jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 30/11/17
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La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la possibilité juridique pour un bailleur de pouvoir obtenir la résiliation d’un bail commercial après l’échéance d’un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction alors que le locataire a quitté les lieux au moment où les juridictions statuent.

Les faits sont les suivants :

Par acte en date du 13 décembre 1995, un contrat de bail commercial a été régularisé.

Par acte en date du 18  février 2011, le locataire a assigné les bailleurs en paiement de travaux et à titre subsidiaire en résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

En cours d’instance invoquant des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés, les bailleurs ont donné congé à leur locataire par acte en date du 22 mai 2013 à effet au 30 novembre 2013.

Il s’agit d’un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire n’a pas contesté la validité du congé mais a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.

Reconventionnellement les bailleurs ont sollicité la résiliation du bail expiré alors qu’en cours d’instance le locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et ne prétendait ainsi plus exercer son droit au maintien dans les lieux.

La Cour d’Appel de Chambéry par arrêt du 31 mai 2016 a rejeté la demande en résiliation du bail formée par le bailleur considérant que le bailleur avait mis fin au bail par le congé donné au 30 novembre 2013, que la demande des bailleurs n’indiquait pas la date à laquelle devait être prononcée la résiliation et que cette demande de résiliation n’avait de sens que si elle était prononcée à une date antérieure à la date d’effet du congé.

De surcroit, la Cour d’Appel de Chambéry a considéré que le locataire avait définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et qu’en définitive, la demande de résiliation était devenue sans objet.

La Cour de Cassation a considéré qu’il était possible de retenir une faute du locataire entraînant la résiliation du contrat dès lors que celui-ci postérieurement au congé donné à effet au 30 novembre 2013 s’était maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.

Une résiliation peut être prononcée et entrainer la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction peu importe que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance.

Il convient en premier lieu d’analyser le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction délivré par la bailleur à effet au 30 novembre 2013.

Selon l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser l’indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Le renouvellement fondé sur l’inexécution d’une obligation par le locataire doit être précédée d’une mise en demeure.

Or, dans l’acte de congé à effet au 30 novembre 2013, les bailleurs avaient invoqué une occupation illicite avec effraction de la porte d’entrée des combles, mais ce motif était imprécis et n’avait pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable au congé.

Dès lors, sur la base de ce congé à effet au 30 novembre 2013, le locataire pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, mais le bailleur a demandé aux juridictions de résilier le bail au motif que la société locataire ne respectait pas les charges et obligations du bail expiré dans le cadre de l’exercice de son droit au maintien dans les lieux.

Effectivement, les bailleurs n’ont pas indiqué à quelle date devait être prononcée la résiliation, de même la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 au moment où les juridictions devaient statuer sur cette demande de résiliation.

Doit-on donc conclure que le bail est expiré depuis le 30 novembre 2013 et que le droit au paiement de l’indemnité d’éviction est définitivement acquis par le locataire du fait de l’expiration du bail et de son départ des lieux ?

La Cour de Cassation n’admet par le raisonnement de la Cour d’Appel de Chambéry.

Sa motivation est très claire : le locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionné par la résiliation du bail en cas de faute qui entraîne la déchéance de son droit au maintien dans les lieux et de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

Le fait que le locataire ait quitté les lieux en cours de procédure est totalement inopérant et n’empêche pas le bailleur de voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Il faut savoir que le locataire postérieurement au congé et à compter du 1er décembre 2013 a réglé une indemnité d’occupation dont le montant correspondait à 80% seulement du loyer jusqu’alors pratiqué en violation des clauses contractuelles.

Dès lors, le locataire s’est mis lui-même en danger.

Cette solution apparaît logique sur le plan juridique.

Postérieurement au congé en date du 30 novembre 2013, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de son indemnité d’éviction.

Il faut considérer alors que le bail se poursuit jusqu’à la décision des juridictions sur la réalité du motif grave et légitime invoqué par le bailleur. Cela oblige le locataire à respecter l’ensemble des clauses et charges du bail qui se poursuit dans l’attente de la décision de justice.

Le locataire doit respecter les clauses contractuelles sans quoi il encourt une résiliation du bail postérieure au congé, résiliation qui lui ôte tout droit à indemnité d’éviction.

Cette décision est intéressante et rappelle aux praticiens que quels que soient les congés délivrés de part et d’autre  les demandes en résiliation, dès lors que l’occupation des lieux se poursuit, les clauses contractuelles doivent être respectées sous peine de faire prospérer des demandes en résiliation postérieures aux dates des congés.

Par jean-luc.medina le 07/11/17
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Une société propriétaire de locaux commerciaux a délivré un congé avec offre de renouvellement le 28 septembre 2009 pour le 31 mars 2010 (le bail se poursuivait par tacite prolongation).

Le 6 mars 2012, le bailleur a signifié un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Le 20 juillet 2012, le bailleur a assigné son locataire en expulsion et lui déniant l’application du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.

Dans un premier temps, la Cour d’Appel de Paris a estimé que l’action en dénégation du droit au statut des baux commerciaux devait être déclarée prescrite sur le fondement de l’article L.145-60 du Code de Commerce car plus de deux ans s’étaient écoulés à compter de la date d’effet du congé, la condition d’immatriculation devant s’apprécier à cette date.

La Cour d’Appel de Paris a estimé que le premier congé avec offre de renouvellement était à effet au 31mars 2012 ; dès lors, le bailleur ne pouvait engager une action en dénégation du statut des baux commerciaux à la date du 20 juillet 2012, plus de deux ans s’étant écoulés et la prescription étant acquise à la date du 31 mars 2012.

Par arrêt du 7 septembre 2017, la Cour de Cassation considère au contraire que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

La Cour d’Appel de Paris dans son arrêt infirmatif avait estimé que le locataire avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire avait en effet soutenu que son bail avait été définitivement renouvelé par l’effet du congé qui lui a été signifié le 29 septembre 2009 à effet au 31 mars 2010 de sorte que l’action en dénégation du droit au bénéfice du statut exercée plus de deux ans après la date du renouvellement était prescrite.

Le locataire faisait également valoir que le second congé refusant le renouvellement délivré le 6 mars 2012 était donc nul et de nul effet.

Dans cette affaire, le bailleur a changé par trois fois d’avis :

Dans un premier temps, il a offert le renouvellement pour le 31 mars 2010. Lors d’un second temps, il a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Dans un troisième temps, il a assigné son locataire en expulsion et en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux, c’est-à-dire en lui refusant toute indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation à la date du congé et à sa date d’effet.

Cette situation juridique paraît pour le moins curieuse, mais en réalité elle ne l’est pas.

Il s’agit purement et simplement que de l’application du principe du droit d’option qui est parfois mal apprécié ou méconnu et dont les conséquences peuvent être dramatiques.

Il convient de rappeler que le bailleur peut toujours invoquer une cause d’inapplicabilité du statut des baux commerciaux. Il a ainsi une faculté de rétractation s’il établit que la location n’entre pas dans le champ d’application du statut pour quelques motifs que ce soient.

Ce refus du bailleur peut être signifié dès la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire.

Il peut aussi être signifié après le congé, même après l’acceptation du principe du renouvellement ou après une offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Il a toujours été admis que la dénégation du statut pouvait être invoquée à tout moment de la procédure de renouvellement et notamment pour la première fois en appel.

La seule limite est que la dénégation du statut ne peut pas être invoquée pour la première fois en cassation (Cass. Com. 26 avril 1963).

Il a toujours été admis par la doctrine que le bailleur pouvait revenir sur son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’article L.145-57 alinéa 2 du Code de Commerce prévu pour l’exercice du droit d’option (Cour de Cassation 3ème 31 octobre 1989 n°88-12.212).

Le bailleur peut donc user de son droit de refuser le renouvellement du bail après l’avoir offert, en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans de l’action en fixation du loyer, la faculté d’exercer ce droit est ouverte durant l’instance en fixation judiciaire du loyer de renouvellement et même en l’absence d’une telle instance.

Toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre 1er du Code de Commerce se prescrivent par deux ans.

Or, le bailleur peut exercer son droit d’option et dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction.

Cela veut dire que dès lors qu’il a fait délivrer le 6 mars 2012 un acte intitulé congé refusant le renouvellement du bail mais offrant de payer une indemnité d’éviction, tant que celle-ci n’était pas fixée, le bailleur pouvait utiliser la faculté prévue à l’article L.147-57 du Code de Commerce lui permettant d’exercer son droit d’option, c’est à dire soit d’offrir le renouvellement pur et simple soit de refuser et de dénier le droit au statut des baux commerciaux de son locataire.

L’attention des praticiens doit être attirée sur la précarité de la situation du locataire et du bailleur tant qu’une instance en fixation de loyer est possible ou a été lancée et dans l’hypothèse où une procédure en fixation d’une indemnité d’éviction est également susceptible d’être engagée, c’est-à-dire qu’à chaque fois qu’on se retrouve dans le délai de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de commerce pour engager soit une action en fixation du nouveau loyer du bail, soit une action en fixation d’une indemnité d’éviction.

Il faut donc être conscient de la précarité et de la fragilité des relations contractuelles durant ce laps de temps.