jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 27/06/19
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La Cour de cassation s’est positionnée sur la question du règlement de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse de délivrance d’un congé avec indemnité d’éviction.

En l’espèce, un bailleur a délivré un congé en date du 30 juin 2010 comportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Dix-huit mois plus tard, le 20 juin 2012, la société locataire a assigné son bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et en restitution des sommes versées au titre de l’occupation des lieux du 1er juillet 2010, date du congé, au 2 avril 2013, date de la libération des lieux.

Dans un premier temps, le Tribunal de grande instance avait jugé prescrite la demande en paiement de l’indemnité d’occupation par le bailleur.

Aucune demande d’indemnité d’occupation n’avait été formalisée par le bailleur.

La première demande de la SCI n’est intervenue que durant la procédure ayant donné suite au rapport d’expertise judiciaire par conclusions déposées le 10 septembre 2014.

Il faut savoir également que le locataire avait réglé un certain nombre d’indemnités d’occupation, mais restait défaillant sur plusieurs mois.

La Cour d’appel de Toulouse a estimé que la demande d’indemnité d’occupation était prescrite aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, cette disposition prévoyant que toutes les actions exercées, en vertu du chapitre relatif au droit des baux commerciaux dans le Code de commerce, se prescrivent par deux ans.

Mais bien encore, la Cour d’appel de Toulouse avait estimé que le locataire pouvait obtenir restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux.

Il faut en effet rappeler que par application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire peut se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas été réglé de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, la Cour d’appel de Toulouse a estimé que le bailleur ne pouvait obtenir aucune indemnité d’occupation faute de l’avoir réclamée dans le délai de l’article L. 145-60 et devait procéder à la restitution des quelques sommes perçues à ce titre.

La Cour de cassation censure cet arrêt.

Elle considère que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de Commerce.

Ainsi la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’appel avait violé l’article L. 145-28 du Code de commerce.

La Cour de cassation rappelle qu’aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Cette décision est à notre sens le miroir de l’arrêt déjà rendu par la Cour de cassation le 18 Janvier 2018 (Cass. Civ.3e, 18 janvier 2018, n°16-27.678) aux termes de laquelle le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du Code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, il n’est pas possible de calculer ce délai de prescription à la date où le congé a été donné, mais bien à la date où le bénéfice de l’indemnité d’éviction est définitivement consacré, c’est-à-dire lorsque le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce.

Or, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité.

C’est donc à compter de ce moment précis que doit se calculer le délai de prescription de deux ans prévus à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Cette décision a une réelle importance pratique.

Bien évidemment, le bailleur a intérêt à solliciter le paiement de son indemnité d’occupation le plus tôt possible, mais le délai de prescription n’est pas aussi court que l’a calculé à tort la Cour d’appel de Toulouse dans l’arrêt censuré et commenté.

Par jean-luc.medina le 03/06/19
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La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un article L.145-46-41 du Code de Commerce.

 

Ce texte instaure un droit de préférence au profit du locataire.

 

Le texte stipule :

 

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

 

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

 

Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

 

En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

 

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

 

Cette disposition est telle d’ordre public ?

 

L’article L.145-15 précise que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du 1er alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

 

Ces dispositions susvisées sont d’ordre public.

 

Cet article ne vise pas l’article L.145-46-1 du Code de Commerce de sorte qu’il était possible de penser qu’un bail commercial pouvait contenir une clause visant à faire échec au droit de préférence.

 

La Cour de Cassation par arrêt du 28 juin 2018 a considéré que le bailleur qui a envisagé

de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

 

Elle a affirmé que l’article L.145-46-1 du Code de Commerce était d’ordre public.

 

Cet arrêt rajoute au texte de l’article L.145-15 du Code de Commerce et tranche une controverse doctrinale.

 

En indiquant que l’offre de vente faite au locataire ne pouvait inclure des honoraires de négociation, la Cour de Cassation confirme que le droit initial du locataire commercial est un droit de préférence et non un droit de préemption.

 

Ce droit de préférence s’exerce dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché.

 

Quand le locataire n’exerce pas son droit de préférence au prix proposé par le propriétaire et après qu’un acquéreur ait proposé un autre prix, le locataire pourra alors bénéficier d’un droit de préemption qui a pour objet de lui permettre de se substituer dans toutes ses obligations à l’acquéreur évincé et de s’acquitter dans cette hypothèse du montant de la commission due à l’agent immobilier.

 

Cet arrêt est d’une grande importance pratique.