jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 18/01/21
Dernier commentaire ajouté il y a 5 jours 53 min

L’immatriculation d’un locataire commercial au registre du commerce et des sociétés est une des conditions d’application du statut des baux commerciaux.

 

Le droit au renouvellement d’un bail commercial nécessite l’immatriculation du locataire.

 

Le défaut d’immatriculation peut entraîner le non-renouvellement et le non-versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

 

Dans une affaire soumise à la Cour de Cassation, la société locataire avait pris à bail une villa pour l’exercice d’une activité d’exploitation hôtelière et para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier avec service et prestations para-hôtelières.

 

A l’échéance du bail, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction.

 

Il s’est ensuite rétracté en refusant de payer l’indemnité d’éviction en raison du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

 

Cette volte-face est permise procéduralement, puisque la dénégation du bénéfice du statut peut intervenir au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et tant qu’une décision n’a pas été rendue sur cette fixation.

 

Mais le bail comportait une stipulation expresse, à savoir :

 

« Les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L 145-1 du Code de Commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut. »

 

 

Dans un premier temps, la Cour d’Appel avait estimé que la clause ne prévoyait pas que le bailleur avait accepté de façon non équivoque de dispenser le preneur de l’obligation d’immatriculation au registre du commerce.

 

La Cour de Cassation ne se range pas à cette position.

 

Elle rappelle que les parties peuvent conventionnellement choisir de soumettre le bail au statut des baux commerciaux à la condition que cette soumission n’ait pas pour effet de soustraire le contrat à un autre statut d’ordre public.

 

Par jean-luc.medina le 18/01/21
Dernier commentaire ajouté il y a 5 jours 52 min

(arrêt de la Cour de Cassation du 22 octobre 2020, 3ème chambre civile, n° 19-20.443)

 

 

 

La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans.

 

Avant la réforme de la loi du 18 juin 2014, la dernière modification issue de la loi du 4 août 2008 prévoyait que la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires ne devait pas être supérieure à 2 ans.

 

Si à l’expiration de cette durée, le preneur restait ou était laissé en possession, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

La loi du 18 juin 2014 a rajouté au texte la phrase suivante :

 

« A l’expiration de cette durée (3 ans depuis le 18 juin 2014), les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

 

 

Traditionnellement, il a toujours été admis que le locataire pouvait renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure avec le bailleur une nouvelle convention dérogatoire.

 

Cependant, cette renonciation ne pouvait intervenir qu’une fois que le locataire avait acquis le droit au statut, lequel naissait du maintien en possession à l’expiration du bail dérogatoire.

 

La question de la faculté de renonciation est à nouveau posée par l’instauration dans le texte de l’impossibilité expresse pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’expiration de la durée totale de 36 mois.

 

On aurait pu imaginer qu’à l’expiration de la durée de 36 mois, les parties sont empêchées de conclure un nouveau bail dérogatoire, sauf renonciation du locataire qui a acquis le droit au statut.

 

Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, la possibilité de renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux devait être non équivoque.

 

Nous attendions un arrêt de la Cour de Cassation.

 

La Cour de Cassation a tranché par un arrêt du 22 octobre 2020.

 

En l’espèce, un locataire présent dans les lieux depuis le 1er juin 2013 avait acquis à l’issue du bail dérogatoire le statut des baux commerciaux et avait renoncé à se prévaloir du droit à ce statut pour obtenir un nouveau bail dérogatoire.

 

A l’issue de ce second bail, le bailleur a informé son locataire de sa volonté de ne pas lui consentir un nouveau bail.

 

Le locataire a alors revendiqué le droit au statut des baux commerciaux et son bailleur l’a assigné en expulsion.

 

La Cour d’Appel de BORDEAUX a déclaré que le locataire était sans droit, ni titre.

 

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en ce qu’elle a considéré que sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 il était tout à fait possible de conclure un nouveau bail dérogatoire en ayant expressément renoncé au statut des baux commerciaux lié au précédent bail.

 

La Cour de Cassation considère que l’entrée en vigueur du nouvel article L 145-5 du Code de Commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ne permet pas, dans toutes les hypothèses, d’avoir une durée cumulée de baux dérogatoires supérieure à 36 mois courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

 

Ce faisant, la Cour de Cassation prenant à la lettre le texte de l’article L 145-5 met fin à la pratique courante de renonciation au statut des baux commerciaux une fois ce droit acquis.

 

Cette décision est critiquable sur le plan pratique, mais elle résulte d’une volonté du législateur qui a introduit une disposition dans l’article L 145-5 du Code de Commerce visant à mettre fin à cette pratique.

 

Il convient donc d’attirer l’attention des praticiens sur cette jurisprudence nouvelle de la Cour de Cassation qui pourrait permettre à un certain nombre de locataires de bénéficier du statut des baux commerciaux, alors que leur commune intention était de s’en détacher.

 

Par jean-luc.medina le 18/01/21
Dernier commentaire ajouté il y a 5 jours 53 min

L’année 2021 est arrivée.

 

Démasquons-nous !

 

Depuis le 15 mars 2020, nous vivons dans une situation sanitaire particulière faite de confinements et de déconfinements, d’instaurations d’état d’urgence sanitaire, puis de levées de cet état d’urgence sanitaire.

 

Nous vivons également sous le régime de lois d’exception et de textes qui sont publiés souvent par ordonnances et rapidement.

 

Cette situation n’est pas évidente pour un Cabinet d’Avocats.

 

Cependant, bien que non évidente, elle démontre qu’un Cabinet d’Avocats reste un service essentiel à disposition de l’ensemble de ses clients particuliers, entreprises ou collectivités publiques.

 

Il faut espérer qu’en 2021 nous puissions nous démasquer et revivre des moments de normalité, sachant que tôt ou tard les effets économiques de la situation sanitaire dans laquelle nous avons vécu va produire des effets négatifs.

 

Notre Cabinet d’Avocats et notre Groupe restent mobilisés pour vous assister et vous défendre.

 

Dans la situation de difficulté, nous avons continué à nous former, à investir et à recruter.

 

C’est la marque de fabrique de notre Groupe.

 

Croire en l’avenir et garder en soi cette part de rêve en un avenir meilleur, comme le disait si bien Marc CHAGALL :

 

« Je suis un rêveur qui ne s’éveille jamais. »

 

 

Nous vous souhaitons une excellente année 2021 démasquée, faite de rêves et de plaisirs décuplés.

Par jean-luc.medina le 30/10/20
Dernier commentaire ajouté il y a 2 mois 3 semaines

En matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 septembre 2020.

Dans cette espèce, un bailleur avait mis à disposition d’un locataire, par une convention de sous-location des locaux tout en s’engageant à lui consentir à une échéance fixée au 31 mai 2014, un bail commercial.

Le locataire a quitté les lieux le 21 mai 2015 sans qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé entre les parties et sans avoir délivré un quelconque congé.

Le bailleur a assigné son locataire en paiement de loyers échus entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2017.

La Cour d’Appel de VERSAILLES, dans un premier temps, a rejeté la société du bailleur.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a constaté que le propriétaire avait reloué les lieux à un autre locataire et que la conclusion de ce nouveau bail impliquait l’encaissement de loyers correspondants, de sorte que le propriétaire n’était plus fondé à solliciter le paiement des loyers à l’encontre de son ancien locataire.

Par ailleurs, le bailleur ne justifiait d’aucune période d’inoccupation des lieux entre le départ de son premier locataire et l’arrivée du nouveau locataire.

La Cour de Cassation casse ce raisonnement.

Elle a constaté que même en l’absence d’écrit, le locataire était tenu à un bail à compter du 1er juin 2014. La durée de ce contrat de location ne pouvait être inférieure à 9 ans et le locataire a la faculté d’ordre public de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L 145-9 du même code, c’est-à-dire 6 mois avant le 31 mai 2017.

Or, le locataire avait quitté les lieux sans délivrer congé.

Le fait que le propriétaire ait trouvé un nouveau locataire en concluant un bail le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juillet 2014 sans subir aucun préjudice, ne libère l’ancien locataire de son obligation de régler la première période triennale de son bail qui expire le 31 mai 2017.

Il apparaît que celui qui se prétend libéré d’une dette doit justifier du fait qui produit l’extinction de son obligation.

Il appartenait donc au premier locataire, tenu de régler les loyers jusqu’au 31 mai 2017, de prouver les faits le dispensant de tout paiement, à supposer qu’une relocation constitue un tel fait.

La Cour d’Appel de VERSAILLES qui avait reproché à la société bailleresse de ne pas prouver l’étendue d’une période d’occupation des lieux a inversé la charge de la preuve.

La présence ou l’absence d’un nouveau locataire n’a aucun effet sur l’obligation d’un locataire qui quitte les lieux à délivrer congé dans les délais et formes de l’article L 145-9 du Code de Commerce.

Par jean-luc.medina le 30/09/20
Dernier commentaire ajouté il y a 3 mois 3 semaines

(arrêt de la Cour de Cassation 1er juillet 2020 n°18-25.487)

Dans un arrêt du 1er juillet 2020, la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur les possibilités de compensation légale entre créances réciproques dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire.

Il convient de préciser qu’au terme des articles 1290 et suivants du Code Civil ancien et 1347 à 1348-2 nouveau, pour faire jouer la compensation légale, il suffit que les dettes soient réciproques, liquides, fongibles et exigibles.

La compensation légale ne s’opère de plein droit que si ces conditions sont réunies.

Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. C’est la reprise des dispositions de l’article L622-7 du code de commerce

Le principal intérêt pour le bailleur est de compenser des créances antérieures à la procédure collective avec des créances postérieures qui ne bénéficient pas du paiement préférentiel prévu à l’article L622-17 du code de commerce.

En l’espèce, un mandataire liquidateur a été autorisé par une Ordonnance du juge commissaire à céder un fonds de commerce définitivement autorisé par une décision de justice et a été conclu le 28 février 2013.

Parallèlement, la SCI faisait délivrer le 17 janvier 2013 au liquidateur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’une somme de 19 760,68 € correspondant à des arriérés de loyers et de taxes foncières.

Un arrêt du 28 novembre 2013 a suspendu les effets de la clause résolutoire pour une durée de 3 mois et reportant au prononcé de l’arrêt le point de départ du délai pour la régularisation de l’acte de cession.

Cependant, les fonds sont restés séquestrés de nombreux mois en l’étude notariale afin de procéder à la procédure de purge.

Le bailleur aurait dû être payé au plus tard le 29 janvier 2014.

Pour sa part, la SCI devait à son locataire une somme de 20 709,99 €, somme due avant l’expiration du délai imparti pour régler les loyers impayés de la SCI.

La Cour d’Appel de DOUAI dans son arrêt du 4 octobre 2018 a rejeté la demande du liquidateur tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux.

Le liquidateur invoquait la compensation légale entre créances réciproques mais postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

La Cour d’Appel de DOUAI n’avait pas retenu le principe de la compensation légale car elle a considéré que celle-ci ne jouait pas lorsque les créances n’étaient pas exigibles avant le prononcé de la liquidation judiciaire et qu’en l’occurrence les créances n’étaient pas issues d’un même contrat de sorte qu’elles n’étaient pas connexes.

La Cour de Cassation a critiqué la Cour d’appel de DOUAI qui en se prononçant ainsi sans rechercher comme elle y était invitée si les créances en cause étaient toutes deux postérieures à l’ouverture de la liquidation judiciaire et pouvaient donc faire l’objet d’une compensation légale.

La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait relevé que la créance impayée de la SCI était bien née postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, de sorte qu’il convenait d’écarter toutes références à la connexité des créances réciproques.

Selon la Cour de Cassation, la Cour d’Appel se devait seulement de vérifier si les conditions de compensation légale étaient réunies telles que définies par le code civil.

Ainsi, il faut retirer de cet arrêt qu’il n’est pas utile pour appliquer les principes de la compensation légale de rechercher si les créances étaient exigibles avant le prononcé de la liquidation judiciaire.

En l’espèce, le fait que les deux créances soient exigibles postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire suffit.

S’agissant de la connexité, la Cour de Cassation n’exige pas cette condition.

Des créances nées régulièrement après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire peuvent donc faire l’objet d’une compensation légale dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues à l’article L.641-13 du Code de Commerce.

Cela veut dire que les créances doivent être simplement réciproques, fongibles, liquides et exigibles.

Nées régulièrement après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire elles sont payées à leur échéance conformément aux dispositions de l’article L.641-13 du Code de Commerce et si elles remplissent ces conditions, elles peuvent faire l’objet d’une compensation légale.

Par jean-luc.medina le 01/09/20
Dernier commentaire ajouté il y a 4 mois 3 semaines

La propriété peut être démembrée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

 

L’article L. 145-14 du Code de Commerce met à la charge du bailleur le règlement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.

 

Cette indemnité d’éviction est censée réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

 

En cas de démembrement de la propriété, qui est débiteur de l’indemnité d’éviction entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

 

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur cette difficulté par un arrêt publié au bulletin le 19 décembre 2019 (n°18-26162).

 

Dans cette espèce, l’usufruitière et le nu-propriétaire d’un immeuble à usage commercial ont délivré au locataire un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

 

Un arrêt de la Cour d'Appel a considéré qu’il n’existait aucun motif grave et légitime d’empêcher le locataire pour percevoir l’indemnité d’éviction.

 

La Cour d'Appel a condamné in solidum l’usufruitier et le nu-propriétaire à payer l’indemnité d’éviction due au preneur.

 

L’arrêt de la Cour d'Appel a retenu que l’usufruitier et le nu-propriétaire ayant fait délivrer ensemble l’acte de refus de renouvellement, ils sont tous les deux redevables de l’indemnité d’éviction tout en rappelant que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier.

 

En effet, en application de l’article 595 du Code Civil, l’usufruitier dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le locataire même après l’extinction de l’usufruit.

 

En revanche, la Cour de Cassation rappelle que l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et de notifier au preneur sans le concours du nu-propriétaire un congé avec refus de renouvellement, et ce, en application d’une jurisprudence constante (Cour de Cassation, 29 janvier 1974).

 

L’usufruitier a donc selon la Cour de Cassation seul la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur.

 

L’indemnité d’éviction qui est due en application de l’article L. 145-14 du Code de Commerce qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail doit donc être à sa charge.

 

Dès lors, la Cour de Cassation n’admet pas que la Cour d'Appel condamne également le nu-propriétaire in solidum avec l’usufruitière dès lors que l’indemnité n’est due que par celle ci par application de l’article 595, dernier alinéa du Code Civil.

 

Ainsi, l’obligation en paiement de l’indemnité d’éviction est une dette attachée à la qualité de bailleur et non à la propriété de l’immeuble.

 

C’est donc l’usufruitier ou le locataire principal en cas de sous-location qui doit l’assumer.

Par jean-luc.medina le 29/06/20
Dernier commentaire ajouté il y a 6 mois 3 semaines

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés est une obligation légale à laquelle sont assujettis les commerçants, sociétés et groupements d’intérêt économique dont le siège social se trouve en France.

 

L’article L. 123-1 du Code de Commerce dispose que cette immatriculation permet notamment aux commerçants et sociétés de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux et conditionne de façon contraignante leur droit au renouvellement du bail commercial.

 

En vertu de l’article L. 145-9 du Code de Commerce, le droit au renouvellement des baux commerciaux protège le preneur d’un bail commercial contre un éventuel refus de renouvellement par le bailleur.

 

A la fin du bail commercial, le bailleur, à défaut de proposer le renouvellement du bail ou d’accepter une demande de renouvellement du preneur, doit proposer et régler une indemnité d’éviction qui représente souvent une somme importante représentant parfois plus que la valeur du fonds de commerce lui-même.

 

Cette indemnité doit couvrir l’ensemble des préjudices subis du fait de l’éviction.

 

Encore faut-il que l’établissement ou la société visés par le renouvellement soit immatriculé dans les conditions prévues à l’article L. 145-1 du Code de Commerce.

 

Dans l’arrêt de la Cour de Cassation du 28 mai 2020, un bailleur avait donné à bail à une société de gestion pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec une mise à disposition de services ou prestations para-hôtelières de la clientèle.

 

Le 3 novembre 2016, les bailleurs ont délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017.

 

Ensuite, ils ont dénié au locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés.

 

Les bailleurs ont assigné leur locataire en validation du congé et en expulsion sans règlement d’indemnité d’éviction.

 

La Cour d’Appel de Pau, par un arrêt du 7 février 2019, a jugé que le locataire ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail et a refusé le droit à indemnité d’éviction invoqué par le preneur.

 

La Cour d’Appel de Pau avait estimé qu’il n’était pas stipulé au contrat de bail que le bailleur acceptait de façon non équivoque de dispenser le preneur du défaut d’immatriculation au RCS.

 

Cette décision a des conséquences graves pour le preneur.

 

Le droit au renouvellement du bail est d’ordre public.

 

Souvent, le preneur engage d’importantes sommes au titre de l’investissement de son local, lequel représente un actif qui peut être valorisé à plusieurs centaines de milliers d’euros à l’actif de son bilan.

 

Or, perdre cet actif et son activité commerciale pour cause d’un défaut d’immatriculation au jour du renouvellement, peut paraître totalement inéquitable.

 

Les textes sont parfaitement clairs sur le sujet et obligent à l’immatriculation pour conserver le droit au renouvellement.

 

Cependant, l’analyse du contrat de bail peut parfois donner lieu à interprétation sur la volonté des parties

 

Il faut toujours se méfier de l’argumentation renvoyant au caractère équivoque ou non équivoque d’une clause contractuelle.

 

Dans le bail, les parties déclaraient :

 

« Leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de Commerce et des textes subséquents et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».

 

Il faut en effet savoir que le statut des baux commerciaux peut être étendu contractuellement à des activités qui n’entrent pas dans le champ habituellement prévu des baux commerciaux de sorte que l’obligation d’immatriculation, dans ce cas de figure, n’est plus obligatoire puisque par définition le bail commercial peut être appliqué à une activité non commerciale.

 

Dès lors que les parties ont prévu l’application du statut des baux commerciaux au contrat en indiquant que si les conditions d’application de ce statut n’étaient pas toutes remplies, il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut, la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’Appel avait dénaturé la commune intention des parties.

 

Cet arrêt est à approuver sur le principe.

 

En effet, en équité, le preneur ne perd pas son droit au bail et son activité.

 

Cependant, on peut se poser la question de savoir si l’activité d’exploitation hôtelière ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier ne relève pas d’une activité commerciale qui oblige à l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de sorte que sur ce terrain juridique, la décision prise par la Cour de Cassation pourrait être critiquable.

 

En tout état de cause et en pratique, lorsque l’année du renouvellement du bail arrive à son échéance, il faut absolument vérifier les conditions d’immatriculation du locataire afin d’éviter une désagréable surprise pour ce locataire ou de pouvoir faire profiter de cette aubaine au bailleur.

Par jean-luc.medina le 11/06/20
Dernier commentaire ajouté il y a 7 mois 2 semaines

A compter du lundi 11 mai date du déconfinement annoncé par le gouvernement nos cabinets sont ouverts au public.

Nous avions été amenés, suite à la crise sanitaire du Covid 19, à suspendre la réception du public, tout en poursuivant nos activités.

A compter du lundi 11 mai, nous avons mis en œuvre un plan interne destiné à assurer la sécurité de nous tous et la vôtre, nos clients étant au cœur de notre service et de nos préoccupations.

L’accueil téléphonique est assuré au 04.76.48.89.89. Les mails sont reçus sur l’adresse générale cdmf@cdmf-avocats.com

Pour les rendez-vous l’accueil des clients sera assuré avec des précautions sanitaires particulières : port d’un masque, fermeture des salles d’attente, réception sur une plage horaire large pour éviter les croisements de personnes, accueil par l’avocat avec lequel vous aurez rendez-vous au niveau du sas d’accueil du cabinet. Les précisions vous seront données lors de la prise de rendez-vous ou de votre passage au cabinet : prière de joindre le 04.76.48.89.89 ou dans le sas d’accueil de nous joindre avec l’interphone mis à disposition

Cette transmission contient des informations confidentielles et/ou privilégiées appartenant au cabinet CDMF - AVOCATS pour l'emploi exclusif de la personne identifiée ci-dessus comme destinataire. Si vous n'êtes pas cette personne, il vous est notifié par les présentes que toute divulgation, reproduction, distribution ou prise d'action sur la base de cette transmission est formellement interdite. Si vous avez reçu cette transmission par erreur, merci de la supprimer de votre système et de nous joindre par téléphone, fax ou e-mail immédiatement afin de nous avertir de cette réception. La correspondance en ligne doit être utilisée en tenant compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un moyen entièrement sécurisé. La confidentialité de son contenu ne peut donc pas être considérée comme assurée. Par ailleurs, et malgré toutes les précautions prises pour éviter la présence de virus dans nos envois, nous vous recommandons de prendre, de votre côté, les mesures permettant d'assurer la non introduction de virus dans votre propre système informatique.

Par jean-luc.medina le 19/03/20
Dernier commentaire ajouté il y a 10 mois 1 semaine

Cour de Cassation chambre commerciale 15 janvier 2020 n°17-28127

Le Tribunal de Commerce de PARIS avait prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire d’une société dont l’associé fondateur, gérant et unique associé avait signé un contrat de bail qui mentionnait qu’il était signé pour le compte d’une société à constituer devant se substituer et qui aura pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués.

Le bailleur a déclaré une créance au passif de cette société correspondant aux loyers impayés.

Le bailleur a saisi le Juge commissaire d’une requête aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail. Entre temps un jugement de liquidation judiciaire a été prononcé à l’encontre de la société défaillante.

C’est alors que le gérant unique associé de la société mise en liquidation judiciaire est intervenu volontairement à l’instance en résiliation du bail afin de revendiquer être le seul titulaire du droit au bail.

Le juge commissaire a rejeté non seulement la requête du bailleur, mais également la demande formulée par le gérant associé de la société.

La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 octobre 2017 avait rejeté la revendication du gérant associé.

Le gérant invoquait le fait que l’engagement de signer le bail ne figurait pas dans les statuts, ni dans un mandat donné avant l’immatriculation de la société et déterminant la nature et les modalités des engagements à prendre, ni après l’immatriculation par une décision prise à la majorité des associés.

Même en tant qu’associé unique, une décision de reprise des engagements ne pourrait résulter que d’un acte express répertorié dans un registre prévu à cet effet.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’Appel et rejeté l’argumentaire du gérant associé.

La Cour de Cassation a constaté que le contrat de bail mentionnait qu’il était bien signé par ce gérant associé pour le compte d’une société à constituer devant se substituer. En signant ce contrat, le bailleur et le signataire ont donc donné de façon non équivoque leur accord pour que l’engagement souscrit par le gérant pour le compte de la future société soit exclusivement assumé par cette dernière.

Par ailleurs, aussi bien la Cour d’Appel que la Cour de Cassation ont relevé que la société avait bien exploité le fonds de commerce dans les locaux loués conformément au contrat de bail et que cette société s’était bien comportée comme étant la seule titulaire du bail.

Les loyers ont été par ailleurs payés par la société et non pas son gérant qui sur 14 chèques a pu justifier que 2 seulement avaient été émis par lui-même, dont l’un en qualité de caution, ce qui pouvait laisser supposer qu’il n’était pas titulaire du bail.

De surcroit, il résulte que la société elle-même a sollicité en référé des délais pour se libérer des sommes dues au titre des loyers en se comportant de manière non équivoque en titulaire du bail. Elle était par ailleurs titulaire d’un dépôt de garantie et cette société a même souscrit un emprunt pour financer des travaux d’aménagement du fonds de commerce.

La Cour de Cassation a considéré que bien que les statuts de la société à associé unique n’avait pas mentionné la reprise du bail sans ses annexes et qu’il n’existait aucun mandat écrit autorisant son gérant associé à contracter le bail au nom de la société, les parties avaient bien la volonté de substituer la société à son gérant lors de la signature du bail et que de ce fait la société s’était bien substituée à lui dans tous les actes d’exécution de ce contrat habituellement accompli par un locataire.

Cette situation évoquée par la Cour de Cassation est très courante.

Dans l’euphorie du début d’activité et de la signature d’un certain nombre d’actes, surtout lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un associé unique, la rigueur juridique est parfois absente.

Cependant, le transfert des engagements peut toutefois résulter d’un faisceau d’indices qui peuvent résulter d’un raisonnement qui est semblable à celui de la théorie de l’apparence.

La rigueur doit cependant rester de mise.

Par jean-luc.medina le 17/03/20
Dernier commentaire ajouté il y a 10 mois 1 semaine

Les locataires commerciaux sont tentés ,après les propos présidentiels et lorsque le fonds de commerce est frappé de fermeture car non essentiel de suspendre le paiement du loyer

Voici la liste des fonds de commerce concernés par l'arrêté des 14 et 15 Mars 2020

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041723302&categorieLien=id

 

En matière de baux commerciaux l'application de la clause résolutoire en cas de non paiement de loyer est stricte et peut entraîner ma résolution du bail

le fermeture obligatoire par arrêté peut être considérée comme un cas de force majeur

L'application de la clause résolutoire sera en effet exclue en présence d'un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, Bull. civ. III, no 404).

 

A  été analysé comme un cas de force majeure :

— l'impossibilité matérielle dans laquelle s'est trouvée le preneur d'effectuer les travaux visés au commandement délivré en période de congé constituait un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, précité) ;

 

N'est pas considéré comme un cas de force majeur

— la prescription de l'Administration d'effectuer certains travaux dès lors que ces travaux n'ont été rendus nécessaires qu'en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues. Le bailleur peut se prévaloir, dans ce cas, de la clause résolutoire du bail sanctionnant l'interdiction faite au preneur de percer les murs ou de modifier la distribution des locaux (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-13.661, Bull. civ. III,no 106, Rev. loyers 2007/880, no 592, note Quément C., Loyers et copr. 2007, comm. no 174, note Brault Ph.-H., RJDA 2007, no 934, AJDI 2008, p. 169,note Laporte-Leconte S., et p. 198).

 

La force majeure n'exonère en outre le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-12.283, RJDA 2007, no 937, AJDI 2008, p. 197, note Kessler G.).

 

En conclusion pour les activités visées par l'arrêté ,il y a des chances que la force majeur soit reconnue.Il appartiendra ensuite au bailleur de solliciter les aides promises par l'état surtout au niveau bancaire lorsque le bailleur est tenu par un investissement et des mensualités de prêt relatifs au local loué.

 

En revanche pour les activités ralentis du fait du confinement,il y a lieu de prendre contact avec son bailleur pour tenter une issue amiable c'est à dire étalement de la dette,remise amiable ou dans le cas extrême une saisine du juge au fin d'obtention de délais.

 

Cet article pourra faire l'objet de mises à jours