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Par jean-luc.medina le 29/07/11
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La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire.

Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire.

Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que les travaux de réparation des ascenseurs étaient dus à la vétusté de ces équipements.

Or, le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de sorte qu'il convenait de mettre à la charge du propriétaire ce type de travaux (Cour de Cassation 3ème Chambre 05/04/2011).

Par jean-luc.medina le 29/07/11
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Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999.

Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction.

En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation de son locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel a considéré que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite et ne pouvait se compenser avec l'indemnité d'éviction.

La Cour d'Appel considère que l'acceptation par le propriétaire du paiement d'une indemnité d'éviction en date du 10 Octobre 2002 a fait naître ce droit dès le congé en date du 30 Juin 1999 et il convenait de constater qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'avait été formulée dans le délai de deux ans, soit avant le 30 Juin 2001, et que la première demande à ce titre n'était intervenue que le 10 Octobre 2002.

La Cour de Cassation a considéré que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du Code de Commerce, ne pouvait commencer à courir avant le jour où était définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

Il convient d'analyser les différents délais auxquels est soumis le bailleur.

L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L.145-28 est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60.

Le point de départ de cette prescription diffère selon que le bailleur offre ou non, le paiement d'une indemnité d'éviction :

- s'il fait délivrer un congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l'indemnité d'éviction, la prescription de la fixation de l'indemnité d'occupation doit courir à compter de la date d'effet du refus de renouvellement.

- En revanche, si le bailleur conteste ou refuse le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription ne peut courir qu'à compter de la date à laquelle se trouve définitivement consacré le droit au paiement de l'indemnité d'éviction du locataire évincé.

Dans l'affaire évoquée ci-dessus, il n'est pas possible de considérer que le congé délivré le 30 Juin 1999 pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction peut faire courir le délai de prescription concernant la demande d'indemnité d'occupation, même si, ultérieurement, le propriétaire a finalement accepté en date du

10 Octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre 23/03/2011).

Par jean-luc.medina le 29/07/11
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Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.

Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.

Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.

Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).

Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).

Par jean-luc.medina le 29/07/11
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Après le vote de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) créé par la Loi du

4 Août 2008, l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires vient d'être voté par la Loi du

17 Mai 2011.

L'ILAT, concerne les bureaux, les plates-formes logistiques, les activités industrielles, les activités artisanales et les professions libérales.

Il convient de rappeler que l'Indice des Loyers Commerciaux s'applique à toutes les activités commerciales, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux, ainsi que les plates-formes logistiques et autres activités industrielles.

Il convient de rappeler qu'au cours des dix dernières années :

- la hausse moyenne de l'ICC a été de 4,19 %,

- alors que celui de l'ILAT se serait limité à 2,67 %.

En effet, l'ILAT est constitué d'un panier de trois indices :

- 50 % de l'indice des prix à la consommation ;

- 25 % de l'indice du coût de la construction ;

- 25 % de l'évolution du Produit Intérieur Brut en valeurs (PIB).

Le choix de l'ILAT est optionnel.

Il apparaît qu'actuellement, l'ILC a trouvé sa place dans le paysage des baux commerciaux et l'ensemble des grandes foncières et des grandes enseignes ont opté pour son adoption, alors que l'ICC reste de l'apanage des propriétaires individuels.

Désormais, l'alternative suivante est offerte :

- soit les activités exercées dans les locaux sont des activités commerciales ou artisanales et les parties peuvent adopter soit l'ICC, soit l'ILC ;

- soit les activités sont d'une autre nature ou relèvent de celles d'une profession libérale, et les parties pourront adopter soit l'ICC, soit l'ILAT.

Un Décret d'application est en attente.

Comme l'instauration de l'ILC, il semble que l'ILAT soit destiné à un bel avenir.

Par jean-luc.medina le 29/07/11
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Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.

Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.

Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.

Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).

Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.

En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.

La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.

La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.

Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.

Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.

Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.

Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).