jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 01/02/16
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M. et Mme M., locataires d'un local d'une galerie marchande en vertu d'un bail commercial, qui se sont vu délivrer par leur bailleur, la SCI Immogal, sur le fondement de l' article L. 145-18 du Code de commerce , un congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement, l'ont assigné en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que de diverses sommes.

Devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les époux M. font grief à l'arrêt leur ayant reconnu le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, d'avoir rejeté, comme nouvelle, leur demande tendant à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte ainsi que leur demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux et de leurs abords par la bailleresse.

Dans son pourvoi incident, la SCI argumentait que le local de remplacement offert, en cours de construction, dont les plans avaient été soumis à M. et Mme M., respectait les critères définis par l' article L. 145-18 du Code de commerce .

Les demandes de la SCI sont rejetées. La Cour de cassation juge qu'étant donné que le local proposé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction.

De même, sur la demande relative à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte, la Cour juge le moyen du pourvoi non fondé.

Mais, sur la demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux, la Cour de cassation juge que « l'exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer », et qu'ainsi la cour d'appel qui rejette la demande en réparation du trouble de jouissance, après avoir relevé que la société avait satisfait aux injonctions qu'elle a été condamnée à exécuter en référé, viole les articles 1147 et 1719 du Code civil , ensemble l' article 484 du Code de procédure civile .

 

Par jean-luc.medina le 01/02/16
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La Cour de cassation juge qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

M. S. a donné en location à la société Tahiti un local commercial en vertu d'un bail comportant une clause prévoyant que le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre et précisant en son dernier paragraphe que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Dans le cadre du contentieux l'opposant au preneur, le bailleur, faisant grief à l'arrêt d'avoir déclaré non écrite la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail et de l'avoir condamné à restituer une certaine somme au titre d'un trop perçu de loyers, se pourvoit devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

D'une part, la cour d'appel avait jugé la clause contraire aux exigences de l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui prohibe l'organisation d'une distorsion contractuelle entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions. Elle avait estimé, d'autre part, qu'une clause d'échelle mobile ayant la particularité d'être stipulée uniquement à la hausse « faussait le jeu normal d'une clause d'échelle mobile » dont le propre est de varier à la hausse ou à la baisse, et que de ce fait,  la clause, qu'elle jugeait indivisible, devait être réputée non écrite en son entier, et non seulement son dernier paragraphe.

Le pourvoi du bailleur est rejeté. La Haute cour valide le raisonnement de la cour d'appel qui a, d'une part, « exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation », et qui, d'autre part, a pu déduire de son appréciation souveraine le caractère essentiel au mécanisme de révision du paragraphe contesté pour décider que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite.