jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 26/11/07
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Dans un arrêt remarqué du 21 février 2007, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation considère que le congé avec refus de renouvellement délivré par un bailleur commercial pour une date postérieure à l'échéance contractuelle du bail, prive d'effet la demande de renouvellement formée par le preneur après ce congé.

En l'espèce, un bail commercial venait à expiration le 31 mars 2000.

Par acte extrajudiciaire des 7 et 14 décembre 1999, le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction à effet du 30 juin 2000 (postérieurement à l'échéance du bail).

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2000, le locataire a délivré au bailleur une demande de renouvellement de bail pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er avril 2000.

La Cour de Cassation considère que cette demande de renouvellement n'a aucun effet, compte-tenu du congé avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction intervenu antérieurement.

La Jurisprudence classique a toujours considéré que le locataire avait toujours la faculté de solliciter le renouvellement de son bail, même si le bailleur lui avait déjà délivré un congé pour une date postérieure à la date d'échéance du bail.

Cette Jurisprudence classique ne concernait que l'hypothèse en renouvellement accepté par le bailleur qui notifie congé avec offre de renouvellement.

La seule question qui se posait alors était de connaître la date effective de prise d'effet du renouvellement.

L'arrêt du 21 février 2007, ne remet pas en cause me semble t'il, la possibilité pour le preneur ayant sollicité le renouvellement avant les 12 années écoulées à compter du début du contrat avec effet à la date d'expiration dans le délai des 12 années de conserver un loyer plafonné, même si le bailleur a donné congé pour une date postérieure (arrêt de Cour de Cassation – 3ème Chambre – 21 décembre 1993).

De même, l'article L 145-12 alinéa 3 prévoit qu'en cas de notification d'une demande de renouvellement pendant la période de tacite reconduction du bail échue, le nouveau bail prend effet à compter du terme d'usage consécutif à cette demande (Cour de Cassation – 3ème Chambre – 15 novembre 2005).

Cependant, la solution retenue par l'arrêt du 21 février 2007, qui ne concerne encore une fois que le congé avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction est critiquée par la doctrine, car dans l'hypothèse où le bailleur notifie congé avec refus de renouvellement au cours de la tacite reconduction pour une date postérieure à l'échéance des 12 années, la demande en renouvellement du preneur d'ici l'échéance des 12 ans devient inopérante par application de cette dernière Jurisprudence.

Or, si le propriétaire exerce ensuite son droit de repentir dans les conditions prévues par la loi, on pourrait se trouver en présence d'un bail d'une durée effective de plus de 12 ans qui entraînera le déplafonnement du loyer du bail.

Par jean-luc.medina le 26/11/07
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La Cour de Cassation, dans un arrêt du 14 février 2007, rappelle la solution retenue par la Chambre Mixte du 26 mai 2006, selon laquelle le bénéficiaire d'un pacte de référence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à la double condition :

- que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence,

- que ce tiers ait eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

La Cour de Cassation, dans son arrêt, admet pour la première fois la substitution du bénéficiaire d'un pacte de référence dans les droits d'un tiers acquéreur.

En l'espèce, l'exploitant d'un fonds de commerce de pharmacien a fait apport à une SELARL avec le bail commercial. Une clause de préférence a été consentie par la bailleresse qui a agréé l'apport. Au décès de la bailleresse, son héritière vend à une SCI l''mmeuble donné à bail au mépris des droits consentis pas son auteur. La SELARL a donc assigné en nullité de vente et a souhaité se porter acquéreur en se substituant à la SCI qui lui avait, à ses yeux, violé son droit de préférence.

La Cour de Cassation a souligné que la bailleresse était intervenue à l'acte authentique de cession et le bail contenant la clause de préférence avait été remis à la SCI. L'acte notarié d'acquisition par la SCI mentionnait le litige engagé par la SELARL à l'encontre de la bailleresse. Cela démontrait la volonté du bénéficiaire de se porter acquéreur du bien.