jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 24/10/15
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La Compagnie des experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, et d’indemnités d’éviction à valeur locative près la Cour d’Appel de PARIS a présenté la nouvelle grille unique de pondération des surfaces commerciales applicable depuis le 1er juillet 2015.

Cette méthode présentée par la Compagnie des experts rencontre une large adhésion.

L’article R145-7 du Code de Commerce impose de raisonner par unité de surface.

Dès lors, la Cour de Cassation a toujours considéré cette pondération comme une question de fait dont l’appréciation relève des Juges du Fond.

Ces nouvelles grilles sont différentes selon qu’il s’agit de centres commerciaux ou galeries marchandes, de boutiques jusqu’à 600 m2 en centre-ville, de moyennes surfaces de 600 à 3.000 m2 en centre-ville, de grands magasins de plus de 3.000 m2 en centre-ville ou de locaux de périphérie ou de retail parks.

S’agissant des boutiques jusqu’à 600m2 en centre-ville, le principe selon lequel plus vous montez en étage et plus les surfaces sont pondérées de coefficient faible restent valables.

Ainsi, toutes les surfaces des 3ème étage et suivants doivent se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,10 alors que la surface de vente reliée d’un premier sous-sol se voit affecter d’un coefficient entre 0,30 à 0,40.

Seule reste pondérée à 1, la première zone de vente de 5 mètres de profondeur à compter de la vitrine.

N’oublions jamais qu’un écart de 20 % sur la pondération des termes de comparaison conduit à un écart de 20 % sur le prix du loyer.

Rappelons également que les règles de fixation du loyer en renouvellement ne sont pas d’ordre public.

Les parties peuvent donc contractuellement définir elles-mêmes la pondération des lieux loués.

Aux termes de l’article R145-3 du Code de Commerce, il est possible de prévoir des correctifs de la pondération et tenir compte :

de la fonctionnalité des surfaces par rapport à leur perte d’utilité, de l’éclairement par les vitrines, fenêtres ou verrières, de la situation au sein de l’immeuble, du volume ou des modalités d’accès d’utilisation telle la présence de marches ou d’issues de secours.

 

Il est possible de prévoir également d’autres ajustements qui ne sont pas des critères purement immobiliers comme :

l’activité, ou l’état d’entretien ou de salubrité des locaux.

 

Il convient également de tenir compte des clauses et conditions du bail qui intrinsèquement peuvent modifier les critères d’appréciation de la valeur locative.