jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 29/01/14
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En matière de bail commercial, l'usage veut que le propriétaire mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert.

Cette expression est le reflet des dispositions du Code Civil puisque le statut des baux commerciaux codifié aux articles L.141-1 à L.145-60 du Code de Commerce ne définit pas les obligations des parties quant à l'exécution du bail commercial.

Le bailleur est juridiquement débiteur de trois obligations à l'égard de son locataire :

- l'obligation de délivrance,

- l'obligation d'entretien et de réparations,

- l'obligation de garantie.

S'agissant de l'obligation de délivrance, aucune disposition contractuelle ne peut exonérer le bailleur de cette obligation car elle est essentielle à la formation du contrat (Cour de Cassation 11 octobre 1989).

Cela veut dire que le bailleur ne peut pas se décharger de son obligation de délivrance en stipulant dans le bail que le locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent (Cour de Cassation 5 juin 2002), ou en stipulant que le locataire s'oblige à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'utilisation de locaux en s'exonérant de toutes responsabilités (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

La non-conformité de la chose louée à la destination contractuelle est assimilée à un manquement à l'obligation de délivrance.

Généralement, des clauses contractuelles du bail, parfaitement valables, prévoient que le locataire prend le local loué dans l'état où il se trouve.

Cependant, cette clause n'est valable que sous réserve que les lieux loués permettent l'exercice de l'activité prévue ou la destination autorisée par le bail (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

Toute dérogation à l'obligation pour le bailleur de remettre le bien loué en bon état de réparations de toutes espèces prévue à l'article 1720 alinéa 1 du Code Civil doit être interprétée restrictivement.

Traditionnellement, l'obligation de délivrance est concomitante à la conclusion du contrat de bail.

La Cour de Cassation a eu l'occasion de le rappeler récemment (Cour de Cassation 19 juin 2013 n°12-18337) dans une affaire où un locataire cessionnaire d'un fonds de commerce avait dans l'acte de cession déclaré faire son affaire personnelle, sans recours contre le cédant, de la réfection générale des locaux.

La Cour de Cassation a estimé que cet engagement du locataire ne pouvait pas exonérer le bailleur lequel devait satisfaire à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros oeuvre et leur sécurité.

Cette obligation de délivrance tant à devenir également une obligation continue qui garde également toute son efficacité au niveau de l'exécution du bail commercial.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation en date du 2 juillet 2013 le confirme.

En l'espèce, un bijoutier locataire avait subi d'importantes infiltrations d'eau l'ayant conduit à interrompre durablement son exploitation.

Ces infiltrations provenaient de malfaçons et de vices affectant la construction.

La Cour de Cassation a rappelé que si le bailleur pouvait mettre à la charge de son locataire par une clause expresse du bail l'obligation de prendre en charge les travaux d'entretien ou de réparations, il ne pouvait, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il était tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cour de cassation 3ème Chambre 2 juillet 2013 n°11-28496).

L'obligation de délivrance est également impactée par l'obligation d'entretien et de réparation à la charge du bailleur.

En effet, en cours de bail, le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'obligation d'entretien est permanente et ne suppose aucune demande ou avertissement de la part du locataire.

Cette obligation d'entretien comporte notamment pour le bailleur la charge d'assumer des travaux prescrits par l'administration, notamment lorsque ceux-ci ont pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle ou à la sécurité des lieux.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit sauf stipulations contraires, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Contrairement à l'obligation d'entretien, cette obligation de réparation suppose une demande du locataire.

La Cour de Cassation a considéré qu'une clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations qui seraient nécessaires au bâtiment, y compris les réparations des murs et toiture et d'une manière générale toutes les grosses réparations, n'exonère pas le bailleur de la réfection de la toiture dès lors qu'elle est totale (Cour de Cassation 10 mai 1991).

De même, il a été jugé qu'en dépit d'une clause du bail mettant à la charge du locataire les réparations visées à l'article 606 du Code Civil (les grosses réparations), le locataire n'est pas tenu en l'absence de clause contraire expresse, de remplacer les équipements atteints de vétusté dès lors qu'il n'est pas démontré que cet état est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à un usage anormal (Cour de Cassation 22 novembre 1994).

Il faut également attirer l'attention du bailleur et du locataire sur la clause dérogatoire au Code Civil stipulant que le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert, cette clause n'a pourtant pas pour effet de mettre l'ensemble des travaux automatiquement à la charge du locataire.

L'adage tiré de l'usage "le clos et le couvert reste à la charge du bailleur" trouve toujours à s'appliquer en 2014, l'obligation de délivrance ne se limite plus au clos et au couvert et les clauses de transfert de charges au locataire doivent faire l'objet d'une rédaction minutieuse, précise et exhaustive.

Jean-Luc MEDINA

Avocat

Ancien Bâtonnier

Par jean-luc.medina le 29/01/14
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Par jean-luc.medina le 06/01/14
Dernier commentaire ajouté il y a 3 années 11 mois

La Cour de cassation juge que selon l' article L. 145-15 du Code de commerce , sont nuls et de nul effet quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l'article L. 145-41 du même Code, en vertu desquelles « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Par acte du 16 février 1994, la société Locindus aux droits de laquelle se sont trouvées successivement les sociétés SIIC invest puis Icade, a donné à bail à la société Western corporation des locaux à usage commercial moyennant un loyer de 60566,77 euros. Par acte du 5 décembre 2005, la société locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006. Celui-ci a été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, notamment de loyer. La société Western corporation ayant cessé de payer ce loyer, la bailleresse lui a délivré le 14 août 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire. La société locataire l'a alors assignée pour voir dire privée d'effet la clause d'indexation prévue au bail, le loyer ramené à son prix d'origine et à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire.

Pour rejeter la demande de nullité de la clause résolutoire, la cour d'appel avait retenu que le délai de trente jours prévu dans cette clause correspondait au mois calendaire imposé par l' article L. 145-41 du Code de commerce , de sorte que ce moyen de nullité était sans portée et la clause résolutoire valable.

Sur le pourvoi formé par la société locataire, la Cour de cassation casse cette décision après avoir considéré « qu'une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d'au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l' article L. 145-41 du Code de commerce ».

Sources : : Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.616 JurisData n° 2013-028704