jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 31/05/18
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(Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 22 mars 2018 n°17-15830)

L’article L.144-3 du Code de Commerce dispose que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location gérance doivent avoir exploité pendant 2 années au moins le fonds de commerce mis en gérance.

L’article L.144-10 du même code dispose que le non-respect de ces dispositions entraine la nullité du contrat de location gérance.

En l’espèce, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui a acquis un fonds de commerce le 12 avril 2005 en concluant un contrat de location gérance le 20 mars 2006, c’est-à-dire 11 mois plus tard sans respecter le délai obligatoire de 24 mois.

Ce locataire avait pris soin d’obtenir l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance le 23 mai 2006, lequel a la possibilité par ordonnance de réduire ce délai lorsque le locataire justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire d’un préposé.

L’autorisation a donc été obtenue mais postérieurement à la régularisation du contrat de location gérance.

De même, le propriétaire des murs avait autorisé la mise en location gérance par courrier du 10 mars 2006, c’est-à-dire antérieurement au contrat de location gérance et de l’Ordonnance permettant la réduction du délai.

Se fondant sur le non-respect du délai de carence de deux ans, le bailleur a cru devoir faire délivrer à son locataire à l’échéance du bail deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant l’absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins.

Le locataire a bien évidemment assigné son bailleur en contestation de congé.

La Cour d’Appel de PAU a considéré que le bailleur était tenu au paiement d’une indemnité d’éviction en estimant que la violation des dispositions de l’article L.144-3 du Code de Commerce constituait  une faute entre le propriétaire du fonds de commerce et son locataire gérant, faute qui peut entraîner la nullité du contrat mais qui ne pouvait en aucun cas constituer un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que le bailleur ne peut pas rapporter la preuve d’un préjudice causé sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code Civil.

La cour de cassation censure ce raisonnement et estime que le contrat de location gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur est atteint d’une nullité absolue qui doit entraîner la déchéance du droit à renouvellement du bail prévu par l’article L.144-10.

Cette décision est à la fois juste et sévère. Elle est sévère car le contrat de location gérance a été autorisé par le bailleur lui-même et le propriétaire du fonds de commerce avait obtenu une réduction du délai de carence prévu à l’article L.144-3 du Code de Commerce pour pouvoir procéder à la location de son fonds de commerce.

La Cour de Cassation considère que l’autorisation du Président du Tribunal qui est intervenu à postériori après la signature du contrat de location gérance ne peut en aucun cas régulariser et refaire vivre un contrat nul et de nullité absolue.

Mais cette décision est juste car le bénéfice du statut des baux commerciaux est uniquement réservé au locataire qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués (Cour de cassation 18 juillet 1972).

Lorsque le locataire de locaux met son fonds en location gérance, il en conserve la propriété et ne perd pas le droit au statut des baux commerciaux.

Le locataire gérant ne bénéficie par pour autant de ce droit au statut.

Pour que le locataire puisse bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut que la location gérance consentie soit régulière et conforme à l’article L.144-3 du Code de Commerce.

Et à défaut, les dispositions de l’article L.144-10 sont très claires, la nullité du contrat entraîne la déchéance des droits pouvant découler de cette disposition.

La Cour de Cassation a donc strictement appliqué et sans état d’âmes tenant à des considérations d’équité les dispositions du Code de Commerce ,sans rechercher à appliquer le droit de la responsabilité civile de droit commun qui effectivement n’a pas sa place en l’espèce.

Par jean-luc.medina le 02/05/18
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L’article L.145-34 du Code de Commerce permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement dans l’hypothèse d’une modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L.145-33.

Parmi les 4 éléments cités par l’article L.145-33 figurent les obligations respectives des parties.

La modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail lors du renouvellement entraine donc lors du renouvellement le déplafonnement du loyer à la valeur locative.

La Cour de Cassation s’est à nouveau penchée sur ce sujet dans un arrêt du 15 février 2018 .

Au cours d’un litige judiciaire dans le cadre d’une procédure de révision des loyers, les parties sont parvenues à un accord sur le nouveau loyer mettant fin aux procédures de révision.

Le bailleur et le preneur ont réajusté les loyers sur la dernière période du bail à renouveler. Cet accord est intervenu le 7 mars 2014 réajustant le loyer du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, alors que le bail devait se renouveler à compter du 1er avril 2013.

La question est de savoir si cet accord intervenu le 7 mars 2014 dans le cadre de la procédure de révision pour la dernière période triennale peut influencer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2013. Le loyer du bail renouvelé est-il déplafonné à la valeur locative ?

La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel qui retient que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenues en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant à elles seules le déplafonnement.

La Cour de Cassation répond donc par l’affirmative.

Tout accord ,hors décision judiciaire sur le loyer durant la période du bail, si elle modifie notablement le loyer doit donc entraîner à l’échéance du bail le déplafonnement du loyer à la valeur locative pour modification notable des obligations respectives des parties en cours de bail.

Toute modification du loyer en cours de bail est susceptible d’entrainer un déplafonnement du loyer à l’échéance à la valeur locative.

Il peut s’agir d’une augmentation du loyer en accord entre les parties en dehors de toute révision triennale légale (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 4 avril 2001).

Il peut s’agir également d’une diminution de ce loyer intervenue contractuellement pour tenir compte par exemple du contexte économique général (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 24 mars 2004).

Cependant, il faut que cette modification soit notable. Ce caractère notable est à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il convient toutefois d’apporter une précision importante. La Cour de Cassation a considéré qu’une augmentation conventionnelle du loyer prévue dès l’origine du bail ne pouvait être assimilée à une augmentation intervenue après accord pris en cours de bail (Cour d’Appel de Paris 12 octobre 2005).

Il faut donc être extrêmement prudent en cours de bail alors que la tentation est grande notamment pour le locataire en difficulté économique de solliciter une diminution de son loyer au cours du bail.

Cette demande de diminution si elle notable entrainera un déplafonnement du loyer au renouvellement.

De même, en cas de procédure judiciaire de révision du loyer, il vaut mieux laisser le Tribunal statuer plutôt que d’aboutir à une transaction contractuelle de modification du loyer.

C’est un des enseignements de cet arrêt.

En effet, en sortant du cadre de la procédure judiciaire de révision, les parties aboutissent à un accord contractuel sur le montant du bail qui est étranger tant à la loi qu’au bail initial.

Il convient donc d’agir avec la plus grande prudence et notamment ne pas se satisfaire d’un accord contractuel lors d’une procédure de révision judiciaire, mais à tout le moins laisser le juge entériner un éventuel accord intervenu lors d’une procédure de révision judicaire légale.

A l’heure où les pouvoirs publics poussent les avocats à sortir du cycle judiciaire pour obtenir des accords contractuels, cette décision va à contrecourant de la pensée dominante.