jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 03/09/19
Dernier commentaire ajouté il y a 1 mois 2 semaines

Le droit à des baux commerciaux est réputé pour être favorable aux propriétaires des murs commerciaux notamment dans les facilités et mise en place par les textes pour pouvoir se libérer et expulser un locataire défaillant en matière de règlement de loyer. La procédure est souple, rapide et permet en référé devant le président du Tribunal de Grande Instance d’obtenir une ordonnance d’expulsion dans des délais relativement courts, en général 5 à 6 semaines après que l’assignation soit délivrée laquelle ne peut être délivrée qu’un mois après la délivrance du commandement de payer. En un trimestre, le problème du locataire peut être réglé.

 

La loi pénale du 17 juin 2014 a atténué un certain nombre d’avantages au profit des bailleurs. Notamment, il n’est plus possible d’imputer les gros travaux de l’article 606 du Code civil à son locataire. De même, il n’est plus possible de transférer à son locataire l’ensemble des charges de copropriété.

 

Au fil du temps cependant, des contraintes administratives ont été imposées. Notamment, toute une série d’annexes doivent désormais figurer au bail commercial pour des raisons d’information.

 

Un certain nombre de textes ont accentué les contraintes sur les propriétaires de murs commerciaux.

 

Ainsi, l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme prévoit que Les communes dotées d’un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme peuvent instituer un droit de préemption urbain qui peut d’ailleurs être délégué à une société d’économie mixte. Aux termes de l’article L.211-5, la propriétaire peut proposer au titulaire du droit de préemption l’acquisition de son bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de la proposition. La non-réponse permet au propriétaire de réaliser la vente de son bien.

 

Mais le propriétaire est également soumis aux dispositions instaurées par la loi ELAN et l’article L.303-2 du Code de la construction. Il s’agit du droit de préemption urbain renforcé s’appliquant à certains biens. Ainsi, les copropriétés de plus de 10 ans et les immeubles de moins de 4 ans ainsi que les cessions de parts de SCI peut faire l’objet d’un droit de préemption.

 

Ce droit de préemption doit être purgé par l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner la commune. Le défaut de réponse permet d’aliéner.

 

Il faut également noter l’existence des zones d’aménagement différentes (ZAD) prévues à l’article L.212-1 du Code de l’urbanisme. Cette zone permet également de préempter pour réaliser un projet d’aménagement dans un secteur soumis à une forte pression foncière.

 

Ces trois droits de préemption ont été édictés au bénéfice de l’état.

 

Votre locataire dispose également d’un droit de préemption instauré par le Code de commerce par les dispositions de l’article L.145-46-1.

 

Depuis une jurisprudence récente de la Cour de Cassation (Cour de Cassation 3e chambre civile 28 juin 2018) ce droit de préemption a un caractère d’ordre public.

 

Bien que le texte ne le prévoie pas expressément, la jurisprudence oblige désormais un propriétaire de murs commerciaux qui souhaite vendre son bien de purger son droit de préemption auprès de son locataire même si celui-ci ne bénéficie pas de ce droit contractuellement dans le cadre du bail commercial.

 

La vente d’un bien immobilier à destination commerciale est désormais soumise à un certain nombre de contraintes administratives nouvelles qu’il est important de prendre en compte.

Par jean-luc.medina le 29/07/19
Dernier commentaire ajouté il y a 2 mois 3 semaines

Le droit d’entrée dû lors de la conclusion d’un bail commercial doit en principe être regardé comme un supplément de loyer qui constitue avec le loyer lui-même la contrepartie d’une opération unique de location.

En ce sens, il doit être soumis à la TVA au même titre que le loyer.

Il ne doit pas être considéré comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine.

Dans une affaire portée à la connaissance du Conseil d’Etat, une SARL avait conclu un contrat de bail commercial avec une autre société pour une durée de 10 ans renouvelable portant sur un local d’une surface de 108 m² pour exercer une activité de vente de vêtements.

Le loyer annuel était de 154 000 € et le droit d’entrée de 600 000 € HT.

Ce doit d’entrée avait été facturé le jour de la prise d’effet du bail avec de la TVA.
La SARL avait donc réglé la TVA et avait déduit cette TVA sur sa déclaration pour un montant de 117 600 €.

A la suite d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause ce droit à déduction et a mis à la charge de la SARL un rappel de TVA au motif que le droit d’entrée correspondait à une indemnité destinée à dédommager le bailleur du préjudice qu’il subissait du fait de la dépréciation de son patrimoine liée à l’occupation du local.

On sait que les dommages intérêts visant à réparer un préjudice ne sont pas soumis à la TVA.

Le Conseil d’Etat n’a pas suivi cette argumentation (Conseil d’Etat 3/8 ch-r 15 Février 2019 n° 410796).

La haute juridiction administrative a considéré que le droit d’entrée dû lors de la conclusion du bail commercial devait être regardé par principe comme un supplément de loyer.

Cet arrêt ne clos pas entièrement la discussion.

D’un point de vue fiscal, le droit d’entrée constitue un supplément de loyer sauf si le loyer défini par le contrat de bail n’est pas anormalement bas et que les clauses contractuelles et le montant de l’indemnité ne s’opposent pas à une telle qualification.

Bien évidemment, il est possible de qualifier une indemnité comme un supplément de loyer dès lors que le loyer lui-même versé est éloigné à la baisse de la valeur locative des locaux.

Dans cette hypothèse, l’administration fiscale doit reconnaître que le pas de porte puisse être qualifié d’indemnité versée au bailleur au titre d’une dépréciation patrimoniale ou d’une cession d’un élément d’actif.

Cependant, l’acquisition par le preneur de la propriété dite commerciale (le droit d’ordre public reconnu au locataire d’obtenir un droit de renouvellement de son bail commercial) n’a pas été reconnu comme constituant un élément suffisant pour qualifier d’indemnité au bailleur le droit d’entrée, malgré la comptabilisation de ce droit d’entrée en tant qu’actif incorporel dans le bilan du locataire.

Dans sa décision le Conseil d’Etat vise :

 

Le premier alinéa de l’article 19 de la directive 2006/112/CE du conseil du 28 novembre 2006 relative à la TVA De l’article 257 bis du Code Général des impôts  De l’interprétation que la Cour de justice de l’union européenne a donné au premier alinéa de l’article 19 de la directive.

Cette décision du Conseil d’Etat ne veut pas dire que dans toutes les circonstances possibles le droit d’entrée est automatiquement assujetti à la TVA.

Il y a des exceptions.

Mais il semble que le Conseil d’Etat soit de plus en plus regardant à considérer ce droit d’entrée comme assujetti à la TVA.

Dès lors, le non assujettissement à la TVA doit faire l’objet de grandes précautions de la part des professionnels pour éviter tout redressement.

Par jean-luc.medina le 27/06/19
Dernier commentaire ajouté il y a 3 mois 4 semaines

La Cour de cassation s’est positionnée sur la question du règlement de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse de délivrance d’un congé avec indemnité d’éviction.

En l’espèce, un bailleur a délivré un congé en date du 30 juin 2010 comportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Dix-huit mois plus tard, le 20 juin 2012, la société locataire a assigné son bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et en restitution des sommes versées au titre de l’occupation des lieux du 1er juillet 2010, date du congé, au 2 avril 2013, date de la libération des lieux.

Dans un premier temps, le Tribunal de grande instance avait jugé prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’occupation par le bailleur.

Aucune demande d’indemnité d’occupation n’avait été formalisée par le bailleur.

La première demande de la SCI n’est intervenue que durant la procédure ayant donné suite au rapport d’expertise judiciaire par conclusions déposées le 10 septembre 2014.

Il faut savoir également que le locataire avait réglé un certain nombre d’indemnités d’occupation, mais restait défaillant sur plusieurs mois.

La Cour d’appel de Toulouse a estimé que la demande d’indemnité d’occupation était prescrite aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, cette disposition prévoyant que toutes les actions exercées, en vertu du chapitre relatif au droit des baux commerciaux dans le Code de commerce, se prescrivent par deux ans.

Mais bien encore, la Cour d’appel de Toulouse avait estimé que le locataire pouvait obtenir restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux.

Il faut en effet rappeler que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire peut se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été réglé de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, la Cour d’appel de Toulouse a estimé que le bailleur ne pouvait obtenir aucune indemnité d’occupation faute de l’avoir réclamée dans le délai de l’article L. 145-60 et devait procéder à la restitution des quelques sommes perçues à ce titre.

La Cour de cassation censure cet arrêt.

Elle considère que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce.

Ainsi la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’appel avait violé l’article L. 145-28 du Code de commerce.

La Cour de cassation rappelle qu’aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Cette décision est à notre sens le miroir de l’arrêt déjà rendu par la Cour de cassation le 18 Janvier 2018 (Cass. Civ.3e, 18 janvier 2018, n°16-27.678) aux termes de laquelle le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du Code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, il n’est pas possible de calculer ce délai de prescription à la date où le congé a été donné, mais bien à la date où le bénéfice de l’indemnité d’éviction est définitivement consacré, c’est-à-dire lorsque le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce.

Or, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité.

C’est donc à compter de ce moment précis que doit se calculer le délai de prescription de deux ans prévus à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Cette décision a une réelle importance pratique.

Bien évidemment, le bailleur a intérêt à solliciter le paiement de son indemnité d’occupation le plus tôt possible, mais le délai de prescription n’est pas aussi court que l’a calculé à tort la Cour d’appel de Toulouse dans l’arrêt censuré et commenté.

Par jean-luc.medina le 03/06/19
Dernier commentaire ajouté il y a 4 mois 3 semaines

La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un article L.145-46-41 du Code de Commerce.

 

Ce texte instaure un droit de préférence au profit du locataire.

 

Le texte stipule :

 

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

 

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

 

Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

 

En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

 

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

 

Cette disposition est telle d’ordre public ?

 

L’article L.145-15 précise que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du 1er alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

 

Ces dispositions susvisées sont d’ordre public.

 

Cet article ne vise pas l’article L.145-46-1 du Code de Commerce de sorte qu’il était possible de penser qu’un bail commercial pouvait contenir une clause visant à faire échec au droit de préférence.

 

La Cour de Cassation par arrêt du 28 juin 2018 a considéré que le bailleur qui a envisagé

de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

 

Elle a affirmé que l’article L.145-46-1 du Code de Commerce était d’ordre public.

 

Cet arrêt rajoute au texte de l’article L.145-15 du Code de Commerce et tranche une controverse doctrinale.

 

En indiquant que l’offre de vente faite au locataire ne pouvait inclure des honoraires de négociation, la Cour de Cassation confirme que le droit initial du locataire commercial est un droit de préférence et non un droit de préemption.

 

Ce droit de préférence s’exerce dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché.

 

Quand le locataire n’exerce pas son droit de préférence au prix proposé par le propriétaire et après qu’un acquéreur ait proposé un autre prix, le locataire pourra alors bénéficier d’un droit de préemption qui a pour objet de lui permettre de se substituer dans toutes ses obligations à l’acquéreur évincé et de s’acquitter dans cette hypothèse du montant de la commission due à l’agent immobilier.

 

Cet arrêt est d’une grande importance pratique.

Par jean-luc.medina le 29/04/19
Dernier commentaire ajouté il y a 5 mois 3 semaines

La Cour de Cassation se prononce périodiquement sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens et concernant des travaux d’amélioration en présence ou pas de clause d’accession et leur lien avec un éventuel déplafonnement du loyer.

 

La Cour de Cassation, par arrêt du 14 mars 2019, a censuré une décision de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018.

 

Cette Cour d’Appel avait rejeté une demande de déplafonnement fondée sur des améliorations réalisées par une société locataire entre 2001 et 2005 retenant que les bailleurs ne démontraient pas avoir assumé la charge financière de ces travaux.

 

La Cour de Cassation à, quant à elle, estimé que si les travaux d’amélioration financés par le preneur devenaient, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptible, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement des loyers.

 

Il convient de rappeler que dans cette affaire les travaux d’amélioration ont été réalisés par la société locataire entre 2001 et 2005 sans participation du bailleur et que le 1er juillet 2014, la société locataire a sollicité un deuxième renouvellement du bail.

 

Les règles sont assez simples.

 

Si les travaux d’amélioration modifient les caractéristiques des locaux loués, ils doivent entraîner le déplafonnement à l’échéance du bail par application des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-3 du Code de Commerce.

 

En revanche, s’il ne s’agit que d’améliorations apportées aux lieux loués sans modification des caractéristiques (la notion d’amélioration n’étant définie ni par les textes ni par la jurisprudence), le déplafonnement du loyer et leur intégration dans la valeur locative sont acquis dès le renouvellement du bail au cours duquel ces travaux ont été réalisés, à la condition que le bailleur en ait assumé la charge soit directement, soit indirectement, à défaut, le déplafonnement interviendra au second renouvellement.

 

Dans l’affaire qui nous intéresse, le bailleur n’avait pas assumé la charge des travaux de sorte que le déplafonnement ne pouvait intervenir lors du 1er renouvellement.

 

Par ailleurs, il ne s’agissait pas de travaux d’amélioration modifiant les caractéristiques des locaux loués entraînant le déplafonnement au 1er renouvellement.

 

En l’absence de clause d’accession, il convient d’appliquer les termes de l’article 555 du Code Civil à savoir que les constructions et ouvrages réalisés par un tiers, en l’occurrence le preneur, le bailleur a droit, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

 

Cette accession à la propriété intervient lors du 1er renouvellement intervenant après les travaux.

 

La solution dégagée par la Cour de Cassation dans son arrêt du 17 mars 2019 est imparable.

 

En effet, les travaux ont été réalisés entre 2001 et 2005 par le seul locataire et le second renouvèlement est intervenu le 1er juillet 2014.

 

S’agissant de simples travaux d’amélioration, ils sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

 

Il s’agit ni plus ni moins que de l’application des dispositions du Code de Commerce.

Par jean-luc.medina le 13/03/19
Dernier commentaire ajouté il y a 7 mois 2 semaines

L’article L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.

 

Il instaure un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.

 

Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.

 

Un arrêt de la Cour de Cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1er de l’article L145-46-1 du Code de Commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.

 

Cependant, l’article L145-46-1 du Code de Commerce prévoit une exception à ce droit de préférence.

 

Cet article n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.

 

Cette exception paraît évidente.

 

Lorsqu’il s’agit de céder plusieurs locaux commerciaux dans le cadre d’un seul acte de cession, le droit de préférence est matériellement impossible à mettre en œuvre.

 

La Cour de Cassation a eu à juger d’une affaire dans laquelle un bailleur avait donné à bail commercial à une société locataire des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et à un autre locataire un lot numéro 232

 

Le bailleur a ensuite consenti à un tiers une promesse de vente unique portant sur ces lots ainsi que sur un autre lot n°232 donné à bail à une autre locataire.

 

S’agit-il d’un local commercial distinct alors que l’ensemble des lots figuraient dans un seul ensemble ?

 

L’état descriptif des divisions avait défini le lot n°232 comme un logement de sorte que par définition, ce logement étant différant des locaux commerciaux, il s’agissait bien d’une cession de locaux distincts et non commerciaux de surcroit entrainant la non application du droit de préférence.

 

Or, le règlement de copropriété prévoyait au contraire que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, y compris celui litigieux n°232 étaient à usage commercial.

 

 

 

 

La Cour d’Appel de PARIS a dans un premier temps validé la demande de la société locataire d’obtenir un droit de préférence considérant que le lot n°232 devait être considéré comme un logement de sorte qu’il ne constituait manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article L145-46-1 du Code de Commerce.

 

La Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement et considère que seul le règlement de copropriété a une valeur contractuelle de sorte qu’il faut considérer que l’ensemble des lots a un caractère commercial et qu’ils n’ont, par définition, aucun caractère distinct, pouvant permettre une exception au droit de préférence instauré texte.

 

Le locataire se trouve en ce cas dépourvu du bénéfice du droit de préférence car il s’agit bine de locaux commerciaux qui sont distincts car ayant des locataires différents 

 

En effet, la destination des locaux vendus dépendant d’un immeuble soumis aux statuts des propriétés résulte du seul règlement de copropriété.

 

L’état descriptif de division n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière et n’a aucun caractère contractuel.

 

Ainsi, la Cour de Cassation a bien interprété la situation considérant qu’il s’agissait d’une cession unique de locaux commerciaux qui n’avait rien de distinct.

 

Cette motivation est à approuver.

Par jean-luc.medina le 31/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 1 mois 2 semaines

La compensation est un moyen d’éteindre tout ou partie d’une dette lorsque le créancier et le débiteur sont en même temps débiteur et créancier l’un de l’autre.

 

Leurs créances réciproques doivent disparaître à due concurrence.

 

Le droit français fait une distinction entre la compensation légale qui joue automatiquement dès que certaines conditions sont réunies de la compensation judiciaire susceptible d’être prononcée par un Juge.

 

Pour que la compensation légale puisse jouer, encore faut-il que les créances réciproques soient liquides et exigibles.

 

En principe, si le montant de l’une des créances, certaine dans son principe n’est pas déterminé dans son montant, il ne peut y avoir lieu qu’à compensation judiciaire.

 

Les deux créances doivent encore avoir un lien de connexité.

 

En matière de procédure collective, l’article L. 622-7 alinéa 1 du Code de Commerce qui interdit à une entreprise en redressement le paiement de toute créance antérieure, admet à titre d’exception le paiement par compensation des dettes connexes.

 

L’article 1348-1 du Code Civil modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que le Juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

 

En l’espèce, la Cour de Cassation a dû se pencher sur un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Pau en date du 24 juillet 2017 dans lequel une commune propriétaire d’un terrain de camping donné en location à un locataire commercial doit délivrer congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

 

La société locataire a été ensuite placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire.

 

Le liquidateur a assigné en paiement d’une indemnité d’éviction la commune qui a demandé reconventionnellement le paiement de charges et loyers ainsi qu’une indemnité de remise en état, le tout en sollicitant la compensation des dettes réciproques.

 

La Cour d'Appel de Pau a rejeté la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et la dette de loyers et accessoires en retenant que l’indemnité d’éviction n’était pas encore liquide et que les règles de la procédure collective devaient prévaloir sur celles des contrats et que l’absence des créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur et pouvant de ce fait le primer n’était pas établie.

 

La Cour de Cassation dans un arrêt du 29 novembre 2018 censure cette interprétation. Elle rappelle que la dette d’indemnité d’éviction et celle de loyers et accessoires, nées d’un même contrat sont connexes, que la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l’une des parties, n’est pas soumise aux conditions de liquidité et d’exigibilité.

 

La Cour d’Appel de Pau aurait donc violé les anciens articles 1290 et 1291 anciens du Code Civil relatifs à la compensation.

 

Il convient de rappeler que la compensation fondée sur la connexité des créances n’exige pas la réunion des conditions de liquidé et d’exigibilité.

 

Cette solution découle à la fois du texte de l’article L. 622-7 du Code de Commerce sur la procédure collective qui ne pose pas d’autres conditions que la connexité.

 

Le nouvel article 1348 du Code Civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 est parfaitement clair et met fin à toute difficulté d’interprétation. Il dispose :

 

« La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible... »

 

L’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 29 novembre 2018 est donc parfaitement fondé en droit ,c’est bien la cour d’appel de Pau qui a mal appliqué les principes juridiques en matière de compensation judiciaire.

Par jean-luc.medina le 03/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 9 mois 3 semaines

Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?

Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Les copropriétaires, au même titre que le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.

Cette action a un nom bien connu dans le Code Civil : l’action oblique.

Il s’agit de l’article bien connu 1166 du Code Civil ancien devenu article 1341-1 depuis l’ordonnance du 10 février 2016.

Cet article prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur.

En l’espèce, deux copropriétaires d’un appartement avec terrasse situé au dernier étage d’un immeuble se plaignaient de nuisances d’un local à usage de restaurant japonais situé au rez-de-chaussée de l’immeuble (nuisances olfactives, dépôts de marchandises dans les parties communes et ventes à emporter).

Dès les premiers mois du bail, le syndic a demandé au bailleur de faire cesser les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété.

Le bailleur avait démontré avoir adressé des mises en demeure à son locataire, lui avoir donné connaissance du règlement de copropriétaires et avoir prévu dans son bail l’interdiction d’entreposer des marchandises dans les parties communes.

La Cour d’Appel de Versailles dans son arrêt du 13 mars 2017 a retenu que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété en provenance du restaurant japonais étaient établies et caractérisées et que ce locataire qui avait eu connaissance du règlement de copropriété devait voir son bail résilié.

La Cour de Cassation refuse ce raisonnement faute de base légale à la décision.

Elle rappelle que dans le cadre d’une action oblique, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits.

En effet, l’action oblique n’autorise le créancier à agir qu’en cas de carence du débiteur.

Il convient de démontrer la carence du bailleur pour pouvoir agir à sa place.

Or, aucune juridiction du fond n’a retenu une quelconque faute du bailleur quant aux nuisances occasionnées.

Bien au contraire, le bailleur a démontré que son locataire était informé de l’interdiction stipulée par le règlement de copropriété de causer des nuisances olfactives et d’exercer une activité de vente à emporter.

Dès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombreuses diligences, n’était pas établie, l’action oblique émanant des copropriétaires devait être déclarée irrecevable.

C’est ce que la Cour de renvoi entérinera à n’en pas douter.

Que peut-on conclure de cette jurisprudence ?

La décision de la Cour de Cassation est conforme à l’interprétation stricte de la jurisprudence en matière d’action oblique.

Démontrant avoir agi et pris des dispositions pour rappeler son locataire à ses obligations, seul le bailleur est recevable pour agir en résiliation du bail.

D’autres actions sont possibles sur le plan judiciaire pour les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires mais l’attitude du bailleur, soucieux également des intérêts de la copropriété dans cette affaire, empêche la mise en œuvre de l’action oblique qui est pourtant un outil juridique très efficace et très appréciable.

Par jean-luc.medina le 05/11/18
Dernier commentaire ajouté il y a 11 mois 3 semaines

Un incendie s’est déclaré dans une salle de spectacle et s’est propagé aux locaux pris à bail exploités dans le même immeuble par des sociétés commerciales.

 

La bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locataires sur le fondement de l’article 1722 du Code Civil.

Plusieurs mois plus tard, les sociétés locataires ont assigné la bailleresse et ses assureurs en indemnisation des troubles de jouissance subis.

La Cour d’Appel de Paris a rejeté les demandes des sociétés locataires en retenant que la cause de l’incendie était indéterminée de sorte que le bailleur devait être exonéré de tout dédommagement.

En l’espèce, la cause de l’incendie est demeurée indéterminée, un technicien du laboratoire central la Préfecture de police dépêché sur les lieux a localisé la zone du départ du sinistre en émettant l’hypothèse d’une défaillance d’un équipement électrique mais a conclu que la cause de l’incendie restait techniquement indéterminée.

Cette conclusion n’a pas été remise en cause par les parties.

Il faut dissocier les dispositions de l’article 1722 du Code Civil qui prévoient que pendant la durée du bail, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et les problèmes de responsabilité et de dédommagement.

L’article 1722 du Code Civil ne vise que l’hypothèse de résiliation du bail par cas fortuit.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1732 du Code Civil, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient lieu sans sa faute.

Il s’agit d’une présomption de faute du locataire dans la survenance de la dégradation, cette présomption étant néanmoins réfragable puisque le locataire est dégagé de sa responsabilité s’il parvient à prouver que les dégradations ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1733 du Code Civil, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie soit arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, soit que le feu était communiqué par un bâtiment voisin.

Pour pouvoir être invoqué, le cas fortuit ou de force majeure doit présenter les critères inhérents à cette situation d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité.

Pour être exonératoire de responsabilité, le locataire doit démontrer que l’origine criminelle de l’incendie présente pour lui des caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propres à la force majeure.

Dans l’arrêt commenté, la Cour de Cassation considère que l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit.Cela veut dire d’une part que le bailleur ne peut procéder à la résiliation de plein droit du bail prévue à l’article 1722 du Code Civil puisque cet article autorise la résiliation de plein droit en cas de chose louée détruite en totalité par cas fortuit.

Or, la Cour de Cassation considère que dès lors que la cause de l’incendie n’est pas déterminée, elle ne peut caractériser un cas fortuit, le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et est donc tenu de réparer les dommages causés par un incendie dont la cause est inconnue et qui a pris naissance dans l’un des locaux loués et qui s’est propagé dans les locaux des autres locataires en les détruisant.

Dès lors, la Cour d’Appel de Paris en infirmant que la circonstance que la cause du sinistre n’ait pas établie avec certitude et était étrangère aux parties, exonérerait le bailleur de tout déménagement, a violé les dispositions des articles 1719 et 1722 du Code Civil.

Cet arrêt est intéressant à deux titres :

L’incendie détruisant l’ensemble d’un bien n’entraine pas ipso facto sa résiliation de plein droit.

Il convient de vérifier si l’hypothèse du cas fortuit peut être retenue.

 

L’absence de jouissance du bien rend responsable le bailleur et par voie de conséquence ses assureurs par application de l’article 1719 du Code Civil.

Par jean-luc.medina le 03/10/18
Dernier commentaire ajouté il y a 1 année 2 semaines

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens.

Une société locataire de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure a sollicité le renouvellement de son bail passé la durée de 12 ans de son bail.

Ce renouvellement du bail intervient en fixant le loyer à la valeur locative

Faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleur a saisi le Juge des loyers Commerciaux.

Le preneur avait réalisé des travaux durant la période du bail expiré.

L’arrêt ne permet pas de savoir l’ampleur des travaux réalisés, mais ces travaux ont un impact certain sur la valeur locative.

Le bail contenait une clause aux termes de laquelle tous les embellissements, améliorations, installations et décors quelconques effectués par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail resteraient la propriété du bailleur à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur.

Mais l’accession ne devait jouer qu’en fin de jouissance, de sorte que le preneur restait propriétaire des embellissements, améliorations et installations en cas de renouvellement du bail.

La valeur locative du loyer doit-elle prendre en compte ces embellissements toujours propriété du preneur et entraîner une réfaction de la valeur locative puisque par définition le local sans embellissements, améliorations et installations a une valeur locative moindre ?

La Cour d’appel de PARIS dans un arrêt du 13 janvier 2017 a considéré qu’il convenait d’apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de fixer donc cette valeur locative à la valeur unitaire basse proposée par l’expert.

La Cour de Cassation a censuré le raisonnement de la Cour d’Appel sur le fondement de l’article R.145-8 du Code de Commerce.

En effet, la Cour de Cassation décide que dès lors que l’estimation de l’expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative des travaux d’aménagement réalisés par le locataire, la Cour d’Appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Cela veut dire que la Cour d’Appel n’aurait pas dû prendre en compte la valeur unitaire basse proposée par l’expert qui elle-même tenait compte des travaux réalisés par le preneur.

Il convient de préciser que les travaux réalisés par le locataire en cours de bail suscitent énormément de contentieux car le système juridique n’est pas simple à comprendre pour les praticiens car il a un lien avec le déplafonnement du loyer.

Si les travaux d’améliorations modifient les caractéristiques des locaux loués, ils doivent entraîner le déplafonnement à l’échéance du bail par application des articles L145-33, L145-34 et   R.145-3 du Code de Commerce.

En revanche, s’il ne s’agit que d’améliorations apportées aux lieux loués sans modification des caractéristiques (la notion d’amélioration n’étant définie ni par le texte ni par la jurisprudence) le déplafonnement du loyer et leur intégration dans la valeur locative sont acquis dès le renouvellement du bail en cours duquel ces travaux ont été réalisés, à la condition que le bailleur en ait assumé la charge soit directement, soit indirectement, à défaut, le déplafonnement interviendra au second renouvellement.

Ainsi, pour relier ces notions à l’Arrêt commenté, il faut considérer que les travaux d’améliorations effectués par le preneur n’ont pas été financés par le bailleur, n’ont pas modifié les caractéristiques du local et sont restés la propriété du preneur compte tenu du renouvellement du bail.

Par ailleurs le déplafonnement est ici automatique mais il s’agit ici d’un bail qui a duré plus de 12 ans.

Il convient donc de manier l’ensemble de ces concepts avec beaucoup de précaution et de choisir à chaque fois la bonne stratégie.

En tout état de cause, l’Arrêt commenté est conforme aux textes et à la jurisprudence dominante.

Arrêt Cour de Cassation Chambre Civile 3ème 14 juin 2018, n°17-14599.