jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 02/09/08
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Deux Jurisprudences sont à signaler, toutes deux datées du 9 juillet 2008, émanant de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation.

Dans un premier arrêt, la Cour de Cassation a eu à traiter le problème de stipulations contractuelles d'un bail commercial lesquelles cherchent parfois à exonérer le bailleur de son obligation de réparation.

En effet souvent, le contrat de bail met à la charge exclusive du locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.

Il a été admis également en jurisprudence qu'une clause contractuelle pouvait mettre à la charge du preneur l'obligation de réaliser les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Or, nous connaissons la limite de cette Jurisprudence, le bailleur reste toujours tenu de l'obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation d'assurer le clos et le couvert.

En l'espèce, le local commercial était affecté de désordres concernant les murs et la toiture. Le bailleur avait pris l'initiative de solliciter la condamnation de son locataire sur la base de la clause contractuelle du bail commercial mettant à sa charge les grosses réparations prévues par l'article 606 du Code Civil, y compris les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Dans un premier temps, la Cour d'Appel avait prononcé la condamnation du bailleur lequel a formé un pourvoi en Cassation sur la base de l'article 1720 du Code Civil, texte qui n'est pas d'ordre public et qui permet au bailleur de mettre contractuellement à la charge de son locataire toutes les réparations autres que locatives.

La Cour de Cassation considère que nonobstant les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu des vices structurels de l'immeuble. Ces travaux restent donc à la charge du bailleur.

Dans un second arrêt du même jour, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l'incidence de travaux d'amélioration financés par le bailleur sur le déplafonnement du loyer.

Il a toujours été considéré que l'amélioration au cours du bail des équipements et moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire par le bailleur constituaient un motif pour obtenir le déplafonnement du loyer.

Le Juge doit vérifier que le locataire dans l'exercice de son commerce ou de son activité est susceptible de bénéficier des aménagements apportés au local loué ou à l'immeuble.

La Jurisprudence admettait que l'installation d'un ascenseur était considérée comme une modification des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement, notamment des bureaux ou des locaux d'activité situés en étage. Le déplafonnement a également été admis pour une boutique en pied d'immeuble (Cass. Civ. III 9 octobre 1996).

En l'espèce, la Cour d'Appel de Paris avait refusé en première instance le principe du déplafonnement en retenant que les travaux réalisés par les bailleurs (en l'occurrence l'installation d'un ascenseur) avaient modifié les caractéristiques de l'immeuble en le rendant plus confortable et attractif mais que ces travaux n'avaient aucune incidence particulière sur l'activité exercée par les preneurs.

La Cour de Cassation a approuvé cette motivation et a précisé que le déplafonnement du loyer ne pouvait intervenir que si les travaux réalisés avaient une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur. Il conviendra donc à chaque fois que l'occasion se présente, de vérifier la notion "d'incidence favorable" sur l'activité, notion qui de mon point de vue continuera à alimenter un certain contentieux.