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Par jean-luc.medina le 01/12/14
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Nous étions dans l’attente impatiente de la publication du décret accompagnant la loi PINEL sur le droit des baux commerciaux.

Ce décret a été publié au journal officiel le 5 novembre dernier.

Nous étions en haleine de savoir quelles dépenses peuvent être imputées au locataire dans le cadre des contrats de baux commerciaux.

Désormais l’article R.145-35 prévoit que ne peuvent être imputés aux locataires :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil, ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’il relève des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;  Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ;

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas compris dans les dépenses pouvant être imputées au locataire et constituant des grosses réparations ou des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la mise ou conformité, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Il est a rappelé qu’aux termes de l’article L.145-40-2 du Code de Commerce issu de la loi PINEL du 18 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

En  cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts taxes et redevances.

Il est indiqué également dans ce texte que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans, la bailleur doit communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisé dans les trois années précédentes en précisant leur coût.

Le décret précise que l’état récapitulatif annuel qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la régularisation des charges de copropriété sur l’exercice annuelle.

Le bailleur communique au locataire, à sa demande tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevance imputés à celui-ci.

S’agissant de l’état prévisionnel des travaux et de l’état récapitulatif des travaux, ils doivent être communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

A la demande du locataire, le bailleur doit lui communiquer également tout document justifiant le montant de ces travaux.

 

Jean-Luc MEDINA

Avocat
Enseignant en droit des Baux à la faculté de droit de Grenoble

Ancien Bâtonnier