jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 24/11/10
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Lorsque le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, le preneur a intérêt à profiter du plafonnement de son loyer lors du renouvellement et d'éviter que la durée du bail soit supérieure à 12 ans.

Le montant du loyer est automatiquement déplafonné si la durée du bail excède 12 ans (article L.145-34 alinéa 3 du Code de Commerce).

En l'espèce, la Cour de Cassation avait à juger du cas suivant :

un bail initial avait commencé à courir le 1er Décembre 1991 pour s'achever le

30 Novembre 2000. Il s'était poursuivi par tacite reconduction. Le preneur avait formulé sa demande de renouvellement le 23 Novembre 2003, à compter du 30 Novembre 2003, soit avant 12 années écoulées du bail d'origine. La date des 12 ans intervenait le

1er Décembre 2003.

La Cour de Cassation a considéré que dès lors qu'il n'était pas avéré que le terme d'usage visé par l'article L.145-12 du Code de Commerce et résultant des usages locaux imposait de retenir comme date d'effet du bail renouvelé une autre date que celle anniversaire du bail initial, le loyer devait être plafonné dès lors que le preneur avait demandé le renouvellement le 23 Novembre 2003 à compter du 30 Novembre 2003, c'est-à-dire, avant les 12 années écoulées.

La notion de terme d'usage qui figurait à l'alinéa 1 de l'article L.145-9 du Code de Commerce a suscité un certain nombre de difficultés.

La Cour d'Appel de PARIS avait considéré que le terme d'usage était le premier jour de chaque trimestre calendaire.

Cette controverse est désormais dépassée depuis que la Loi du 4 Août 2008 a modifié l'article L.145-12 du Code de Commerce.

Désormais, le régime applicable est unifié et la demande de renouvellement produit effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

Cela veut dire que sous l'empire du nouveau texte, le preneur n'aurait pas pu prétendre au bénéfice du plafonnement dès lors que la durée effective du bail aurait excédé 12 ans.

En effet, la demande intervenue le 23 Novembre 2003 aurait pris effet le

31 Décembre 2003, c'est-à-dire, postérieurement au 1er Décembre 2003, date fatidique des

12 ans.

Cour cass 3ème Civ 30 Juin 2010 n° 09-15-152