jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 04/10/07
Dernier commentaire ajouté il y a 9 années 4 semaines

La législation impose de plus en plus d'obligations dans la rédaction des baux commerciaux.

Depuis le 1er juin 2006, l'article L.125-5 du Code de l'Environnement rend obligatoire d'annexer au Bail commercial les éléments constituant les risques pour les villes situées en zone inondable.

Il s'agit d'un document CERFA qui doit être annexé aux baux et que l'on peut retrouver sur les sites internet des Préfectures ou des DDE.

Il convient donc de bien vérifier lors de la rédaction d'un Bail commercial de bien joindre les différents documents suivants : PPRN (plan de prévention des risques naturels), PPRP (plan de prévention des risques technologiques) et PPRI (plan de prévention des risques d'inondations).

L'absence d'annexion de ce document peut entraîner la résolution du bail, voir la diminution du prix du loyer.

Depuis le 1er juillet 2007, il convient également d'annexer un autre document : le diagnostic de performance énergétique, obligation née de l'article L134-3 du Code de la construction et de l'habitation.Il semble bien d'ailleurs que cette obligation ne puisse concerner que les baux d'habitation.Cela résulte d'une réponse ministérielle du 14 Aout 2007 que je vous livre telle quelle "L'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est communiqué à l'acquéreur ou au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il a été estimé que la rédaction de cet article, en faisant référence à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, restreignait l'obligation de fourniture du diagnostic aux seuls baux qui y sont soumis, c'est-à-dire les locaux situés dans les bâtiments à usage principal d'habitation. C'est pourquoi l'arrêté du 3 mai 2007, qui précise les modalités d'application du DPE pour la location, ne s'applique qu'aux bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine. "C'est un agent immobilier de la place de Grenoble,rompu au droit des baux commerciaux qui m'a alerté sur cette réponse ministérielle intervenu en plein week end du 15 Aout.Je continue pour l'instant de conseiller la mise en place d'un DPE mais il n'est pas dramatique de s'en exonérer puisque le ministère semble avoir donné son feu vert.

Enfin, à compter du 12 août 2008, en vertu de l'article L.1334-7 du Code de la Santé Publique, dans l'hypothèse d'un local mixte commercial et habitation, il conviendra d'annexer les risques d'exposition au plomb.

Par jean-luc.medina le 04/10/07
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 3 mois

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion.

En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction.

Puis il prend l'initiative de saisir le Juge des référés d'une demande de désignation d'expert visant à apprécier le montant de l'indemnité d'éviction.

Nous savons que les délais d'expertise sont relativement longs et suite au dépôt du rapport d'expertise, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal et demande que son locataire soit déchu de tout droit à indemnité d'éviction sur la base de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du Code de Commerce.

Si la Cour retient l' argumentation du bailleur, la suite peut être dramatique pour le locataire qui devient immédiatement occupant sans droit ni titre.

Or, la Cour de Cassation a considéré dans son arrêt du 31 mai 2007 que la demande formée par le locataire était bien prescrite faute pour lui d'avoir agi en paiement de cette indemnité.

La Cour considère donc que l'offre d'indemnité d'éviction formulée dans le congés, de même que l'assignation engagée par le bailleur afin de faire désigner un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité ne sont pas des actions interruptives de prescription.

Cette prescription est prononcée nonobstant le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'à fixation à paiement de l'indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L.145-28 du Code de Commerce.

Cette jurisprudence critiquable en soi ,implique pour le locataire d'impérativement veiller à assigner en paiement d'indemnité d'éviction à laquelle il estime avoir droit avant deux années décomptées à partir du jour de la prise d'effet du congés ou de la date du refus de renouvellement.

En revanche, pour le bailleur, cette jurisprudence ouvre une brèche et les plus astucieux auront compris la technique qu'il convient d'utiliser procéduralement pour tenter de piéger de façon mortelle et irrévocable son locataire...

Par jean-luc.medina le 04/10/07
Dernier commentaire ajouté il y a 9 années 8 mois

L'article L.145-38 du Code Commerce relatif à la révision triennale continue à faire couler de l'encre.

Pourtant, il semblait bien qu'après les arrêts privilèges de 1996, la loi MURCEFF du 11 décembre 2001 sensée recadrer les aléas de la révision triennale du loyer, les choses étaient entrées dans l'ordre.

Or, certaines Cours d'Appel font de la résistance et sombrent parfois dans le syndrome de l'arrêt privilège.

C'est le cas de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS dans son arrêt du 5 décembre 2007 qui a été cassé par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 juillet 2007.

Rappelons que les règles concernant la révision triennale d'un loyer commercial sont d'ordre public.

La révision est possible trois ans après la prise d'effet de la précédente fixation.

Il est peut être utile de faire le point de la jurisprudence dans la matière.

L'article L.145-38 dispose :

"Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer".

Le principe demeure donc le plafonnement du loyer selon l'indice prévu au Bail commercial.

Dans le cas du plafonnement de loyer deux situations sont possibles :

­ Si l'indice a augmenté et la valeur locative a également augmentée, le locataire est protégé, la valeur indicielle du loyer constitue la valeur plafond

­ Si l'indice a augmenté alors que la valeur locative est en baisse, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative mais le nouveau loyer ne pourra être inférieur au dernier loyer payé avant révision.

Le dernier loyer payé avant fixation constitue un seuil.

Dans l'hypothèse d'un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire s'il est rapportée la preuve de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ,alors le principe prévu à l'article L.145-33 du Code commerce permet la fixation du nouveau loyer à la valeur locative, peu importe si cette valeur est inférieure au dernier loyer fixé.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 juillet 2007 a cassé un arrêt de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 5 décembre 2005 qui a considéré en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer pouvait permettre une révision à la baisse du loyer, c'est-à-dire une fixation à un montant inférieur au dernier loyer payé avant révision.

La Cour d'Appel de SAINT-DENIS applique donc la jurisprudence "privilège" abandonnée par la nouvelle écriture de l'article L.145-38 du Code commerce.

C'est donc à bon droit et à juste titre que la Cour de Cassation est intervenue dans son arrêt du 11 juillet 2007. (Cas. Civ. III, 11 juillet 2007 n°06-12.888, JCP édition générale n°38 du 19 septembre 2007).

Sans modification des facteurs locaux de commercialité tels que visés dans l'article L145-38,il n'est pas possible d'obtenir dans le cadre d'une révision triennale ,une baisse du loyer à un niveau inférieur au dernier loyer avant révision. Les bailleurs peuvent donc être soulagés.

Par jean-luc.medina le 04/10/07
Dernier commentaire ajouté il y a 9 années 8 mois

Dans un arrêt du 13 juin 2007, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a considéré que la prescription par l'autorité administrative de travaux de sécurité, dès lors que ces travaux n'ont été rendus nécessaires qu'en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues, ne constituait pas un élément relevant de la force majeure.

Dans cette affaire, des locataires de locaux à usage commercial de café hôtel et restaurant avaient été autorisés à adjoindre des activités complémentaires à celles contractuellement prévues par le bail dans le cadre d'une déspécialisation.

L'autorité administrative avait prescrit des travaux de sécurité nécessitant le percement d'un mur séparant le hall de l'hôtel transformé en salle de jeu et la salle de débit de boissons.

Le bailleur avait refusé ces travaux de manière expresse.

La cour de Cassation considère que bien que le bailleur ait permis la déspécialisation du bail, il pouvait utilement s'opposer aux travaux prescrits par l'autorité administrative découlant justement de cette autorisation.

En effet, le bail prévoyait que le preneur ne devait faire dans les lieux loués, aucune construction, ni démolition et aucun percement de mur, cloison ou plancher sans le consentement express et par écrit du bailleur.

Suite à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire rappelant l'obligation violée par le preneur, les locataires ont pris l'initiative d'assigner le bailleur aux fins de voir dire qu'elles n'avaient pas contrevenu aux dispositions du bail.

Reconventionnellement, la bailleur à demandé que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire qui est refusée par la Cour d'Appel de DOUAI mais admise par la Cour de Cassation.

Les conséquences sont donc très graves pour le locataire évincé.

Il faut donc conseiller au locataire de ne surtout pas prendre le risque d'exécuter des travaux en cas d'opposition du propriétaire puis de délivrance d'un commandement (Cass. Civ. III, 13 juin 2007 n°06-131661, Revue loyer et copropriété n°9 page 23).