisse de la variation des indices notamment en 2008), rédiger des clauses d’indexation stipulant que l’indexation ne peut s’appliquer qu’en cas de variation de l’indice à la hausse et non à la baisse.

 

En l’espèce, un établissement bancaire locataire a assigné son bailleur aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et de le voir condamner à lui restituer une somme non négligeable de plus de 90 000 € sur le fondement de la répétition de l’indu, pour une période non prescrite de 5 ans.

 

Depuis la nouvelle rédaction de l’article L 145-15 du Code de Commerce, les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non écrites.

 

L’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail commercial n’est théoriquement pas quant à elle soumise à la prescription.

 

Une clause d’échelle mobile doit varier théoriquement à la hausse comme à la baisse.

 

Les dispositions du Code Monétaire et Financier sont d’ordre public.

 

Il s’agit de ne pas fausser le jeu normal de l’indexation.

 

Une clause qui ne varie qu’à la hausse n’est pas conforme aux dispositions de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier car elle exclut toute réciprocité de la variation de l’indice.

 

Elle doit donc être réputée non écrite.

 

Mais doit-elle être réputée non écrite en son entier ou simplement en ce qu’elle prohibe la variation à la baisse ?

 

La Cour d’Appel de REIMS, dans son arrêt du 9 juillet 2019, avait considéré que la clause devait être réputée non écrite en son entier, car la clause d’indexation était indivisible.

 

La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel n’avait pas trouvé des motifs propres à caractériser l’indivisibilité de la clause d’indexation.

 

Seule la stipulation prohibée devait être réputée non écrite.

 

Il s’agit d’un revirement de jurisprudence inchangée d’avis depuis son arrêt du 14 janvier 2016 (Cass. civ. 3ème, n° 14-24.681).

 

Dans sa jurisprudence inaugurée à sa date, elle avait affirmé qu’une clause excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne pouvait être révisé qu’à la hausse devait être déclarée comme nulle.

 

La solution dégagée paraît logique et claire, même s’il subsiste encore une incertitude liée à un arrêt précédent en date du 10 septembre 2020.

 

Dans cet arrêt, la clause litigieuse avait été annulée en son entier, alors que le bail ne précisait pas que la clause était essentielle pour le bailleur.

 

En effet, on peut considérer que si la clause est essentielle, elle doit être annulée en totalité et si elle ne l’est pas, seule la partie posant difficulté doit être annulée.

 

Il n’est pas certain que l’arrêt du 30 juin 2021 règle définitivement cette question précise, mais en termes d’opportunité et d’équité et de bonne foi, la solution dégagée par l’arrêt du 30 juin 2021 paraît aller dans la bonne direction.

Par jean-luc.medina le 14/09/21
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(Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 17 juin 2021, n° 20-15.296)

 

 

 

La Cour de Cassation a eu à traiter d’un dossier concernant un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’exercice d’un droit de repentir par le bailleur et la question de savoir si, du jour du congé à l’exercice du droit de repentir, l’indemnité d’occupation réglée par le locataire doit supporter la règle du plafonnement du loyer.

 

Un bailleur a donc délivré à un locataire un congé à effet du 1er octobre 2011 avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction.

 

Un jugement du 11 mars 2013 a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

 

Le 13 avril 2016, le bailleur a exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail pour 9 ans.

 

Les règles posées par les textes sont claires.

 

Dès lors qu’un congé sans offre de renouvellement est délivré au locataire, celui-ci n’est plus dans la relation contractuelle bailleur-preneur. Il est un occupant sans droit ni titre qui doit régler une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation correspond à la valeur locative.

 

Dès lors que le bailleur exerce son droit de repentir et consent au renouvellement du bail pour 9 ans, si son locataire est toujours en place, un nouveau bail est formé entre les parties et l’indemnité d’occupation redevient un loyer qui doit supporter l’ensemble des conditions du bail, y compris éventuellement un plafonnement.

 

La Cour de Cassation avait à se prononcer sur la demande du locataire sur les modalités de fixation de l’indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative.

 

Le locataire a reproché à la Cour d’Appel de PARIS d’avoir refusé d’appliquer la règle du plafonnement pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

 

 

 

 

 

 

Le locataire prétendait que l’article L 145-28 du Code de Commerce qui traite de l’indemnité d’occupation due par l’occupant était déterminé par les sections VI et VII des textes relatifs aux baux commerciaux, alors que la règle du plafonnement résulte de l’article L 145-34 du Code de Commerce, lequel appartient bien à la section VI du chapitre V du titre IV du Livre Premier du Code de Commerce.

 

Le locataire en a déduit que l’indemnité d’occupation doit supporter la règle du plafonnement.

 

La Cour de Cassation refuse ce raisonnement et considère que la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais en aucun cas l’indemnité d’occupation due par le preneur qui est maintenu dans les lieux à l’expiration du bail et en application de l’article L 145-28 du Code Commerce.

 

Pour cela, la Cour de Cassation fait référence à une ancienne jurisprudence constante de la Cour.

 

Cette solution a une logique sur le plan juridique, mais elle apparaît totalement inéquitable dans les faits.

 

En effet, imaginons que le locataire bénéficie d’un loyer plafonné très bas dans un endroit de très forte commercialité, le loyer plafonné serait notoirement inférieur à la valeur locative.

 

Le bailleur aurait intérêt à délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, non seulement pour changer de locataire et monnayer le droit au bail, mais surtout, dans l’hypothèse traitée par la Cour de Cassation, pendant le laps de temps de la procédure qui peut durer plusieurs années et ici, en l’occurrence, 5 ans, bénéficier d’un loyer très fortement augmenté jusqu’au droit de repentir exercé par le propriétaire.

 

Cette situation est manifestement injuste, surtout que cette affaire a eu lieu avant l’application des dispositions de la loi Pinel entrée en vigueur le 18 juin 2014, qui ne permet pas au locataire de bénéficier de la règle du lissage des 10 % prévue par l’article L 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce.

 

Il faut rappeler que l’article L 145-28 du Code de Commerce précise que l’indemnité d’occupation doit être fixée « compte tenu de tous éléments d’appréciation ». Sur ce fondement, les juges ont l’habitude de pratiquer généralement un abattement de 10 % sur la valeur locative, pour tenir compte de la précarité de la situation du locataire menacé d’éviction.

 

 

 

 

 

 

 

Cependant, en pratique, la minoration de 10 % peut être insuffisante s’il y a un écart important entre le loyer plafonné et la valeur locative.

 

Dans cette hypothèse, le locataire aurait été sans doute inspiré de solliciter une indemnité de minoration plus importante, ce qu’il n’a visiblement pas fait.

 

La période de précarité du locataire qui subit un refus de renouvellement et surtout, par la suite, un repentir du bailleur, est toujours difficile à vivre non seulement dans les faits, mais également sur le plan juridique, mais aussi sur le plan jurisprudentiel compte tenu des termes de l’arrêt rendu le 17 juin 2021.

Par jean-luc.medina le 03/06/21
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(Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 11 mars 2021, n° 20-11.746)

La Cour de Cassation a traité le 11 mars 2021 d’un contentieux assez courant, mais qui a moins de portée depuis la réforme des baux commerciaux issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 et surtout son décret du 5 novembre 2014.

En l’espèce, un bailleur sollicitait le règlement de charges correspondant à des frais de gestion d’une galerie marchande.

L’article 23 du contrat de bail disposait :

« Les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. Il s’agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d’analyse, d’assistance et de conseil. Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif. »

L’article 10.11 des conditions générales du bail précisaient que :

« Les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées de l’ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondant (…) aux frais et honoraires de gestion. »

La Cour d’Appel de BORDEAUX, dans son arrêt attaqué du 18 novembre 2019, avait estimé que le paiement de ces honoraires de gestion n’était ni déterminé, ni déterminable, compte tenu de leur imprécision.

La Cour de Cassation a considéré que les conventions légalement formées tenaient lieu de loi à ceux qui les avaient faites.

Elle a rappelé que la Cour d’Appel de BORDEAUX avait estimé que les charges locatives constituaient un supplément de loyer et que dès lors, ce montant devait être précisé de manière certaine afin que l’objet du contrat soit déterminé et déterminable (rhétorique du Code Civil antérieur à la réforme de 2016).

La Cour de Cassation a cassé le raisonnement de la Cour d’Appel en reprochant à cette Cour d’avoir constaté que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire de manière claire et qu’ils étaient calculés au prorata de la surface louée, de sorte qu’il convenait de ne pas dénaturer des dispositions claires et tout à fait précises.

Ce type de litige est en passe d’être absorbé.

En effet conformément à l’article R 145-35 du Code de Commerce, désormais, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent plus être refacturés au preneur.

Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Il convient de rappeler que le décret du 5 novembre 2014 a fixé les modalités d’application de l’article L 145-40-2 du Code de Commerce et a institué l’article R 145-35 du Code de Commerce qui liste explicitement parmi les dépenses ne pouvant plus être imputées au locataire :

« Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. »

Le nouveau texte n’écarte pas cependant la faculté pour le bailleur de refacturer toutes prestations relevant de la gestion locative, mais uniquement celles se rattachant spécifiquement à la gestion des loyers.

Ainsi, des honoraires techniques peuvent toujours être répercutés et il est de bon conseil aux rédacteurs de baux commerciaux d’insérer ce type de clause pour régler cette question d’imputation qui, dans certains cas de figure et notamment dans les galeries commerciales, est importante.

Par jean-luc.medina le 06/04/21
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Aux termes de l’article L 145-16 du Code de Commerce, est réputée non écrite la clause qui interdirait à un locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

 

Dans l’espèce évoquée par la Cour de Cassation, le bail prévoyait que la cession du droit au bail devait être subordonnée à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable écrit du bailleur, mais est-ce que ce refus opposé par le bailleur est totalement discrétionnaire ou doit-il être légitime ?

 

On sait que le juge ne peut porter atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties et que le bail ne comportait aucune mention d’une obligation de motivation expresse du refus d’autorisation de la cession par les bailleurs, de sorte qu’une juridiction ne pourrait rajouter aux stipulations contractuelles une obligation qui n’était pas prévue.

 

La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel de PARIS qui avait rappelé que le refus d’un bailleur ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime.

 

Dès lors que le refus du bailleur n’allègue aucun motif à l’appui de celui-ci et qu’il était possible de déduire que ce refus était constitutif d’un abus, le locataire devait être indemnisé de son préjudice.

 

Cet arrêt est à analyser par application de l’article L 145-6 du Code de Commerce.

 

Il faut faire une distinction sur la notion de cession de droit au bail et de cession de fonds de commerce.

 

Dans la cession de droit au bail, le cédant transmet ses droits et obligations qu’il tient du bail à une tierce personne qui devient donc débiteur vis-à-vis du bailleur.

 

La cession de fonds de commerce emporte en sus de la cession du droit au bail, la cession de la clientèle, du stock, des salariés, de l’enseigne, des éventuelles licences ou autorisations d’exploitation.

 

L’article L 145-16 du Code de Commerce interdit toute clause qui rendrait prohibée la cession d’un droit au bail à l’acquéreur d’un fonds de commerce.

 

Il en est différemment pour la cession du droit au bail seul, puisqu’il est assez fréquent en pratique que les clauses des baux commerciaux interdisent une cession isolée du droit au bail.

 

Dès lors, pour éviter des difficultés, il convient, en cas de cession de droit au bail, de prévoir une clause qui l’interdit purement et simplement, sauf s’il s’agit d’une cession de fonds de commerce.

 

Et, dans l’hypothèse où est insérée une clause prévoyant l’accord préalable du bailleur en cas de cession de droit au bail, que cet accord ou ce refus soit analysé et motivé pour éviter une action en dommages et intérêts.

Par jean-luc.medina le 01/03/21
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(Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 3 décembre 2020 n°19-22.443)

Les relations entre bailleurs et locataire ne sont jamais faciles surtout en fin de bail.

Les contentieux de l’état des lieux et les travaux aux fins de remettre l’immeuble en état sont souvent source de contentieux.

La non restitution des clés est un contentieux moins fréquent mais qui pose de sérieux problèmes juridiques.

Surtout lorsque cette non restitution des clés n’est pas accompagnée pour le bailleur d’une relocation immédiate.

Dans l’arrêt évoqué par la Cour de Cassation le 3 décembre 2020, une Société Civile Immobilière bailleresse avait reçu un congé de son locataire à effet au 31 décembre 2012.

Ce locataire n’a rendu les clés que le 31 décembre 2015.

Cette attitude semble à première vue incompréhensible.

Mais les faits donnent une explication à cette attitude.

Avant la date d’expiration du congé, le locataire par l’intermédiaire de son directeur général avait conclu deux nouveaux baux avec cette même SCI.

Dès 2013, la SCI avait délivré à son locataire un commandement de payer des loyers impayés, mais ce locataire considérait que son directeur général était dépourvu de la qualité pour la représenter lors de la conclusion des nouveaux baux et prétendait que les baux étaient nuls.

Dans l’intervalle, le locataire n’a pas restitué les clés et le bailleur considérait que son locataire était toujours son locataire.

La Cour d’Appel de Grenoble dans un arrêt infirmatif a rejeté la demande d’indemnité d’occupation présentée par le bailleur sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du Code Civil.

Il s’agit de la responsabilité extra contractuelle.

Il y a sans doute peut-être une faute à conserver postérieurement aux relations contractuelles, les clés du local de son ancien bailleur.

Pour rejeter la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la Cour d’Appel de Grenoble avait considéré que si le locataire n’avait restitué les clés que le 31 décembre 2015, le bailleur ne pouvait sérieusement soutenir qu’il n’avait pas pu reprendre possession des locaux en raison du comportement du locataire qui aurait conservé les clés qui n’avaient pas été réclamées.

Ainsi, la Cour d’Appel de Grenoble a considéré que le locataire n’avait pas été fautif dans son comportement.

 

La Cour d’Appel de Grenoble a considéré que le bailleur était dans une situation de pouvoir récupérer les clés de son local, qu’il n’a pris aucune initiative et n’a pas réclamé les clés à son locataire. Dès lors, aucune faute ne peut être imputée au locataire qui ne peut être condamné à une indemnité d’occupation.

La Cour de Cassation censure cette approche.

Elle considère que dès lors que la Cour a constaté que les clés n’avaient pas été remises au propriétaire ou que celui-ci avait refusé de les recevoir, elle ne pouvait exonérer le locataire de sa faute.

Ainsi, la Cour de Cassation opère un renversement de la charge de la preuve par rapport à la Cour d’Appel.

C’est au locataire qui prétend ne plus être locataire de prendre ses dispositions pour rendre les clés.

Si le bailleur refuse de les recevoir alors le locataire pourra s’exonérer de toutes fautes et être exonéré du paiement de toutes indemnités d’éviction.

Cet arrêt de la Cour de Cassation est intéressant car il permet d’avoir une idée précise de la charge de la preuve et de bien conseiller en cas de difficulté à la fin des relations contractuelles, au locataire de prendre l’initiative de restituer les clés sans attendre une quelconque demande en provenance de son bailleur ou de son ex bailleur.

Par jean-luc.medina le 08/02/21
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Lorsqu’à l’initiative du bailleur, la procédure en fixation du bail renouvelé n’aboutit pas à un déplafonnement du loyer, comment se calcule le loyer à la valeur locative ?

 

 

Lorsque la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, les bailleurs ont la possibilité, pour les baux commerciaux souscrits pour une durée de 9 ans et qui n’ont pas dépassé la durée de 12 années, de solliciter, en saisissant le Juge des loyers commerciaux, la fixation d’un nouveau loyer à la valeur locative déplafonnée.

 

Il arrive que cette demande de déplafonnement fondée sur l’un des 4 premiers alinéas de l’article L 145-33 du Code de Commerce ne puisse aboutir.

 

Dès lors, le nouveau loyer applicable est soit celui prévu contractuellement, soit à la demande du locataire, celui correspondant à la valeur locative si celle-ci est moins élevée que la valeur du bail contractuel.

 

Il convient de rappeler que conformément aux articles L 145-33 et L 145-34 du Code de Commerce et la jurisprudence la plus constante, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder :

 

- ni le plafond résultant des indices définis à l’article L 145-34

 

- ni la valeur locative définie à l’article L 145-33

 

 

En conséquence, lorsque la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

 

Il faut préciser que le déplafonnement et la fixation à la valeur locative sont deux notions différentes.

 

Le déplafonnement vise la demande du propriétaire qui veut un loyer supérieur au plafond légal et qui doit rapporter la preuve d’un motif de déplafonnement, conformément à l’article L 145-34 du Code de Commerce.

 

La fixation à la valeur locative, à la baisse, à la demande du locataire, n’est pas une demande de déplafonnement, mais une demande de fixation à la valeur locative fondée sur l’article L 145-33 du Code de Commerce.

 

Le locataire n’a pas à rapporter la preuve d’une quelconque modification des éléments de la valeur locative.

 

Dans cette optique, les locataires qui sollicitent la fixation de leur loyer à la valeur locative à la baisse ont pour habitude, après avoir, par pédagogie, procédé au calcul pour mémoire du plafond légal, en définissant ensuite la surface pondérée, de procéder à des réductions de charges exorbitantes en prenant pour fondement les dispositions de l’article R 145-8 du Code Commerce qui dispose :

 

« Les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. »

 

 

En général, il est sollicité la déduction de l’impôt foncier et parfois un abattement au titre de travaux de mise aux normes.

 

Cette construction intellectuelle est désormais condamnée par la Cour de Cassation.

 

En l’espèce, des bailleurs, après avoir offert un congé avec offre de renouvellement, accepté dans son principe, ont assigné leurs locataires en fixation du prix du bail renouvelé en visant le déplafonnement.

 

La Cour d’Appel a rejeté leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé déplafonné.

 

La Cour d’Appel a estimé que le loyer devait être fixé par l’application de l’indice, mais que la taxe foncière viendrait en déduction de ce montant, sans qu’aucun texte ne l’exige et en faisant sans doute une erreur de raisonnement, la Cour d’Appel avait rejeté la demande de la preneuse en fixation du loyer à la valeur locative faute pour elle de démontrer l’incidence négative sur son activité des facteurs locaux de commercialité.

 

Ce raisonnement n’a aucun support juridique ni jurisprudentiel.

 

Et pour fixer le prix du bail renouvelé, elle a appliqué au loyer plafonné des abattements pour tenir compte des charges exorbitantes du droit commun pesant contractuellement sur le preneur en procédant au calcul du loyer contractuel par application des indices et en y retranchant la taxe foncière.

 

La Cour de Cassation conteste ce raisonnement et casse l’arrêt.

 

La Cour de Cassation rappelle que dès lors que le déplafonnement du loyer n’est pas retenu, il appartient au Juge d’appliquer la valeur locative, laquelle s’évalue selon les critères définis à l’article L 145-33 du Code de Commerce et non sur la base du loyer plafonné en y appliquant des facteurs de minoration.

 

La valeur locative n’est pas le loyer contractuel plafonné, mais est déterminée d’après :

 

- les caractéristiques du local considéré

 

- la destination des lieux

 

- les obligations respectives des parties

 

- les facteurs locaux de commercialité

 

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

 

 

Le loyer contractuel n’est qu’un plafond et il n’y a pas lieu, de surcroît - et c’est l’apport important de l’arrêt de la Cour de Cassation - d’y appliquer des facteurs de minoration en prenant pour base le loyer contractuel indexé.

 

Cet arrêt est important sur le plan pratique, car il permet de redéfinir la notion de valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafonné.

Par jean-luc.medina le 08/02/21
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Globalement la situation jurisprudentielle reste favorable au bailleur mis à part un juge de l’exécution de Paris monsieur Lahmout qui fait figure d’exception MAIS certains juges des référés et notamment celui de Paris ( pour une salle de sport) commencent à retenir la contestation sérieuse c’est à dire invitent les parties à saisir le juge du fond pour trancher ( Ordonnance du 26 Octobre 2020)

 

Le raisonnement du juge est très rationnel en 4 points

 

1-Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur aÌ son obligation de délivrance du bien loueì ni caractériser la perte de la chose louée comme le soutient le locataire

2-L'exception d'inexécution, soulevée par la preneuse, de ses obligations issues du bail, doit être étudiée aÌ la lumière de l'obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d'exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées

3-l’article 1104 du code civil implique d’adapter le contrat en cas de circonstances exceptionnelles

4-le locataire a tenté de se rapprocher de son bailleur pour trouver une solution

 

Deux Conclusions a tirer de cette ordonnance

 

1-Le locataire reste devoir les loyers mais gagne du temps et des délais

2-Le Bailleur est invité à de la souplesse et à comprendre la situation de son locataire et à rechercher avec lui des aménagements.

C’est exactement ce que le ministre de l’économie avait conseillé aux acteurs  dès Avril 2020 et c’est exactement ce que la charte des bonnes pratiques avait conseillée

Attention donc au locataire qui pense que les loyers ne sont pas dus du fait de la situation sanitaire et des restrictions imposées et attention au bailleur qui fort de l’ordonnance du 25 Mars 2020 se montre inflexible

 

DONC AVANT DE SE LANCER DANS UNE PROCÉDURE IL FAUT NÉGOCIER AVEC RESPECT ET COMPRÉHENSION MUTUELLE

Par jean-luc.medina le 08/02/21
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Cliquez ici pour accéder à l'intervention de Me Béatrice MEDINA-BENICHOU

Par jean-luc.medina le 18/01/21
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L’immatriculation d’un locataire commercial au registre du commerce et des sociétés est une des conditions d’application du statut des baux commerciaux.

 

Le droit au renouvellement d’un bail commercial nécessite l’immatriculation du locataire.

 

Le défaut d’immatriculation peut entraîner le non-renouvellement et le non-versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

 

Dans une affaire soumise à la Cour de Cassation, la société locataire avait pris à bail une villa pour l’exercice d’une activité d’exploitation hôtelière et para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier avec service et prestations para-hôtelières.

 

A l’échéance du bail, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction.

 

Il s’est ensuite rétracté en refusant de payer l’indemnité d’éviction en raison du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

 

Cette volte-face est permise procéduralement, puisque la dénégation du bénéfice du statut peut intervenir au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et tant qu’une décision n’a pas été rendue sur cette fixation.

 

Mais le bail comportait une stipulation expresse, à savoir :

 

« Les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L 145-1 du Code de Commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut. »

 

 

Dans un premier temps, la Cour d’Appel avait estimé que la clause ne prévoyait pas que le bailleur avait accepté de façon non équivoque de dispenser le preneur de l’obligation d’immatriculation au registre du commerce.

 

La Cour de Cassation ne se range pas à cette position.

 

Elle rappelle que les parties peuvent conventionnellement choisir de soumettre le bail au statut des baux commerciaux à la condition que cette soumission n’ait pas pour effet de soustraire le contrat à un autre statut d’ordre public.

 

Par jean-luc.medina le 18/01/21
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(arrêt de la Cour de Cassation du 22 octobre 2020, 3ème chambre civile, n° 19-20.443)

 

 

 

La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans.

 

Avant la réforme de la loi du 18 juin 2014, la dernière modification issue de la loi du 4 août 2008 prévoyait que la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires ne devait pas être supérieure à 2 ans.

 

Si à l’expiration de cette durée, le preneur restait ou était laissé en possession, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

La loi du 18 juin 2014 a rajouté au texte la phrase suivante :

 

« A l’expiration de cette durée (3 ans depuis le 18 juin 2014), les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

 

 

Traditionnellement, il a toujours été admis que le locataire pouvait renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure avec le bailleur une nouvelle convention dérogatoire.

 

Cependant, cette renonciation ne pouvait intervenir qu’une fois que le locataire avait acquis le droit au statut, lequel naissait du maintien en possession à l’expiration du bail dérogatoire.

 

La question de la faculté de renonciation est à nouveau posée par l’instauration dans le texte de l’impossibilité expresse pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’expiration de la durée totale de 36 mois.

 

On aurait pu imaginer qu’à l’expiration de la durée de 36 mois, les parties sont empêchées de conclure un nouveau bail dérogatoire, sauf renonciation du locataire qui a acquis le droit au statut.

 

Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, la possibilité de renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux devait être non équivoque.

 

Nous attendions un arrêt de la Cour de Cassation.

 

La Cour de Cassation a tranché par un arrêt du 22 octobre 2020.

 

En l’espèce, un locataire présent dans les lieux depuis le 1er juin 2013 avait acquis à l’issue du bail dérogatoire le statut des baux commerciaux et avait renoncé à se prévaloir du droit à ce statut pour obtenir un nouveau bail dérogatoire.

 

A l’issue de ce second bail, le bailleur a informé son locataire de sa volonté de ne pas lui consentir un nouveau bail.

 

Le locataire a alors revendiqué le droit au statut des baux commerciaux et son bailleur l’a assigné en expulsion.

 

La Cour d’Appel de BORDEAUX a déclaré que le locataire était sans droit, ni titre.

 

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en ce qu’elle a considéré que sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 il était tout à fait possible de conclure un nouveau bail dérogatoire en ayant expressément renoncé au statut des baux commerciaux lié au précédent bail.

 

La Cour de Cassation considère que l’entrée en vigueur du nouvel article L 145-5 du Code de Commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ne permet pas, dans toutes les hypothèses, d’avoir une durée cumulée de baux dérogatoires supérieure à 36 mois courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

 

Ce faisant, la Cour de Cassation prenant à la lettre le texte de l’article L 145-5 met fin à la pratique courante de renonciation au statut des baux commerciaux une fois ce droit acquis.

 

Cette décision est critiquable sur le plan pratique, mais elle résulte d’une volonté du législateur qui a introduit une disposition dans l’article L 145-5 du Code de Commerce visant à mettre fin à cette pratique.

 

Il convient donc d’attirer l’attention des praticiens sur cette jurisprudence nouvelle de la Cour de Cassation qui pourrait permettre à un certain nombre de locataires de bénéficier du statut des baux commerciaux, alors que leur commune intention était de s’en détacher.