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Par jean-luc.medina le 31/01/19
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La compensation est un moyen d’éteindre tout ou partie d’une dette lorsque le créancier et le débiteur sont en même temps débiteur et créancier l’un de l’autre.

 

Leurs créances réciproques doivent disparaître à due concurrence.

 

Le droit français fait une distinction entre la compensation légale qui joue automatiquement dès que certaines conditions sont réunies de la compensation judiciaire susceptible d’être prononcée par un Juge.

 

Pour que la compensation légale puisse jouer, encore faut-il que les créances réciproques soient liquides et exigibles.

 

En principe, si le montant de l’une des créances, certaine dans son principe n’est pas déterminé dans son montant, il ne peut y avoir lieu qu’à compensation judiciaire.

 

Les deux créances doivent encore avoir un lien de connexité.

 

En matière de procédure collective, l’article L. 622-7 alinéa 1 du Code de Commerce qui interdit à une entreprise en redressement le paiement de toute créance antérieure, admet à titre d’exception le paiement par compensation des dettes connexes.

 

L’article 1348-1 du Code Civil modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que le Juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

 

En l’espèce, la Cour de Cassation a dû se pencher sur un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Pau en date du 24 juillet 2017 dans lequel une commune propriétaire d’un terrain de camping donné en location à un locataire commercial doit délivrer congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

 

La société locataire a été ensuite placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire.

 

Le liquidateur a assigné en paiement d’une indemnité d’éviction la commune qui a demandé reconventionnellement le paiement de charges et loyers ainsi qu’une indemnité de remise en état, le tout en sollicitant la compensation des dettes réciproques.

 

La Cour d'Appel de Pau a rejeté la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et la dette de loyers et accessoires en retenant que l’indemnité d’éviction n’était pas encore liquide et que les règles de la procédure collective devaient prévaloir sur celles des contrats et que l’absence des créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur et pouvant de ce fait le primer n’était pas établie.

 

La Cour de Cassation dans un arrêt du 29 novembre 2018 censure cette interprétation. Elle rappelle que la dette d’indemnité d’éviction et celle de loyers et accessoires, nées d’un même contrat sont connexes, que la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l’une des parties, n’est pas soumise aux conditions de liquidité et d’exigibilité.

 

La Cour d’Appel de Pau aurait donc violé les anciens articles 1290 et 1291 anciens du Code Civil relatifs à la compensation.

 

Il convient de rappeler que la compensation fondée sur la connexité des créances n’exige pas la réunion des conditions de liquidé et d’exigibilité.

 

Cette solution découle à la fois du texte de l’article L. 622-7 du Code de Commerce sur la procédure collective qui ne pose pas d’autres conditions que la connexité.

 

Le nouvel article 1348 du Code Civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 est parfaitement clair et met fin à toute difficulté d’interprétation. Il dispose :

 

« La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible... »

 

L’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 29 novembre 2018 est donc parfaitement fondé en droit ,c’est bien la cour d’appel de Pau qui a mal appliqué les principes juridiques en matière de compensation judiciaire.

Par jean-luc.medina le 03/01/19
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Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?

Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Les copropriétaires, au même titre que le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.

Cette action a un nom bien connu dans le Code Civil : l’action oblique.

Il s’agit de l’article bien connu 1166 du Code Civil ancien devenu article 1341-1 depuis l’ordonnance du 10 février 2016.

Cet article prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur.

En l’espèce, deux copropriétaires d’un appartement avec terrasse situé au dernier étage d’un immeuble se plaignaient de nuisances d’un local à usage de restaurant japonais situé au rez-de-chaussée de l’immeuble (nuisances olfactives, dépôts de marchandises dans les parties communes et ventes à emporter).

Dès les premiers mois du bail, le syndic a demandé au bailleur de faire cesser les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété.

Le bailleur avait démontré avoir adressé des mises en demeure à son locataire, lui avoir donné connaissance du règlement de copropriétaires et avoir prévu dans son bail l’interdiction d’entreposer des marchandises dans les parties communes.

La Cour d’Appel de Versailles dans son arrêt du 13 mars 2017 a retenu que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété en provenance du restaurant japonais étaient établies et caractérisées et que ce locataire qui avait eu connaissance du règlement de copropriété devait voir son bail résilié.

La Cour de Cassation refuse ce raisonnement faute de base légale à la décision.

Elle rappelle que dans le cadre d’une action oblique, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits.

En effet, l’action oblique n’autorise le créancier à agir qu’en cas de carence du débiteur.

Il convient de démontrer la carence du bailleur pour pouvoir agir à sa place.

Or, aucune juridiction du fond n’a retenu une quelconque faute du bailleur quant aux nuisances occasionnées.

Bien au contraire, le bailleur a démontré que son locataire était informé de l’interdiction stipulée par le règlement de copropriété de causer des nuisances olfactives et d’exercer une activité de vente à emporter.

Dès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombreuses diligences, n’était pas établie, l’action oblique émanant des copropriétaires devait être déclarée irrecevable.

C’est ce que la Cour de renvoi entérinera à n’en pas douter.

Que peut-on conclure de cette jurisprudence ?

La décision de la Cour de Cassation est conforme à l’interprétation stricte de la jurisprudence en matière d’action oblique.

Démontrant avoir agi et pris des dispositions pour rappeler son locataire à ses obligations, seul le bailleur est recevable pour agir en résiliation du bail.

D’autres actions sont possibles sur le plan judiciaire pour les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires mais l’attitude du bailleur, soucieux également des intérêts de la copropriété dans cette affaire, empêche la mise en œuvre de l’action oblique qui est pourtant un outil juridique très efficace et très appréciable.

Par jean-luc.medina le 05/11/18
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Un incendie s’est déclaré dans une salle de spectacle et s’est propagé aux locaux pris à bail exploités dans le même immeuble par des sociétés commerciales.

 

La bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locataires sur le fondement de l’article 1722 du Code Civil.

Plusieurs mois plus tard, les sociétés locataires ont assigné la bailleresse et ses assureurs en indemnisation des troubles de jouissance subis.

La Cour d’Appel de Paris a rejeté les demandes des sociétés locataires en retenant que la cause de l’incendie était indéterminée de sorte que le bailleur devait être exonéré de tout dédommagement.

En l’espèce, la cause de l’incendie est demeurée indéterminée, un technicien du laboratoire central la Préfecture de police dépêché sur les lieux a localisé la zone du départ du sinistre en émettant l’hypothèse d’une défaillance d’un équipement électrique mais a conclu que la cause de l’incendie restait techniquement indéterminée.

Cette conclusion n’a pas été remise en cause par les parties.

Il faut dissocier les dispositions de l’article 1722 du Code Civil qui prévoient que pendant la durée du bail, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et les problèmes de responsabilité et de dédommagement.

L’article 1722 du Code Civil ne vise que l’hypothèse de résiliation du bail par cas fortuit.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1732 du Code Civil, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient lieu sans sa faute.

Il s’agit d’une présomption de faute du locataire dans la survenance de la dégradation, cette présomption étant néanmoins réfragable puisque le locataire est dégagé de sa responsabilité s’il parvient à prouver que les dégradations ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1733 du Code Civil, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie soit arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, soit que le feu était communiqué par un bâtiment voisin.

Pour pouvoir être invoqué, le cas fortuit ou de force majeure doit présenter les critères inhérents à cette situation d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité.

Pour être exonératoire de responsabilité, le locataire doit démontrer que l’origine criminelle de l’incendie présente pour lui des caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propres à la force majeure.

Dans l’arrêt commenté, la Cour de Cassation considère que l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit.Cela veut dire d’une part que le bailleur ne peut procéder à la résiliation de plein droit du bail prévue à l’article 1722 du Code Civil puisque cet article autorise la résiliation de plein droit en cas de chose louée détruite en totalité par cas fortuit.

Or, la Cour de Cassation considère que dès lors que la cause de l’incendie n’est pas déterminée, elle ne peut caractériser un cas fortuit, le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et est donc tenu de réparer les dommages causés par un incendie dont la cause est inconnue et qui a pris naissance dans l’un des locaux loués et qui s’est propagé dans les locaux des autres locataires en les détruisant.

Dès lors, la Cour d’Appel de Paris en infirmant que la circonstance que la cause du sinistre n’ait pas établie avec certitude et était étrangère aux parties, exonérerait le bailleur de tout déménagement, a violé les dispositions des articles 1719 et 1722 du Code Civil.

Cet arrêt est intéressant à deux titres :

L’incendie détruisant l’ensemble d’un bien n’entraine pas ipso facto sa résiliation de plein droit.

Il convient de vérifier si l’hypothèse du cas fortuit peut être retenue.

 

L’absence de jouissance du bien rend responsable le bailleur et par voie de conséquence ses assureurs par application de l’article 1719 du Code Civil.

Par jean-luc.medina le 03/10/18
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La Cour de cassation a eu à se prononcer sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens.

Une société locataire de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure a sollicité le renouvellement de son bail passé la durée de 12 ans de son bail.

Ce renouvellement du bail intervient en fixant le loyer à la valeur locative

Faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleur a saisi le Juge des loyers Commerciaux.

Le preneur avait réalisé des travaux durant la période du bail expiré.

L’arrêt ne permet pas de savoir l’ampleur des travaux réalisés, mais ces travaux ont un impact certain sur la valeur locative.

Le bail contenait une clause aux termes de laquelle tous les embellissements, améliorations, installations et décors quelconques effectués par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail resteraient la propriété du bailleur à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur.

Mais l’accession ne devait jouer qu’en fin de jouissance, de sorte que le preneur restait propriétaire des embellissements, améliorations et installations en cas de renouvellement du bail.

La valeur locative du loyer doit-elle prendre en compte ces embellissements toujours propriété du preneur et entraîner une réfaction de la valeur locative puisque par définition le local sans embellissements, améliorations et installations a une valeur locative moindre ?

La Cour d’appel de PARIS dans un arrêt du 13 janvier 2017 a considéré qu’il convenait d’apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de fixer donc cette valeur locative à la valeur unitaire basse proposée par l’expert.

La Cour de Cassation a censuré le raisonnement de la Cour d’Appel sur le fondement de l’article R.145-8 du Code de Commerce.

En effet, la Cour de Cassation décide que dès lors que l’estimation de l’expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative des travaux d’aménagement réalisés par le locataire, la Cour d’Appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Cela veut dire que la Cour d’Appel n’aurait pas dû prendre en compte la valeur unitaire basse proposée par l’expert qui elle-même tenait compte des travaux réalisés par le preneur.

Il convient de préciser que les travaux réalisés par le locataire en cours de bail suscitent énormément de contentieux car le système juridique n’est pas simple à comprendre pour les praticiens car il a un lien avec le déplafonnement du loyer.

Si les travaux d’améliorations modifient les caractéristiques des locaux loués, ils doivent entraîner le déplafonnement à l’échéance du bail par application des articles L145-33, L145-34 et   R.145-3 du Code de Commerce.

En revanche, s’il ne s’agit que d’améliorations apportées aux lieux loués sans modification des caractéristiques (la notion d’amélioration n’étant définie ni par le texte ni par la jurisprudence) le déplafonnement du loyer et leur intégration dans la valeur locative sont acquis dès le renouvellement du bail en cours duquel ces travaux ont été réalisés, à la condition que le bailleur en ait assumé la charge soit directement, soit indirectement, à défaut, le déplafonnement interviendra au second renouvellement.

Ainsi, pour relier ces notions à l’Arrêt commenté, il faut considérer que les travaux d’améliorations effectués par le preneur n’ont pas été financés par le bailleur, n’ont pas modifié les caractéristiques du local et sont restés la propriété du preneur compte tenu du renouvellement du bail.

Par ailleurs le déplafonnement est ici automatique mais il s’agit ici d’un bail qui a duré plus de 12 ans.

Il convient donc de manier l’ensemble de ces concepts avec beaucoup de précaution et de choisir à chaque fois la bonne stratégie.

En tout état de cause, l’Arrêt commenté est conforme aux textes et à la jurisprudence dominante.

Arrêt Cour de Cassation Chambre Civile 3ème 14 juin 2018, n°17-14599.

Par jean-luc.medina le 04/09/18
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La validité des clauses d’indexation a intéressé ces derniers mois la Cour de Cassation à divers titres.

La validité d’une clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, s’apprécie au regard du Code Monétaire et Financier et du Code de Commerce.

S’agissant de la validité au regard du Code Monétaire et Financier, l’indice doit être en relation directe avec l’objet du bail ou avec l’activité des parties aux termes de l’article L.112-2 alinéa 1 du Code Monétaire et Financier. Toute clause stipulant un indice illicite est jugée non écrite par la 3e Chambre de la Cour de Cassation, une telle clause étant par ailleurs frappée de nullité absolue (Cour de Cassation, 3e Ch. Civ., 14 juin 1983, n° 81-12764).

Il est jugé que la sanction affecte uniquement la clause litigieuse et non l’ensemble du bail.

Il est donc conseillé de prévoir dans le bail une clause de substitution d’un indice à celui choisi en cas de nullité de celui-ci, ou dans l’hypothèse où il viendrait à disparaître.

S’agissant de la validité au regard du Code de Commerce, les praticiens de la rédaction des baux commerciaux ont une imagination fertile afin notamment de renforcer la protection des bailleurs.

Notamment, il a été parfois prévu :

L’interdiction de toute variation indicielle pouvant entraîner une baisse du loyer ou sa fixation à un montant inférieur au prix originairement fixé (la Cour de Cassation s’est prononcée récemment sur cette question). Ou par l’encadrement de la variation par le capage de la clause d’indexation (la Cour de Cassation s’est également prononcée sur ce point).

 

Le bail doit préciser les modalités de calcul de l’indexation en indiquant l’indice de référence et l’indice de comparaison.

Il est également possible de prévoir librement la périodicité de l’indexation du loyer tout en évitant une confusion avec l’indexation triennale qui est d’ordre public.

Cependant, il faut veiller à l’adéquation entre la période de variation de l’indice et la période de variation du loyer. Le but est d’éviter une distorsion entre d’une part la durée s’écoulant entre chaque révision et d’autre part la période de variation d’indice prise en compte pour déterminer la variation du loyer.

L’article L. 112-1 alinéa 2 du Code Monétaire et Financier vient préciser ce dispositif.

Chaque réajustement de loyer doit correspondre à une période de variation égale à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Le principe est donc que la période de variation de l’indice ne peut être supérieure à la période de variation du loyer.

Un certain nombre de baux anciens prévoyaient en pratique l’usage d’un indice de base constant qui se réfère au loyer d’origine.

Le calcul de l’indexation fondé sur des indices de base respectant le formalisme légal aboutit en principe aux mêmes résultats mathématiques sauf rares exceptions.

Dans différents arrêts de Cour d’Appel intervenus en 2012 et 2013, les Cours d’Appel faisaient prévaloir majoritairement le caractère objectif de la distorsion en se contentant de vérifier si le loyer du bail a été modifié en cours de bail, pour en déduire l’existence ou non d’une distorsion organisée et dès lors que la clause litigieuse imposait aux parties de se référer à un indice de base fixe, créant ainsi une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée ente deux révisions, cette clause devait être réputée non écrite en application des dispositions d’ordre public édictées par l’article L. 112-1 alinéa 2 du Code Monétaire et Financier.

Pour le praticien, la problématique était relativement simple.

En présence d’un indice de base et d’un calcul d’indexation en fonction d’un indice de base, il convenait de démontrer à la juridiction que le résultat mathématique restait identique.

Mais quelle solution adoptée lorsqu’une distorsion aboutit à un résultat non pas identique, mais presque identique ?

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur cette problématique par un arrêt du 17 mai 2018 (n° 17-11635).

La Société GO SPORT était locataire d’un local commercial à compter du 1er septembre 1999.

Le contrat de bail prévoyait que le loyer de base serait indexé de plein droit et sans aucune formalité ni demande le 1er janvier suivant la date d’effet du bail, puis ensuite tous les ans à même date en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction par l’INSEE, que le taux de variation indiciaire serait calculé en tenant compte de l’indice fixe du 2e trimestre 1998 (soit 10,58).

La bail s’était poursuivi par tacite prolongation au-delà du 1er Septembre 2008

La Société GO SPORT a soutenu que cette clause d’indexation avait entrainé dans la pratique une double distorsion.

La première est liée au fait que la première indexation a eu lieu le 1er janvier 2000, c’est-à-dire quatre mois après l’entrée en vigueur du bail, et a été calculée sur la base de l’indice de base du 2e trimestre 1998, à savoir 1058, et de l’indice de comparaison du 2e trimestre 1999 : 1074. Cela a entraîné une période de variation indiciaire d’un an alors que le locataire était dans les lieux depuis seulement quatre mois.

La deuxième distorsion invoquée par la Société GO SPORT est celle liée au renouvellement du bail intervenu au cours de la période de tacite prolongation le 1er avril 2012.

Le loyer de renouvellement indexé dès le 1er janvier 2013 sur la base de l’indice du 2e trimestre 1998 par comparaison à l’indice du 2e trimestre 2012, prenait en compte une durée de quatorze ans de variation indiciaire pour seulement neuf mois écoulés depuis la prise d’effet d’un nouveau bail.

La Cour d’Appel de Limoges dans sa décision du 1er décembre 2016 avait considéré que les effets de la distorsion étaient minimes (1.2%) et que le Juge ayant le pouvoir d’en apprécier la gravité, la sanction prévue par l’article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier ne devait pas être appliquée.

La réponse de la Cour de Cassation est cinglante : dès lors qu’il y a distorsion, peu importe la gravité ou les effets, la clause doit être réputée non écrite.

Il convient donc de faire extrêmement attention et prendre tous les soins possibles lors de la rédaction des clauses d’indexation et éviter autant que possible toute distorsion, la meilleur solution étant de supprimer dans le bail toute allusion à un indice de base d’origine du bail.

Par jean-luc.medina le 02/07/18
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Une procédure en fixation de loyer commercial prend plusieurs mois, voire plusieurs années.

Il est donc intéressant de connaître le point de départ du nouveau loyer qui, en principe, à moins que les parties aient varié dans leur demande, commence à courir à compter de la date d’effet du bail renouvelé.

Il est également intéressant de connaître le point de départ des intérêts de retard sur le nouveau loyer fixé rétroactivement par le Juge des Loyers Commerciaux.

Dans l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 12 avril 2018, une société immobilière avait signifié à son locataire, un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2010.

Il s’agissait d’un local commercial à usage de bijouterie horlogerie.

Le bailleur avait sollicité un loyer fixé selon la valeur locative du bien en arguant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré ; le 17 août 2011, le bailleur a assigné le locataire en fixation du loyer déplafonné, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard, à compter de l’assignation.

La Cour d'Appel d’AMIENS, dans son arrêt du 15 septembre 2016, avait estimé que le bail était assorti d’une clause d’échelle mobile permettant la variation automatique du loyer, cette variation automatique était de nature à éviter que se crée un différentiel de loyer tel qu’il résulte de la fixation intervenue en vertu de la procédure judiciaire engagée.

Ainsi, pour la Cour d'Appel d’AMIENS, la clause d’indexation permettrait de compenser par des dommages intérêts, le paiement tardif du montant des loyers renouvelés.

La Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement en rappelant les termes de l’ancien article 1155 du Code Civil devenu article 1343-2 du Code Civil.

Les revenus échus tels que les loyers produisent intérêts au jour de la demande en Justice, ou de la convention.

Ainsi, la Jurisprudence qui était fixée par la Cour de Cassation depuis plusieurs années est confirmée.

Les intérêts moratoires attachés au loyer courent, en l’absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi ,peu importe l’existence ou non d’une clause d’échelle mobile

C’est-à-dire :

à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure. à compter de la notification du premier mémoire en défense par le bailleur lorsque c’est le locataire qui a pris l’initiative de saisir le Juge.

Les intérêts moratoires ne sont jamais négligeables, il y a lieu donc d’être extrêmement précis sur la demande formulée par le bailleur.

Par jean-luc.medina le 31/05/18
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(Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 22 mars 2018 n°17-15830)

L’article L.144-3 du Code de Commerce dispose que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location gérance doivent avoir exploité pendant 2 années au moins le fonds de commerce mis en gérance.

L’article L.144-10 du même code dispose que le non-respect de ces dispositions entraine la nullité du contrat de location gérance.

En l’espèce, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui a acquis un fonds de commerce le 12 avril 2005 en concluant un contrat de location gérance le 20 mars 2006, c’est-à-dire 11 mois plus tard sans respecter le délai obligatoire de 24 mois.

Ce locataire avait pris soin d’obtenir l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance le 23 mai 2006, lequel a la possibilité par ordonnance de réduire ce délai lorsque le locataire justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire d’un préposé.

L’autorisation a donc été obtenue mais postérieurement à la régularisation du contrat de location gérance.

De même, le propriétaire des murs avait autorisé la mise en location gérance par courrier du 10 mars 2006, c’est-à-dire antérieurement au contrat de location gérance et de l’Ordonnance permettant la réduction du délai.

Se fondant sur le non-respect du délai de carence de deux ans, le bailleur a cru devoir faire délivrer à son locataire à l’échéance du bail deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant l’absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins.

Le locataire a bien évidemment assigné son bailleur en contestation de congé.

La Cour d’Appel de PAU a considéré que le bailleur était tenu au paiement d’une indemnité d’éviction en estimant que la violation des dispositions de l’article L.144-3 du Code de Commerce constituait  une faute entre le propriétaire du fonds de commerce et son locataire gérant, faute qui peut entraîner la nullité du contrat mais qui ne pouvait en aucun cas constituer un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que le bailleur ne peut pas rapporter la preuve d’un préjudice causé sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code Civil.

La cour de cassation censure ce raisonnement et estime que le contrat de location gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur est atteint d’une nullité absolue qui doit entraîner la déchéance du droit à renouvellement du bail prévu par l’article L.144-10.

Cette décision est à la fois juste et sévère. Elle est sévère car le contrat de location gérance a été autorisé par le bailleur lui-même et le propriétaire du fonds de commerce avait obtenu une réduction du délai de carence prévu à l’article L.144-3 du Code de Commerce pour pouvoir procéder à la location de son fonds de commerce.

La Cour de Cassation considère que l’autorisation du Président du Tribunal qui est intervenu à postériori après la signature du contrat de location gérance ne peut en aucun cas régulariser et refaire vivre un contrat nul et de nullité absolue.

Mais cette décision est juste car le bénéfice du statut des baux commerciaux est uniquement réservé au locataire qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués (Cour de cassation 18 juillet 1972).

Lorsque le locataire de locaux met son fonds en location gérance, il en conserve la propriété et ne perd pas le droit au statut des baux commerciaux.

Le locataire gérant ne bénéficie par pour autant de ce droit au statut.

Pour que le locataire puisse bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut que la location gérance consentie soit régulière et conforme à l’article L.144-3 du Code de Commerce.

Et à défaut, les dispositions de l’article L.144-10 sont très claires, la nullité du contrat entraîne la déchéance des droits pouvant découler de cette disposition.

La Cour de Cassation a donc strictement appliqué et sans état d’âmes tenant à des considérations d’équité les dispositions du Code de Commerce ,sans rechercher à appliquer le droit de la responsabilité civile de droit commun qui effectivement n’a pas sa place en l’espèce.

Par jean-luc.medina le 02/05/18
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L’article L.145-34 du Code de Commerce permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement dans l’hypothèse d’une modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L.145-33.

Parmi les 4 éléments cités par l’article L.145-33 figurent les obligations respectives des parties.

La modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail lors du renouvellement entraine donc lors du renouvellement le déplafonnement du loyer à la valeur locative.

La Cour de Cassation s’est à nouveau penchée sur ce sujet dans un arrêt du 15 février 2018 .

Au cours d’un litige judiciaire dans le cadre d’une procédure de révision des loyers, les parties sont parvenues à un accord sur le nouveau loyer mettant fin aux procédures de révision.

Le bailleur et le preneur ont réajusté les loyers sur la dernière période du bail à renouveler. Cet accord est intervenu le 7 mars 2014 réajustant le loyer du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, alors que le bail devait se renouveler à compter du 1er avril 2013.

La question est de savoir si cet accord intervenu le 7 mars 2014 dans le cadre de la procédure de révision pour la dernière période triennale peut influencer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2013. Le loyer du bail renouvelé est-il déplafonné à la valeur locative ?

La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel qui retient que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenues en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant à elles seules le déplafonnement.

La Cour de Cassation répond donc par l’affirmative.

Tout accord ,hors décision judiciaire sur le loyer durant la période du bail, si elle modifie notablement le loyer doit donc entraîner à l’échéance du bail le déplafonnement du loyer à la valeur locative pour modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail.

Toute modification du loyer en cours de bail est susceptible d’entrainer un déplafonnement du loyer à l’échéance à la valeur locative.

Il peut s’agir d’une augmentation du loyer en accord entre les parties en dehors de toute révision triennale légale (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 4 avril 2001).

Il peut s’agir également d’une diminution de ce loyer intervenue contractuellement pour tenir compte par exemple du contexte économique général (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 24 mars 2004).

Cependant, il faut que cette modification soit notable. Ce caractère notable est à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il convient toutefois d’apporter une précision importante. La Cour de Cassation a considéré qu’une augmentation conventionnelle du loyer prévue dès l’origine du bail ne pouvait être assimilée à une augmentation intervenue après accord pris en cours de bail (Cour d’Appel de Paris 12 octobre 2005).

Il faut donc être extrêmement prudent en cours de bail alors que la tentation est grande notamment pour le locataire en difficulté économique de solliciter une diminution de son loyer au cours du bail.

Cette demande de diminution si elle notable entrainera un déplafonnement du loyer au renouvellement.

De même, en cas de procédure judiciaire de révision du loyer, il vaut mieux laisser le Tribunal statuer plutôt que d’aboutir à une transaction contractuelle de modification du loyer.

C’est un des enseignements de cet arrêt.

En effet, en sortant du cadre de la procédure judiciaire de révision, les parties aboutissent à un accord contractuel sur le montant du bail qui est étranger tant à la loi qu’au bail initial.

Il convient donc d’agir avec la plus grande prudence et notamment ne pas se satisfaire d’un accord contractuel lors d’une procédure de révision judiciaire, mais à tout le moins laisser le juge entériner un éventuel accord intervenu lors d’une procédure de révision judicaire légale.

A l’heure où les pouvoirs publics poussent les avocats à sortir du cycle judiciaire pour obtenir des accords contractuels, cette décision va à contrecourant de la pensée dominante.

Par jean-luc.medina le 03/04/18
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Par arrêt du 21 décembre 2017, un arrêt de la Cour d’Appel de Nouméa en date du 15 octobre 2015 a été cassé au visa des articles L.145-41 et L.145-15 du Code de Commerce.

L’affaire est simple : un locataire était en situation d’impayé. Le bailleur a voulu mettre en œuvre la clause résolutoire afin d’obtenir par le Juge des référés par une procédure rapide donc, la constatation des effets de cette clause permettant une résiliation du bail immédiate et exécutoire de plein droit nonobstant appel.

En effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations.

En général, il s’agit du défaut de paiement de loyers.

Cette clause est régie par les dispositions de l’article L.145-41 du Code de Commerce.

Ce régime est d’ordre public, puisqu’il est considéré comme tel par l’article L.145-15 du Code de Commerce, qui estime que toute clause contraire ou tout aménagement conventionnel doit être réputé comme non écrit.

En l’espèce, suite à des impayés de loyer, le bailleur a mis en demeure son locataire de payer par lettre recommandée valant sommation.

Le bail stipulait que cette résiliation de plein droit pouvait intervenir, soit après une mise en demeure d’exécution, soit par un commandement de payer.

La Cour d’Appel de Nouméa a validé ces dispositions actuelles considérant qu’une lettre recommandée valant sommation remplissait les conditions légales, dès lors qu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur.

La Cour de Cassation, par arrêt du 21 décembre 2017, a cassé l’arrêt de la Cour d’Appel en estimant que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne pouvait résulter que d’un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire qu’elle ne pouvait intervenir que par acte d’huissier.

L’article L.145-41 étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger et toute clause contractuelle du bail contraire est réputée non écrite.

L’alinéa 1 de l’article L.145-41 vise la nécessité d’un commandement de payer demeuré infructueux au bout d’un mois.

Le commandement vise nécessairement un acte d’huissier de justice délivré en la forme extrajudiciaire.

Il ne peut s’agir d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou même un courrier électronique dont on est assuré de la réception, même s’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur.

La Cour d’Appel de Nouméa a sans doute été influencée par un précédent arrêt de la Cour de Cassation du 13 mars 2002, qui avait statué en sens contraire, approuvant par là même un arrêt de la même Cour d’Appel de Nouméa en date du 20 avril 2000 !

Dans cette décision, la Cour de Cassation avait approuvé dans le cadre de la mise en œuvre de la clause résolutoire, l’envoi d’une sommation de payer par acte extrajudiciaire dès lors qu’il résultait des dispositions de l’article 1139 du Code Civil qu’une lettre recommandée valant sommation de payer était suffisante dès lors qu’elle contenait une interpellation suffisante de la débitrice.

Le texte prévoyant la nécessité d’un commandement est ancien, puisque l’ancien article L.145-41 du Code de Commerce était constitué par l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 prévoyant également un commandement de payer.

Même sous le décret du 30 septembre 1953, l’ancien article 35 prévoyait bien qu’étaient nuls toutes dispositions, clauses ou stipulations et arrangements contraires à l’ancien article 25, qui est aujourd’hui l’article L.145-41 du Code de Commerce.

Il convient de ne pas retenir cette jurisprudence du 13 mars 2002 qui paraît totalement dépassée et se focaliser sur le respect des dispositions d’ordre public en mettant en avant la procédure visant à faire reconnaître les effets de la clause résolutoire par le Juge des référés afin d’obtenir l’expulsion de son locataire, par le biais d’un commandement de payer délivré par acte d’huissier.

Par jean-luc.medina le 05/03/18
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La Cour de Cassation, par un arrêt intéressant du 30 novembre 2017 s’est prononcée à la fois sur l’impossibilité de réintégrer un preneur injustement évincé suite à un congé, mais également, sur la nature de l’indemnité que doit percevoir ce preneur évincé.

Par contrat de bail en date du 24 mai 2000, un bailleur avait concédé à un locataire, la jouissance pour une durée indéterminée d’un emplacement dans un centre commercial.

Onze années plus tard, par acte en date du 4 mars 2011, le bailleur a notifié un congé à son locataire.

Une précédente décision de justice, irrévocable, avait requalifié le contrat liant les parties en bail commercial, en annulant le congé et en constatant l’impossibilité de réintégrer le locataire dans les lieux.

Une expertise avait été ordonnée pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le locataire sollicitait quant à lui, toujours sa réintégration dans les lieux, y compris dans un autre emplacement, et a contesté le montant de l’indemnisation proposée par l’Expert, et retenu in fine par la Cour d'Appel de PARIS par arrêt du 22 mars 2016.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d'Appel qui a constaté l’impossibilité pour la société locataire de réintégrer le local, objet du bail, et a retenu que ce locataire ne pouvait prétendre à aucun droit à réintégration dans un autre emplacement.

Dès lors, il est impossible, à un locataire, de revendiquer auprès d’un bailleur, une réinstallation à l’identique dans un autre emplacement en cas d’éviction fautive ou pas.

La réintégration doit se dérouler dans les mêmes locaux, quel que soit les possibilités pour le bailleur de réinstaller son ancien locataire à l’identique dans un autre endroit géographique, y compris s’il s’agit d’un même centre commercial.

S’agissant de l’indemnisation, la société locataire sollicitait une double réparation :

-la réparation de la perte de son droit au maintien des lieux,

-l’indemnité d’éviction qui indemnise du préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.

La Cour d'Appel de PARIS avait estimé que l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux avait déjà était prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction.

 

La Cour de Cassation n’accepte pas se raisonnement et considère que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est distinct de celui réparé par cette indemnité.

Cet arrêt doit être approuvé.

En effet, la Loi accorde au locataire, en cas de non renouvellement de son bail commercial, une indemnité d’éviction aux termes de l’article L.145-14 du Code de Commerce.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail.

Le bailleur doit, en ce cas, payer au locataire évincé, une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité doit comprendre, notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre.

Il n’y a pas de définition légale de principe d’évaluation de l’indemnité.

Les principes ont été largement déterminés par la Jurisprudence.

Il s’agit soit d’une indemnité de remplacement, dans le cas où la perte de clientèle attachée au lieu de situation du fonds de commerce est irrémédiable, ou d’une indemnité dite de transfert ou de déplacement lorsqu’il s’agit d’un transfert de fonds de commerce possible sans perte de chance total de clientèle par le locataire.

La consistance du fonds à évaluer doit être appréciée à la date d’effet du refus du renouvellement, bien qu’il existe un certain flou jurisprudentiel.

En l’espèce, le locataire, du fait du congé, a droit à son indemnité d’éviction, que ce soit une indemnité de transfert ou de remplacement.

Cependant, ce congé étant lui-même contraire aux relations contractuelles entre les parties, est donc fautif, il convient de calculer une seconde indemnité qui correspond non pas à l’indemnité de transfert ou de remplacement, mais à une indemnité née de la perte du droit au maintien dans les lieux qui est distinct de l’indemnité d’éviction.

Que le congé soit fautif ou pas, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

L’article L.145-28 du Code de Commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré.

Dans l’affaire qu’a eu à juger la Cour de Cassation, le locataire a été privé de ce droit au maintien dans les lieux, droit au maintien qui peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années, lorsque le montant de l’indemnité d’éviction est contesté judiciairement.

 

Cette période qui permet souvent au preneur de rechercher les modalités d’une réinstallation et de préparer son éviction, a manqué au locataire.

Elle est créatrice de préjudice indemnisable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre, 30 novembre 2017, n°16-17.686