jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 29/05/17
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La Cour de Cassation dans un arrêt du 2 mars 2017 a eu à traiter de la problématique d’une demande de résiliation de bail et de dommages et intérêts à l’initiative du locataire pour un risque d’éviction imputable au bailleur.

En l’espèce, une SCI avait donné à bail des locaux dont elle est propriétaire pour l’exploitation d’un restaurant.

Un couple de cédants avait cédé le fonds de commerce de restauration à une société commerciale.

Avant de céder leur fonds de commerce, les époux propriétaires du fonds de commerce avaient fait édifier des locaux sur une partie de terrain appartenant à la société EDF.

Par la suite, pour régulariser cette situation, le bailleur avait conclu avec EDF une convention d’occupation du domaine public hydroélectrique par laquelle le bailleur était autorisé à occuper lesdits terrains, cette autorisation étant strictement personnelle et non transmissible et la société EDF s’étant réservée le droit d’y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, pour des motifs de sécurité ou des motifs tirés de son exploitation et des nécessités de service public ou encore si une telle mesure lui était imposée par l’Etat.

Le cessionnaire du fonds de commerce a pris acte de cette situation et a considéré que la pérennité de son exploitation du fonds de commerce était menacée par ce droit potentiel à l’éviction à l’initiative d’un tiers au contrat, en l’occurrence EDF.

Il s’avère également que cette convention d’occupation précaire avec EDF est en contradiction avec le bail commercial lui-même qui doit assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Dans un premier temps, le Tribunal en première instance avait considéré que les manquements invoqués par le locataire actuel n’étaient pas fondés.

La Cour d’Appel de Toulouse par arrêt du 15 octobre 2014 a au contraire prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur et a octroyé des dommages et intérêts à la société locataire.

Le bailleur a naturellement formé un pourvoi en cassation.

Il a estimé que la revendication par EDF d’une partie des lieux loués était non seulement éventuelle, mais n’affectait pas la jouissance actuelle du bien loué.

Elle a estimé également que pour prononcer des dommages et intérêts et une résiliation du bail, les Juges du fond devaient constater l’éviction du preneur.

La jouissance paisible des lieux loués n’est pas remise en cause puisqu’EDF n’a pris aucune initiative, qu’aucun congé ni aucun commandement de quitter les lieux n’ont été signifiés.

Le bailleur a rappelé que seule une faute d’une gravité suffisante pouvait justifier le prononcé d’une résiliation de contrat et que la faute du bailleur n’était pas suffisamment caractérisée par une gravité suffisante.

Enfin, le bailleur a invoqué l’absence de tout préjudice puisque le locataire poursuivait paisiblement son exploitation.

La Cour de Cassation confirmant la motivation de la Cour d’Appel n’a pas suivi ces moyens de réformation et a considéré que l’exploitation d’une partie des locaux était bien soumise au bon vouloir d’un tiers disposant de droit incontestable de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur.

Il convient donc de considérer que le preneur doit faire face à un risque immédiat et réel d’éviction.

La Cour d’Appel a également souverainement retenu que le préjudice résultant de ce que la chose louée était partiellement édifiée sur le terrain d’autrui était certain.

La Cour de Cassation rend une décision qui peut paraître surprenante, mais qui est dans le fil droit de sa jurisprudence.

Elle a déjà affirmé qu’un simple risque d’éviction pouvait justifier la résolution d’un contrat de bail et l’indemnisation du préjudice subi par un preneur (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 mai 1990, n°89-15.772).

Le préjudice est certain puisqu’il constitue « la prolongation directe et certaine d’un état de fait actuel ».

Les auteurs avisés de cet arrêt considèrent qu’il convient de distinguer le préjudice éventuel du préjudice virtuel.

Le premier est purement hypothétique et ne peut donner lieu à indemnisation alors que le second existe en puissance et réunit toutes les conditions de sa réalisation dans l’avenir ; on doit considérer qu’il est virtuellement présent.

Cet arrêt n’est pas en définitive critiquable.

Il est protecteur des droits du preneur.

Le droit des baux commerciaux est caractérisé par le caractère paisible de la jouissance de la chose louée accompagné d’un droit en renouvellement qui est d’ordre public aux termes de l’article L.145-15 du Code de Commerce.

Rien ne doit pouvoir à aucun moment remettre en cause la jouissance paisible et le droit en renouvellement.

Les éléments factuels de cette affaire démontrent que ces conditions n’étaient pas respectées.

La Cour d’Appel de Toulouse a donc jugé convenablement.

Il apparaît dès lors tout à fait évident que la Cour de Cassation ait confirmé l’argumentation de la Cour d’Appel de Toulouse.

Par jean-luc.medina le 03/05/17
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L’article L.145-47 du Code de Commerce permet au locataire commercial de s’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Pour ce faire, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire (depuis la loi du 6 août 2015, cette formalité peut être exercée également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

Il s’agit selon le texte d’une mise en demeure au propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, une éventuelle contestation du caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

En cas de contestation, le Tribunal de Grande Instance doit être saisi par la partie la plus diligente.

Ce Tribunal doit se prononcer aux termes de l’article L.145-47 en fonction « notamment » de l’évolution des usages commerciaux. Le caractère connexe ou complémentaire relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 9 février 2017 a examiné un arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble en date du 5 novembre 2015 qui a statué lui-même sur renvoi après cassation.

La société MIDAS FRANCE, locataire s’était engagée à ne pas exercer l’activité de pneumatique en contrepartie de quoi le bailleur lui garantissait l’exclusivité et la
non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l’échappement et l’amortisseur.

Le 7 janvier 2004, la société MIDAS a signifié à son bailleur une demande d’extension d’activité pour la vente, la pose et la réparation pneumatique en se fondant sur
l’article L.145-47 du Code de Commerce.

Par lettre du 3 mars 2004, c’est-à-dire à l’intérieur du délai de deux mois, le bailleur a répondu par lettre simple en refusant purement et simplement cette déspécialisation, sans  y apporter toutefois aucune motivation particulière.

La Cour d’Appel avait estimé que la société MIDAS devait être déboutée de sa demande de déspécialisation partielle, comme de sa demande visant à voir juger que l’activité de pneumatique était connexe ou complémentaire avec celle autorisée par le bail.

Cependant, la société MIDAS s’était focalisée principalement sur un moyen visant à contester la validité de la réponse du bailleur intervenue par lettre simple le 3 mars 2004.

La société MIDAS a estimé qu’en ne motivant pas son refus et en ne le signifiant pas par acte extrajudiciaire, ce bailleur avait perdu le droit de s’opposer à la déspécialisation partielle.

La Cour de Cassation a estimé que le bailleur n’était pas tenu de motiver son refus de déspécialisation partielle ni de faire connaitre sa réponse sous une forme particulière.

La Cour de Cassation a considéré que le bailleur avait manifesté « de façon
non équivoque » son opposition à l’adjonction aux activités autorisées au bail.

Dès lors, selon la Cour d’Appel confirmée par la Cour de Cassation, le bailleur ne pouvait encore encourir la déchéance prévue à l’article L.145-47 du Code de Commerce.

Cette décision de la Cour de Cassation est conforme aux textes.

En effet, si le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention d’obtenir une déspécialisation partielle au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par une lettre recommandée avec accusé de réception, rien n’oblige dans le texte le bailleur d’y répondre par les mêmes voies.

Une lettre simple suffit donc.

De même, le texte n’oblige pas le bailleur à motiver sa contestation. Pourtant  il a toujours été conseillé par les spécialistes de motiver en contestant le caractère connexe ou complémentaire

Seul le Tribunal de Grande Instance peut être saisi par la partie la plus diligente et se prononcer en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Nous savions que la jurisprudence admettait la possibilité pour le bailleur de contester la déspécialisation judiciairement sans encourir la forclusion quand même sa contestation fut erronée. (Cass 3è civ 6 Mars 1973). La cour de cassation franchit ici encore logiquement un cap .

Ainsi, la position de la Cour d’Appel de Grenoble confirmée par la Cour de Cassation est conforme à l’orthodoxie du texte qui ne rajoute pas de formalités particulières à la charge du bailleur, formalités non prévues expressément au texte.

(Cour de Cassation, 9 février 2017, 3ème Chambre Civile, n°15-28759).