jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 26/02/09
Dernier commentaire ajouté il y a 8 années 5 mois

La conjoncture économique actuelle peut susciter une telle interrogation.

Surtout le preneur peut avoir le souci principal de voir le loyer appliqué subir une baisse compte tenu des aléas de la conjoncture économique actuelle.

Il n'est donc pas inutile de revenir sur les principes juridiques et de jurisprudence pouvant permettre une baisse du loyer commercial.

1. Baisse du loyer commercial dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail :

L'article L145-34 du Code du Commerce fixe un plafond de loyer lors du renouvellement.

Par application de l'article L145-33 du Code de Commerce, la valeur du loyer renouvelé doit intervenir à la valeur locative.

La Cour de Cassation est fixée sur ce sujet :

« Dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu'à défaut d'accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, c'est exactement qu'un arrêt à retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, inférieure en l'espèce au loyer expiré ».

Cette jurisprudence est constante.

Il est donc possible lors du renouvellement du bail commercial ,d'obtenir une baisse de son loyer à la valeur locative, baisse qui est sans limite c'est-à-dire sans plancher.

Cette valeur locative sera déterminée par une expertise judiciaire.

2. La révision triennale du loyer à la baisse :

L'article L145-38 du Code de Commerce permet de demander la révision de son loyer trois ans après la dernière fixation du loyer.

La baisse du loyer lors d'une révision triennale a entrainé de nombreuses controverses jurisprudentielles et l'intervention d'une loi du 11 décembre 2001 afin d'interdire les baisses de loyer.

Ce texte mal-rédigé a entrainé un certain nombre de controverses jurisprudentielles et doctrinales.

La Cour de Cassation est finalement intervenue en décidant, qu'en l'absence de motif de déplafonnement du loyer, le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice et du coût de la construction.

Il est donc possible, en l'absence de déplafonnement, de solliciter une baisse de son loyer dans le cadre d'une révision triennale.

Cependant, cette baisse ne pourra être inférieure au loyer en cours.

Autrement dit, cette demande de baisse de loyer, en l'absence de déplafonnement, va simplement permettre d'éviter l'application d'une augmentation en appliquant l'indice du coût de la construction.

Il faut donc retenir deux règles :

- Si la valeur locative est inférieure au plafond mais supérieure ou égale au loyer contractuel, la valeur locative doit s'appliquer.

- Si la valeur locative est inférieure au loyer contractuel, c'est ce loyer contractuel qui doit s'appliquer.

La demande de baisse de loyer ne trouve toute son acuité que dans l'hypothèse de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant par eux-mêmes une baisse de 10% de la valeur locative.

La baisse n'est limitée en l'espèce par aucun plancher.

Il appartient donc au preneur de rapporter une triple preuve :

- Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

- Une baisse de plus de 10% de la valeur locative.

- Un lien de causalité entre la modification matérielle et la baisse de la valeur locative.

Rappelons que les demandes de révision doivent intervenir dans le délai de trois ans de la dernière modification du loyer, cette demande doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et à défaut d'accord, le locataire doit notifier un mémoire dans le délai de prescription de deux ans depuis sa demande puis saisir le Juge des Baux Commerciaux.

3. La révision à la baisse des loyers indexés :

L'article L145-39 du Code du Commerce instaure une révision à la baisse des loyers indexés dès lors que par l'application d'une clause d'indexation le loyer se trouve augmenté de plus de 25% par rapport au prix d'origine.

Dès lors la procédure de révision légale est possible et le preneur peut alors obtenir une fixation du loyer à la baisse sans limitation autre que la valeur locative.

Pour engager cette procédure, il suffit de démontrer que par le jeu de la clause d'indexation le loyer a varié de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé.

Il appartient donc de comparer le loyer en cours au loyer initial du bail par rapport au loyer résultant d'une révision intervenue postérieurement sur le fondement des articles L145-38 ou L145-39 ou d'un commun accord.

Cette révision n'est pas soumise à des conditions de délai et il n'est pas nécessaire d'attendre la fin de la période prévue par la clause d'échelle mobile.

Il convient de respecter des conditions de forme prévues aux articles L144-37 et R145-20 du Code de Commerce.

La demande peut être formée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit indiquer à peine de nullité le prix du loyer demandé.

En conclusion, il est à craindre que la conjoncture actuelle ne pousse les preneurs à engager les différentes actions menant à la baisse du loyer commercial.

Cependant, il convient d'agir comme toujours avec prudence et dextérité.