jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 31/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 4 mois 3 semaines

La compensation est un moyen d’éteindre tout ou partie d’une dette lorsque le créancier et le débiteur sont en même temps débiteur et créancier l’un de l’autre.

 

Leurs créances réciproques doivent disparaître à due concurrence.

 

Le droit français fait une distinction entre la compensation légale qui joue automatiquement dès que certaines conditions sont réunies de la compensation judiciaire susceptible d’être prononcée par un Juge.

 

Pour que la compensation légale puisse jouer, encore faut-il que les créances réciproques soient liquides et exigibles.

 

En principe, si le montant de l’une des créances, certaine dans son principe n’est pas déterminé dans son montant, il ne peut y avoir lieu qu’à compensation judiciaire.

 

Les deux créances doivent encore avoir un lien de connexité.

 

En matière de procédure collective, l’article L. 622-7 alinéa 1 du Code de Commerce qui interdit à une entreprise en redressement le paiement de toute créance antérieure, admet à titre d’exception le paiement par compensation des dettes connexes.

 

L’article 1348-1 du Code Civil modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que le Juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

 

En l’espèce, la Cour de Cassation a dû se pencher sur un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Pau en date du 24 juillet 2017 dans lequel une commune propriétaire d’un terrain de camping donné en location à un locataire commercial doit délivrer congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

 

La société locataire a été ensuite placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire.

 

Le liquidateur a assigné en paiement d’une indemnité d’éviction la commune qui a demandé reconventionnellement le paiement de charges et loyers ainsi qu’une indemnité de remise en état, le tout en sollicitant la compensation des dettes réciproques.

 

La Cour d'Appel de Pau a rejeté la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et la dette de loyers et accessoires en retenant que l’indemnité d’éviction n’était pas encore liquide et que les règles de la procédure collective devaient prévaloir sur celles des contrats et que l’absence des créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur et pouvant de ce fait le primer n’était pas établie.

 

La Cour de Cassation dans un arrêt du 29 novembre 2018 censure cette interprétation. Elle rappelle que la dette d’indemnité d’éviction et celle de loyers et accessoires, nées d’un même contrat sont connexes, que la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l’une des parties, n’est pas soumise aux conditions de liquidité et d’exigibilité.

 

La Cour d’Appel de Pau aurait donc violé les anciens articles 1290 et 1291 anciens du Code Civil relatifs à la compensation.

 

Il convient de rappeler que la compensation fondée sur la connexité des créances n’exige pas la réunion des conditions de liquidé et d’exigibilité.

 

Cette solution découle à la fois du texte de l’article L. 622-7 du Code de Commerce sur la procédure collective qui ne pose pas d’autres conditions que la connexité.

 

Le nouvel article 1348 du Code Civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 est parfaitement clair et met fin à toute difficulté d’interprétation. Il dispose :

 

« La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible... »

 

L’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 29 novembre 2018 est donc parfaitement fondé en droit ,c’est bien la cour d’appel de Pau qui a mal appliqué les principes juridiques en matière de compensation judiciaire.

Par jean-luc.medina le 03/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 5 mois 3 semaines

Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?

Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Les copropriétaires, au même titre que le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.

Cette action a un nom bien connu dans le Code Civil : l’action oblique.

Il s’agit de l’article bien connu 1166 du Code Civil ancien devenu article 1341-1 depuis l’ordonnance du 10 février 2016.

Cet article prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur.

En l’espèce, deux copropriétaires d’un appartement avec terrasse situé au dernier étage d’un immeuble se plaignaient de nuisances d’un local à usage de restaurant japonais situé au rez-de-chaussée de l’immeuble (nuisances olfactives, dépôts de marchandises dans les parties communes et ventes à emporter).

Dès les premiers mois du bail, le syndic a demandé au bailleur de faire cesser les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété.

Le bailleur avait démontré avoir adressé des mises en demeure à son locataire, lui avoir donné connaissance du règlement de copropriétaires et avoir prévu dans son bail l’interdiction d’entreposer des marchandises dans les parties communes.

La Cour d’Appel de Versailles dans son arrêt du 13 mars 2017 a retenu que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété en provenance du restaurant japonais étaient établies et caractérisées et que ce locataire qui avait eu connaissance du règlement de copropriété devait voir son bail résilié.

La Cour de Cassation refuse ce raisonnement faute de base légale à la décision.

Elle rappelle que dans le cadre d’une action oblique, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits.

En effet, l’action oblique n’autorise le créancier à agir qu’en cas de carence du débiteur.

Il convient de démontrer la carence du bailleur pour pouvoir agir à sa place.

Or, aucune juridiction du fond n’a retenu une quelconque faute du bailleur quant aux nuisances occasionnées.

Bien au contraire, le bailleur a démontré que son locataire était informé de l’interdiction stipulée par le règlement de copropriété de causer des nuisances olfactives et d’exercer une activité de vente à emporter.

Dès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombreuses diligences, n’était pas établie, l’action oblique émanant des copropriétaires devait être déclarée irrecevable.

C’est ce que la Cour de renvoi entérinera à n’en pas douter.

Que peut-on conclure de cette jurisprudence ?

La décision de la Cour de Cassation est conforme à l’interprétation stricte de la jurisprudence en matière d’action oblique.

Démontrant avoir agi et pris des dispositions pour rappeler son locataire à ses obligations, seul le bailleur est recevable pour agir en résiliation du bail.

D’autres actions sont possibles sur le plan judiciaire pour les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires mais l’attitude du bailleur, soucieux également des intérêts de la copropriété dans cette affaire, empêche la mise en œuvre de l’action oblique qui est pourtant un outil juridique très efficace et très appréciable.